Особенности продажи квартир с самовольной перепланировкой/переустройством в современных условиях
ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ/ПЕРЕУСТРОЙСТВОМ В
СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ
Е.В.
ЧЕКМАРЕВА
Чекмарева Е.В., главный юрист
группы отделов ЗАО "Агентство
МИЭЛЬ".
Введение в действие нового ЖК РФ, а
также процесс активного обсуждения его
текста в средствах массовой информации
привели к тому, что вопросом перепланировки
и переустройства жилых помещений оказалось
заинтересовано большое количество граждан.
В их числе и те, кто приобретает квартиры,
прибегая к услугам риелторских компаний.
Основные вопросы, задаваемые гражданами:
что именно понимается под переустройством
и перепланировкой и какова ответственность
в случае выявления самовольной
перепланировки?
Что касается первого
вопроса, то в Москве с сентября 1999 г.
действует Закон "О порядке переустройства
помещений в жилых домах на территории г.
Москвы", которым и регламентировались все
действия, связанные с перепланировкой.
Однако он был принят до нового Жилищного
кодекса и соответственно частично
противоречит Кодексу. Изменения в
указанный Закон должны быть разработаны и
внесены только в первом полугодии 2005 г.
Следовательно, при определении этих
понятий необходимо обратиться к ЖК РФ, в
соответствии с которым (ст. 25) под
переустройством понимается установка,
замена или перенос инженерных сетей,
сантехнического, электрического или иного
оборудования, требующие внесения изменений
в технический паспорт жилого помещения; а
под перепланировкой - изменение
конфигурации, требующее внесения изменений
в технический паспорт жилого помещения.
До последнего времени в Москве на отдельные
жилые помещения технические паспорта не
оформлялись, их создание и выдача
предусмотрены Законом г. Москвы от 3 ноября
2004 г. N 66 "О паспортизации жилых помещений
(квартир) в г. Москве". При этом
предусмотрено, что объектом паспортизации
является квартира, а паспорт содержит
объемно-планировочные параметры,
характеристики конструкций
инженерно-технических систем, условия их
эксплуатации.
Выданные в порядке
эксперимента в конце 2004 года паспорта жилых
помещений мало по своему содержанию
отражают те требования, которые к ним
предъявляются в соответствии с
законодательством, хотя, быть может, именно
благодаря этому и дают возможность для
маневра собственникам помещений, в которых
произведено переоборудование.
Уже
после введения в действие ЖК РФ
Постановлением Правительства Москвы от 29
марта 2005 г. N 175-ПП утвержден Порядок выдачи
паспортов и дубликатов паспортов на жилые
помещения (квартиры). Этот Порядок коснулся
прежде всего паспортизации квартир в домах
новостроек, так как предусматривает
изготовление паспорта с последующей
передачей его заказчиком или застройщиком
эксплуатирующей организации, которая в
свою очередь обязана передать паспорт при
заселении собственнику, нанимателю или
арендатору квартиры.
Для собственников
вторичного жилья интересно то, что
изготовление паспортов возложено на
организации, уполномоченные Департаментом
жилищной политики и жилищного фонда, а их
учетная регистрация возложена на ГУП "Центр
содействия управлению кондоминиумами и
паспортизации жилищного фонда".
Указанным Постановлением также
предусмотрено, что собственник жилого
помещения, освобождающий его (видимо,
подразумевается отчуждение), обязан
передать технический паспорт жилого
помещения новому собственнику.
Вторая
часть вопросов, связанная с
ответственностью за самовольно
произведенные перепланировку или
переустройство, вызвана большей частью
активными обсуждениями в средствах массой
информации содержания ст. 29 ЖК РФ. Именно
этой статьей предусмотрена продажа с
публичных торгов квартир, собственники
которых не привели в исходное состояние
самовольно
перепланированные/переустроенные жилые
помещения. Однако следует вспомнить, что
Законом г. Москвы "О порядке переустройства
помещений в жилых домах на территории г.
