Приватизация коммунальных квартир
М. РЕДИН
М. Редин, юрист.
О возможности
приватизации коммунальной квартиры в целом
(т.е. одновременно всех жилых помещений,
находящихся в квартире) и в юридической
практике и в литературе существует единое
мнение: при определенных в Законе РФ "О
приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации" условиях приватизация
коммунальной квартиры возможна. Что же
касается возможности приватизации
отдельных (т.е. не всех одновременно) жилых
помещений, находящихся в коммунальной
квартире, то здесь мнения исследователей
диаметрально расходятся.
Сторонники
первой точки зрения считают возможной
приватизацию отдельных (т.е. не всех
одновременно) жилых помещений, находящихся
в данной коммунальной квартире <*>.
--------------------------------
<*> См., напр.: Б.
Гонгало, П. Крашенинников. Приватизация
жилья: нормы и практика. - Экономика и жизнь,
1995, N 34, с. 26; С. Сауль. Как приватизировать
коммунальную квартиру. - Российская
юстиция, 1996, N 1, с. 24; Л. Раппопорт. О
приватизации комнат в коммунальных
квартирах. - Российская юстиция, 1996, N 3, с.
23.
Один из них - С. Сауль - мотивирует такое
мнение следующими аргументами:
изолированное жилое помещение в
коммунальной квартире является предметом
договора жилищного найма (ст. 52 ЖК РСФСР);
гражданин, занимающий комнату в
коммунальной квартире, является
равноправным участником жилищных
правоотношений, поскольку с ним заключен
самостоятельный договор найма, а потому он
является субъектом права на приватизацию
комнаты; приватизация отдельных (т.е. не
всех одновременно) жилых помещений,
находящихся в данной коммунальной
квартире, не ущемляет жилищных прав других
граждан, оставшихся проживать в
неприватизированных жилых помещениях
коммунальной квартиры.
Л. Раппопорт,
также считающий возможной приватизацию
комнат в коммунальных квартирах (в
частности, в Москве), ссылается при этом на
ч. 2 ст. 4 Закона "О приватизации жилищного
фонда в Российской Федерации" и п. 4
Положения о порядке приватизации жилищного
фонда в г. Москве от 14 апреля 1993 г., согласно
которому приватизация жилых помещений в
коммунальных квартирах разрешается без
согласия остальных нанимателей по личному
заявлению каждого из нанимателей,
проживающих в квартире. Действительно,
подзаконными нормативными актами ряда
субъектов Российской Федерации (в
частности, в Москве, Красноярском крае),
муниципальных образований (в частности, в
Екатеринбурге, Тамбове), других
собственников жилищного фонда или
уполномоченных ими органов, а также
предприятий, за которыми закреплен
жилищный фонд на праве хозяйственного
ведения, и учреждений, в оперативное
управление которых передан жилищный фонд,
закреплено право нанимателей комнат в
коммунальной квартире приватизировать
занимаемые ими жилые помещения без
согласия нанимателей других комнат.
Сторонники второй, диаметрально
противоположной, точки зрения без
объяснения мотивов считают, что не подлежат
приватизации отдельные жилые помещения,
находящиеся в коммунальных квартирах.
Приватизироваться может квартира в целом
при волеизъявлении всех нанимателей жилых
помещений в коммунальной квартире с
согласия членов их семей на приватизацию
занимаемых ими комнат <*>. Правда, один из
них, Ю. Толстой, отвечая на свой же вопрос:
можно ли приватизировать коммунальную
квартиру только целиком, для чего требуется
согласие всех проживающих в ней
нанимателей (арендаторов), или можно
приватизировать и отдельную комнату в этой
квартире, для чего согласия других
нанимателей не требуется, пишет: "Первый
путь избран в Санкт - Петербурге, второй - в
Москве. Нам импонирует первый путь,
поскольку возможность приватизации в
коммунальных квартирах отдельных комнат
приводит к еще большей чересполосице в
правовом режиме жилых помещений, которой и
без того предостаточно, и создает целый ряд
тупиковых ситуаций".
--------------------------------
<*> См., напр.: Н.
Немчинов. Частная собственность на
квартиры. - Законность, 1994, N 4, с. 17; Ю. Якушев. -
"Известия", 1995, 15 ноября; Рамзаев П.В.
Приватизация жилых помещений. - Вестник
Саратовской государственной академии
права, 1995, N 1, с. 97; Толстой Ю.К. Заметки по
жилищному праву. Обмен жилых помещений. -
Правоведение, 1994, N 4, с. 30.
Вторая точка
зрения нашла подтверждение в подзаконных
нормативных актах (абз. 2 п. 1 Положения о
приватизации (бесплатной передаче)
жилищного фонда в г. Москве, утвержденного
Указом Президента Российской Федерации от
12 января 1992 г. N 16; п. 8 Примерного положения о
бесплатной приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации, утвержденного
решением коллегии Комитета Российской
Федерации по муниципальному хозяйству 18
ноября 1993 г. N 4).
Складывающаяся судебная
практика по этому вопросу в пределах даже
одного субъекта Российской Федерации
(Тамбовской области) противоречива.
Так,
решением Первомайского районного
народного суда Тамбовской области в иске П.
к С., Первомайскому управлению
магистральных трубопроводов,
администрации пос. Первомайский о
признании недействительным договора о
безвозмездной передаче жилья в
коммунальной квартире в собственность по
мотиву отсутствия согласия истицы и ее
дочери на приватизацию комнаты ответчицей
и нарушения ч. 2 ст. 4 Закона "О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации"
отказано. Мотивы судебного решения: наличие
принятых администрациями Первомайского
района и управления магистральных
трубопроводов решений о приватизации
комнат в коммунальных квартирах; ответчица
- субъект права на приватизацию комнаты.
