Перевод земельного участка в другую категорию
Е. ДЕМИДКОВА
Демидкова Е., юрист ЮК Legas
(Лигас).
Одним из принципов земельного
законодательства является деление земель
по целевому назначению на категории (п. 8 ч. 1
ст. 1 ЗК РФ), причем отнесение земель к одной
из установленных ЗК РФ категорий земель
является обязательным. В определенных
случаях имеющееся целевое назначение
становится собственнику земли невыгодным,
в связи с чем требуется его изменение. Этому
и служит институт перевода земель из одной
категории в другую, т.е. изменение порядка,
условий и пределов эксплуатации земель в
установленном законодательством
порядке.
Несмотря на то что указанная
процедура в хозяйственном обороте имеет
огромное значение, на законодательном
уровне наличествует небольшое количество
нормативных актов, регулирующих этот
вопрос, что обусловливает существование
множества неразрешенных вопросов на
практике. Но развитие земельного
законодательства не стоит на месте,
подтверждением чему является Закон от 21
декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или
земельных участков из одной категории в
другую". Стоит отметить, что, хотя его не
назовешь идеальным, нельзя не заметить, что
его принятие существенно облегчило
проведение перевода, в чем заключается,
несомненно, его положительная роль: если
ранее ст. 8 ЗК РФ можно было назвать мертвой
(перевод осуществлялся только в отдельных
местностях, причем по достаточно
произвольной схеме), то на сегодняшний день
имеется единый, действующий на всей
территории РФ акт, регулирующий этот
вопрос.
Указанный Федеральный закон,
как и большинство других законодательных
актов в сфере земельных правоотношений,
носит рамочный характер: сформулировав
лишь общие положения, механизм реализации
процедуры он оставляет подзаконным актам.
Так, Закон закрепил, что можно переводить не
только земли, но и отдельные земельные
участки. Важное значение имеет ст. 15 Закона,
регулирующая вопросы разграничения
компетенции госорганов различных уровней
власти. Дело в том, что вопрос, кто имеет
право на перевод, всегда был камнем
преткновения для госорганов в связи с тем,
что ЗК РФ вслед за ГК РФ закрепил слишком
неконкретную норму о разграничении
государственной собственности: в
соответствии с ч. 1 ст. 16 ЗК РФ все земли, не
находящиеся в частной и муниципальной
собственности, являются государственной
собственностью (однако какой именно:
федеральной или региональной - непонятно).
Принятый Закон эту проблему решил в
отношении осуществления перевода, указав,
что до разграничения государственной
собственности на землю в отдельных случаях
(закрытым перечнем перечисленных в Законе)
перевод осуществляется Правительством РФ,
а все остальное - исполнительными органами
субъектов Федерации. К сожалению, в Законе
зачастую используются оценочные понятия:
"заинтересованное лицо", "непригодность
земель сельскохозяйственных угодий" и т.д. С
одной стороны, это понятно: ведь
законодатель не может идти по пути
урегулирования в законе всех без
исключения понятий, формализации отношений
и пошаговой регламентации всех действий,
т.к. это будет способствовать захламлению
всей законодательной базы и приданию
закону инструкционного характера. С другой
же стороны, на практике это вызовет большие
трудности, т.к. даст возможность госорганам,
непосредственно занимающимся проведением
процедуры перевода, трактовать такие
понятия каждому по-своему, что может
повлечь нарушение конституционного
принципа равноправия: в одном регионе
какое-то понятие будет означать одно, а в
другом - совсем другое.
В Законе также
определены общий порядок и особенности
проведения перевода земель и земельных
участков в их составе для отдельных видов
категорий.
