Некоторые проблемы взаимодействия гражданского и земельного законодательства и пути их решения
Российской Федерации в соответствие с
Конституцией Российской Федерации"
признаны недействующими. Согласно ст. 39 ЗК
РСФСР истечение срока, на который
предоставлен земельный участок, являлось
основанием прекращения прав на него.
Земельное законодательство не
устанавливало, что продолжение пользования
земельным участком по истечении
предусмотренного законодателем срока
является основанием считать договорные
отношения возобновленными.
Суд
кассационной инстанции решение отменил,
указав, что поскольку возвращение
земельного участка по окончании срока
договора обратно собственнику не
производилось, то он не вправе был
передавать его в аренду третьему лицу. По
существу, суд кассационной инстанции
применил по аналогии п. 2 ст. 621 ГК РФ,
согласно которой в случае продолжения
арендатором по истечении срока аренды
пользования имуществом договор считается
возобновленным на тех же условиях на
неопределенный срок. И хотя одно из условий
возобновления договора отсутствовало
(арендодатель своего согласия на его
продление не выразил), суд, как нам кажется,
поступил правильно, защитив права лица,
добросовестно выполнявшего свои
обязательства по договору и
намеревавшегося продлить договор на
будущее. Кроме того, суд внес ясность в
квалификацию тех договоров, которые
предусматривались ЗК РСФСР <*>.
--------------------------------
<*> См.: Вестник ВАС
РФ. Информационные письма Президиума ВАС
РФ. Ч. 1. С. 157 - 158.
Правовые последствия
параллельного регулирования имущественных
отношений по поводу земельного участка
гражданским и земельным законодательством.
Тот факт, что принадлежность земельного
участка к объектам гражданского права либо
его полноправность как объекта гражданских
прав не всегда признавались законодателем,
не мог не повлечь за собой определенные
негативные последствия. Одним из них стал
образовавшийся разрыв в режиме земельного
участка как недвижимой вещи и
расположенной на нем недвижимости. Если
здание, сооружение, иная расположенная на
земле недвижимость давно и прочно стали
объектами гражданского права, а их правовой
режим определяется главным образом в
соответствии с ГК РФ, то режим земельного
участка, во-первых, формируется под
воздействием норм и земельного, и
гражданского законодательства (и уже в силу
этого факта не всегда согласован), а,
во-вторых, на земельный участок оказывает
существенное влияние режим расположенной
на нем недвижимости.
Факт присутствия
разных правовых режимов для двух
неразрывно связанных между собой вещей,
каковыми являются здания, сооружения и
земельный участок, влечет большую
опасность для гражданского оборота.
Возьмем достаточно распространенный
пример. Унитарное предприятие пользуется,
владеет и в ограниченной мере
распоряжается закрепленной за ним
недвижимостью на праве хозяйственного
ведения. До введения в действие ЗК РФ такое
предприятие владело земельным участком, на
котором расположено здание, как правило, на
праве постоянного (бессрочного)
пользования (ст. 20 ЗК РФ).
В этой связи
возникает ряд вопросов. Например, почему
унитарное предприятие вправе продать,
руководствуясь ст. 295 и 296 ГК РФ, а также ст. 18
Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ
"О государственных и муниципальных
унитарных предприятиях", принадлежащее ему
на праве хозяйственного ведения здание, но
не вправе сделать то же самое в отношении
расположенного под этим зданием земельного
участка? Ведь эти две недвижимости, как уже
отмечалось, в силу объективных причин
неразрывно связаны между собой. Но если
здание все же будет продано, то почему в
соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 3 Вводного
закона к ЗК РФ покупатель должен
переоформлять вещное право постоянного
бессрочного пользования, которым
пользовалось унитарное предприятие, на
право аренды или приобрести участок на
праве собственности? Данной нормой
Вводного закона к ЗК РФ не только
нарушается постулат римского права "Nemo prus
iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet" (Никто не может
передать другому больше прав, чем имеет
сам), но и ставится под сомнение постоянный
и бессрочный характер вещного права на
землю, который провозгласило ранее само
государство.
Примеры подобного рода
можно приводить и далее, поскольку
количество вариантов соотношения прав на
здание (собственность, хозяйственное
ведение, оперативное управление) и прав на
земельный участок (собственность,
пожизненное наследуемое владение,
постоянное бессрочное пользование,
сервитут, аренда, безвозмездное срочное
пользование) по российскому праву
насчитывает не менее 11. Трудность решения
таких коллизий заключается в том, что в
действующем гражданском и земельном
законодательстве хотя и провозглашены, но в
полной мере не проводятся в жизнь два
других римских правила, действовавших
применительно к земельному участку: а)
"superficies solo cedit" (все, что на поверхности земли,
следует за землей); б) "accesorium sequitur principale"
(придаточная вещь следует за главной).
