Постановление фас северо-кавказского округа от 13.05.2003 n ф08-1481/2003 суд не дал оценку договору купли-продажи объекта незавершенного строительства, а также дополнительному соглашению, не проверил, согласован ли предмет договора и с какого момента он может считаться заключенным, что имеет значение для установления наличия просрочки передачи документов продавцом для госрегистрации. дело направлено на новое рассмотрение.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
от 13 мая 2003 года Дело N Ф08-1481/2003

(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии представителя от ответчика - открытого акционерного общества "Краснодарский ЗИП", в отсутствие представителя истца - закрытого акционерного общества "Комбинат ветеринарных средств", уведомленного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Краснодарский ЗИП" на решение от 11.02.2003 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-17041/2002-41/373, установил следующее.
ЗАО "Комбинат ветеринарных средств", г. Краснодар, обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО "Краснодарский ЗИП", г. Краснодар, о взыскании 89711 рублей 52 копеек убытков и 298528 рублей неустойки по договору купли-продажи недвижимости от 12.10.2001 N 3/а в связи с несвоевременной передачей необходимой технической документации.
До принятия решения по делу истец отказался от взыскания 89711 рублей 52 копеек убытков.
Решением от 11.02.2003 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика взыскано 291726 рублей неустойки, в остальной части в иске отказано. В части взыскания убытков производство по делу прекращено. Суд пришел к выводу, что ОАО "Краснодарский ЗИП" в соответствии с условиями договора должно было передать истцу техническую документацию на спорное недвижимое имущество, перечень которой следует определять на основании соответствующих строительных норм и правил (СНиП). Поскольку указанная документация была передана ответчиком не в полном объеме, с него подлежит взысканию договорная пеня, размер которой суд уменьшил, исключив из расчетного периода выходные и праздничные дни.
В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.
ОАО "Краснодарский ЗИП" обратилось в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение в части взыскания с ответчика 291726 рублей отменить, в иске отказать. По мнению заявителя, суд не учел, что при подписании спорной сделки предмет договора не был определен и только в дополнительном соглашении от 30.01.2002 к договору он согласован сторонами. В связи с этим заявитель считает, что с этого момента договор купли-продажи можно считать заключенным и у продавца возникают все права и обязанности по нему, в том числе и обязанность по передаче технической документации. Кроме того, заявитель указывает, что в спорном договоре перечень передаваемой документации не конкретизировался, поэтому ответчик должен был передать истцу только те документы, которые имелись у него на момент заключения договора, что и было сделано. Какие-либо иные документы, указанные в СНиПах и затребованные истцом, ОАО "Краснодарский ЗИП", по его мнению, передавать было не обязано, поэтому взыскание с него договорных санкций за непередачу документов неправомерно.
ЗАО "Комбинат ветеринарных средств" в отзыве на кассационную жалобу отклонило доводы заявителя и просило решение оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.
В судебном заседании представитель ответчика повторил доводы жалобы.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и выслушав представителя ответчика, считает, что решение подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 12.10.2001 стороны заключили договор N 3/а, по условиям которого ОАО "Краснодарский ЗИП" (продавец) обязуется передать в собственность ЗАО "Комбинат ветеринарных средств" (покупатель) недвижимое имущество, а именно: незавершенный строительством двухэтажный корпус цеха гальванопокрытий общей площадью, соответствующей данным техпаспорта, но не менее 14 тыс. кв. м, и примыкающий к нему административно-бытовой корпус общей площадью, соответствующей данным техпаспорта, но не менее 3 тыс. кв. м, а также инженерные коммуникации, необходимые для их эксплуатации. Передаваемые покупателю объекты расположены по адресу: г. Краснодар, ул. Зиповская, 5, согласно плану расположения на земельном участке (приложения к договору NN 1а, 1б). Общая стоимость передаваемых объектов (пункт 3.2 договора) составляет 5900000 рублей (с НДС). В пункте 6.1.2 предусмотрено, что продавец одновременно с подписанием передаточного акта предоставляет покупателю всю необходимую эксплуатационную, техническую, нормативную и иную документацию на объекты, инженерные коммуникации и сети. Согласно пункту 6.1.3 продавец обязался в течение 30 рабочих дней с момента подписания договора подготовить и передать в органы юстиции полный пакет документов, необходимых для госрегистрации перехода права собственности на передаваемое имущество. В пункте 7.1 договора указано, что в случае неисполнения обязательств, указанных в пункте 6.1, продавец уплачивает покупателю неустойку в размере 0,01 процента за каждый день просрочки от суммы сделки (т. 1, л.д. 9-13).
