Распоряжение правительства москвы премьера от 05.09.1994 n 1617-рп о концепции реконструкции гостиничного комплекса россия
ПРАВИТЕЛЬСТВО
МОСКВЫ
ПРЕМЬЕР
РАСПОРЯЖЕНИЕ
5
сентября 1994 г. N 1617-РП
О КОНЦЕПЦИИ
РЕКОНСТРУКЦИИ
ГОСТИНИЧНОГО
КОМПЛЕКСА
"РОССИЯ"
В связи с
необходимостью проведения реконструкции
гостиничного комплекса "Россия":
1.
Утвердить представленную Департаментом
внешних связей концепцию реконструкции
гостиничного комплекса "Россия"
(приложение).
2. Департаменту внешних
связей, Москомимуществу совместно с
дирекцией гостиницы "Россия" в III квартале
с.г. разработать условия проведения
инвестиционного конкурса на реконструкцию
первой очереди гостиницы среди российских
и зарубежных фирм.
3. Утверждение
условий конкурса и подведение его итогов
возложить на первого заместителя премьера
правительства Москвы Ресина В.И.
4.
Контроль за выполнением настоящего
распоряжения возложить на заместителя
премьера правительства Москвы
Орджоникидзе И.Н.
Премьер правительства
Москвы
Ю.М. Лужков
Приложение
к распоряжению премьера
правительства
Москвы
от 5 сентября 1994 г. N
1617-РП
КОНЦЕПЦИЯ РЕКОНСТРУКЦИИ
ГОСТИНИЧНОГО КОМПЛЕКСА
"РОССИЯ"
Проведение реконструкции
гостиничного комплекса "Россия"
обусловлено необходимостью радикального
повышения ее конкурсного статуса,
приведения качества предоставляемых
гостиничных услуг в соответствие с
требованиями, предъявляемыми к современным
гостиницам высокого класса, значительного
повышения доходов и поступлений в бюджет г.
Москвы от хозяйственной деятельности
гостиничного комплекса.
В результате
реконструкции гостиничный комплекс
"Россия" должен стать диверсифицированным
центром, сочетающим деловые, туристические
и культурно - развлекательные виды
деятельности. Учитывая, что в гостиничном
комплексе наряду с условиями для
размещения и проживания гостей имеются
возможности для проведения массовых
мероприятий, одним из основных видов
деятельности комплекса будет обслуживание
бизнеса, что позволит достигнуть наиболее
высокой экономической результативности
хозяйственной деятельности.
В ходе
реконструкции гостиничного комплекса
должна быть осуществлена реорганизация
системы управления, которая предполагает
разукрупнение гостиницы "Россия" путем
создания на ее основе нескольких гостиниц,
с доведением числа номеров в одной
гостинице до оптимального уровня (примерно
в 500 номеров), а также создание нового
юридического лица, обеспечивающего
координацию хозяйственной деятельности во
всем гостиничном комплексе.
В качестве
исходных условий проведения реконструкции
при разработке концепции приняты:
-
сохранение государственного контроля в
управлении гостиничным комплексом при
привлечении крупных внешних инвестиций для
реконструкции;
- оптимально сжатые
сроки проведения реконструкции;
-
возрастание доходов бюджета Москвы от
хозяйственной деятельности в гостиничном
комплексе "Россия";
- необходимость для
Москвы видов хозяйственной деятельности,
которые предлагается осуществлять в
гостиничном комплексе в результате
реконструкции;
- сохранение внешних
габаритов гостиничного комплекса.
Реконструкция гостиницы предполагает
проведение перепланировки номерного фонда,
частичную перепланировку общественных,
служебных и технических помещений, замену
технологического и инженерного
оборудования, а также сооружение
дополнительных площадей в пределах
существующих габаритов гостиницы для
увеличения количества и качества услуг,
предлагаемых клиентам. В ходе
реконструкции в результате перепланировки
номеров их количество сократится примерно
до 1800, из которых около 20% достигнут уровня
"5*", 45% - уровня "4*", а остальные - "3*". В
гостиничном комплексе предполагается
создать офисы и бизнес - центры,
дополнительные зоны для заседаний и
конференций, зону отдыха (зимний центр
здоровья), подземный гараж, вертолетную
площадку, магазины, фабрику - прачечную,
необходимую для завершения
технологического цикла.
Общие затраты
на проведение реконструкции оцениваются в
235 млн. долларов, что соответствует затратам
на проведение реконструкции 1 гостиничного
номера в среднем на уровне 50 тыс. долларов.
Учитывая размеры гостиницы и значительный
размер инвестиций, реконструкцию
предлагается осуществлять поэтапно, в
зависимости от готовности инвесторов и
аккумулирования собственных средств
гостиницы. Месторасположение гостиницы и
ее архитектурные особенности позволяют
рассчитывать на возможность параллельного
осуществления реконструкции и
эксплуатации частей гостиничного
комплекса.
Поэтапно проведение
реконструкции должно быть начато с
северной части гостиницы, учитывая ее
престижность и привлекательность для
инвесторов, а также высокую экономическую
результативность, что позволит
использовать получаемые доходы для
реконструкции других частей гостиницы.
