Постановление фас северо-западного округа от 09.02.2006 n а56-30841/2005 поскольку суд, принимая решение о признании права собственности на приобретенный по договору купли-продажи производственный корпус, не исследовал вопрос о наличии у продавца правомочий распоряжаться имуществом, между тем от данного обстоятельства зависит действительность указанного договора, решение суда подлежит отмене.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 февраля 2006 года Дело N
А56-30841/2005
Федеральный арбитражный суд
Северо-Западного округа в составе
председательствующего Грачевой И.Л., судей
Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В., при участии
от Комитета по управлению городским
имуществом Санкт-Петербурга Валдайцевой
В.Р. (доверенность от 29.12.2005), от общества с
ограниченной ответственностью "Ясень"
Ибрагимова И.И. (доверенность от 08.08.2005),
Пузиковой Л.А. (доверенность от 08.08.2005), от
общества с ограниченной ответственностью
"Реформа" генерального директора Арутюняна
М.Н. (решение участников общества от 10.03.2005 N
3), рассмотрев 08.02.2006 в открытом судебном
заседании кассационную жалобу Комитета по
управлению городским имуществом
Санкт-Петербурга на решение Арбитражного
суда города Санкт-Петербурга и
Ленинградской области от 17.08.2005 по делу N
А56-30841/2005 (судья Кашина
Т.А.),
УСТАНОВИЛ:
Общество с
ограниченной ответственностью "Ясень"
(далее - ООО "Ясень") обратилось в
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и
Ленинградской области с иском к обществу с
ограниченной ответственностью "Реформа"
(далее - ООО "Реформа") о признании за истцом
на основании договора купли-продажи от 28.07.93
N 1/7 права собственности на здание
(производственный корпус) площадью 304,8 кв.м
(состав объекта - Ж, Ж1; кадастровый номер
78:4135В:3:14; этажность - 1; инвентарный номер -
423/13), расположенное по адресу:
Санкт-Петербург, ул. Гаккелевская, д. 17, лит.
Ж.
К участию в деле в качестве третьего
лица, не заявляющего самостоятельных
требований относительно предмета спора,
привлечено общество с ограниченной
ответственностью "ПРЭМ" (далее - ООО
"ПРЭМ").
Решением от 17.08.2005 иск
удовлетворен.
В апелляционной
инстанции решение суда не
пересматривалось.
Комитет по
управлению городским имуществом
Санкт-Петербурга (далее - КУГИ), который к
участию в деле не привлекался, обратился с
кассационной жалобой на данное решение
суда. В кассационной жалобе КУГИ просит
отменить решение суда и направить дело на
новое рассмотрение, ссылаясь на
неправильное применение норм
материального права. По мнению подателя
жалобы, суд при рассмотрении дела о
признании права собственности не
исследовал обстоятельства, связанные с
правомерностью возведения спорного
объекта и наличием права собственности у
первоначального продавца - Концерна МЮ РАН
либо права на отчуждение названного
объекта; не установил, осуществлено ли его
строительство после получения
разрешительной документации или является
самовольной постройкой; суд не привлек к
участию в деле КУГИ как представителя
собственника земельного участка, на
котором расположен спорный объект
недвижимости.
Отзыв на кассационную
жалобу не представлен.
В судебном
заседании представитель КУГИ подтвердил
доводы, изложенные в кассационной жалобе, а
представители ООО "Ясень" просили оставить
жалобу без удовлетворения.
Представитель ООО "Реформа" пояснил, что
ответчик согласен с решением суда,
установившим отсутствие у него каких-либо
законных прав на спорный объект.
ООО
"ПРЭМ", уведомленное надлежащим образом о
времени и месте судебного заседания, своего
представителя в суд не направило, что в
соответствии со статьей 284 Арбитражного
процессуального кодекса Российской
Федерации не может служить препятствием
для рассмотрения жалобы в его
отсутствие.
Законность обжалуемого
судебного акта проверена в кассационном
порядке.
Как следует из материалов дела,
ООО "Ясень" обратилось в арбитражный суд с
иском о признании за ним права
собственности на производственный корпус
нежилого здания, ссылаясь на возникновение
данного права на основании договора
купли-продажи от 28.07.93, заключенного с
Концерном МЮ РАН (продавец).
Необходимость обращения в суд ООО "Ясень"
мотивировало тем, что его право
собственности фактически оспаривает ООО
"Реформа", которое приобрело тот же самый
объект по договору от 01.04.2005 N 1/22 у общества с
ограниченной ответственностью "Росто"
(далее - ООО "Росто") и передало его в аренду
ООО "ПРЭМ".
Арбитражный суд, рассмотрев
материалы дела, пришел к выводу о наличии
оснований для признания права
собственности на спорный объект за истцом.
Суд мотивировал решение следующим.
Поскольку на момент заключения договора
купли-продажи от 28.07.93 отсутствовало
предписание закона об обязательной
государственной регистрации договоров об
отчуждении недвижимого имущества, то право
собственности на спорный объект у ООО
"Ясень" возникло из договора с момента
передачи имущества, как это
предусматривалось пунктом 2 статьи 50 Основ
гражданского законодательства Союза ССР и
республик (далее - Основы). Представленные
суду документы подтверждают правомерность
заключения договора от 28.07.93; названный
договор исполнен сторонами в полном объеме,
продавец передал объект, а покупатель
оплатил его стоимость. В то же время право
собственности ООО "Реформа", приобретенное
по договору от 01.04.2005, в установленном
законом порядке не зарегистрировано, а
следовательно, договор купли-продажи от
01.04.2005 и договор аренды нежилого
производственного помещения (цеха) от 01.06.2005
являются ничтожными, так как ООО "Росто" и
ответчик, не обладающие правом
собственности на спорный объект, были не
вправе распоряжаться им.
