Постановление фас северо-кавказского округа от 04.02.2005 n ф08-6489/2004 размер выкупной цены земли подлежит определению исключительно в порядке, предусмотренном законодательством. поэтому согласие истца на применение максимального коэффициента при расчете выкупной стоимости земельного участка, соответственно указанное условие договора в части превышения выкупной цены противоречит требованиям федерального закона о введении в действие земельного кодекса российской федерации и поэтому является ничтожным на основании гражданского кодекса российской федерации.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда
кассационной инстанции
от 4 февраля 2005
года Дело N Ф08-6489/2004
(извлечение)
Федеральный арбитражный суд
Северо-Кавказского округа при участии в
заседании представителя от истца - общества
с ограниченной ответственностью "Фирма
"ОКО", представителя от ответчика -
муниципального учреждения "Муниципальное
казначейство г. Ростова-на-Дону", в
отсутствие представителей третьих лиц -
департамента имущественно-земельных
отношений г. Ростова-на-Дону и Фонда
имущества г. Ростова-на-Дону, извещенных о
времени и месте судебного заседания,
рассмотрев кассационные жалобы
муниципального учреждения "Муниципальное
казначейство г. Ростова-на-Дону" и
департамента имущественно-земельных
отношений г. Ростова-на-Дону на решение от
26.07.2004 и постановление апелляционной
инстанции от 01.11.2004 Арбитражного суда
Ростовской области по делу N А53-5180/2004-С4-42,
установил следующее.
ООО "Фирма "ОКО"
(далее - общество) обратилось к
муниципальному учреждению "Муниципальное
казначейство г. Ростова-на-Дону" (далее -
казначейство) с иском о взыскании убытков в
виде излишне уплаченной выкупной платы за
земельный участок по ул. Пушкинской, 158/56, в
сумме 13865 рублей, за земельный участок по пр.
Ворошиловскому, 73, в сумме 9071 рубля 66 копеек,
разницы между суммой уплаченной арендной
платы и подлежащим начислению земельным
налогом в сумме 16225 рублей 71 копейки и 6356
рублей процентов за пользование чужими
денежными средствами.
В качестве
третьих лиц к участию в деле привлечены
департамент имущественно-земельных
отношений г. Ростова-на-Дону (далее -
департамент) и Фонд имущества г.
Ростова-на-Дону (далее - фонд имущества).
Решением от 26.07.2004 с ответчика в пользу
истца взыскано 70199 рублей 26 копеек убытков и
26675 рублей 72 копейки процентов за
пользование чужими денежными
средствами.
Суд установил, что выкупная
цена земли должна была рассчитываться для
истца на дату подачи заявки, т.е. на 15.11.2001 в
порядке, предусмотренном статьей 2
Федерального закона "О введении в действие
Земельного кодекса Российской Федерации":
пятикратная ставка земельного налога с
применением минимального коэффициента 0,7.
Уплаченные сверх указанной суммы денежные
средства являются убытками истца,
возникшими из деликтных правоотношений.
Суд также взыскал в качестве убытков
разницу между оплаченной истцом до
заключения договоров купли-продажи земли
суммой арендной платы и суммой земельного
налога, подлежащего начислению в случае
своевременной приватизации.
В
кассационной жалобе департамент просит
отменить принятые по делу судебные акты и
отказать в удовлетворении исковых
требований, ссылаясь на следующие
обстоятельства:
- на момент подачи
первой заявки на приватизацию право
собственности истца на недвижимое
имущество, находящееся на земельном
участке в г. Ростове-на-Дону на пр.
