Постановление фас северо - кавказского округа от 10.06.1999 n ф08-1066/99 неосуществление регистрации договора аренды не является основанием для признания его недействительным. условиями прекращения обязательств зачетом являются участие сторон одновременно в двух обязательствах и наступление срока исполнения по обоим зачитываемым требованиям. такие условия в данном деле отсутствуют.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции
по проверке законности
и
обоснованности решений (постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную
силу
от 10 июня 1999 года Дело N
Ф08-1066/99
(извлечение)
Федеральный
арбитражный суд Северо - Кавказского округа
при участии в судебном заседании
представителей ЗАО МТКФ Торговый дом
"Спутник" и Ростовского облпотребсоюза,
рассмотрев кассационную жалобу ЗАО МТКФ
Торговый дом "Спутник" на решение от 05.02.99 и
постановление апелляционной инстанции от
28.04.99 Арбитражного суда Ростовской области
по делу N А53-8404/98-С4-39, установил следующее.
Ростовский облпотребсоюз обратился в
Арбитражный суд Ростовской области с иском
к ЗАО МТКФ Торговый дом "Спутник" о
взыскании задолженности по арендной плате
и коммунальным платежам, штрафных санкций
за неисполнение обязательства в срок на
общую сумму 283948 руб. 34 коп. и обязании
ответчика освободить занимаемые
помещения.
В порядке статьи 37
Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации истец уточнил исковые
требования, уменьшив предъявленные ко
взысканию суммы до 254691 руб. 77 коп., отказался
от исковых требований об освобождении
помещений в связи с возвращением спорного
имущества должником.
Решением от 21.08.98
исковые требования удовлетворены частично.
В пользу Ростовского облпотребсоюза
взыскано 102064 руб. 57 коп. задолженности по
арендной плате, 12500 руб. пени, в остальной
части иска отказано.
В апелляционной
инстанции дело не рассматривалось.
Постановлением кассационной инстанции от
02.11.98 решение арбитражного суда отменено,
дело направлено на новое рассмотрение. При
новом рассмотрении дела суду предложено
дать правильную оценку пролонгированного
договора аренды и ответственности за
невыполнение его условий стороной,
исследовать постановление мэра г. Ростова -
на - Дону о регистрации прав на недвижимое
имущество от 28.03.97, доводы ответчика о
зачете за произведенные улучшения
помещения, установить, относятся ли они к
текущему ремонту или имеют место
капитальные затраты, и в зависимости от
этого решить вопрос в соответствии со
статьей 623 ГК РФ.
При новом рассмотрении
дела истец уточнил исковые требования,
просил взыскать задолженность по арендным
платежам с 01.01.97 по 25.05.98 в сумме 99382 руб. 61
коп., санкции за просрочку платежа, исходя
из ставки рефинансирования Центробанка, в
сумме 59843 руб. 68 коп., задолженность по
коммунальным платежам 3682 руб., санкции за
период просрочки оплаты в сумме 4503 руб. 14
коп., сумму задолженности за пользованием
помещениями с 25.05.98 по 19.06.98 - 80635 руб. 08 коп., а
всего 248046 руб. 46 коп.
Решением от 05.02.99,
оставленным без изменения постановлением
апелляционной инстанции от 28.04.99, исковые
требования удовлетворены в сумме 174571 руб. 61
коп., из которых 120260 руб. 61 коп. -
задолженность по арендной плате и
коммунальным платежам, 54311 руб. - пени за
просрочку платежа, в остальной части иска
отказано. Судебные акты мотивированы тем,
что между сторонами был заключен договор
аренды нежилого помещения, который продлен
до 25.05.98. Фактически помещение сдано
арендодателю 19.06.98, за указанный период
торговый дом "Спутник" обязан уплачивать
арендную плату. Размер ответственности за
просрочку исполнения обязательства судом
снижен до 54311 руб. на основании статьи 333 ГК
РФ с учетом непродолжительного периода
пользования денежными средствами.
Требования торгового дома "Спутник" о
проведении зачета стоимости произведенных
улучшений имущества не рассмотрены в
рамках дела по причине непредставления
документов, подтверждающих стоимость
затрат и согласования произведения
капитальных работ с арендодателем.
Доводы ответчика о применении при
рассмотрении дела постановления мэра г.
Ростова - на - Дону от 28.03.97 судом не приняты,
так как оно определяет конкретный порядок
осуществления положений Закона "О
регистрации недвижимого имущества", не
вступившего в действие. Нормативным
регулированием, порождающим обязательные
для сторон правовые нормы, является издание
актов законодательного органа субъекта
Городской Думы.
В кассационной жалобе
Торговый дом "Спутник" просит отменить
решение и постановление апелляционной
инстанции, полагает, что судом
необоснованно не применены статьи 165 и 168 ГК
РФ, так как договор аренды, не прошедший
государственную регистрацию, является
недействительной (ничтожной) сделкой. В
случае признания договора действительным,
суд не применил статью 610 ГК РФ,
необоснованно указав на длительность
условий по фактически прекратившему
действие договору аренды. Судом
необоснованно не рассмотрены требования
торгового дома о производстве зачета
встречного требования, подтвержденного
представленными в дело доказательствами об
улучшении имущества арендодателя.
