ПРАВО ГРАЖДАН НА ЗЕМЛЮ ДЛЯ ЖИЛИЩНОГО, ДАЧНОГО, ГАРАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, ВЕДЕНИЯ ЛИЧНОГО ПОДСОБНОГО И КРЕСТЬЯНСКОГО
ГАРАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, ВЕДЕНИЯ
ЛИЧНОГО
ПОДСОБНОГО И КРЕСТЬЯНСКОГО
(ФЕРМЕРСКОГО) ХОЗЯЙСТВА
Ю.Г.
ЖАРИКОВ
Жариков Ю.Г., доктор юридических
наук, профессор.
Общая характеристика
прав граждан на землю
Каждый гражданин
Российской Федерации имеет равные
возможности получить (приобрести)
земельный участок для строительства жилого
дома, ведения личного подсобного или
дачного хозяйства, крестьянского
(фермерского) хозяйства (помимо хозяйства
при доме), для другой предпринимательской
деятельности, садоводства или
огородничества. Перечень этот можно
продолжить (земельный участок для гаража,
сенокошения и выпаса скота, если житель
города или села имеет домашний скот,
служебного земельного надела при доме или
за его пределами и т.д.). Но право у
гражданина на конкретный участок, его
размеры и место расположения возникает не
произвольно, а при соблюдении определенных
условий и в порядке, установленном
законодательством РФ или субъектов
Федерации для каждого вида пользования
землей.
Содержание конкретных прав и
обязанностей тех или иных пользователей
земельных участков (в том числе
домовладельцев) зависит не только от того,
для какой цели они предоставляются данному
гражданину, но и от юридических оснований
получения (приобретения). Эти основания
называются титулом пользования. По закону
(ст. 15, 20 - 24 Земельного кодекса РФ, далее - ЗК
РФ) их может быть, как уже было сказано выше,
несколько: получение земли на праве частной
собственности, праве пожизненного
наследуемого землевладения, постоянного
(бессрочного) землепользования, аренды,
безвозмездного временного пользования, не
являющегося арендой. Законодательство
предоставляет возможность гражданину
выбрать любой из названных титулов, хотя
предпочтительнее для себя каждый обычно
считает право собственности.
Решение о
предоставлении земельного участка данному
гражданину выносит местная администрация в
соответствии с ее компетенцией,
установленной федеральным законом или
законом субъекта Федерации. Это решение
служит основанием для последующей выдачи
земельных документов гражданину,
свидетельствующих о его правах на
земельный участок, для отвода участка в
натуре (на местности), государственной
регистрации права пользования землей на
определенном титуле. Без этих документов
(или при несвоевременном их оформлении)
право гражданина может оказаться
сомнительным и оспариваемым.
Не
исключено одновременное обладание
земельными участками на нескольких
титулах. Так, гражданин имеет право
получить бесплатно или приобрести по
нормативной (или договорной) цене участок в
частную собственность и, кроме того,
арендовать (например, для расширения своего
хозяйства за пределами дома) или получить в
кратковременное пользование (под
строительство временного склада, для
сезонного огорода, сенокошения и т.п.)
дополнительные участки в пределах норм,
установленных законодательством субъектов
Федерации.
Частная собственность
граждан на землю при доме или за его
пределами может быть нескольких видов:
индивидуальная собственность граждан;
общая совместная, т.е. без определения
долей, принадлежащих каждому участнику
общей совместной собственности;
долевая собственность, образуемая при
выделении в натуре (на местности)
конкретных долей земельных участков,
принадлежащих каждому владельцу.
Статья 33 ЗК РФ устанавливает нормы
предоставления земельных участков.
Предельные (максимальный и минимальный)
размеры земельных участков,
предоставляемых гражданам в собственность
из находящихся в государственной или
муниципальной собственности земель, для
ведения крестьянского (фермерского)
хозяйства, садоводства, огородничества,
животноводства, дачного строительства,
устанавливаются законами субъектов
Федерации; для ведения личного подсобного
хозяйства и индивидуального жилищного
строительства - нормативными правовыми
актами органов местного самоуправления.
Максимальные размеры земельных участков,
предоставляемых гражданам в собственность
бесплатно для названных целей,
устанавливаются:
федеральными законами
- из земель, находящихся в федеральной
собственности;
законами субъектов
Федерации - из земель, находящихся в
собственности указанных субъектов;
нормативными правовыми актами органов
местного самоуправления - из земель,
находящихся в собственности муниципальных
образований.
Для других целей, не
указанных выше, предельные размеры
земельных участков устанавливаются в
соответствии с утвержденными в
установленном порядке нормами отвода
земель для конкретных видов деятельности
или в соответствии с правилами
землепользования и застройки,
землеустроительной, градостроительной и
проектной документацией.
