Решение арбитражного суда республики карелия от 20.12.2010 по делу n а26-5973/2010 встречное требование произвести зачет стоимости затрат по капитальному ремонту арендуемых помещений удовлетворено, поскольку дополнительное соглашение к договору аренды муниципального имущества не подлежит государственной регистрации, так как не изменяет размер арендной платы, а изменяет порядок ее внесения в соответствии с условиями, закрепленными зарегистрированным в установленном законом порядке договором аренды.суд первой инстанции арбитражный суд республики карелия

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 20 декабря 2010 г. по делу N А26-5973/2010
Резолютивная часть решения объявлена 17 декабря 2010 года
Полный текст решения изготовлен 20 декабря 2010 года
Судья Арбитражного суда Республики Карелия Погорелов В.А.,
при ведении протокола судебного заседания с применением аудиозаписи помощником судьи Ощепковой Т.В.,
рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску Администрация Петрозаводского городского округа
к обществу с ограниченной ответственностью "Центр костно-суставной патологии"
об обязании произвести зачет,
встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Центр костно-суставной патологии" к Администрации Петрозаводского городского округа об обязании произвести зачет
при участии представителей:
истца, Администрация Петрозаводского городского округа, - Балашовой Л.Г., доверенность от 11.01.2010 года
ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Центр костно-суставной патологии", - Жученко И.П., доверенность от 08.12.2009 года, Лозовик Т.А. - директор, решение о назначении от 17.07.2009 года
установил:
Администрация Петрозаводского городского округа (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центр костно-суставной патологии" (далее - ответчик, об обязании произвести зачет, из них 664127 рублей 73 копейки основной долг и 3346146 рублей 87 копеек неустойка за несвоевременное внесение арендных платежей.
Исковые требования обоснованы ст. ст. 165, 166, 309, 609, 614, 619 Гражданского кодекса РФ и условиями договора аренды муниципального имущества N 100 от 15.04.2004 года.
В судебном заседании представитель Администрации Петрозаводского городского округа поддержала заявленные требования в полном объеме по мотивам, изложенным в исковом заявлении. Пояснила, что дополнительное соглашение к договору аренды муниципального имущества N 827 от 07.10.2004 года, которым стороны согласовали обязанность Администрации Петрозаводского городского округа снизить размер арендной платы, на 50% с 01.09.2004 года в порядке частичной компенсации произведенных арендатором неотделимых улучшений арендуемого помещения в сумме 1062600 рублей года, не было зарегистрировано в установленном порядке. Считает, что указанное соглашение является незаключенным, в связи с чем у ответчика возник основной долг по арендной плате в сумме 664127 рублей 73 копейки и обязанность по уплате неустойки в размере 3346146 рублей 87 копеек.
В судебном заседании представители ООО "Центр костно-суставной патологии" исковые требования не признали по мотивам, изложенным в отзыве на исковое заявление. Считают, что дополнительное соглашение к договору аренды муниципального имущества N 827 от 07.10.2004 года не подлежит государственной регистрации, поскольку не изменяет размер арендной платы, а изменяет порядок ее внесения в соответствии с условиями, закрепленными зарегистрированным в установленном законом порядке договором аренды. Предъявили встречный иск. Исковые требования обоснованы ст. ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса РФ и условиями договора аренды муниципального имущества N 100 от 15.04.2004 года. Просят суд обязать Администрацию Петрозаводского городского округа произвести зачет стоимости затрат по капитальному ремонту арендуемых помещений в сумме 664127 рублей 73 копейки.
Определением от 07.10.2010 года Арбитражный суд РК принял встречный иск к производству для совместного рассмотрения с первоначальным.
Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.
15.04.2004 года между Администрацией Петрозаводского городского округа и ООО "Центр костно-суставной патологии" был заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества N 100, в соответствие с которым ответчику были переданы нежилые помещения общей площадью 487,5 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Петрозаводск, ул. Л. Чайкиной, дом 5 сроком до 28.02.2006 года. Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке. Дополнительным соглашением N 277 от 10.05.2006 года срок действия договора аренды был продлен по 28.02.2021 года. Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.