Процедура осуществления
перевода из одной категории в другую
такова: заинтересованным лицом подается
ходатайство о переводе земель или
земельных участков в уполномоченный орган
с приложением указанных в законах
документов, который рассматривает
ходатайство в течение двух или трех (в
зависимости от уровня госвласти) месяцев и
выносит один из следующих актов: о переводе
или об отказе в переводе. В случае
положительного решения этот орган
отправляет в течение 10 дней копию принятого
им акта в территориальное отделение
Росземкадастра, который обязан: а) внести
сведения об изменении в течение 7 дней, б)
также в течение 7 дней уведомить
заинтересованных правообладателей и
органы Росрегистрации о произведенном им
переводе. Затем орган Росрегистрации
вносит в ЕГРП (Единый государственный
реестр прав на недвижимое имущество) в
течение 7 дней запись об изменении
категории земли/земельного участка.
Следует обратить внимание, что в
соответствии с п. 3 ст. 5 Федерального закона
"О переводе земель" перевод считается
состоявшимся с момента внесения
соответствующей записи в ЕГРП.
Таким
образом, для осуществления перевода
необходимо по Закону около 3 - 4,5 месяца.
Однако на практике, скорее всего, данная
процедура будет занимать в два и более раз
больше времени. Это объясняется тем, что для
осуществления перевода необходимо
подготовить пакет документов (чего только
стоит проведение ГЭЭ, которая в
соответствии с Федеральным законом "Об
экологической экспертизе", Федеральным
законом "Об охране окружающей среды"
необходима в большинстве случаев). Кроме
этого, со стороны уполномоченных на перевод
госорганов вполне ожидаемо затягивание
процесса (а закон им предоставил такую
возможность) в целях "выкачивания денег". К
примеру, они могут отказать в рассмотрении
ходатайства, причем законодательная
формулировка основания отказа настолько
неточна, что под нее можно "подогнать" очень
большое количество случаев (в соответствии
с п. 2 ст. 3 Закона в рассмотрении ходатайства
может быть отказано в случае, если с
ходатайством обратилось ненадлежащее лицо
либо к ходатайству приложены документы,
состав, форма или содержание которых не
соответствуют требованиям федеральных
законов). К таким основаниям можно отнести
представленные в неполном виде документы
(несмотря на то что в Законе указан
исчерпывающий перечень документов, в
каждом конкретном случае он свой и в
основном больший, чем указанный в Законе),
недостаточную обоснованность причин для
перевода и т.д. К сожалению, участвующие в
хозяйственном обороте лица сегодня
остаются незащищенными, и, возможно, в
будущем будут выработаны какие-либо
инструкции и правила, более формально
определяющие границы требований
госорганов.
При рассмотрении вопроса об
особенностях перевода отдельных категорий
земель хотелось бы отметить, что Закон
урегулировал изменения не всех видов
земель, например, в отношении земель
сельскохозяйственного назначения
установлены случаи перевода только земель
сельхозугодий. В принципе это оправдано
тем, что данный вид земель является одним из
наиболее ценных, незаменимых и
трудновосстановимых, а в связи с тем, что
площадь их ежегодно сокращается, что
вызывает некоторую озабоченность у наших
аграриев, вполне понятно и оправдано такое
внимание. В отношении этих земель
законодатель установил достаточно жесткие
условия для перевода: в соответствии со ст. 7
Закона перевод таких земель возможен
только в исключительных случаях в целях
обеспечения общественных интересов при
условии, что их кадастровая стоимость не
может превышать более чем на 30% кадастровую
стоимость среднерайонного уровня. Перевод
всех остальных земель сельхозназначения, к
сожалению, сегодня остается
неурегулированным (ни этим Законом, ни
каким-либо другим).
Стоит отметить, что
законодатель придал значительную роль
переводу земель поселений: в случае решения
уполномоченного госоргана об изменении
границ черты поселений земли, прилежащие к
ним, должны быть переведены в земли
поселений в любом случае. Данное правило не
относится только к землям особо охраняемых
территорий.
Таким образом, можно
констатировать, что данный Закон был
направлен в первую очередь на защиту
государственных, общественных интересов.
Хотя для субъектов хозяйственной
деятельности он оказался не вполне удачным,
т.к. усложнил (в некоторых случаях сделал
невозможным) процедуру перевода земель,
необходимых для ведения бизнеса (в основном
это с/х земли и земли поселений).
Юрист,
2005, N 7