Срок проведения реконструкции северной
части оценивается в один год. В ходе
реконструкции эта часть будет превращена в
4* гостиницу со значительным количеством
номеров (до 45%) на уровне 5*. Основной
предполагаемый вид деятельности северной
части - международный бизнес - центр. Для
реконструкции ее потребуется около 60 млн.
долларов.
Учитывая отсутствие
существенных собственных средств, основным
источником инвестиций должны стать
привлеченные средства. В связи с этим для
реконструкции северной части
предполагается привлечь иностранного
партнера посредством создания
акционерного общества открытого типа с
предоставлением ему до 50% акций. Большая
доля инвестора необходима для обеспечения
надлежащих гарантий инвестирования, а
также обусловлена отсутствием других
источников средств для начала работ по
реконструкции.
Западную часть
предполагается реконструировать в
следующем после окончания реконструкции
северной части году, с доведением ее до
уровня 4*. Предполагаемая специализация
западной части - международный
туристический центр. Потребность в
инвестициях - 60 млн. долларов. Источники
средств для реконструкции - накопление
средств гостиничного комплекса,
реинвестирование прибыли от эксплуатации
северной части и привлеченные средства
инвесторов. В результате использования
собственных средств доля инвестора может
быть по сравнению с северной частью
сокращена. Потенциальные инвесторы -
иностранный капитал и отечественные
институциональные инвесторы (финансовые
инвестиционные компании, банки).
Реконструкция южной части может быть
начата параллельно с реконструкцией
западной и займет около двух лет. В
результате реконструкции южная часть будет
соответствовать уровню 3*. Основной
предполагаемый вид деятельности -
туристический центр для стран СНГ.
Суммарный объем инвестиций - 50 млн.
долларов. Источники инвестиций -
собственные средства и привлеченный
капитал. В результате возрастания
накоплений (отдачи от реконструкции
северной и западной частей) доля
привлеченного капитала не будет иметь
преобладающего характера. Предполагаемые
инвесторы - страны СНГ, ВАО "Интурист",
крупные производственные (например,
нефтяные) и финансовые компании России.
Завершение работ предполагается
осуществить реконструкцией восточной
части гостиницы (четвертый год с начала
реконструкции гостиничного комплекса).
Предполагаемый уровень - 4*. Основная
специализация - бизнес - центр и
обслуживание правительственных
мероприятий. Проведение реконструкции
восточной части последней обусловлено
возможностью в этом случае обеспечить
финансирование в основном за счет
собственных средств.
Новое
строительство во внутригостиничном
пространстве (центр), необходимое для
развития дополнительных сервисных услуг
(зона отдыха) и бизнеса (залы для
переговоров и конференций), а также
создания офиса для размещения менеджмента
гостиничного комплекса, будет начато после
реконструкции северной части и завершится
одновременно с окончанием реконструкции
гостиницы. Предполагаемые инвестиции - 20
млн. долларов - будут обеспечены
исключительно за счет собственных
средств.
Проведение реконструкции
предполагается осуществить в течение 4
лет.
Для привлечения инвестиций в
реконструкцию рассмотрена возможность
использования инвестиционного кредита под
залог недвижимости гостиничного комплекса.
По предварительным оценкам, которые должны
быть уточнены в результате дополнительно
проведенного аудирования, залоговая
стоимость имущественного комплекса
(включая стоимость земельного участка)
составляет около 150 млн. долларов.
Привлечение кредита в указанных размерах
на пятилетний срок на условиях
равномерного погашения по годам и ставки
кредита на уровне 5% годовых с
использованием собственных средств
гостиницы "Россия" позволит обеспечить
финансирование реконструкции и погашение
кредита, а также использовать часть
кредитных ресурсов на коммерческое
кредитование других предприятий для
обеспечения дополнительных гарантий
возвратности кредита.
В этом варианте
сохраняется привлечение иностранного
инвестора для реконструкции северной части
гостиницы с целью использования
международного опыта ведения гостиничного
бизнеса для совершенствования управления
гостиничным комплексом "Россия" и
организации работ по
реконструкции.
Доходы гостиничного
комплекса "Россия" после
реконструкции
Доходы гостиничного
комплекса, несмотря на сокращение
количества номеров, в результате
проведения реконструкции увеличатся более
чем в семь раз. Рост доходов будет обеспечен
за счет повышения качества обслуживания и,
соответственно, стоимости номеров [средняя
цена номера будет составлять от 60 долларов
(3*) до 500 долларов (5*)] а также за счет
предоставления дополнительного сервиса и
функционирования гостиничного комплекса в
качестве делового центра (рост доходов
примерно в 100 раз).
Поступление в бюджет
(налог на прибыль) от
хозяйственной
деятельности гостиничного комплекса
"Россия"
Доходы бюджета (при сохранении
ставок налога на прибыль на уровне 1993 г.)
возрастут в результате реконструкции
приблизительно в десять раз и достигнут 22-23
млн. долларов.
