Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок

Договор найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации, но в силу обязательного требования ст. 674 ГК должен быть заключен в письменной форме.
Однако в интересах собственной безопасности владельцу квартиры при сдаче ее внаем стоит заверить договор у нотариуса, чтобы дополнительно обеспечить себя гарантиями надлежащего исполнения нанимателем обязательств по договору. Излишняя доверчивость или неосторожность грозят владельцу жилого помещения неполучением обещанных по договору денег, а порою и утратой самого жилья.
Какие условия должны содержаться в договоре найма жилого помещения? Кроме подробных паспортных данных сторон необходимо детально описать объект (предмет) договора. Исходя из требований ст. 673 ГК объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, а именно: квартира, дом, часть квартиры или жилого дома. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, то есть помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям и быть не менее размера, определяемого законодательством Российской Федерации и ее субъектов (ст. 40 Жилищного кодекса РСФСР).
Но названными требованиями условия договора не исчерпываются. В нем следует указать срок, на который сдается жилое помещение. Согласно ст. 683 ГК договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет. Закон допускает заключение краткосрочного договора (до одного года). При этом, если договором не предусмотрено иное, права нанимателей существенно ограничиваются: они, например, не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок, не могут сдавать в поднаем жилое помещение, производить замену нанимателя.
Конечно, в договоре надо указать размер оплаты за жилое помещение, который устанавливается по соглашению сторон. Если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, определенные договором, а если они не предусмотрены - ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца (ст. 682 ГК, ст. 56 ЖК).
Нанимателями по договору найма жилого помещения могут быть только физические лица. Согласно ст. 677 ГК в договоре найма следует указать граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст. 679 ГК, которая устанавливает, что с согласия наймодателя, самого нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей.
Все эти условия имеют исключительно важное значение в обеспечении законности заключаемой сделки и правовых гарантий ее исполнения. На момент заключения договора свою волю диктует, как правило, собственник жилья. Но в последующем ситуация может в корне измениться. Например, если нет запрета для нанимателя сдавать жилое помещение в поднаем, он может, снимая квартиру за одну цену, передать ее другому лицу на условиях договора поднайма за более высокую цену.
Безусловно, в договоре должно быть запрещение использовать квартиру под офис или какие-либо коммерческие заведения, что вытекает из ст. 288 ГК, устанавливающей, что жилые помещения предназначены только для проживания граждан. За использование жилого помещения не по назначению, то есть в иных, кроме жилья, целях собственник может лишиться своей жилой площади. Суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов по исполнению судебного решения (ст. 293 ГК).
Главный вопрос, который волнует стороны в этом договоре, - размер платы за наем. Твердых ставок, разумеется, нет, но в каждом городе сложились определенные и более-менее устойчивые размеры оплаты одного кв. м общей площади квартиры, жилого дома с учетом повышающих или понижающих коэффициентов в зависимости от месторасположения жилья, состояния квартиры, этажности, экологии района, транспортного сообщения и т.п.
При определении размера платы за сдачу внаем жилого помещения обе стороны особо беспокоит вопрос о налогах. Стремясь снизить размер налогообложения, они указывают в договоре одну сумму, а договариваются о другой, более высокой. Однако при таком способе ухода от налогов наймодатель может оказаться в положении обманувшего самого себя. Захочет наниматель платить ту сумму, которая зафиксирована в договоре, - и никто не вправе заставить увеличить ее до окончания срока действия договора.
Даже при регулярном внесении платы за жилое помещение собственник должен иметь определенную финансовую защиту: ведь после выезда нанимателя может обнаружиться, что не оплачены счета за междугородные разговоры и телеграммы, передаваемые по телефону, вывезена мебель, телерадиоаппаратура, бытовая техника и другие предметы домашнего обихода, испорчена квартира и ее оборудование. Размер финансовой защиты также должен быть отражен в договоре найма жилого помещения и деньги переданы владельцу квартиры одновременно с заключением договора. При добросовестном исполнении нанимателем договора собственник жилья обязан возвратить ему "защитную" сумму.