Москвы" предусмотрена продажа квартиры с
публичных торгов в случае, если в течение
более чем 2 месяцев не было жилое помещение
приведено в исходное состояние. Исковое
заявление о такой продаже могло быть подано
в суд органами местного самоуправления.
Кроме того, Законом г. Москвы от 20 декабря 1995
г. N 26 (в редакции от 26 июня 2002 г.) "Об
административной ответственности за
нарушение нормативов Москвы по
эксплуатации жилищного фонда"
предусматривался штраф за
несанкционированную перепланировку с
физического лица в размере от 15 до 20 МРОТ.
В сравнении с возможностью,
предоставленной ЖК, на основании решения
суда без получения соответствующего
разрешения сохранить жилое помещение в
перепланированном/переустроенном
состоянии Закон г. Москвы предусматривал
более жесткие меры.
Поскольку к
настоящему времени существуют пробелы в
законодательной базе и не накоплена
практика применения норм нового
законодательства при купле-продаже квартир
с самовольной
перепланировкой/переустройством,
возникает вопрос о том, кто из сторон
договора купли-продажи несет
ответственность. Хотя п. 2 ст. 29 ЖК РФ гласит,
что "самовольно переустроившее и/или
перепланировавшее жилое помещение лицо
несет предусмотренную законодательством
ответственность", и кажется, что именно на
такое лицо - зачастую продавца квартиры - и
должна быть возложена ответственность, тем
не менее п. 3 этой же статьи возлагает на
собственника (часто покупателя) помещения,
которое было самовольно
переустроено/перепланировано,
ответственность за приведение жилого
помещения в прежнее состояние в разумный
срок и в порядке, которые установлены
органом, осуществляющим согласование.
Более определенный вывод на данный момент
сделать не представляется возможным.
Несомненно, положительным является тот
факт, что Постановлением Правительства
Москвы от 8 февраля 2005 г. N 73-ПП "О порядке
переустройства помещений в жилых домах на
территории г. Москвы" Мосжилинспекция
назначена уполномоченным органом,
ответственным за согласование
перепланировок/переустройства в г. Москве,
а с 25 февраля 2005 г. введен Регламент
подготовки, согласования и выдачи
заявителю конечного документа, которыми
регламентированы действия государственных
органов и граждан при определении, что
является перепланировкой/переустройством,
и порядок согласования таких изменений в
жилых помещениях.
Поскольку органы,
осуществляющие государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и
сделок с ним в г. Москве, не требуют в
настоящее время предъявления технического
паспорта жилого помещения как документа,
необходимого для регистрации сделки или
права собственности на жилое помещение, а
также производят регистрационные действия
независимо от наличия красных линий на
поэтажных планах (выявленная
несанкционированная перепланировка или
переустройство) - при наличии согласия
покупателя, на данный момент невозможно
побудить всех собственников-продавцов
квартир с
перепланировками/переустройством
узаконить их до продажи объектов
недвижимости. В связи с этим именно на
покупателя будет возложено основное бремя
расходов по согласованию самовольных
перепланировок и переустройства. При этом
покупатель, не извещенный об особенностях
приобретаемого им жилого помещения, вправе
оспаривать заключенный им договор
купли-продажи на основании того, что ему
продан объект с другими техническими
характеристиками.
Следовательно, при
продаже квартир с самовольной
перепланировкой/переустройством речь
прежде всего должна идти о поддержании
стабильности рынка и устранении споров
между сторонами сделки и претензий к
риелторским компаниям в части оказания ими
услуг ненадлежащего качества. Для этого
необходимо предоставление информации
продавцами квартир и риелторскими
компаниями, представляющими их интересы, о
наличии самовольной
перепланировки/переустройства, а также
получение согласия покупателя на
приобретение именно такого объекта
недвижимости.
Правовые вопросы
недвижимости, 2005, N 2
