Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок

и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Недействительной может быть также сделка, которая была заключена под влиянием заблуждения одной из сторон, имеющего существенное значение.
Среди недействительных сделок на жилищном рынке особую общественную опасность представляют сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК).
Далее подробно рассматриваются виды недействительных сделок с жилыми помещениями, которые чаще всего совершаются между гражданами с участием разного рода посредников, активно действующих на рынке жилья.
Недействительность сделок, совершенных недееспособными гражданами. Согласно ст. 32, 33 ГК для защиты прав и интересов недееспособных граждан устанавливаются опека и попечительство. Опека устанавливается над гражданами, которые признаны судом недееспособными вследствие психического расстройства, в связи с чем они не способны понимать значение своих действий и руководить ими. В силу закона опекуны являются представителями подопечных и совершают от их имени и в их интереса все необходимые сделки. Попечительство устанавливается над гражданами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами. Попечители дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством, не вправе совершать самостоятельно, в частности, какие-либо сделки с имуществом: продавать, дарить, завещать, обменивать, покупать. Вместе с тем действия опекунов и попечителей по распоряжению имуществом подопечного в части совершения имущественных сделок подконтрольны органам опеки и попечительства.
Гражданско - правовая ответственность по сделкам, заключенным с гражданами, признанными недееспособными или ограниченно дееспособными, состоит в том, что каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой стороне все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны (п. 1 ст. 171 ГК).
Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, а также представлять его при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками (ст. 37 ГК). Без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не разрешается совершение договора дарения от имени подопечного.
На практике выяснение дееспособности гражданина - участника жилищной сделки оказывается большой и сложной задачей. По данным Независимой психиатрической ассоциации, среди проживающих и обменивающих квартиры масса лиц с психическими расстройствами, чья беспомощность жульнически используется как посредническими фирмами, так и алчными родственниками.
Сделки, стороной в которых являются психически больные, но не признанные в судебном порядке недееспособными, в частности, старики с теми или иными степенями психической несостоятельности, алкоголики, осуществляются без психиатрического освидетельствования.
Статьей 43 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате установлено: "При удостоверении сделок выясняется дееспособность граждан и проверяется правоспособность юридических лиц, участвующих в сделках. В случае совершения сделки представителем проверяются и его полномочия".
Однако механизм реализации этой нормы не отлажен, что становится одной из основных причин криминальной ситуации на российском рынке жилья. В законе ничего не сказано о праве нотариуса назначить экспертизу и поставить перед экспертом вопрос: способен ли гражданин понимать характер совершаемых им действий и осознает ли правовые последствия сделки, поскольку продажа, завещание, обмен, дарение жилья могут существенно ухудшить положение гражданина.
Закон Российской Федерации о психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании предусматривает: при реализации гражданином своих прав и свобод требования предоставления сведений о состоянии его психического здоровья возможны лишь в случаях, установленных законом. Пока даже нотариус не вправе обратиться в психоневрологический диспансер, чтобы удостовериться в психическом здоровье лица, совершающего сделку с жильем.
Проблема эта весьма актуальна для разрешения криминальной обстановки на жилищном рынке. Наибольшее число кабальных сделок происходит с гражданами, которые по суду не признаны недееспособными или ограниченными в дееспособности, но по существу не могут отдавать себе отчет в совершаемых действиях.
Перед судом по заявлению членов семьи такого гражданина, профсоюза и иных общественных организаций, прокурора, органа опеки и попечительства, психиатрического учреждения может быть поставлен вопрос о признании гражданина ограниченно дееспособным или недееспособным. В этом случае сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным судом недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Гражданский кодекс (ст. 41) предусматривает и такую форму попечительства, как установление по просьбе совершеннолетнего дееспособного гражданина, который по состоянию здоровья не может самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, патронажа (покровительства). Распоряжение имуществом, принадлежащим совершеннолетнему дееспособному подопечному, осуществляется попечителем (помощником) на основании договора поручения или доверительного управления, заключенного с подопечным. Патронаж над совершеннолетним дееспособным гражданином прекращается по требованию этого гражданина.
Недействительность сделок, совершенных гражданами, не способными понимать значение своих действий. Закон (ст. 177 ГК) устанавливает, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий или руководить ими, признается судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
В отличие от сделок лиц, признанных недееспособными вследствие душевной болезни или слабоумия, сделки граждан, хотя и дееспособных, но находящихся в момент их совершения в таком состоянии, что они не могли понимать значение своих действий, не являются ничтожными, то есть бесспорно недействительными, а могут быть оспорены в суде.
При этом в доказывании нуждается сам факт "невменяемости" гражданина. Как правило, в таких случаях суды не ограничиваются свидетельскими показаниями, а требуют в подтверждение данного факта представления справок лечебных учреждений, проведения экспертизы и т.п.
Сделка, совершенная, например, в состоянии опьянения, не может служить основанием признания ее недействительной по ст. 177 ГК из-за целого ряда обстоятельств. Прежде всего, в большинстве случаев человек в состоянии опьянения не полностью теряет контроль над своими действиями. Кроме того, если считать состояние опьянения основанием для признания сделок недействительными, это породило бы неустойчивость делового оборота.
Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК). Таким заблуждением считается не соответствующее действительности представление о каких-либо существенных для данной сделки обстоятельствах или незнание этих обстоятельств.