Первый из этих принципов действовал в
отношении расположенных на земельном
участке зданий, иных сооружений, водоемов,
растений и т.п., которые рассматривались в
качестве составной части земельного
участка. Второй принцип действовал в
отношении группы вещей, которые являлись
движимыми и составляли принадлежности
земельного участка (сельскохозяйственный
инвентарь, скот и иные вещи). В обоих случаях
земельный участок признавался вещью
главной (доминирующей) над остальными, что в
целом соответствовало соотношению земли и
расположенных на ней предметов в природе и
в обществе.
Представляется, дальнейшее
развитие земельного и гражданского
законодательства о недвижимом имуществе
должно быть сосредоточено на
последовательной реализации двух этих
принципов. Один из них - принцип "единства
судьбы земельного участка и прочно
связанных с ним объектов" (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК
РФ) провозглашен и даже начал
реализовываться в судебной практике в виде
признания сделок по отдельному отчуждению
зданий, строений, сооружений и земельного
участка, принадлежащих на праве
собственности одному лицу, ничтожными
<*>, но требует дальнейшего осмысления и
разработки с позиций частного
(гражданского) права. Необходимо в
законодательном порядке определить, что
следует рассматривать в качестве
"существенной составной части" земельного
участка, в каких случаях возможны
отступления от этого принципа и т.п.
--------------------------------
<*> См.: Пункт 11
Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005
г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с
применением земельного законодательства" //
Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.
Что же касается
второго, то, поскольку понятия "главная
вещь" и "принадлежность" в ГК РФ определены,
этот принцип нуждается в адаптации
применительно к земельному участку. В этом
смысле уже сейчас можно поддержать
высказанное в литературе предложение об
изменении ст. 135 ГК РФ путем признания
принадлежностью только движимой вещи, не
являющейся прочно связанной с главной
вещью (в данном случае с земельным участком)
<*>.
--------------------------------
<*> См.:
Баранова Е.А. Оборот недвижимости в
российском и германском праве:
сравнительное исследование: Дисс. ... канд.
юрид. наук. М., 2005. С. 19.
Хотелось бы
предостеречь кого-либо от поспешных
действий в этом направлении. Как известно,
недвижимость (прежде всего земельный
участок) является основой как
хозяйственной, так и обычной
жизнедеятельности общества. Менять правила
регулирования оборота недвижимости таким
образом, что права, провозглашенные
государством вещными, то есть, как правило,
бессрочными, в одночасье могут поменять
свою природу, едва ли правильно. Подобные
преобразования должны носить взвешенный
характер и быть максимально
подготовленными.
В качестве еще одного
негативного последствия параллельного
регулирования имущественных отношений по
поводу земельного участка гражданским и
земельным законодательством следует
считать неоднократно предпринимавшиеся за
последние годы попытки применить к
гражданским правоотношениям
несвойственные им юридические конструкции.
Так, ст. 8 - 10 ЗК РСФСР предусматривалась
возможность иметь земельные участки в
коллективной совместной и
коллективно-долевой собственности. По
этому поводу Е.А. Суханов справедливо
отметил, что "...в случае коллективной
собственности собственником имущества,
выступающим в качестве стороны в
отношениях, должен являться некий
коллектив. Но есть ли у него хоть какое-то
имущество, которое принадлежит именно
коллективу, а не каждому конкретному лицу?"
<*>. Поскольку довольно скоро выяснилось,
что при подобном подходе либо физическое
лицо, либо коллектив (юридическое лицо -
колхоз, другое кооперативное
сельскохозяйственное предприятие,
акционерное общество) свое право
собственности на земельный участок теряет,
Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. эти
статьи ЗК РСФСР были признаны
недействующими.
--------------------------------
<*> Суханов Е.А. Осторожно:
гражданско-правовые конструкции //
Законодательство. 2003. N 9. С. 64.
К сожалению,
данная ошибочная конструкция успела "дать
всходы" при приватизации земель
сельскохозяйственного назначения,
имущества бывших государственных
сельскохозяйственных предприятий и
реорганизации колхозов. Согласно п. 8
Положения о реорганизации колхозов,
совхозов и приватизации государственных
сельскохозяйственных предприятий,
утвержденного Постановлением
Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708
<*>, при реорганизации колхозов и
приватизации совхозов должны были быть
определены имущественные паи и земельные
доли. При этом правовое содержание
земельной доли долгое время вызывало как в
теории, так и на практике споры. Одни
полагали, что земельная доля в том виде, в
каком она представлена в действующем
законодательстве, не может считаться
объектом права собственности и недвижимым
имуществом. Они указывали на то, что при
наличии отношений по поводу земельных
долей отсутствует непосредственный объект
права собственности - конкретный земельный
участок. Соответственно, распоряжение
земельной долей - это распоряжение
обязательственными правами <**>.
