О переоформлении прав постоянного
ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ
П.Н.
БОБИН
Бобин П.Н., аспирант юридического
факультета Южно-Уральского
госуниверситета.
Земельный кодекс
Российской Федерации существенно
ограничил круг субъектов данного вещного
права. Согласно п. 1 ст. 20 ЗК РФ в постоянное
(бессрочное) пользование земельные участки
могут предоставляться только
государственным и муниципальным
учреждениям, федеральным казенным
предприятиям, а также органам
государственной власти и местного
самоуправления <*>, т.е. организациям,
созданным государством либо
муниципальными образованиями.
--------------------------------
<*> См.: Собрание
законодательства РФ. 2001. N 44. Ст.
4147.
Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона
от 25 октября 2001 г. "О введении в действие
Земельного кодекса Российской Федерации" (в
редакции от 29 декабря 2004 г.) прочие
юридические лица, не указанные в п. 1 ст. 20 ЗК
РФ, обязаны в срок до 1 января 2006 г.
переоформить право постоянного
(бессрочного) пользования земельными
участками на право аренды или приобрести их
в собственность (а религиозные организации
- на право безвозмездного срочного
пользования) по своему желанию в
соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ
<*>.
--------------------------------
<*> См.:
Собрание законодательства РФ. 2001. N 44. Ст. 4148;
2003. N 50. Ст. 4846.
Что означает включение
подобной нормы в текст Вводного закона,
каким образом она будет осуществляться на
практике, на каких условиях, каковы
последствия неисполнения требования о
переоформлении вещного права до 1 января 2006
г., существует ли механизм принудительного
прекращения права постоянного
(бессрочного) пользования землей - вот
первые вопросы, которые приходят на ум.
Прежде всего следует отметить юридическую
неточность, с которой сформулировано
данное положение Закона.
Начнем с того,
что термин "переоформить" имеет не
юридическое, а бюрократическое значение.
Цивилистика не знает такой терминологии
применительно к вещным правам. Наука
гражданского права, а также действующее
гражданское законодательство при описании
того или иного вещного права используют
такие понятия, как содержание вещного
права, его возникновение и прекращение,
переход права.
В данном случае
процедура так называемого переоформления
права постоянного (бессрочного)
пользования, на наш взгляд, включает в себя,
как минимум, два этапа: 1) отказ
правообладателя от принадлежащего ему
права и 2) приобретение (возникновение)
нового права на землю (аренды либо права
собственности). После отказа от права
постоянного (бессрочного) пользования,
сделанного в письменной форме, между
организацией и органом власти должен
заключаться договор аренды либо
купли-продажи земельного участка. При этом
как прекращение права постоянного
(бессрочного) пользования, так и вновь
возникшее право на землю подлежит
регистрации в соответствии со ст. 131
Гражданского кодекса Российской Федерации
и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним".
Поскольку согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на
имущество, подлежащие государственной
регистрации, возникают с момента такой
регистрации <*>, моментом исполнения
требований ст. 3 Вводного закона следует
считать дату внесения записи о новом праве
на землю в Единый государственный
реестр.
--------------------------------
<*> См.:
Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст.
3301.
Следует заметить, что ни Закон о
введении в действие Земельного кодекса, ни
Кодекс не устанавливают саму процедуру
переоформления прав на землю, не определяют
ее порядок, условия и сроки, а также
государственные гарантии для
землепользователей.
В частности,
отсутствует ясность в отношении ставок
арендной платы и размера выкупной цены за
земельные участки. Непонятно, какова будет
арендная плата по сравнению с земельным
налогом и на каких условиях будет вноситься
выкупная цена. Нет механизма по возмещению
затрат и убытков землепользователей.
Другой важный вопрос, возникающий в связи с
появлением данной нормы Закона: каковы
последствия неисполнения в установленный
Законом срок требования о переоформлении
прав на землю? И вообще, прекращаются ли
после 1 января 2006 г. права
землепользователей, не прошедших процедуру
переоформления?
Анализ действующего
законодательства приводит к выводу о том,
что неисполнение данного требования не
несет никаких гражданско-правовых
последствий для правообладателей. Пропуск
срока, установленного ст. 3 Вводного закона,
не влечет прекращения вещных прав и не
является основанием для их отмены. Более
того, п. 3 ст. 20 ЗК РФ говорит о том, что ранее
возникшие права постоянного (бессрочного)
пользования землей у граждан и юридических
лиц сохраняются <*>. Таким образом, закон
не ограничивает существование указанных
вещных прав каким-либо сроком.
--------------------------------
<*> См.: Собрание
законодательства РФ. 2001. N 44. Ст.
4147.
