Постановление десятого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2010 по делу n а41-5395/10 встречные исковые требования о признании недействительным договора уступки права требования по соглашению об использовании коммерческой недвижимости с приложением (договор аренды) удовлетворены, так как согласие арендодателя на заключение договора цессии отсутствует, в связи с чем указанный договор является ничтожной сделкой на основании статьи 168 гражданского кодекса российской федерации и не влечет правовых последствий.суд первой инстанции арбитражный суд московской области

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 декабря 2010 г. по делу N А41-5395/10
Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2010 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 декабря 2010 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Диаковской Н.В.
судей Ивановой Л.Н., Ханашевича С.К.
при ведении протокола судебного заседания Афониным А.В.
при участии в заседании:
от ООО "Бай-Бай": Нуриджанова Е.А. по доверенности от 01.03.2010,
от ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)": Воротынцева А.А. по доверенности от 23.10.2010 N 143/10,
от ООО "Результат": Нуриджанова Е.А. по доверенности от 17.11.2010,
рассмотрев в судебном заседании дело N А41-5395/10 по иску общества с ограниченной ответственностью "Бай-Бай" к обществу с ограниченной ответственностью "ИКЕА МОС" (Торговля и недвижимость) о взыскании суммы страхового депозита, процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскании стоимости строительных работ (третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Результат") и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ИКЕА МОС" (Торговля и недвижимость) к обществу с ограниченной ответственностью "Бай-Бай" и обществу с ограниченной ответственностью "Результат" о признании договора уступки прав недействительной сделкой,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Бай-Бай" (далее - ООО "Бай-Бай") обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ИКЕА-МОС (Торговля и Недвижимость)" (далее - ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)") о взыскании 574 143 руб. 68 коп., перечисленных на расчетный счет ответчика в качестве уплаты страхового депозита, 153 922 руб. 34 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами и 1 480 000 руб. - стоимости строительных услуг и работ.
ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" обратилось в Арбитражный суд Московской области с встречным исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Бай-Бай" о признании недействительным договора уступки прав требования от 26.11.2009 N 14, заключенного между ООО "Результат" и ООО "Бай-Бай" (т. 2 л.д. 18 - 21).
Решением Арбитражного суда Московской области от 14 июля 2010 года по делу N А41-5395/10 в удовлетворении исковых требований ООО "Бай-Бай" к ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" отказано.
Дополнительным решением Арбитражного суда Московской области от 30 июля 2010 года по делу N А41-5395/10 встречные исковые требования ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" удовлетворены.
Не согласившись с указанными судебными актами, ООО "Бай-Бай" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просит указанные решения отменить, ссылаясь на то, что судом первой инстанции нарушены нормы материального и процессуального права, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
Законность и обоснованность обжалуемых судебных актов проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением от 17 ноября 2010 года Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
К участию в деле в качестве третьего лица по первоначальному иску и в качестве соответчика по встречному иску (с согласия ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)") привлечено общество с ограниченной ответственностью "Результат" (далее - ООО "Результат").
Как следует из материалов дела, в обоснование требований по первоначальному иску ООО "Бай-Бай" ссылается на договор уступки права от 26.11.2009 N 14, заключенный между названным обществом и ООО "Результат".
При этом в решении суда первой инстанции от 14.07.2010 содержатся выводы о правах и обязанностях ООО "Результат", хотя данное общество к участию в настоящем деле привлечено не было.
Кроме того, не привлекая к участию в деле ООО "Результат", суд первой инстанции принял дополнительное решение от 30.07.2010, которым признал недействительным договор уступки прав от 26.11.2009 N 14, стороной по которому является названное общество.
При таких обстоятельствах, обжалуемые решение и дополнительное решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежат отмене по основанию, предусмотренному пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции при установлении обстоятельств, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела по правилам суда первой инстанции представитель ООО "Бай-Бай" и ООО "Результат" поддержал требования, изложенные в исковом заявлении, просил первоначальный иск удовлетворить, во встречном иске отказать.