Существенный характер заблуждения определяется в каждом конкретном случае судом. При этом заблуждение может касаться любого элемента сделки: личности контрагента, предмета сделки, сроков и места исполнения и т.д. В то же время заблуждение в мотивах, по которым лицо совершает сделку, не может считаться существенным, если этот мотив не включен сторонами в само содержание сделки. Так, если гражданин продал жилой дом в надежде получить работу в другом городе, но переезд не состоялся, это не может послужить для суда основанием признать недействительным заключенный в связи с предполагаемым отъездом договор купли - продажи.
Немалое число сделок, связанных с обменом жилых помещений, совершается под влиянием заблуждений, имеющих существенное значение. Чаще всего причиной расторжения сделки становятся скрытые дефекты обмениваемых жилых помещений, порой неустранимые из-за конструктивных недостатков жилого дома. В этих случаях сделка признается недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, хотя заблуждение истца и не является следствием виновного поведения другой стороны.
Вот дело из судебной практики. Стороны произвели обмен жилыми помещениями в августе, а в декабре гр-н З. обратился в суд с иском о признании обмена недействительным, указывая на то, что квартира осенью и зимой холодная и сырая, стены и потолки покрываются плесенью, влажность достигает 100 процентов. Об этих недостатках он не был поставлен в известность перед обменом. Ответчик о недостатках знал, но при обмене скрыл это, сделав незадолго небольшой ремонт.
Заключение госстройинспекции свидетельствовало о некачественном выполнении строительных работ: отсутствовал теплоизоляционный слой, стыки между панелями выполнены без герметизации и гидроизоляции, что привело к образованию конденсата и плесени, снижению температуры и увеличению влажности внутри жилого помещения.
По мнению народного суда, ответчики обо всем этом не знали, поэтому не могли ввести истца в заблуждение. Соответственно нет оснований для удовлетворения иска.
Это решение было опровергнуто по протесту заместителя Председателя Верховного Суда России. В протесте указывалось, что для признания сделки, совершенной под влиянием заблуждения, не имеют значения причины заблуждения: это может быть вина одного из участников сделки, неосторожность другого, неведение третьих лиц, случайные обстоятельства и пр.
Заблуждение истца относительно предмета обмена (состояние жилого помещения) необязательно должно сопровождаться виновным поведением другой стороны по сокрытию его недостатков. Вышестоящей судебной инстанцией были приняты доводы протеста и иск был удовлетворен.
Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не будет доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный реальный ущерб.
Недействительность сделки, совершенной вследствие стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК). Для того, чтобы суд признал недействительной (кабальной) сделку по этому основанию, необходимо, чтобы лицом, оспаривающим сделку, было доказано наличие двух признаков: стечение тяжелых обстоятельств и крайняя невыгодность сделки.
В качестве примера кабальной сделки приведем одно из судебных дел, связанных с обменом жилых помещений.
По протесту заместителя Председателя Верховного Суда России Ростовский областной суд признал недействительной сделку по обмену трехкомнатной квартиры, нанимателем которой была гр-ка Ш., на однокомнатную квартиру в том же доме, где проживала семья Т. из трех человек, по следующим обстоятельствам: обмен состоялся в июне, а в августе Ш. обратилась в суд с иском о признании обмена недействительным, указав, что совершила его вследствие стечения тяжелых обстоятельств: в мае после тяжелой болезни умер ее муж, она тяжело переживала его смерть, в связи с чем была доставлена в больницу с острым нарушением мозгового кровообращения, а затем проходила амбулаторное лечение.
По словам Ш., воспользовавшись этим обстоятельством, Т. и ее муж склонили ее написать заявление об обмене квартиры. Оформление обменных документов, прописку и переезд осуществил без ее участия муж Т.
Удовлетворяя иск, суд указал, что обмен на крайне невыгодных для Ш. условиях был совершен вследствие стечения тяжелых обстоятельств, когда волю гражданина, хотя она и соответствует его действию, нельзя рассматривать как свободно сложившуюся, поскольку она формируется под влиянием этих обстоятельств.
Защита жилищных прав граждан, не достигших совершеннолетия. Закон подразделяет несовершеннолетних граждан на две группы: на лиц, не достигших 14 лет, и на лиц в возрасте от 14 до 18 лет. Для воспитания несовершеннолетних детей, которые вследствие болезни или смерти родителей, лишения их родительских прав или по другим причинам остались без родительского попечения, а также для защиты личных и имущественных прав и интересов этих детей устанавливается опека или попечительство.
Согласно ст. 28 ГК за несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени родители, усыновители или опекуны. Никакие другие лица, даже самые близкие родственники, не вправе совершать от их имени какие-либо сделки.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки, за исключением мелких бытовых, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителей. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. Дееспособность этой группы несовершеннолетних расширяется по достижении 16 лет. Они вправе быть членами кооперативов (ст. 26 ГК).
Несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью. Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) производится по решению органа опеки и попечительства - с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия - по решению суда (ст. 27 ГК).
В связи с многочисленными фактами нарушения жилищных прав несовершеннолетних, связанными с исключением их из числа собственников жилых помещений при приватизации этих помещений и с последующим лишением жилья при его отчуждении, Федеральным законом от 11 августа 1994 года были внесены изменения и дополнения в Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого

Комментарии к законам »