Проблемные моменты нового жилищного кодекса
А.Н. ЧАШИН
Чашин А.Н., заместитель
председателя президиума Первой
Магаданской областной коллегии
адвокатов.
Вступил в силу новый Жилищный
кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004
г. N 188-ФЗ. Указанный Кодекс призван
оптимизировать жилищные отношения,
складывающиеся в нашей стране на
современном этапе
социально-экономического и политического
развития. При подготовке нового Жилищного
кодекса законодателем учтены и устранены
основные недостатки ранее действовавшего
жилищного законодательства. Однако
практически как и каждый вновь принятый
крупный нормативно-правовой акт, новый
Жилищный кодекс содержит ряд недостатков,
перекочевавших из отмененного
законодательства в сфере регулирования
жилищных отношений. Ниже выделим некоторые
из этих недостатков и предложим пути их
устранения.
* * *
Первая проблема связана
с порядком управления многоквартирными
домами. Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ
собственники помещений в многоквартирном
доме обязаны выбрать один из способов
управления многоквартирным домом. Эта же
норма предлагает собственникам помещений
на их выбор четыре варианта:
-
непосредственное управление
собственниками помещений;
- управление
товариществом собственников жилья;
-
управление жилищным кооперативом;
-
управление управляющей организацией.
Подобный спектр вариантов чрезвычайно
удобен в современных экономических
условиях и дает возможность собственникам
помещений с максимальной эффективностью
реализовать свои права и обязанности по
содержанию и пользованию своей недвижимой
собственностью - квартирами и общими
помещениями в многоквартирных домах. Но
только в крупных населенных пунктах. В этом
и заключается недостаток ЖК РФ. Объясним
ситуацию подробнее.
В крупных городах
на сегодняшний момент, как правило, имеются
экономически сильные управляющие
организации, как вновь созданные в
результате инициативы частных лиц с
привлечением в сферу обслуживания
многоквартирных домов негосударственного
капитала, так и те, которые созданы на базе
бывших РЭУ, ЖЭУ и являющиеся их преемниками.
В таких условиях собственники помещений
имеют возможность обратиться к любой из
подобных управляющих организаций за
помощью в управлении многоквартирным
домом. Однако иначе обстоит дело в
большинстве населенных пунктов среднего и
небольшого размера. Как правило, в таких
городах и поселках существует экономически
слабое, убыточное предприятие,
занимающееся управлением в области
жилищно-коммунального хозяйства. Со своими
обязанностями такое предприятие
практически не справляется, обращаться к
нему у собственников помещений
многоквартирного дома желание вряд ли
возникнет. Но и частной, негосударственной
управляющей организации, оказывающей
услуги высокого качества в области
управления многоквартирными домами, в
таких городах и поселках также нет.
Собственникам помещений остается в такой
ситуации выбирать одну из предложенных
форм самоуправления: товарищество
собственников жилья, жилищный кооператив,
непосредственное управление. При этом
товарищество собственников жилья и
жилищный кооператив являются юридическими
лицами.
Кто же является руководителем
вышеуказанных юридических лиц? В обоих
случаях это председатель правления. ЖК РФ
закрепляет порядок избрания председателя
правления. В соответствии с ч. 1 ст. 119 ЖК РФ
председатель правления жилищного
кооператива избирается правлением
жилищного кооператива из своего состава. В
свою очередь, правление жилищного
кооператива согласно ч. 1 ст. 118 ЖК РФ
избирается из числа членов жилищного
кооператива. Статья 147 ЖК РФ гласит, что
правление товарищества собственников
жилья избирается из числа членов
товарищества, а ч. 3 той же статьи указывает,
что данное правление избирает председателя
товарищества из своего состава. Таким
образом, круг лиц, потенциально имеющих
возможность возглавить товарищество
собственников жилья или жилищный
кооператив, ограничен владельцами
помещений в многоквартирном доме или
пайщиками кооператива. Большинство
товариществ собственников жилья или
жилищных кооперативов создаются
гражданами по месту своего жительства для
организации самоуправления
многоквартирным домом. При этом
складывается ситуация, при которой
граждане, имеющие квартиры в определенном
доме, как правило, проживающие в нем,
обязаны избрать руководителя товарищества
собственников жилья или жилищного
кооператива из своего числа.
Согласно ч.