Представитель ООО "ИКЕА МОС" (Торговля и недвижимость)" возражал против доводов истца по первоначальному иску, поддержал требования, изложенные во встречном иске, просил в удовлетворении первоначального иска отказать, встречные исковые требования удовлетворить.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, 11 сентября 2006 года между ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Григорьевой Е.В. (арендатор) заключено Соглашение об использовании коммерческой недвижимости 3.3 (далее - Соглашение) (т. 1 л.д. 16 - 20).
В соответствии с п. 1.1 указанного Соглашения его предметом является определение сроков и условий для использования и аренды арендатором площадей в строящемся семейном торговом центре "МЕГА Новосибирск" (далее - Центр) до государственной регистрации договора аренды.
Согласно пункту 3.1 Соглашения Краткосрочный договор аренды вступает в силу с момента государственной регистрации Центра как объекта недвижимого имущества. Краткосрочный договор считается заключенным на условиях, изложенных в договоре аренды (Приложение N 1).
В договоре аренды (документ А) стороны согласовали размер предварительной арендуемой площади N 3084 - 52 кв. м, годовую фиксированную арендную плату за кв. м площадей в год - 1400 долларов США, сумму страхового депозита - 18 200 долларов США (т. 1 л.д. 68 - 69).
ИП Григорьева Е.В. платежным поручением от 05.12.2006 N 948 перечислила ООО "ИКЕА МОС" (Торговля и недвижимость)" страховой депозит в сумме 574 143 руб. 68 коп. (т. 2 л.д. 22).
Согласно п. 4.6.2 Договора аренды арендодатель может по своему единоличному усмотрению и без получения согласия или указаний от арендатора использовать Обеспечение (Авансовый платеж, Страховой депозит или Гарантийное письмо) для уплаты арендной платы и для покрытия затрат арендодателя, возникших в связи с нарушением арендатором Договора аренды (т. 1 л.д. 36).
15 мая 2007 года между ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" (арендодатель), ИП Григорьевой Е.В. (арендатор) и ООО "Результат" (новый арендатор) заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей (перемене стороны), согласно которому стороны договорились о том, что арендатор передает новому арендатору в полном объеме свои права и обязанности, установленные Соглашением об использовании и Договором аренды (т. 1 л.д. 70 - 73).
25 июля 2007 года между ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" и ООО "Результат" подписан акт приема-передачи помещений, по которому ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" передало ООО "Результат" помещение площадью приблизительно 52 кв. м для выполнения работ, проводимых арендатором для осуществления строительных работ, необходимых для приведения помещения в состояние, пригодное для его целевого использования. (т. 2, л.д. 134 - 135).
27 июля 2007 года между ООО "Результат" (заказчик) и ООО "СКЦ" (подрядчик) заключен договор на оказание строительных услуг и работ N 27/07/07, по условиям которого заказчик поручил подрядчику выполнить работы по ремонту помещения магазина "A.Zone" (помещение N 3084), расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Ватутина, 44, ТРК "МЕГА", в соответствии с рабочим проектом (т. 1 л.д. 85 - 91).
Согласно пункту 2.1 договора от 27.07.2007 N 27/07/07 стоимость выполняемых работ с учетом материалов подрядчика определена в сумме 1 480 000 руб.
26 декабря 2008 года зарегистрировано право собственности ООО "ИКЕА МОС" (Торговля и недвижимость)" на многофункциональный торговый и коммерческий центр международного класса, расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. Ватутина, д. 107 (т. 1 л.д. 100).
01 января 2009 года Соглашение и Краткосрочный договор аренды расторгнуты по взаимному соглашению ООО "ИКЕА МОС" (Торговля и недвижимость)" и ООО "Результат", о чем подписано Соглашение о досрочном расторжении Соглашения об использовании и Договора аренды коммерческой недвижимости (т. 2, л.д. 4 - 9).
