Постановление фас поволжского округа от 08.12.2010 по делу n а55-37627/2009 дело по иску о взыскании задолженности по арендной плате и пени передано на новое рассмотрение, поскольку суд, отказывая в удовлетворении иска, не учел, что фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативно-правовых актов не является соглашением об изменении условий договора об изменении арендной платы и не требует регистрации. в ходе нового рассмотрения дела суду необходимо оценить расчет иска.суд первой инстанции арбитражный суд самарской области

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 декабря 2010 г. по делу N А55-37627/2009
(извлечение)
Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 декабря 2010 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 22.03.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2010
по делу N А55-37627/2009
по исковому заявлению Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара, к обществу с ограниченной ответственностью фирма "Маяк-Стройинвест", г. Самара, о взыскании 3 542 778 руб. 85 коп.,
установил:
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее - истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью фирма "Маяк-Стройинвест" (далее - ООО фирма "Маяк-Стройинвест", ответчик) о взыскании 3 542 778 руб. 85 коп., из них 995 616 руб. 98 коп. сумма основной задолженности по арендной плате за период с 10 апреля 2007 г. по 29 декабря 2008 г., 2 547 161 руб. 87 коп. сумма пени за период просрочки оплаты с 11 июля 2006 г. по 29 декабря 2008 г.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.03.2010 заявленные требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО фирма "Маяк-Стройинвест" в пользу Министерства 210 руб. 58 коп. пени, в остальной части иска отказал.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2010 решение Арбитражного суда Самарской области от 22.03.2010 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе истец просит судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Законность судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 30.09.2005 на основании постановлений главы города Самары от 20.12.2004 N 4916 и от 31.03.2005 N 296 между Комитетом (арендодатель) и ООО фирма "Маяк-Стройинвест" (арендатор) заключен договор N 024806з на аренду земельного участка, площадью 1393,00 кв. м, кадастровый номер 63:01:05 07 003:0003, находящийся по адресу: г. Самара, Ленинский район, в границах улиц Самарской, Полевой, Садовой, Чкалова, под строительство и организацию строительных площадок.
Срок действия договора установлен до 19.12.2009. Согласно пункту 3.1 условия договора применяются к отношениям, существовавшим между сторонами с 30.12.2004.
В соответствии с приложением N 3, являющимся неотъемлемой частью договора, стороны предусмотрели механизм расчета арендной платы. Согласно формуле расчета, содержащейся в указанном приложении, размер арендной платы установлен в сумме 8410 руб. 12 коп. в месяц.
04 июля 2006 г. договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области.
В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006. N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" с 01.07.2006 полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории г. о. Самара для целей строительства переданы Министерству.
Комитетом в рамках соглашения, заключенного с Министерством, переданы действующие договоры аренды земельных участков, предоставленных Комитетом гражданам и юридическим лицам для строительства объектов недвижимости.
Постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 утверждена Методика определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара (далее - Методика).
Пунктами 4.3, 5.2 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей, арендодатель сообщает арендатору об изменении размера арендной платы путем опубликования в газете "Самарская газета".
В связи с Методикой, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74, в указанном печатном издании 28.11.2006 опубликована информация о том, что изменен расчет арендной платы, указаны банковские реквизиты, на которые следует производить оплату арендных платежей.
В основу расчета арендной платы в приложении N 3 к договору положена Методика определения базового размера арендной платы за земельные участки в городе Самаре, утвержденная постановлением главы города Самара от 26.11.2003 N 1343, где за основу расчета взята базовая ставка земельного налога, тогда как расчет иска произведен на основании Методики, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74, где за основу взят удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка.
При принятии судебного акта суды исходили из того, что истцом не представлены доказательства государственной регистрации изменений существенных условий договора аренды земельного участка, включающих в себя изменение механизма расчета арендной платы.
Следовательно, согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменения к этому договору не вступили в силу.
При отсутствии зарегистрированных в установленном порядке изменений механизма расчета арендной платы по договору, задолженность следует исчислять из согласованного размера арендной платы, то есть из расчета 8410 руб. 12 коп. в месяц.
Отказывая в удовлетворении иска, суды обеих инстанций исходили из отсутствия государственной регистрации изменения механизма расчета арендной платы, поскольку согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы за пользование землей относится к существенным условиям договора аренды земельного участка.
В силу пункта 7 статьи 1 ЗК РФ к основным принципам земельного законодательства относится принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, а в соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата, что является существенным условием договора аренды земельного участка.
В силу положений статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.
При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.
В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.
Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Из буквального толкования положений пункта 4.3 договора следует, что размер арендной платы по договору установлен не в фиксированной сумме, а определяется в зависимости от нескольких объективных факторов, среди которых в качестве самостоятельного основания для определения арендной платы по договору стороны предусмотрели изменение действующего законодательства Российской Федерации.
Следовательно, фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативно-правовых актов не является соглашением об изменении условий договора об изменении арендной платы и не требует регистрации.
Поскольку стороны предусмотрели, что в соответствии с пунктом 4.3 договора аренды размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения правового регулирования порядка (способа) определения арендной платы в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а арендодатель через средства печати и письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате, ответчик исполнил предусмотренные договором обязательства - извещение об арендной плате.
Поскольку стороны предусмотрели в пункте 4.3 договора аренды, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей, то суды обеих инстанций ошибочно применили пункт 3 статьи 433 ГК РФ, поскольку новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
Поскольку расчет иска судами обеих инстанций не оценивался, коллегия считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При новом рассмотрении суду следует исходить из толкования правовых норм, изложенных в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008, и дать правовую оценку расчету иска и разрешить спор с учетом представленных доказательств по делу.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 22.03.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2010 по делу N А55-37627/2009 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.