Вопросы легализации прав граждан на садовые дома
Г.А. ЛОБАНОВ
"Надо помочь гражданам
легализовать в упрощенном порядке
принадлежащие им фактически объекты жилой
недвижимости.
А именно - гаражи, жилье,
садовые дома в различных
кооперативах и
садоводческих товариществах и
соответствующие земельные
участки".
(Послание Президента России 2005
г.)
Лобанов Г.А., журналист.
Я пишу лишь
об одном аспекте весьма объемной проблемы,
затронутой в Послании Президента России в
2005 г. Мое обращение касается правовой
ситуации, связанной со строительством
зданий, строений, сооружений в
садоводческих товариществах,
применительно к Посланию Президента России
2005 г.
На практике москвичи, являясь
членами садоводческих товариществ,
заключают договоры подряда с
лицензированными строительными подрядными
организациями, выступая в роли заказчика, и
строят в Московской области, как правило, из
своего материала, садовые дома.
1. Сейчас
90% садовых домов в Московской области имеют
статус самовольных построек, подлежащих
сносу (ч. 2 п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса
Российской Федерации). Возникшая ситуация
усугубляется тем, что строительные
подрядные организации, строящие дома по
договорам подряда с гражданами, строят их
без проектной документации, разработанной
в соответствии со СНиП 11-01-95 "Инструкция о
порядке разработки, согласования,
утверждения и составе проектной
документации на строительство предприятий,
зданий и сооружений", согласованной с
органами охраны природы,
санитарно-эпидемиологической службы,
государственной противопожарной службы,
органами Госавтоинспекции, а также без
разрешений на строительство, которые с 1
января 2005 г. при строительстве садовых
домов не требуются (согласно пп. 1 п. 17 ст. 51
Градостроительного кодекса Российской
Федерации выдачи разрешения на
строительство не требуется в случае
строительства гаража на земельном участке,
предоставленном физическому лицу, или
строительства на земельном участке,
предоставленном для ведения садоводства,
дачного хозяйства).
Однако согласно п. 1
ст. 51 Градостроительного кодекса
Российской Федерации разрешение на
строительство представляет собой документ,
подтверждающий соответствие проектной
документации требованиям
градостроительного плана земельного
участка и дающий застройщику право
осуществлять строительство, реконструкцию
объектов капитального строительства, а
также их капитальный ремонт, за исключением
случаев, предусмотренных настоящим
Кодексом.
Вполне очевидно, что никто не
отменял наличия у строительной
организации, возводящей садовый дом,
соответствующего СНиП 11-01-95 и
согласованного в установленном порядке
проекта садового дома.
В итоге хоть и не
требуется сейчас разрешения на
строительство садового дома, но при
строительстве без проекта здания, строения,
сооружения, согласованного в установленном
порядке, с учетом предписаний, изложенных в
ст. 33, 34 Федерального закона от 15 апреля 1998 г.
N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и
дачных некоммерческих объединениях
граждан" статус построенного без проекта
садового дома один - это самовольная
постройка.
Причем вина при возведении
самовольных построек полностью лежит на
лицензированных строительных подрядных
организациях, которые независимо от того,
на кого было возложено получение
разрешений на строительство или получение
согласованной проектной документации на
садовый дом, обязаны приступать к
строительству только при наличии у них
разрешения на строительство и (или)
согласованного проекта. Если данные
документы у строительной подрядной
организации перед началом строительства
имеются и она им следует, то не будет
возникать самовольных построек в
принципе.
2. При этом в ст. 9.5 Кодекса
Российской Федерации об административных
правонарушениях предусмотрена
административная ответственность за
строительство без разрешений. Однако
органы государственного
архитектурно-строительного надзора
Московской области в тех случаях, когда
строят садовые дома лицензированные
строительные подрядные организации без
проекта дома и разрешения, необоснованно
штрафуют по указанной статье
Административного кодекса простых
москвичей-заказчиков, которые только
платят, но не строят, а часто и не знают, что
именно они должны предоставить подрядной
организации согласованный проект и
разрешение на строительство.
3. В
настоящее время в суды стали поступать иски
от простых москвичей о взыскании с
подрядных организаций, построивших садовый
дом без разрешения на строительство и
согласованной проектной документации, то
есть возведших самовольную постройку,
разницы между стоимостью использованных
материалов, предоставленных подрядчиком, и
ценой договора строительного подряда. При
этом юридические доводы истцов-граждан
таковы: поскольку гражданских прав из
самовольной постройки (ст. 222 Гражданского
кодекса Российской Федерации) не возникает
(ст. 8 Гражданского кодекса Российской
Федерации), то истец при строительстве
самовольной постройки купил лишь
строительные материалы, а если уплачена
подрядной организации цена договора,
включающая стоимость работ, то эта
стоимость работ подлежит возврату
заказчику-гражданину. Кроме того,
самовольные постройки, как единое целое, не
относятся к видам объектов гражданских
прав (ст. 128 Гражданского кодекса Российской
Федерации). Безусловно, при массовом
удовлетворении подобных исков ни одна
подрядная организация не приступит к
строительным работам без проектной и иной
разрешительной документации. То есть
методом судебного контроля будет поставлен
заслон на пути самовольных построек.
4.
Однако самовольные постройки любовно
множатся органами государственного
архитектурно-строительного надзора
Московской области, которые в указанных
выше случаях штрафуют по ст. 9.5 Кодекса
Российской Федерации об административных
правонарушениях не лицензированные
строительные подрядные организации, а
простых граждан - заказчиков строительных
работ, которые лишь платят, не вбивая ни
единого гвоздя, т.е. в принципе не строят. По
сути, орган государства подталкивает
строительные организации к строительству
садовых домов без проектов и разрешений,
тем самым "тихо, но уверенно" саботируя
указание Президента России о легализации
прав простых граждан на садовые дома.
5.
Кроме того, при строительстве подрядной
организацией самовольной постройки (т.е.
без разрешения на строительство и
согласованного проекта садового дома)
происходит использование лицом,
выполняющим управленческие функции в
коммерческой организации - подрядной
организации, своих полномочий в целях
нанесения вреда другим лицам, если это
деяние повлекло причинение существенного
вреда правам и законным интересам граждан
(подрядчик берет деньги и возводит
самовольную постройку). Это нарушение
законности, а такое деяние должно влечь
уголовную ответственность по ст. 201
Уголовного кодекса России. Полагаю, два-три
уголовных процесса в отношении
руководителей лицензированных
строительных подрядных организаций - и
можно раз и навсегда навести порядок в
строительной сфере.
6. Затронутая
проблема усугубляется еще и тем, что сейчас
некоторые страховые организации
отказывают гражданам в страховом
возмещении по застрахованным ими садовым
домам по причине возведения ими
самовольных построек (т.е. при отсутствии
проекта на садовый дом и разрешения на его
строительство).
По сути, возведение
самовольных построек по милости
лицензированных строительных подрядных
организаций приводит к невозможности
реализации установки Президента
Российской Федерации об упрощении
процедуры легализации прав москвичей на
садовые дома.
Мной затронуты лишь
некоторые аспекты имеющей место проблемы,
но, используя лишь методы прокурорского
надзора и судебного контроля, можно
избавиться от самовольных построек, а
следовательно, создать надежную базу для
реализации установки Президента России в
отношении легализации прав простых граждан
на садовые дома, в том числе и за пределами
Московского региона.
Юрист, 2005, N 10