Необходимо также помнить о том, что
согласно ст. 2 Закона о госрегистрации
зарегистрированное право на недвижимое
имущество (в т.ч. право постоянного
(бессрочного) пользования на земельные
участки) может быть оспорено только в
судебном порядке <*>. В данном же случае
нет оснований и для судебных исков.
--------------------------------
<*> См.: Собрание
законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
Такой
вывод подтверждается позицией
Конституционного Суда Российской
Федерации, изложенной в Определении от 25
декабря 2003 г. N 512-О <*>, согласно которому
законодательство не содержит какого-либо
основания для изъятия соответствующих
земельных участков, а предусматривает лишь
возможность изменения титулов прав на
землю.
--------------------------------
<*> См.:
Определение Конституционного Суда РФ от 25
декабря 2003 г. N 512-О "Об отказе в принятии к
рассмотрению запроса Законодательного
собрания Нижегородской области о проверке
конституционности положения абзаца
первого пункта 2 статьи 3 Федерального
закона "О введении в действие Земельного
кодекса Российской Федерации".
Таким
образом, следует признать очевидным тот
факт, что на сегодняшний день исполнение
данного требования может осуществляться
сугубо добровольно, по желанию самих
правообладателей. Основания и механизм для
принудительной реализации ст. 3 Вводного
закона и прекращения данного вещного права
отсутствуют.
Что это: пробел
законодательства или государственная
политика?
Для ответа на этот вопрос
необходимо обратиться к теории. Одним из
основополагающих положений гражданского
права является принцип беспрепятственного
осуществления гражданских прав,
недопустимости произвольного
вмешательства кого-либо в частные дела,
защиты и восстановления нарушенных прав.
Необходимо заметить, когда речь идет о
вещных правах на землю, их возникновении,
осуществлении и прекращении, мы попадаем в
сферу прямого действия права гражданского,
ибо в условиях товарно-денежной экономики
земля является полноправным объектом
гражданских прав и недвижимым имуществом. А
имущественные отношения по поводу земли
как недвижимости являются соответственно
гражданско-правовыми отношениями (ст. 2 ГК
РФ).
В силу этого любые ограничения
гражданских прав допустимы только на
основании закона. Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ
гражданские права могут быть ограничены на
основании федерального закона и только в
той мере, в какой это необходимо в целях
защиты основ конституционного строя,
нравственности, здоровья, прав и законных
интересов других лиц, обеспечения обороны
страны и безопасности государства.
Сказанное целиком и полностью относится к
праву постоянного (бессрочного)
пользования земельными участками.
При
этом государство несет всю полноту
имущественной ответственности за любые
такие ограничения (не говоря уже об издании
нормативного акта, прекращающего
гражданские права). Убытки, причиненные
правообладателям в результате принятия
акта, ограничивающего либо прекращающего
гражданские права, должны быть
компенсированы государством в полном
объеме.
С учетом изложенного становится
понятной позиция законодателя в этом
вопросе. С одной стороны, государственная
доктрина направлена на сокращение числа
вещных прав на землю. Для "обычных"
юридических лиц это аренда либо право
собственности. С другой стороны,
государство хочет достичь указанных целей
с наименьшими имущественными затратами.
Поэтому, не издавая актов о прекращении
вещных прав на землю, предпринимает попытки
принудить к этому землепользователей
"добровольно", в том числе с помощью
административных и прочих мер
внеэкономического принуждения.
Все это
свидетельствует об одностороннем подходе к
вопросу о переоформлении прав постоянного
(бессрочного) пользования.
Естественно,
правообладателям необходимо ясно понимать,
что при таком "добровольном переоформлении"
они вынуждены будут за свой счет нести
любые затраты, связанные с переоформлением
прав, включая свои прямые и косвенные
убытки.
К тому же далеко не всегда
землепользователи могут быть
заинтересованы в переоформлении своих
прав. Ведь то же право аренды, например, дает
гораздо больше свободы арендодателю, чем
арендатору. При этом ставки арендной платы
могут оказаться выше ставок земельного
налога. А покупка земли в собственность
требует значительных финансовых затрат,
что означает фактическое изъятие денежных
средств из хозяйственного оборота. Опять
же, повторимся, любые невыгодные
последствия такого "переоформления"
ложатся в полном объеме на плечи самих
правообладателей.
Таким образом, не
желая брать на себя имущественные
последствия принимаемых решений,
государство пытается с помощью
административных рычагов решить эту
проблему. Стоит ли говорить, что подобная
позиция при решении вопросов,
затрагивающих хозяйственную деятельность
многих правообладателей, требует
коррекции.
Изложенное дает все
основания сомневаться в целесообразности
включения данной нормы в текст Закона о
введении в действие Земельного кодекса, по
крайней мере, в редакции, существующей на
сегодняшний день.
Правовые вопросы
недвижимости, 2005, N 2