26 ноября 2009 года между ООО "Результат" (цедент) и ООО "Бай-Бай" (цессионарий) подписан договор уступки прав требования N 14, по условиям которого цедент в счет погашения своей задолженности перед цессионарием по договору N 17 от 30.08.2007 уступает последнему право требования по Соглашению об использовании коммерческой недвижимости с приложением N 1 - договор аренды от 11.09.2006 N 3084, заключенному между ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" и ИП Григорьевой Е.В., с последующим заключением Соглашения от 15.05.2007 о передаче прав и обязанностей по договору аренды между ИП Григорьевой, ООО "Результат" и ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)", в объемах и на условиях установленных вышеназванными соглашениями и договором аренды, заключенными между цедентом и должником (т. 1 л.д. 74 - 75).
Полагая, что ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" неправомерно удерживает ранее полученной по договору аренды от 11.09.2006 N 3084 страховой депозит, а также обязано возместить затраты на проведение ремонта по договору от 27.07.2007 N 27/07/07 в сумме 1 480 00 руб., ООО "Бай-Бай" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Возражая против требований ООО "Бай-Бай", ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" в своем встречном исковом заявлении ссылается на то, что договор уступки прав требования от 26.11.2009 N 14 является недействительной сделкой и у ООО "Бай-Бай" отсутствует материальное право на иск.
Арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения первоначального иска и считает, что встречный иск является обоснованным в связи со следующим.
Согласно части 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Исследовав представленное в материалы дела Соглашение от 11.09.2006 N 3.3 арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что указанное соглашение является смешанным и включает в себя условия договора аренды и договора об оказании услуг.
Подписав Соглашение от 11.09.2006 N 3.3, ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" (арендодатель) и ПБОЮЛ Григорьева Е.В. (арендатор) приняли на себя также обязательства и по договору аренды от 11.09.2006 N 3084, который является приложением к названному Соглашению.
При этом обязательства по договору аренды возникают с даты регистрации права собственности ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" на все здание, в котором находится арендуемый объект.
Таким образом, договор аренды от 11.09.2006 N 3084 является сделкой, заключенной под отлагательным условием (ст. 157 Гражданского кодекса Российской Федерации).
До даты регистрации права собственности ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" на здание торгового центра правоотношения сторон регулируются соответствующими положениями Соглашениями от 11.09.2006 N 3.3.
Право собственности ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" на здание торгового центра, в котором находится арендуемый объект, зарегистрировано 26.12.2008, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.12.2008 (т. 1 л.д. 100). Стороны указанный факт не отрицают.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции ООО "Бай-Бай" ссылалось на письмо ООО "Результат" от 24.12.2008, полученное ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" 25.12.2008, в котором ООО "Результат" просит считать данное письмо соглашением о расторжении Соглашения от 11.09.2006 N 3.3 (т. 2 л.д. 147).
Вместе с тем, указанное письмо было исключено из числа доказательств с согласия истца (т. 3 л.д. 77 - 78).
Кроме того, в соответствии с пунктом 4.2 Соглашения от 11.09.2006 N 3.3 ООО "Результат" как арендатор не вправе отказываться от исполнения условий Соглашения в одностороннем порядке.
Таким образом, 26 декабря 2008 года вступили в силу положения договора аренды от 11.09.2006 N 3084, регулирующие правоотношения между его сторонами.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок и внесение которой установлены договором.
Из представленных в материалы дела соглашения от 01.01.2009 о досрочном расторжении Соглашения от 11.09.2006 N 3.3 и договора аренды от 11.09.2006 N 3084, а также акта взаиморасчетов от 01.01.2009 усматривается, что ООО "Результат" после расторжения договора аренды имело задолженность по внесению арендных платежей перед ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" (т. 2 л.д. 4 - 11, 40 - 43).
В возражениях на акт взаиморасчетов ООО "Результат" указало, что пользовалось помещением площадью 35,9 кв. м, а не 52 кв. м (т. 2 л.д. 44 - 46).
Вместе с тем, суду не представлены подписанные между ООО "Результат" и ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" соглашения о внесении изменений в Соглашение от 11.09.2006 N 3.3 и договор аренды от 11.09.2006 N 3084 в части уменьшения арендуемых площадей.
При таких обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд считает, что арендатор обязан был вносить платежи за использование