Ворошиловском, 73, не было зарегистрировано,
в связи с чем право на приватизацию у
общества отсутствовало;
- на момент
подачи заявок на приватизацию
Правительство Российской Федерации не
утвердило поправочные коэффициенты,
учитывающие основной вид использования
расположенных на земельном участке здания,
строения, сооружения; поэтому при расчете
выкупной стоимости земельных участков
такой коэффициент не должен был
применяться;
- при расчете стоимости
земельного участка в г. Ростове-на-Дону на
ул. Пушкинской, 158/56, должен использоваться
коэффициент 1,3, на применение которого
истец дал согласие;
- истец не обжаловал
отказ в приватизации;
- фонд имущества и
департамент не являются пользователями
денежных средств, полученных от продажи
земельных участков.
Казначейство
просит отменить принятые по делу судебные
акты, ссылаясь на следующие
обстоятельства:
- казначейство не
является пользователем денежных средств,
полученных от приватизации земли, и не
должно платить проценты за пользование
чужими денежными средствами;
- суд
неправомерно взыскал указанные проценты,
начисленные на сумму убытков;
-
казначейство не является надлежащим
ответчиком по требованию о взыскании
убытков.
В отзывах на кассационную
жалобу истец просит оставить принятые по
делу судебные акты без изменения, а
кассационную жалобу - без удовлетворения, а
администрация г. Ростова-на-Дону просит
отменить принятые по делу судебные акты.
В судебном заседании объявлен перерыв до 14
часов 30 минут 04.02.2005.
Изучив материалы
дела и выслушав представителей участвующих
в деле лиц, Федеральный арбитражный суд
Северо-Кавказского округа считает, что
кассационные жалобы подлежат
удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела видно, что земельный
участок на пр. Ворошиловском, 73, площадью
0,0148 га предоставлен обществу в постоянное
(бессрочное) пользование для строительства
и эксплуатации магазина с жилой
пристройкой (государственный акт N РО-44-01555).
Земельный участок на ул. Пушкинской, 158/56,
площадью 0,0256 кв. м использовался истцом на
основании договора аренды от 04.03.98.
15
ноября 2001 года общество подало заявки на
приватизацию земельных участков на пр.
Ворошиловском, 73, и ул. Пушкинской, 158/56.
Письмом от 29.11.2001 комитет по управлению
имуществом г. Ростова-на-Дону
(правопредшественник департамента) сообщил
обществу об отказе в приватизации в связи с
отсутствием утвержденных Правительством
Российской Федерации поправочных
коэффициентов, учитывающих основной вид
использования расположенных на земельном
участке здания, строения, сооружения.
Распоряжениями от 06.05.2002 N 137 и N 138 комитет по
управлению имуществом г. Ростова-на-Дону
разрешил обществу приватизировать
земельные участки на пр. Ворошиловском, 73,
по цене 13956 рублей 40 копеек и на ул.
Пушкинской, 158/56, пер. Университетский, 56, по
цене 53351 рубль 17 копеек.
При расчете
выкупной цены за участок на пр.
Ворошиловском, 73, использовалась ставка
земельного налога на момент подачи второй
заявки на приватизацию - 28.02.2002,
составляющая 18 рублей 86 копеек.
При
расчете выкупной цены за участок на ул.
Пушкинской, 158/56, пер. Университетский, 56,
использовалась ставка земельного налога на
момент подачи заявки на приватизацию от
15.11.2001, составляющая 9 рублей 43 копейки, а
также поправочный коэффициент 1,3, на
использование которого общество дало
согласие.
По договорам купли-продажи от
14.05.2002 N 116 и 25.07.2002 N 133 общество приобрело
названные земельные участки.
Вступившим в законную силу решением от
11.09.2003 по делу N А53-6310/2003-С4-18 Арбитражный суд
Ростовской области отказал обществу в
удовлетворении иска к департаменту о
возврате излишне взысканной платы за выкуп
земельных участков, так как надлежащим
ответчикам по данному требованию является
казначейство; в отношении фонда имущества
производство по делу прекращено в связи с
отказом от иска.
Истец считает
неправомерным применение при расчете
выкупной стоимости земельного участка по
пр. Ворошиловскому, 73, ставки земельного
налога на 28.02.2002, а не на день подачи первой
заявки (15.11.2001), а также неприменение
минимального поправочного коэффициента 0,7
при расчете выкупной стоимости обоих
участков.
