Приказ госстроя рф от 28.12.2000 n 303 об утверждении методических рекомендаций по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда
Общеэксплуатационные расходы являются
одной из основных составляющих
себестоимости содержания и ремонта
жилищного фонда, на величину которых любой
подрядчик может реально влиять, регулируя
их элементы, и в частности административно -
хозяйственные расходы.
2.7.4. Затраты по
этой статье себестоимости складываются из
следующих элементов:
- административно -
хозяйственные расходы;
- расходы на
обслуживание работников производства;
-
расходы по организации работ;
- прочие
общеэксплуатационные расходы.
2.7.4.1.
Административно - хозяйственные расходы
определяются с применением нормативно -
методических рекомендаций [16] и состоят
из:
- расходов на оплату труда
работников административно -
хозяйственного персонала, а именно: расходы
на оплату труда работников аппарата
управления, линейного персонала и рабочих,
осуществляющих хозяйственное обслуживание
административных помещений;
-
отчислений на социальные нужды указанных
категорий работников;
- расходов
административно - хозяйственного персонала
(почтово - телеграфные и телефонные, на
содержание вычислительной техники,
приобретение канцелярских товаров,
командировки, консультационные,
аудиторские услуги), направленные на
бесперебойную деятельность аппарата
управления подрядчика;
-
амортизационных расходов по начислению
износа основных фондов (кроме жилищного
фонда), расходов по проведению всех видов
ремонта зданий, сооружений, машин,
оборудования, инвентаря и другого
имущества, относящегося к основным
средствам подрядчика.
2.7.4.2. Расходы по
обслуживанию работников производства
состоят из затрат, связанных с подготовкой
и переподготовкой кадров, на приобретение
специальной одежды и обуви, охрану труда и
технику безопасности, содержание служебных
помещений, предоставляемых работникам.
2.7.4.3. Расходы по организации работ включают
затраты по износу и ремонту малоценных и
быстроизнашивающихся предметов, на
содержание пожарной и сторожевой охраны,
производственных мастерских, а также по
благоустройству и содержанию строительных
площадок, подготовке объектов к сдаче.
2.7.4.4. Прочие общеэксплуатационные расходы
состоят из износа по нематериальным
активам; платежей по кредитам банков и в
пределах ставки, установленной
законодательством; расходов, связанных с
рекламой, в пределах утвержденных норм;
затрат на текущую техническую
инвентаризацию.
2.8. Определение
внеэксплуатационных
расходов
Внеэксплуатационные расходы
состоят из налогов, сборов, платежей и
других обязательных отчислений,
установленных в соответствии с
законодательством.
3. ДИФФЕРЕНЦИАЦИЯ
НОРМАТИВНОЙ СЕБЕСТОИМОСТИ СОДЕРЖАНИЯ
И
РЕМОНТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Нормативная
себестоимость ремонта конструктивных
элементов жилых зданий, ремонта и
обслуживания внутридомового инженерного
оборудования (в дальнейшем "текущий ремонт
и техническое обслуживание жилищного
фонда"), включаемая в полную нормативную
себестоимость услуг по содержанию и
ремонту жилищного фонда, зависит от:
-
наиболее характерной типологии или
структуры жилищного фонда населенного
пункта (стандартов жилища);
- социально -
экономических предпосылок для устойчивого
поддержания этих стандартов жилища, т.е. от
состава и периодичности работ по его
эксплуатации (стандартов эксплуатации).
При этом наличие и применение указанных
стандартов предполагает соблюдение
обязательных федеральных и региональных
стандартов качества предоставляемых услуг
по содержанию и ремонту жилищного фонда,
которые устанавливают общие технические
требования к качеству услуг и обязательные
требования по безопасности услуг для жизни
населения, имущества потребителей и
окружающей природной среды.
3.1.
Классификация жилищного фонда
(стандарты жилища)
3.1.1. Структура
жилищного фонда населенного пункта
(стандарты жилища) определяется
совокупностью различных показателей,
характеризующих конструктивные и объемно -
планировочные решения домов, их
потребительские качества, срок
эксплуатации, степень износа и другие
местные особенности.
На основе
статистического анализа технико -
экономических показателей жилых зданий и
стоимости работ по их эксплуатации на
протяжении многих лет определены факторы,
оказывающие наибольшее влияние на
себестоимость работ по содержанию и
ремонту жилищного фонда (в части стоимости
текущего ремонта и технического
обслуживания).
К числу факторов, которые
могут быть положены в основу
дифференциации нормативной себестоимости
текущего ремонта и технического
обслуживания жилищного фонда, относятся
тип жилого дома (материал конструктивных
элементов), физический износ зданий и
этажность, которые в совокупности
учитывают имеющиеся виды
благоустройства.