Напротив, решением Октябрьского районного
суда Тамбова на основании ст. 168 ГК РФ
удовлетворен иск П. к З-ным, мэрии Тамбова о
признании недействительным договора о
безвозмездной передаче жилья в
коммунальной квартире в собственность по
мотиву отсутствия согласия истицы на
приватизацию комнаты соответчицей З. и
нарушения ч. 2 ст. 4 Закона "О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации".
Мотивы судебного решения: Положение о
приватизации жилищного фонда в Тамбове в
части, позволяющей гражданам, проживающим в
коммунальных квартирах, приватизировать
занимаемые ими изолированные жилые
помещения в них без согласия других
нанимателей, не соответствует Закону "О
приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации"; жилые помещения, находящиеся в
коммунальных квартирах, приватизации не
подлежат. Возможна приватизация
коммунальных квартир (ст. 4 Закона РФ "О
приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации"); ущемлены жилищные права истицы,
нуждающейся в улучшении жилищных условий
(ст. 40 Конституции Российской Федерации).
Решение суда по первому делу отменено
кассационной инстанцией, но по основаниям,
не связанным с нарушением или неправильным
применением норм Закона "О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации", и
дело направлено на новое рассмотрение в суд
первой инстанции.
Решение суда по
второму делу в кассационном порядке
судебной коллегией по гражданским делам
Тамбовского областного суда оставлено без
изменения.
К сожалению, поднятый нами и
имеющий большое практическое значение
вопрос не нашел разрешения в специально
принятом Постановлении Пленума Верховного
Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых
вопросах применения судами Закона
Российской Федерации "О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации".
Вторая точка зрения исследователей и
решение суда по второму делу
представляются правильными,
соответствующими букве и смыслу Закона "О
приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации".
В самом деле, ч. 1 ст. 4
названного Закона прямо устанавливает, что
жилые помещения, находящиеся в
коммунальных квартирах, приватизации не
подлежат. Однако согласно ч. 2 этой же статьи
собственники жилищного фонда или
уполномоченные ими органы, а также
предприятия, за которыми закреплен
жилищный фонд на праве хозяйственного
ведения, и учреждения, в оперативное
управление которых передан жилищный фонд,
вправе принимать решения о приватизации
коммунальных квартир.
Нетрудно увидеть,
что в ч. 1 статьи речь идет о жилых
помещениях, находящихся в коммунальных
квартирах (проще говоря, об отдельных
комнатах в коммунальных квартирах), а в ч. 2 -
о коммунальных квартирах. Следовательно,
приватизации в этом случае подлежит
коммунальная квартира в целом.
Исходя
из изложенного, считаем необходимым
дополнить упомянутое постановление
Пленума Верховного Суда Российской
Федерации разъяснением, редакция которого
могла бы иметь следующий вид:
"Исходя из
положений, содержащихся в ст. ст. 2, 4 Закона
"О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации", и смысла ч. ч. 1, 2 ст. 4
этого Закона, не подлежат приватизации
отдельные (т.е. не все одновременно) жилые
помещения в коммунальной квартире.
Однако собственники жилищного фонда или
уполномоченные ими органы, а также
предприятия, за которыми закреплен
жилищный фонд на праве хозяйственного
ведения, и учреждения, в оперативное
управление которых передан жилищный фонд,
вправе принимать решения о приватизации
коммунальных квартир. Но приватизации в
этом случае подлежит квартира в целом при
условии волеизъявления всех нанимателей
(арендаторов) жилых помещений в
коммунальной квартире с согласия
совершеннолетних членов их семей, а также
несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет
на приватизацию занимаемых ими жилых
помещений".
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"КОНСТИТУЦИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принята всенародным голосованием
12.12.1993)
"ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РСФСР"
(утв. ВС
РСФСР 24.06.1983)
ЗАКОН РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1
"О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
"ГРАЖДАНСКИЙ
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ
ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС
РФ 21.10.1994)
УКАЗ Президента РФ от 12.01.1992 N
16
"ОБ ОБЕСПЕЧЕНИИ УСКОРЕННОЙ
ПРИВАТИЗАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ
СОБСТВЕННОСТИ В Г. МОСКВЕ"
(вместе с
"ПОЛОЖЕНИЕМ О ПРИВАТИЗАЦИИ (БЕСПЛАТНОЙ
ПЕРЕДАЧЕ)
ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В Г. МОСКВЕ",
"ПОЛОЖЕНИЕМ О ПОРЯДКЕ ПРИВАТИЗАЦИИ
ПРЕДПРИЯТИЙ ТОРГОВЛИ, ОБЩЕСТВЕННОГО
ПИТАНИЯ И БЫТОВОГО
ОБСЛУЖИВАНИЯ",
"ПОЛОЖЕНИЕМ ОБ УСКОРЕНИИ ПРИВАТИЗАЦИИ
МУНИЦИПАЛЬНЫХ
ПРЕДПРИЯТИЙ И
ОРГАНИЗАЦИЙ Г. МОСКВЫ")
РЕШЕНИЕ
Роскоммунхоза от 18.11.1993 N 4
"ОБ
УТВЕРЖДЕНИИ ПРИМЕРНОГО ПОЛОЖЕНИЯ О
БЕСПЛАТНОЙ ПРИВАТИЗАЦИИ
ЖИЛИЩНОГО
ФОНДА В РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума
Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8
"О
НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРИМЕНЕНИЯ СУДАМИ
ЗАКОНА РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ "О
ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ"
Законность, N 4, 1997