Пунктом 4.1 договора аренды на арендатора возложена обязанность по внесению арендной платы в сумме 19075 рублей 25 копеек ежемесячно. Пунктом 4.2 договора аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в соответствие с действующим законодательством, актами органов местного самоуправления г. Петрозаводска.
Согласно пункта 2.2.5 договора аренды муниципального имущества N 100 от 15.04.2004 года затраты на неотделимые улучшения при проведении реконструкции и капитального ремонта арендуемого помещения и части фасадов здания могут быть по решению постоянно действующей комиссии по аренде нежилых помещений частично компенсированы арендатору за счет снижения арендной платы до истечения срока действия договора аренды при условии предоставления сметы фактически произведенных затрат, актов выполненных работ и платежных документов, подтверждающих выполненные работы и произведенные затраты.
С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что возможный механизм изменения арендной платы по договору аренды муниципального имущества N 100 от 15.04.2004 года был предусмотрен как п. 4.2 так и п. 2.2.5 зарегистрированного в установленном законом порядке договора. При толковании указанных пунктов суд руководствуется ст. 431 Гражданского кодекса РФ о буквальном значении содержащихся в договоре слов и выражений.
В силу ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Дополнительным соглашением к договору аренды N 827 от 07.10.2004 года сторонами было предусмотрено снижение величины арендной платы на 50% с 01.09.2004 года в порядке частичной компенсации произведенных арендатором неотделимых улучшений арендуемого помещения в сумме 1062600 рублей. Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано не было. Представителем Администрации Петрозаводского городского округа не оспаривался тот факт, что при снижении ООО "Центр костно-суставной патологии" размера арендной платы были соблюдены все требования, предъявляемые пунктом 2.2.5 договора аренды муниципального имущества N 100 от 15.04.2004 года. Анализ п. 2.2.5 договора аренды N 100 от 14.05.2004 года во взаимосвязи с дополнительным соглашением N 827 от 07.04.2004 года позволяет суду сделать вывод о том, что указанное дополнительное соглашение не требует государственной регистрации, поскольку снижение суммы арендной платы с 01.09.2004 года не является изменением условий договора о порядке определения размера арендной платы, а является исполнением согласованного сторонами условия этого договора. в связи с чем не требуется государственная регистрация дополнительного соглашения в порядке, установленном п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ и п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ. Суд констатирует, что не подлежит государственной регистрации изменение арендной платы по договорам, прошедшим государственную регистрацию, если она меняется в соответствии с механизмом ее изменения, который предусмотрен в договоре.
При таких обстоятельствах суд полагает исковые требования Администрации Петрозаводского городского округа не подлежащими удовлетворению, а встречный иск ООО "Центр костно-суставной патологии законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Расходы по госпошлине суд, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, относит на Администрацию Петрозаводского городского округа.
Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. В удовлетворении исковых требований Администрации Петрозаводского городского округа к обществу с ограниченной ответственностью "Центр костно-суставной патологии" отказать полностью.
2. Встречный иск общества с ограниченной ответственностью "Центр костно-суставной патологии" к Администрации Петрозаводского городского округа удовлетворить. Обязать Администрацию Петрозаводского городского округа произвести зачет стоимости затрат по капитальному ремонту арендуемых помещений в сумме 664127 рублей 73 копейки за период с января 2008 года по май 2010 года в счет арендной платы по договору N 100 от 15.04.2004 года аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Лизы Чайкиной, дом 5, заключенному с обществом с ограниченной ответственностью "Центр костно-суставной патологии"
3. Взыскать с Администрации Петрозаводского городского округа в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр костно-суставной патологии" 4000 рублей в возмещение расходов по госпошлине.
4. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Центр костно-суставной патологии" из федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину в сумме 12283 рубля.
5. Решение может быть обжаловано:
- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект 65).
- в кассационном порядке в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича 4), если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока для подачи апелляционной жалобы
Судья
ПОГОРЕЛОВ В.А.