3.1.2. Городской
жилищный фонд с учетом типа зданий
(материала конструктивных элементов)
целесообразно классифицировать по
следующим группам:
I группа - здания
каменные особокапитальные; фундаменты
каменные и бетонные, стены каменные
(кирпичные) и крупноблочные, перекрытия
железобетонные;
II группа - здания
каменные обыкновенные; фундаменты
каменные, стены каменные (кирпичные),
крупноблочные и крупнопанельные,
перекрытия железобетонные или смешанные
(деревянные и железобетонные), а также
каменные своды по металлическим балкам;
III группа - здания каменные облегченные;
фундаменты каменные и бетонные, стены
облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков
и ракушечника, перекрытия деревянные,
железобетонные или каменные по
металлическим балкам;
IV группа - здания
деревянные, рубленные и брусчатые,
смешанные сырцовые; фундаменты ленточные
бутовые, стены рубленные, брусчатые и
смешанные (кирпичные и деревянные),
перекрытия деревянные.
3.1.3. Физический
износ - один из главных показателей
надежности и долговечности
эксплуатируемых жилых зданий, а
следовательно и размера затрат на их
текущий ремонт. Характер и интенсивность
износа зависят от многочисленных факторов
(физических, химических, механических,
электрохимических и др.) и в каждом
конкретном случае роль любого из них
различна, из-за чего трудно определить
ведущий фактор разрушения.
Под
физическим износом конструкции, элемента,
системы инженерного оборудования и здания
в целом следует понимать утрату ими
первоначальных технико - экономических
качеств (прочности, надежности,
устойчивости и др.) в результате
воздействия природно - климатических
факторов и жизнедеятельности человека.
Физический износ на момент его оценки
выражается соотношением стоимости
объективно необходимых ремонтных
мероприятий, устраняющих повреждения
конструкции, элемента, системы или здания в
целом, и их восстановительной стоимости.
Распределение жилых домов рекомендуется в
зависимости от процента физического износа
дифференцировать по следующим
группам:
--------------------------------T------T-------T--------T--------¬
¦ Группа износа ¦ I ¦ II ¦ III ¦
IV ¦
+-------------------------------+------+-------+--------+--------+
¦Процент физического износа ¦0 - 20¦21 - 40¦ 41
- 60¦ 61 - 80¦
L-------------------------------+------+-------+--------+---------
3.1.4.
Этажность жилых домов определяет наличие
тех или иных дополнительных требований и
видов инженерного оборудования (лифты,
системы огнестойкости и дымоудаления,
мусороудаления и др.), текущий ремонт и
техническое содержание которых, так же как
и вышеназванные факторы, определяют
дифференциацию нормативной
себестоимости.
Поэтому распределение
жилищного фонда в зависимости от этажности
рекомендуется классифицировать в
следующие
группы:
-----------------------T---------T---------T---------T-----------¬
¦ Группа этажности ¦ I ¦ II ¦ III ¦
IV ¦
+----------------------+---------+---------+---------+-----------+
¦Этажность здания ¦ до 5 ¦ 6 - 9 ¦ 10 - 15 ¦ 16
и выше ¦
L----------------------+---------+---------+---------+------------
3.1.5. В
таблице 3.1.5 приведены примерные
коэффициенты для определения соотношений в
затратах на содержание и ремонт жилищного
фонда в зависимости от характеристик
зданий.
Таблица 3.1.5
ПРИМЕРНЫЕ
КОЭФФИЦИЕНТЫ
ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ
СООТНОШЕНИЙ В ЗАТРАТАХ
НА СОДЕРЖАНИЕ И
РЕМОНТ ЖИЛИЩНОГО
ФОНДА
-----------------T-----------------------------------------------¬
¦ Группы зданий ¦ Процент
физического износа ¦
¦
+-----------------------------------------------+
¦ ¦
этажность зданий ¦
¦
+----------T-----------T------------T-----------+
¦
¦ до 5 ¦ 6 - 9 ¦ 10 - 15 ¦ 16 и выше ¦
+----------------+----------+-----------+------------+-----------+
¦
¦ Процент физического износа (0 - 20)
¦
+----------------+----------T-----------T------------T-----------+
¦
I ¦ 1,0 ¦ 1,1 ¦ 1,1 ¦ 1,2 ¦
+----------------+----------+-----------+------------+-----------+
¦
II ¦ 1,15 ¦ 1,20 ¦ 1,20 ¦ 1,35 ¦
+----------------+----------+-----------+------------+-----------+
¦
III ¦ 1,2 ¦ - ¦ - ¦ - ¦
+----------------+----------+-----------+------------+-----------+
¦
IV ¦ 1,25 ¦ - ¦ - ¦ - ¦
+----------------+----------+-----------+------------+-----------+
¦
¦ Процент физического износа (21 - 40)
¦
+----------------+----------T-----------T------------T-----------+
¦
I ¦ 1,2 ¦ 1,25 ¦ 1,25 ¦ 1,35 ¦
+----------------+----------+-----------+------------+-----------+