--------------------------------
<*> См.: САПП РФ. 1992. N
12. Ст. 931.
<**> См.: Крассов О.И. Право
частной собственности на землю. М.: Юристъ,
2000. С. 99 - 100; Сыродоев Н.А. Нотариальное
удостоверение сделок с земельными долями //
Бюллетень правовой информации "Земля и
право". 1997. N 3. С. 6.
В то же время
действующее на тот момент законодательство
прямо говорило о праве собственности на
земельную долю <*>. На наш взгляд,
земельная доля по законодательству о
приватизации в сельском хозяйстве как раз и
была той долей в коллективно-долевой
собственности, о которой говорилось выше и
которая никак не вписывалась в
гражданско-правовое понимание прав на
вещи.
--------------------------------
<*> См.,
например: Постановление Правительства РФ
от 1 февраля 1995 г. N 96 "О порядке
осуществления прав собственников
земельных долей и имущественных паев" // СЗ
РФ. 1995. N 7. Ст. 534.
С одной стороны, за
работником колхоза, совхоза, другого
сельскохозяйственного предприятия, а также
приравненными к ним лицами (п. 9)
признавалось право собственности на
земельную долю, с другой - они не могли его
реализовать, поскольку землей реально
продолжало владеть акционерное общество,
созданное этими же работниками в порядке
реорганизации колхоза, совхоза, другого
бывшего сельскохозяйственного
предприятия. Кроме того, как справедливо
отмечалось в литературе, границы
земельного участка не были реально
определены и описаны. Таким образом, в
лучшем случае владелец земельной доли либо
вносил ее в качестве вклада в уставный
капитал акционерного общества
(товарищества), что, с точки зрения
определения субъекта права собственности,
лишь запутывало ситуацию, либо отчуждал ее
третьему лицу <*>. Единственным выходом
из создавшейся ситуации могло стать
признание права на земельную долю правом на
долю в общей собственности на земельные
участки, что в конечном итоге и было сделано
в главах III и IV ФЗ "Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения".
--------------------------------
<*> По состоянию на 1
сентября 1996 г. было передано: в уставные
фонды (капиталы) сельскохозяйственных
предприятий - 1610000 долей, в аренду - 1040000,
отчуждено (дарение, продажа, обмен на
имущественный пай) 715000 долей (см.: Калинин
Н.И. Указ. соч. С. 34).
В результате
использования гражданско-правовой
конструкции общей долевой собственности
многое в правовом режиме земельной доли
стало понятным, в частности: а) право на
земельную долю стало подчиняться режиму
недвижимого имущества; б) в связи с
необходимостью государственной
регистрации возникновения, перехода и
прекращения права на долю в общей
собственности на земельный участок
сельскохозяйственного назначения возникла
потребность в описании границ этих
земельных участков. Согласно п. 4 ст. 18
Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним", ст. 6 ЗК РФ и ст. 1 Федерального
закона "О государственном земельном
кадастре" земельный участок, право на
который подлежит государственной
регистрации, должен быть описан и внесен в
государственный земельный кадастр. В связи
с этим Федеральной службой земельного
кадастра РФ 26 января 2004 г. утверждены
Методические рекомендации по составлению
проектов территориального землеустройства
в случае перераспределения
сельскохозяйственных угодий, используемых
сельскохозяйственными организациями и
(или) находящихся в общей долевой
собственности <*>. В этих Рекомендациях
дается описание состава и содержания работ
по оформлению проекта территориального
устройства - проекта перераспределения
сельскохозяйственных угодий и иных земель
сельскохозяйственного назначения, который
составляется с целью упорядочения
использования сельскохозяйственных угодий
организациями и гражданами, переданных им
на различном праве, и упорядочения процесса
образования новых земельных участков в
счет долей в праве общей собственности на
земли сельхозназначения; в) ситуация, при
которой собственник земельной доли (права
на долю в общей собственности) отчуждает ее
путем внесения в уставный (складочный)
капитал юридического лица, созданного в
процессе реорганизации колхоза или
совхоза. Логичным выглядит и
распространение на случай возмездного
отчуждения земельной доли правил ст. 250 ГК
РФ о преимущественной покупке доли другими
участниками общей долевой собственности
либо государственными или муниципальными
органами (ст. 12 Федерального закона "Об
обороте земель сельскохозяйственного
назначения"); г) появилось юридическое
обоснование праву на выдел доли в праве
общей собственности на земельный участок
из земель сельскохозяйственного
назначения (ст. 13 Федерального закона "Об
обороте земель сельскохозяйственного
назначения"), которое едва ли было
объяснимым при понимании земельной доли
как обязательственного права.