Пункт 2 статьи 3 Федерального
закона "О введении в действие Земельного
кодекса Российской Федерации"
устанавливает обязанность юридических лиц
переоформить право постоянного
(бессрочного) пользования земельными
участками на право аренды или приобрести
земельные участки в собственность по
своему желанию до 01.01.2006 в соответствии с
требованиями статьи 36 Земельного кодекса
Российской Федерации.
В соответствии со
статьей 36 Земельного кодекса Российской
Федерации юридические лица, имеющие в
собственности строения и сооружения,
обладают исключительным правом на
приватизацию земельных участков, на
которых расположены строения и сооружения.
Указанная статья предоставляет право на
приватизацию земельных участков только
собственникам объектов недвижимости.
Судебные инстанции неправильно применили
названные нормы права, сделав вывод о том,
что лица, не являющиеся собственниками
расположенных на земельных участках
объектов недвижимости, имеют право на
приватизацию земельных участков.
Поскольку на момент подачи заявки на
приватизацию земельного участка 15.11.2001
право собственности истца на незавершенный
строительством объект по пр.
Ворошиловскому, 73, не было
зарегистрировано, общество не имело права
на приобретение земли в собственность.
Следовательно, отказ в приватизации
указанного земельного участка не нарушил
прав истца и основания для взыскания
переплаты по договору купли-продажи
отсутствуют.
В силу статьи 3
Федерального закона "О введении в действие
Земельного кодекса Российской Федерации"
цена земли устанавливается субъектом
Российской Федерации за единицу площади
земельного участка в размере, кратном
ставке земельного налога, в пределах,
предусмотренных названной нормой. До
установления субъектом Российской
Федерации цены земли применяется
соответствующая минимальная ставка
земельного налога. Согласно пункту 3 статьи
2 указанного Закона при продаже земельного
участка к его стоимости применяется
поправочный коэффициент, учитывающий
основной вид использования расположенных
на земельном участке здания, строения,
сооружения. Поправочные коэффициенты,
учитывающие основные виды использования,
утверждаются Правительством Российской
Федерации в размере от 0,7 до 1,3.
На момент
приватизации цена земли в Ростовской
области не была установлена, поправочные
коэффициенты Правительство Российской
Федерации также не утвердило. В то же время
отказ в приватизации по мотиву отсутствия
названных коэффициентов не соответствует
пункту 6 статьи 36 Земельного кодекса
Российской Федерации, которая не связывает
обязанность принять решение о приватизации
с наличием утвержденных Правительством
Российской Федерации поправочных
коэффициентов.
Согласно статье 2
Федерального закона "О введении в действие
Земельного кодекса Российской Федерации"
до установления субъектом Российской
Федерации цены земли при продаже земельных
участков применяются соответствующие
минимальные ставки земельного налога,
установленные данной статьей.
Указанной норме права соответствует довод
департамента о том, что для расчета
выкупной стоимости земельного участка
должна приниматься пятикратная ставка
земельного налога за единицу площади. При
этом цена по договору купли-продажи земли
должна определяться на момент его
заключения.
При повторной подаче заявки
- 28.02.2002 - общество являлось собственником
незавершенного строительством магазина с
жилой надстройкой на пр. Ворошиловском, 73.
Для определения выкупной цены этого
земельного участка правильно применена
ставка земельного налога, существующая в
данный период.
Из материалов дела, в том
числе из кассационной жалобы, следует, что
департамент признает факт переплаты истцом
по договору от 14.05.2002 N 116 купли-продажи
земельного участка по ул. Пушкинской,
158/56.
Не обоснован вывод суда о том, что
указанная переплата представляет собой
убытки истца, возникшие из причинения вреда
в результате незаконных действий органа
местного самоуправления.