В день подписания договора сторонами оформлен акт приема-передачи, в соответствии с которым продавец передал покупателю оговоренное недвижимое имущество, а также документы: копию плана приватизации производственного объединения "Краснодарский завод электроизмерительных приборов", утвержденного Комитетом по управлению имуществом Краснодарского края 28.01.93, копию постановления главы администрации г. Краснодара от 29.09.95 N 1254 и копию договора аренды земель несельскохозяйственного назначения от 03.10.95 N 906 (т. 1, л.д. 14).
Дополнительным соглашением от 30.01.2002 стороны внесли изменения в упомянутые договор и акт приема-передачи (т. 1, л.д. 100), уточнив отчуждаемый объект - незавершенный строительством цех гальваники, литер "Ц", общей площадью 18559,2 кв. м, а также инженерные сети и коммуникации, необходимые для его эксплуатации. Объект расположен по адресу: г. Краснодар, ул. Зиповская, 5, согласно схеме расположения цеха на земельном участке (приложение к договору N 1).
ЗАО "Комбинат ветеринарных средств" в иске указало, что продавец нарушил свои обязательства по передаче обусловленной договором документации, причинив тем самым убытки первому.
Суд, удовлетворяя иск, счел заявленные истцом требования обоснованными.
Однако судом не учтено следующее.
В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд при разрешении спора не дал оценку спорному договору, а также дополнительному соглашению, не проверил, согласован ли предмет договора и с какого момента он может считаться заключенным. Выяснение этих обстоятельств имеет существенное значение для установления наличия просрочки передачи документов продавцом для госрегистрации перехода права собственности, если таковая имелась.
При взыскании неустойки за просрочку передачи проектной и технической документации на объект незавершенного строительства суд исходил из того, что продавец обязан был передать всю документацию, которая имелась на момент строительства спорного объекта.
Однако в спорном договоре стороны не определили конкретный перечень документов, подлежащих передаче покупателю. Судом не дана оценка доводам ответчика, который в отзыве на иск указал, что ОАО "Краснодарский ЗИП" относится к числу предприятий, выполняющих оборонные заказы, что влечет необходимость соблюдения режима секретности в отношении некоторых видов деятельности, установления иного порядка разработки, утверждения и согласования проектно-технической документации, а также возможности ознакомления и передачи документов другим лицам. Проект спорного объекта разрабатывался в 1969 году и в связи с недостаточным финансированием его строительство приостановлено, а ряд документов утрачены. В акте приема-передачи стороны отразили, что покупателю известно о недостатках продаваемого имущества.
Пунктом 6.1.2 договора от 12.10.2001 предусмотрено, что ответчик должен передать истцу техническую документацию на инженерные сети и коммуникации одновременно с подписанием акта приема-передачи. Толкование данного условия по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации дает основания утверждать, что ответчик обязался передать истцу только ту документацию, которая имелась у него на момент подписания договора и акта приема-передачи. Из договора не вытекает обязанность ответчика оформлять и готовить техническую документацию (за исключением документов для государственной регистрации перехода права собственности), необходимую истцу, но которой не было на момент заключения договора.
Кроме того, как видно из переписки сторон, указанная документация необходима истцу для оформления договоров с энергоснабжающими организациями. Между тем стороной по этим договорам (абонентом) будет являться ЗАО "Комбинат ветеринарных средств", поэтому обязанность по подготовке соответствующей документации лежит именно на истце как на новом собственнике имущества.
Таким образом, решение о взыскании с ответчика неустойки за непередачу технической документации в соответствии с пунктом 6.1.2 спорного договора принято судом без достаточных оснований.
При указанных обстоятельствах обжалованный судебный акт подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 11.02.2003 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-17041/2002-41/373 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Судебная практика: Северо-Кавказский регион »