Кассационная
инстанция, проверив законность принятого
решения с учетом доводов, изложенных в
кассационной жалобе, считает, что решение
суда подлежит отмене с передачей дела на
новое рассмотрение по следующим
основаниям.
Закрепленные в статьях 11, 12
Гражданского кодекса Российской Федерации
гарантии защиты права собственности
предоставляются лишь в отношении того
имущества, которое принадлежит
соответствующему субъекту на законных
основаниях.
В силу части 2 статьи 3 Основ
в редакции, действовавшей на момент
подписания договора купли-продажи от 28.07.93,
гражданские права и обязанности возникают
из оснований, предусмотренных
законодательством, а право собственности в
силу статьи 50 Основ может в числе прочих
возникнуть на основании договора по
отчуждению имущества.
Отсутствие у
сторон по договору от 28.07.93 обязанности
зарегистрировать переход права
собственности не освобождало их от
необходимости соблюсти при совершении
сделки требования действующего
законодательства, что связано с оценкой
договора на предмет соответствия
требованиям закона.
Таким образом, при
решении вопроса о возникновении у
покупателя права собственности на предмет
продажи подлежит оценке договор как
основание возникновения права. В свою
очередь, действительность договора зависит
от наличия у продавца правомочий на
распоряжение имуществом.
В данном
случае продавцом имущества по договору от
28.07.93 выступал Концерн МЮ РАН. Между тем суд
не проверил в полном объеме, имелось ли у
него право на отчуждение спорного объекта
истцу. Данному договору как правовому
основанию возникновения права
собственности у истца суд не дал надлежащей
правовой оценки, констатировав лишь факт
заключения такого договора. Из имеющихся в
деле документов неясно, какова
организационно-правовая форма Концерна МЮ
РАН. Представитель ООО "Ясень" не смог дать
пояснений по данному вопросу в суде
кассационной инстанции. Если Концерн МЮ РАН
являлся государственным предприятием, то
вправе ли он был с учетом действовавшего на
момент заключения договора от 28.07.93
законодательства отчуждать спорный объект
в частную собственность (ООО "Ясень"); если
же Концерн МЮ РАН к моменту заключения
данного договора был преобразован, то
перешел ли спорный объект в его
собственность в процессе приватизации.
Кроме того, в соответствии со статьей 4
Основ в редакции, действовавшей на момент
подписания договора купли-продажи от 28.07.93,
к недвижимому имуществу относились
земельные участки и все, что прочно с ними
связано, как-то: здания, сооружения,
предприятия, иные имущественные комплексы,
многолетние насаждения.
Однако прочная
связь с землей является не единственным
признаком, по которому объект может быть
отнесен к недвижимости. Вопрос о том,
является ли конкретное имущество
недвижимым, должен разрешаться с учетом
назначения этого имущества, а также
обстоятельств, связанных с правомерностью
его создания.
Поэтому при рассмотрении
дела о признании права собственности на
объект недвижимости суд обязан исследовать
все обстоятельства, связанные с
основаниями и порядком возведения
названного строения; проверить, создан ли
данный объект на земельном участке,
отведенном для этих целей в порядке,
установленном законом и иными правовыми
актами, и с получением на это необходимых
разрешений и соблюдением
градостроительных и строительных норм и
правил, действовавших в период возведения
объекта; суд должен также установить, был ли
купленный объект принят в эксплуатацию или
он являлся незавершенным строительством
объектом и не является ли он самовольной
постройкой.
Между тем данные
обстоятельства, имеющие существенное
значение для разрешения настоящего спора,
судом не устанавливались и не
оценивались.
Поскольку создание
недвижимого имущества и последующий
переход прав на него связаны с вопросами
землепользования, для полной
характеристики объекта, в отношении
которого заявлен иск, а также прав,
возникших у ООО "Ясень" на этот объект, суду
необходимо было исследовать
обстоятельства предоставления земельного
участка. Кроме того, признание судом за
истцом права собственности на объект как
недвижимое имущество влечет возникновение
у него определенных прав на земельный
участок, занятый этой недвижимостью, что не
может не влиять на взаимоотношения истца с
собственником земли, у которого, в свою
очередь, возникают соответствующие
обязанности. Данные вопросы невозможно
было выяснить без привлечения к участию в
деле КУГИ как представителя собственника
земли.
Таким образом, кассационная
инстанция находит, что при принятии решения
суд не выяснил все вопросы, имеющие
значение для правильного разрешения спора;
не дал надлежащей правовой оценки сделке,
на которой истец основывал свои права; не
выявил всех лиц, права и интересы которых
затрагивает данный спор и на отношения
которых со сторонами по делу может повлиять
решение, поэтому решение суда нельзя
признать соответствующим нормам
материального права. В связи с этим
обжалуемый судебный акт подлежит отмене, а
дело - передаче на новое рассмотрение, при
котором необходимо учесть изложенное,
обсудить вопрос об участии в деле КУГИ и в
зависимости от исхода дела распределить
судебные расходы, связанные с подачей
кассационной жалобы.
Учитывая
изложенное и руководствуясь статьями 286, 287,
288, 289 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, Федеральный
арбитражный суд Северо-Западного
округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение
Арбитражного суда города Санкт-Петербурга
и Ленинградской области от 17.08.2005 по делу N
А56-30841/2005 отменить.
Дело передать на
новое рассмотрение в тот же арбитражный
суд.
Председательствующий
ГРАЧЕВА
И.Л.
Судьи
САПОТКИНА Т.И.
СЕРГЕЕВА
И.В.