¦
II ¦ 1,3 ¦ 1,35 ¦ 1,35 ¦ 1,5 ¦
+----------------+----------+-----------+------------+-----------+
¦
III ¦ 1,35 ¦ - ¦ - ¦ - ¦
+----------------+----------+-----------+------------+-----------+
¦
IV ¦ 1,4 ¦ - ¦ - ¦ - ¦
+----------------+----------+-----------+------------+-----------+
¦
¦ Процент физического износа (41 - 60)
¦
+----------------+----------T-----------T------------T-----------+
¦
I ¦ 1,3 ¦ 1,35 ¦ 1,35 ¦ 1,5 ¦
+----------------+----------+-----------+------------+-----------+
¦
II ¦ 1,35 ¦ - ¦ - ¦ - ¦
+----------------+----------+-----------+------------+-----------+
¦
III ¦ 1,45 ¦ - ¦ - ¦ - ¦
+----------------+----------+-----------+------------+-----------+
¦
IV ¦ 1,45 ¦ - ¦ - ¦ - ¦
+----------------+----------+-----------+------------+-----------+
¦
¦ Процент физического износа (61 - 80)
¦
+----------------+----------T-----------T------------T-----------+
¦
I ¦ 1,45 ¦ 1,55 ¦ 1,55 ¦ 2,0 ¦
+----------------+----------+-----------+------------+-----------+
¦
II ¦ 1,6 ¦ - ¦ - ¦ - ¦
+----------------+----------+-----------+------------+-----------+
¦
III ¦ 1,8 ¦ - ¦ - ¦ - ¦
+----------------+----------+-----------+------------+-----------+
¦
IV ¦ 1,9 ¦ - ¦ - ¦ - ¦
L----------------+----------+-----------+------------+------------
Примечания
к таблице. 1. За базовый стандарт жилищного
фонда с коэффициентом, равным 1, принимается
пятиэтажный дом с износом до 20%, относящийся
к I группе зданий, оснащенный
электроснабжением, центральным отоплением,
холодным и горячим водоснабжением и
канализацией. Для определения нормативной
себестоимости содержания и ремонта иного
жилищного фонда нормативная себестоимость
базового стандарта корректируется на
соответствующий коэффициент.
2.
Классификация зданий по группам
предусматривает основные признаки
согласно п. 3.1.2.
3.2. Стандарты эксплуатации
жилищного фонда
3.2.1. Затраты на
содержание и ремонт жилищного фонда
зависят от социально - экономических
условий и предпосылок для устойчивого
поддержания стандартов жилища в населенном
пункте, т.е. от перечня, состава и
периодичности работ или стандартов
эксплуатации.
3.2.2. Анализ состава
основных работ по текущему ремонту и
техническому обслуживанию жилищного фонда
позволяет выявить четыре наиболее
характерные группы работ, которые по своей
значимости с точки зрения надежности
работы конструкций и инженерных систем
дома, а также полноты выполнения всего
комплекса работ определяют
соответствующий уровень стандарта
эксплуатации.
К первой группе следует
отнести работы, обеспечивающие
безопасность проживания в жилом доме. Эти
работы должны выполняться в обязательном
порядке. Этот стандарт определяет
минимальные требования к качеству текущего
ремонта и технического обслуживания жилья,
обеспечивающие безаварийную эксплуатацию
и выполнение только тех работ, которые
связаны с надежностью и безотказностью
работы конструкций и инженерного
оборудования.
Ко второй группе
относятся работы, связанные с нормальным
жизнеобеспечением дома, т.е. содержание и
ремонт конструктивных элементов и
инженерных систем жилого дома, без которых
невозможно полноценное проживание в нем.
Как правило, эти работы связаны с надежным
функционированием инженерных систем и
безаварийной эксплуатацией дома и в
совокупности определяют пониженные (на 25%
по отношению к нормативу) требования к
качеству текущего ремонта и технического
обслуживания жилищного фонда. При этом
невыполнение отдельных работ не связано с
безопасностью и жизнеобеспечением
проживания людей. Такие работы
осуществляются по мере достижения
необходимого уровня финансирования в
надежде, что ожидаемый экономический рост
создаст предпосылки для перехода к
следующей группе стандартов.
К третьей
группе (базовый стандарт эксплуатации)
относятся работы по текущему ремонту и
техническому обслуживанию жилищного фонда,
отвечающие нормативным требованиям в
соответствии с действующими нормативными
документами, по которым выполняется
100-процентноый объем, качество и
необходимая периодичность работ.
Четвертая группа определяет не только
выполнение всех работ по текущему ремонту и
техническому обслуживанию жилищного фонда,
соответствующее третьей группе, но и
дополнительные работы, необходимые для
повышенного комфорта проживания. В
условиях ограниченности финансовых
ресурсов и платежеспособного уровня
населения повышенный (четвертый) стандарт
эксплуатации не может быть реально
обеспечен в домах государственной и
муниципальной собственности.