Указом
Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О
регулировании земельных отношений и
развитии аграрной реформы в России" <*>
было установлено: "Граждане и юридические
лица - собственники земельных участков
имеют право продавать, передавать по
наследству, дарить, сдавать в залог, аренду,
обменивать, а также передавать земельный
участок или его часть в качестве взноса в
уставные фонды (капиталы) акционерных
обществ, товариществ, кооперативов, в том
числе с иностранными инвестициями". В
дальнейшем названные права были закреплены
в Земельном кодексе РФ и других федеральных
законах.
--------------------------------
<*>
Собрание актов Президента и Правительства
РФ. 1993. N 44. Ст. 4191. В настоящее время данный
Указ утратил силу.
Владение, пользование
и распоряжение земельными участками их
собственниками осуществляется, как сказано
в ч. 2 ст. 36 Конституции РФ, свободно.
Свободное хозяйствование на земле нельзя,
однако, понимать как произвольное. В
указанной статье Конституции РФ
предусмотрены два существенных условия,
хотя и не ущемляющие хозяйственную свободу
собственников земли, но в разумных рамках
ограничивающие их деятельность: они не
должны наносить ущерб окружающей среде и
нарушать права и законные интересы иных
лиц. Если собственник земли не соблюдает
эти условия, для него наступают юридические
последствия, предусмотренные
экологическим и гражданским
законодательством об ответственности за
правонарушения.
Приведенные выше общие
положения о праве частной собственности на
землю полностью распространяются и на
право частной собственности граждан на
земельные участки при жилом доме, даче,
строении на садовом участке и т.д.
Право
на землю для индивидуального
строительства
Статьи 80, 81 ЗК РФ дают право
гражданам на получение в собственность или
аренду земельных участков для
индивидуального жилищного, дачного и
гаражного строительства. Предельная норма
предоставления таких участков
устанавливается местной администрацией, а
конкретные размеры предоставляемых
участков зависят как от размеров
возводимых строений, так и от количества
членов семьи заявителя и условий данной
местности.
Участки предоставляются в
собственность, как правило, бесплатно при
условии, если площадь предоставления не
превышает предельную норму. При
перерегистрации в собственность участков,
предоставленных ранее (до 1 января 1991 г., т.е.
до реформы) на праве пользования или
пожизненного наследуемого владения,
участок передается в собственность
бесплатно безотносительно к его размерам,
даже если он превышает установленную
предельную норму.
Граждане, получившие
земельные участки для индивидуального
жилищного строительства, обязаны оформить
договор застройщика с местными органами
жилищного хозяйства. В договоре
указываются сроки и условия строительства,
основные права и обязанности застройщика, а
также ответственность за нарушение
принятых на себя обязательств. Договор
застройщика регламентирует условия
строительства на участке и размещения на
нем строений. Обязательной частью договора
является проект строительства дома и план
размещения строений на участке, которые
утверждаются и выдаются органами по делам
строительства и архитектуры. В случаях
отступления от утвержденного проекта
застройщик обязан произвести необходимые
изменения за свой счет. Договором
застройщика могут быть установлены
обязанности, вытекающие из утвержденного
администрацией порядка благоустройства
городской территории. Например,
использовать часть участка для озеленения
территории, в том числе под посадку
плодово-ягодных насаждений, и обеспечить их
сохранность. Содержать мелкий домашний
скот и птицу на указанных участках
разрешается лишь в случаях и на условиях,
установленных местной администрацией. В
крупных городах (особенно в столичных)
возможен полный запрет указанной
деятельности.
Участок может быть
отведен сразу нескольким гражданам в
случае совместного строительства жилого
дома на праве общей совместной
собственности. Раздел участка может быть в
последующем произведен пропорционально
долям собственности на жилой дом.
Привлечение к участию
компаньона-застройщика может иметь место
только с разрешения местной администрации.
В случаях, когда компаньон-застройщик
подключается после заключения договора,
договор подлежит переоформлению.
Индивидуальное дачное строительство
осуществляется, как правило, за пределами
городской (поселковой) черты, чаще всего в
пригородной зоне. Однако в малых городах и
поселках возможно предоставление участков
для указанных целей. Земельные участки
предоставляются в собственность или аренду
по нормам, которые устанавливаются
органами государственной власти субъектов
Федерации. Предоставленные для этих целей
земельные участки используются для
возведения жилого дома и необходимых
хозяйственных построек, а свободная от
застройки часть - для организации отдыха. По
усмотрению граждан - субъектов права на
указанные земельные участки они могут
использоваться для производства
сельскохозяйственной продукции. Граждане
вправе совершать сделки с землей:
куплю-продажу, дарение, залог, наследование
и др., в том числе отчуждение участков по
договору ренты, включая пожизненную. Однако
площадь отчуждаемой части участка не может
превышать установленную предельную норму
его предоставления, а целевое назначение
должно сохраняться. Эти же положения
относятся и к участкам, предоставленным для
индивидуального жилищного
строительства.