2 ст. 119 ЖК РФ председатель правления
жилищного кооператива обеспечивает
выполнение решений правления кооператива,
без доверенности действует от имени
кооператива, в том числе представляет его
интересы и совершает сделки, осуществляет
иные полномочия, не отнесенные ЖК РФ или
уставом кооператива к компетенции общего
собрания членов кооператива (конференции)
или правления кооператива. В соответствии с
ч. 2 ст. 149 ЖК РФ председатель правления
товарищества собственников жилья
действует без доверенности от имени
товарищества, подписывает платежные
документы и совершает сделки, которые в
соответствии с законодательством, уставом
товарищества не требуют обязательного
одобрения правления товарищества или
общего собрания членов товарищества,
разрабатывает и выносит на утверждение
общего собрания членов товарищества
правила внутреннего распорядка
товарищества в отношении работников, в
обязанности которых входит обслуживание
многоквартирного дома, положение об оплате
их труда. Таким образом, законом очерчен
круг функций, прав и обязанностей
председателя правления товарищества
собственников жилья или жилищного
кооператива. Очевидно, что для выполнения
возложенных обязанностей председателя
правления товарищества собственников
жилья или жилищного кооператива человек,
замещающий эту должность, должен обладать
познаниями в области управленческого
труда, то есть быть профессиональным
управленцем, менеджером. Близкой к
оптимальной можно считать ситуацию, когда в
числе собственников помещений
многоквартирного дома, на базе которого
создано товарищество собственников жилья
или жилищный кооператив, такой менеджер
есть. Но профессиональные менеджеры есть
далеко не в каждом доме. И далеко не каждый
собственник жилья согласится тратить свое
время на исполнение обязанностей
председателя товарищества собственников
жилья или жилищного кооператива.
Намного хуже складывается ситуация, когда
среди членов товарищества собственников
жилья или жилищного кооператива нет лиц,
имеющих возможность по своим личным и
деловым качествам исполнять обязанности
председателя правления. Осмелимся
утверждать, что такие ситуации уже сегодня
довольно часты. А при наборе темпов
проводимой сегодня реформы ЖКХ можно
предполагать их увеличение. На практике
положение доходит до абсурдного. Автор
статьи является свидетелем складывания
отношений в одном из товариществ
собственников жилья г. Магадана. Среди
собственников квартир в 30-квартирном жилом
доме можно найти представителей различных
профессий: врачей, строителей, инженеров,
экономистов, бухгалтеров, работников
торговли, работников правоохранительных
органов, преподавателей. Но при этом нет ни
одного профессионального менеджера либо
юриста. В силу этого за год существования
товарищества собственников жилья
сменилось три председателя и длительное
время не находится кандидатура на
оставшуюся вакантной должность <*>. И это
при условии возложения части функций на
бухгалтера, юриста и домоуправа. Однако,
имея в штате указанных специалистов,
председатель правления товарищества
собственников жилья продолжает оставаться
ключевой фигурой, руководящим юридическим
лицом. Именно он имеет право подписи ряда
документов и несет за них ответственность.
Являются ли вышеуказанные положения
оптимальными?
--------------------------------
<*> Выбор председателя правления
товариществом собственников жилья был
ограничен кругом владельцев квартир в
кондоминиуме и ранее действовавшим
законодательством.
Например, согласно ст.
40 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N
14-ФЗ "Об обществах с ограниченной
ответственностью" единоличный
исполнительный орган общества может быть
избран также и не из числа его участников.
Следовательно, участники общества с
ограниченной ответственностью имеют
возможность в отличие от членов
товарищества собственников жилья или
жилищного кооператива принять на работу
руководителя своего юридического лица из
неограниченного числа лиц, то есть имеют
возможность выбрать такого руководителя,
который им подходит для определенных целей.
Члены товарищества собственников жилья или
жилищного кооператива такой выбор сделать
не могут.
Таким образом, действующий ЖК
РФ значительно ограничивает право
юридического лица на подбор и назначение
квалифицированного руководителя, тем самым
оказывает сильнейшее негативное влияние на
возможности отдельных товариществ
собственников жилья и жилищных
кооперативов в деле обеспечения исполнения
обязанностей и реализации прав своих
членов. При таких условиях реформа ЖКХ
грозит буксовать неограниченное время.
Ведь там, где профессиональный менеджер к
достижению результата может прийти за
короткое время в силу своего образования и
опыта, собрание непрофессионалов зачастую
не приходит ни к какому результату. На
бумаге, содержащей текст ЖК РФ, все выглядит
довольно гладко. Но на практике общие
собрания членов товариществ, кооперативов,
собрания правлений, руководимые
непрофессионалами и состоящие из
непрофессионалов управленческого труда,
больше напоминают не органы управления, а
сценки из фильма Эльдара Рязанова "Гараж".