Окупаемость инвестиций,
направляемых на
реконструкцию
гостиничного комплекса "Россия"
Средний
срок окупаемости инвестиций, используемых
для реконструкции, составит около шести
лет. При использовании для целей
реконструкции инвестиционного кредита
окупаемость инвестиций составит 7,5
лет.
Исходные предпосылки реконструкции
и проблемы
развития гостиничного
комплекса
Гостиница "Россия" имеет
конкурентные преимущества среди других
гостиниц г. Москвы по своему расположению,
обеспеченности инфраструктурой, удобной
транспортной взаимосвязи с политическими,
деловыми и культурными центрами,
способности обслуживать крупные деловые
мероприятия (симпозиумы, конференции).
Однако по уровню комфортабельности
номерного фонда, коммунального
благоустройства и развития сервисных служб
гостиница в настоящее время ориентировочно
соответствует только категории "2,5*".
Гостиница "Россия" теряет роль лидера в
гостиничном бизнесе и сталкивается с
острой конкуренцией в связи со следующими
проблемами:
1. Необходимо
незамедлительное проведение реконструкции
гостиницы "Россия" с целью радикального
повышения ее конкурентного статуса, однако
финансовые средства, получаемые в
результате хозяйственной деятельности
гостиницы, позволяют обеспечить текущее
самофинансирование, но недостаточны для
выполнения инвестиционных программ
развития гостиницы.
Общий объем
средств, которые должны быть привлечены для
реконструкции гостиницы "Россия",
приблизительно составляют 235 млн.
долларов.
Статус государственного
предприятия ограничивает возможности
гостиницы по привлечению инвестиций
(отсутствуют имущественные гарантии
гостиницы по выполнению обязательств перед
инвесторами, права хозяйственного ведения
ограничены во времени).
2.
Функциональное единство гостиничного
комплекса, необходимое для комплексного и
качественного обслуживания клиентов
гостиницы и, соответственно, высокой
доходности, разрушается. Практикуемая
передача отдельных площадей гостиничного
комплекса в аренду или хозяйственное
ведение различным хозяйствующим субъектам
зачастую приносит ущерб его главному
предназначению - обслуживанию гостей.
Работа предприятий и коммерческих
структур, осуществляющих хозяйственную
деятельность в гостиничном комплексе,
недостаточно координируется с
деятельностью гостиницы из-за отсутствия
эффективного механизма взаимодействия.
3. Необходимо обеспечение согласованного
содержания, эксплуатации и восстановления
инженерной инфраструктуры гостиничного
комплекса. Инженерная инфраструктура
находится на балансе гостиницы "Россия",
которая не имеет полномочий требовать от
хозяйствующих субъектов, арендующих
площади гостиничного комплекса, выполнения
технических норм ее эксплуатации и
соответствующей компенсации затрат
гостиницы на содержание и восстановление
инфраструктуры.
4. Действующая система
управления гостиницей не отвечает
требованиям оперативного реагирования на
рыночную конъюнктуру. Система управления
излишне централизована и не способствует
развитию инициативы в принятии решений на
тех уровнях, на которых они должны
приниматься.
В настоящее время в
составе гостиницы "Россия" имеется 3080
номеров. Мировой опыт гостиничного бизнеса
показывает, что оптимальный уровень
управляемости достигается при наличии в
гостинице около 500
номеров.
Стратегические цели
реконструкции
и организации системы
управления
Проведение реконструкции
гостиничного комплекса и привлечение
необходимых финансовых ресурсов.
Повышение качества предоставляемых
гостиничных услуг до уровня мировых
стандартов.
Значительное повышение
уровня доходов от хозяйственной
деятельности и поступлений в городской
бюджет.
Сохранение государственного
контроля в управлении гостиничным
комплексом "Россия".
Реорганизация
системы управления гостиницей, повышение
хозяйственной самостоятельности
структурных единиц, непосредственно
осуществляющих взаимодействие с
клиентами.
Обеспечение комплексного
управления и хозяйственного использования
гостиничного комплекса для значительного
повышения совокупности уровня доходов от
хозяйственной деятельности,
взаимосогласованной эксплуатации и
развития инженерной
инфраструктуры.
Организационно -
экономическое обеспечение
реконструкции гостиничного
комплекса
Для того чтобы в ходе работ по
реконструкции гостиницы не разрушалась
целостность гостиничного комплекса, а
инвесторы могли иметь необходимые, в том
числе и имущественные, гарантии при
осуществлении инвестиций, необходимо
предварительное преобразование
гостиничного комплекса "Россия" (всей
совокупности хозяйствующих в нем
государственных предприятий) в акционерную
компанию (АК), с внесением в нее со стороны
правительства Москвы в качестве оплаты
уставного капитала всего имущества
(включая недвижимость) гостиничного
комплекса "Россия". Все 100% акций АК "Россия"
на первоначальном этапе принадлежат
правительству Москвы.
С целью
сохранения хозяйственной
самостоятельности и статуса юридического
лица киноконцертного зала, кинотеатра