Для строительства
индивидуальных гаражей земельные участки
могут выделяться на праве собственности
или аренды. Размеры участков определяются в
соответствии с утвержденным проектом.
Поскольку для гаражного строительства
применяются типовые проекты, то и размеры
предоставления имеют фиксированные
значения в зависимости от типа строения.
Участки выделяются, безусловно, для
целевого использования, поэтому на них
могут возводиться только строения и
сооружения, необходимые для хранения и
обслуживания автотранспорта.
Право на
землю для ведения личного подсобного
хозяйства
1. Во владении граждан (на
разных титулах) могут находиться участки,
используемые для ведения личного
подсобного хозяйства, индивидуального или
коллективного садоводства и
огородничества (соответственно как при
жилом доме, так и за его пределами).
Вопросы ведения личного подсобного
хозяйства решаются в соответствии с
нормами Федерального закона от 7 июля 2003 г. N
112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" <*>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2003. N 28. Ст.
2881.
Граждане, имеющие земельные участки
для ведения личного подсобного хозяйства,
могут свободно совершать сделки с землей
(купли-продажи, дарения, залога, аренды и
т.д.).
Земельные участки могут быть
изъяты (выкуплены) для использования в
соответствии с генпланом или проектом
планировки и застройки города (поселка).
Личное подсобное хозяйство - форма
непредпринимательской деятельности по
производству и переработке
сельскохозяйственной продукции. Оно
ведется гражданином или гражданином и
совместно проживающими с ним и (или)
совместно осуществляющими с ним ведение
личного подсобного хозяйства членами его
семьи в целях удовлетворения личных
потребностей на земельном участке,
предоставленном и (или) приобретенном для
ведения личного подсобного хозяйства.
Сельскохозяйственная продукция,
произведенная и переработанная при ведении
личного подсобного хозяйства, является
собственностью граждан, ведущих личное
подсобное хозяйство. Ее реализация
гражданами не является
предпринимательской деятельностью.
Граждане вправе осуществлять ведение
личного подсобного хозяйства с момента
государственной регистрации прав на
земельный участок. Регистрация личного
подсобного хозяйства не требуется.
Земельные участки, находящиеся в
государственной или муниципальной
собственности, для ведения личного
подсобного хозяйства предоставляются
гражданам, которые зарегистрированы по
месту постоянного проживания в сельских
поселениях.
Гражданам, которые
зарегистрированы по месту постоянного
проживания в городских поселениях,
земельные участки, находящиеся в
государственной или муниципальной
собственности, для ведения личного
подсобного хозяйства предоставляются при
наличии свободных земельных участков.
При включении земель сельских поселений в
черту городских поселений граждане,
ведущие личное подсобное хозяйство,
сохраняют право на ведение личного
подсобного хозяйства на земельных
участках, которые были им предоставлены и
(или) приобретены ими для этих целей.
2.
Для ведения личного подсобного хозяйства
могут использоваться земельный участок в
черте поселений (приусадебный земельный
участок) и земельный участок за чертой
поселений (полевой земельный участок).
Приусадебный земельный участок
используется для производства
сельскохозяйственной продукции, а также
возведения жилого дома, производственных,
бытовых и иных зданий, строений, сооружений
с соблюдением градостроительных
регламентов, строительных, экологических,
санитарно-гигиенических, противопожарных и
иных правил и нормативов.
Полевой
земельный участок используется
исключительно для производства
сельскохозяйственной продукции без права
возведения на нем зданий и строений.
Предельные (максимальные и минимальные)
размеры земельных участков,
предоставляемых гражданам в собственность
из находящихся в государственной или
муниципальной собственности земель для
ведения личного подсобного хозяйства,
устанавливаются нормативными правовыми
актами органов местного самоуправления.
Предоставление таких земель
осуществляется в порядке, установленном
земельным законодательством.
Максимальный размер общей площади
земельных участков, которые могут
находиться одновременно на праве
собственности и (или) ином праве у граждан,
ведущих личное подсобное хозяйство,
устанавливается законом субъекта
Федерации. Часть земельных участков,
площадь которых превышает указанный
максимальный размер, должна быть отчуждена
гражданами, у которых находятся эти
земельные участки, в течение года со дня
возникновения прав на эти земельные
участки, либо в этот срок должна быть
осуществлена государственная регистрация
указанных граждан в качестве
индивидуальных предпринимателей или
государственная регистрация крестьянского