Согласно
статьям 422, 424 Гражданского кодекса
Российской Федерации договор должен
соответствовать обязательным для сторон
правилам, установленным законом и иными
правовыми актами (императивным нормам),
действующим в момент его заключения; в
предусмотренных законом случаях
применяются цены, устанавливаемые или
регулируемые уполномоченным на то
государственным органом.
Размер
выкупной цены земли подлежит определению
исключительно в порядке, предусмотренном
законодательством. Поэтому не может быть
принят во внимание довод ответчика о том,
что истец согласился на применение
максимального коэффициента 1,3 при расчете
выкупной стоимости земельного участка по
ул. Пушкинской, 158/56.
Указанное условие
договора от 14.05.2002 N 116 в части превышения
выкупной цены противоречит требованиям
статьи 2 Федерального закона "О введении в
действие Земельного кодекса Российской
Федерации" и поэтому является ничтожным на
основании статьи 168 Гражданского кодекса
Российской Федерации. К ничтожной сделке
подлежат применению последствия,
предусмотренные статьей 167 Гражданского
кодекса Российской Федерации.
Суд
неправомерно возложил на казначейство
обязанность по возврату переплаты по
договору приватизации земли. Договоры
купли-продажи земли заключены с фондом
имущества, который должен быть ответчиком
по требованию о возврате излишне
уплаченной выкупной цены. При новом
рассмотрении суду следует обсудить вопрос
о привлечении к участию в деле надлежащего
ответчика, поскольку предметом спора
является применение последствий ничтожной
сделки в части излишне уплаченной истцом
выкупной суммы по договору купли-продажи от
14.05.2002.
Суд должен принять во внимание
нормы статьи 36 Федерального закона "О
приватизации государственного и
муниципального имущества" о порядке
возврата денежных средств по
недействительным сделкам купли-продажи
государственного или муниципального
имущества. Согласно данным нормам возврат
денежных средств по недействительным
сделкам купли-продажи государственного или
муниципального имущества осуществляется
на основании вступившего в силу решения
суда за счет денежных средств, поступивших
по другим сделкам приватизации
соответственно федерального имущества,
государственного имущества субъектов
Российской Федерации, муниципального
имущества. Денежные средства в размере,
определенном решением суда, после передачи
имущества согласно решению суда в
государственную или муниципальную
собственность подлежат возврату
покупателю из суммы денежных средств,
полученных в счет оплаты иными
покупателями приватизируемого
государственного или муниципального
имущества, до распределения денежных
средств в соответствии со статьей 33
настоящего Федерального закона. В случае
недостаточности денежных средств от сделок
купли-продажи федерального имущества,
имущества, находящегося в собственности
субъектов Российской Федерации, и
муниципального имущества для обеспечения
полного возврата денежных средств в срок,
предусмотренный исполнительными
документами, возврат недостающих денежных
средств осуществляется соответственно за
счет денежных средств государственной
казны Российской Федерации, казны
субъектов Российской Федерации и местных
бюджетов.
При таких обстоятельствах
применение норм из причинения убытков и
неосновательного обогащения является
неправильным, поскольку отношения по
данному спору возникли из договора
купли-продажи, истец добровольно внес
денежные суммы по договорам, не оспорил
отказ в приватизации, в связи с чем
отсутствуют виновные действия
(бездействие) ответчика. При новом
рассмотрении суду необходимо правильно
квалифицировать правоотношения сторон,
привлечь надлежащего ответчика, установить
сумму, излишне уплаченную истцом по
договору купли-продажи, и с учетом этого
разрешить спор.
Учитывая изложенное и
руководствуясь статьями 284, 286 - 289
Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, Федеральный
арбитражный суд Северо-Кавказского
округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 26.07.2004 и
постановление апелляционной инстанции от
01.11.2004 Арбитражного суда Ростовской области
по делу N А53-5180/2004-С4-42 отменить, дело
передать на новое рассмотрение в первую
инстанцию этого же суда.
Постановление
вступает в законную силу со дня его
принятия.