Предложенное законодателем
"непосредственное" управление
собственниками помещений в
многоквартирном доме вообще выглядит
довольно смутно. Все-таки для заключения
сделок с контрагентами в современных
условиях должен быть руководитель
юридического лица, несущий персональную
ответственность. И наличие самого
юридического лица, которое подлежит
гражданско-правовой ответственности в
случае нарушения принятых на себя
договорных обязательств, является
обязательным условием для организации
здоровых взаимоотношений в современном
деловом мире. Некая "непосредственность" не
является приемлемым вариантом и не может
быть признана автономной формой управления
многоквартирным домом, а должна
рассматриваться как дополнение к одной из
трех вышеназванных форм управления для
собственников помещений. И выход из этой
ситуации лежит во внесении изменений в ЖК
РФ, которые должны позволить нанимать на
должность председателя правления
товарищества специалистов не из числа
собственников помещений в кондоминиуме.
*
* *
Другая проблема нового ЖК РФ связана с
так называемым маневренным фондом,
отнесенным согласно п. 3 ч. 1 ст. 92 к жилым
помещениям специализированного жилищного
фонда.
Назначение жилых помещений
маневренного фонда в соответствии со ст. 95
ЖК РФ, кроме прочего, - временное проживание
граждан в связи с капитальным ремонтом или
реконструкцией дома, в котором находится
жилое помещение, занимаемое ими по
договорам социального найма, а также
граждан, у которых единственные жилые
помещения стали непригодными в результате
чрезвычайных обстоятельств.
В свою
очередь, ч. 2 ст. 106 ЖК РФ определяет сроки
заключения договора найма жилого помещения
маневренного фонда. Такой договор
заключается на период до завершения
капитального ремонта или реконструкции
дома; на период до завершения расчетов с
гражданами, единственное жилое помещение
которых стало непригодным в результате
чрезвычайных обстоятельств, либо до
представления им жилых помещений
государственного или муниципального
жилого фонда. При этом пределы названных
сроков не указаны, что может привести на
практике к грубейшим нарушениям прав и
законных интересов собственников жилых
помещений. Автор является свидетелем
сложившейся в г. Магадане ситуации, когда
при расселении жильцов дома, признанного
аварийным, в помещения маневренного фонда
капитальный ремонт был начат, но уже более
пяти лет <*> не заканчивается. Более того,
ремонтные работы не проводятся вообще,
однако около тридцати семей вынуждены
проживать в помещениях маневренного фонда,
что нарушает ряд их законных прав и
интересов. Во-первых, приватизировать
помещения маневренного фонда они не имеют
права, а приватизация аварийного жилья, из
которого они были выселены и ремонт
которого является обязанностью
муниципальных властей, но не проводится, не
даст им реальной возможности распорядиться
своим недвижимым имуществом ввиду
очевидности затруднения его отчуждения.
Во-вторых, не может быть реализовано в
данной ситуации и право на обмен жилыми
помещениями, предоставленными по договорам
социального найма, предусмотренное ст. 72 ЖК
РФ. Еще более негативная ситуация может
сложиться в случае предоставления жилых
помещений маневренного фонда гражданам, у
которых единственные жилые помещения стали
непригодными в результате чрезвычайных
обстоятельств. В случае задержки расчетов с
ними либо непредставления им жилых
помещений государственного или
муниципального жилого фонда граждане,
лишившиеся единственного жилого помещения
в результате чрезвычайного обстоятельства,
рискуют без срока стать жильцами
маневренного фонда, что лишает их всего
спектра прав, связанного с владением
собственностью. С целью исправления
указанных недостатков нового ЖК РФ
необходимо внести в него изменения,
предусматривающие ограничение
максимального срока проживания граждан в
жилых помещениях маневренного фонда
определенными, научно обоснованными
пределами.
--------------------------------
<*>
Ранее действовавшим законодательством
также не обозначались предельные сроки
проживания граждан в жилых помещениях
маневренного фонда.
* * *
В заключение
необходимо отметить, что исправление
указанных автором, выявленных им в процессе
ознакомления с положениями нового
Жилищного кодекса Российской Федерации и
личной практической юридической
деятельностью недостатков приведет к
значительной оптимизации жилищных
отношений в нашей стране на современном
этапе правовой реформы.
Юрист, 2005, N 7