В
судебном заседании представители
торгового дома повторили доводы,
изложенные в кассационной жалобе, просили
судебные акты отменить, в иске отказать.
Представители Ростовского облпотребсоюза
возражали против доводов кассационной
жалобы, считая решение и постановление
апелляционной инстанции законными и
обоснованными, и пояснили, что ответчик
занимал помещение магазина длительный
период времени. По условиям ранее
заключенных договоров аренды, все
улучшения, которые были произведены
арендатором, являлись собственностью
облпотребсоюза. Улучшения, произведенные
по оспариваемому договору, не согласованы с
арендодателем и произведены до заключения
оспариваемого договора.
Федеральный
арбитражный суд Северо - Кавказского
округа, изучив материалы дела и выслушав
представителей сторон, считает, что
кассационная жалоба не подлежит
удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом первой и
апелляционной инстанций и видно из
материалов дела, Ростовский облпотребсоюз
и ЗАО МТКФ торговый дом "Спутник" 30.12.96
заключили договор аренды встроенного
нежилого помещения, расположенного в
административном здании арендодателя по
пр. Буденновскому, 19 а г. Ростова - на - Дону
площадью 1239 кв. м для использования его под
магазин, сроком до 31.12.97 (л.д. 7-10, т. 1).
Условиями договора предусмотрены размер,
сроки оплаты и ответственность за
неисполнение обязательства по уплате
арендной платы и коммунальных платежей.
Из акта приема - передачи от 31.12.96 видно, что
арендатором принято помещение в технически
исправном состоянии.
Письмом от 26.11.97
Ростовский облпотребсоюз известил
арендатора о том, что после окончания срока
действия договора арендованное помещение
должно быть возвращено.
Письмом N 3 от
19.01.98 торговый дом "Спутник" ставил вопрос о
продлении срока договора аренды на
возможный срок, на которое получено
согласие арендодателя о продлении срока до
25.05.98. Доводы ответчика о том, что указанное
письмо ему не вручалось и появилось только
в процессе рассмотрения спора, не нашли
своего подтверждения в материалах дела, а
действия по передаче помещения 01.06.98 и
ключей по акту от 16.06.98 свидетельствуют о
том, что сторонами было достигнуто
соглашение о продлении срока договора.
Кроме того, в судебном заседании
кассационной инстанции директор торгового
дома "Спутник" пояснила, что задержка в
возврате арендуемого имущества произошла
вследствие того, что необходимо было найти
помещение для перевода магазина.
Доводы
подателя кассационной жалобы о
недействительности (ничтожности) договора
аренды не могут быть приняты во внимание,
поскольку пунктом 2 статьи 6 Закона "О
введении в действие части второй ГК РФ"
предусмотрено, что до введения в действие
федерального закона о регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним,
применяется действующий порядок
регистрации. По действующему на момент
заключения договора аренды порядку любая
из сторон могла зарегистрировать этот
договор. Правовые нормы, обязывающие
арендодателя регистрировать договор,
отсутствовали. Согласно части 6 статьи 131 ГК
РФ порядок государственной регистрации
устанавливался в соответствии с
Гражданским кодексом и Законом о
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним. Пунктом 6 статьи 33 Закона "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" (принят
21.07.97) установлено, что по правоотношениям,
возникшим до введения Закона в действие, он
применяется к тем правам и обязательствам,
которые возникнут после введения его в
действие. Договор аренды заключен до
введения указанного Закона в действие.
Неосуществление регистрации такого
договора не является основанием для
признания его недействительным.
Арбитражный суд в решении обоснованно
указал, что торговый дом "Спутник" не лишен
возможности взыскать стоимость
произведенных улучшений в отдельном
производстве, поскольку из представленного
заявления о зачете встречного
обязательства не следует, что неотделимые
улучшения произведены в рамках договора
аренды, заключенного сторонами 30.12.96.
Условиями применения статьи 410 ГК РФ
является участие сторон одновременно в
двух обязательствах и наступление срока
исполнения по обоим зачитываемым
требованиям. Такие условия в данном деле
отсутствуют.
Изложенное
свидетельствует о том, что при принятии
решения и постановления апелляционной
инстанции судом правильно применены нормы
материального права и оснований к отмене
указанных судебных актов не имеется.
Руководствуясь статьями 95, 171, 174, 175, 177
Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, Федеральный
арбитражный суд Северо - Кавказского
округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 05.02.99 и
постановление апелляционной инстанции от
28.04.99 Арбитражного суда Ростовской области
по делу N А53-8404/98-С4-39 оставить без изменения,
а кассационную жалобу - без
удовлетворения.
Взыскать с ЗАО МТКФ
торговый дом "Спутник" в доход федерального
бюджета госпошлину по кассационной жалобе
в сумме 3032 руб. 13 коп. Поручить Арбитражному
суду Ростовской области выдать
исполнительный лист.
Постановление
вступает в законную силу с момента его
принятия и обжалованию не подлежит.