Возможна оплата за наем жилого помещения в других формах, не только деньгами. При определении размера оплаты в договоре могут учитываться обязательства нанимателя по ремонту жилого помещения, оплате жилищно - коммунальных услуг, оснащению квартиры мебелью и хозяйственным инвентарем - все это должно найти отражение в договоре найма попредметно, в стоимостном выражении затрат, которые произведет наниматель жилого помещения.
Договор пожизненного содержания с иждивением
Согласно прежнему гражданскому законодательству было возможно заключение договора купли - продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, являющегося лицом, нетрудоспособным по возрасту или состоянию здоровья. Такой продавец передавал в собственность покупателя жилой дом или часть его, а покупатель в уплату покупной цены был обязан предоставлять продавцу до конца его жизни материальное обеспечение в натуре - в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи.
Ныне этот вид договоров исключен из категории сделок купли - продажи и представлен договором пожизненного содержания с иждивением (параграф 4 главы 33 ГК). Теперь договор может заключатся со всеми лицами, а не только с нетрудоспособными, значительно расширен круг объектов в обеспечение пожизненного содержания.
Так, в соответствии со ст. 601 и 602 ГК по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять его пожизненное содержание с иждивением.
Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, и уход за ним. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.
К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте (параграф 3 главы 33 ГК). Эти правила заключаются в следующем: пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смети одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается (ст. 596 ГК).
Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК).
Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Он обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества (ст. 604 ГК).
Договор пожизненного содержания с иждивением заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а в случаях, когда в договоре предусматривается отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, - также государственной регистрации (ст. 584 ГК).
При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
Очевидно, что заключение договора пожизненного содержания с иждивением выгодно обеим сторонам. Но такой привлекательный бизнес не остается без внимания квартирных дельцов, поэтому нужна большая осторожность, чтобы не оказаться обманутым. Прежде чем заключить договор, необходимо тщательно продумать все условия. Расчеты по такому договору следует производить безналичным переводом на счет в банке или под расписку.
За помощью в оформлении сделки лучше обращаться не к маклерам - одиночкам, а в солидную риэлтерскую фирму. Согласно постановлению Правительства г. Москвы от 4 октября 1994 года N 885 "О лицензировании риэлтерской деятельности (совершение операций с жилыми помещениями) в Москве" в числе прочих видов деятельности подлежит лицензированию заключение договоров купли - продажи жилых помещений с условием пожизненного содержания продавца.
Для получения такой лицензии предприятие проходит сложную процедуру, предупреждающую появление на рынке жилья недобросовестных дельцов. Одна из таких гарантий - наличие в пакете документов согласования с Комитетом социальной защиты населения. Таким образом, до возникновения договорных отношений не надо стесняться требовать учредительные документы и лицензию риэлтерской фирмы. В случае отказа предъявить таковые лучше обратиться в другую фирму. Следует иметь в виду, что учредительные документы входят в установленный Правительством РФ перечень сведений, которые не могут составлять коммерческую тайну.
Кроме того, существуют и государственные гарантии, которые позволяют не только оберегать престарелых граждан и инвалидов от чьих-либо посягательств на занимаемую ими жилую площадь, но и обеспечить им приемлемое пожизненное содержание. В этих целях постановлением Правительства г. Москвы от 30 августа 1994 года N 709 создана специализированная служба социальных гарантий - государственное унитарное предприятие "Моссоцгарантия".
При заключении договора на передачу городу занимаемой жилой площади с правом пожизненного содержания помимо комплекса социально - бытовых, медицинских и иных услуг устанавливаются компенсации по занимаемой жилой площади, размеры которых приводятся в прилагаемой таблице.
Возрастные категории граждан и рекомендуемые размеры
предоставляемой компенсации в обмен на передачу
ими жилой площади в собственность города
-----------------------T---------------------------T-------------¬
¦ Возрастные категории ¦ Характеристика занимаемой ¦ Компенсация¦
¦ граждан ¦ жилой площади ¦ (в размерах¦
¦ ¦ ¦ минимальной¦
¦ ¦ ¦ оплаты труд¦
¦ ¦ ¦ в месяц) ¦
+----------------------+---------------------------+-------------+
¦ от 75 лет ¦ комната в коммунальной ¦ ¦
¦ (инвалиды I гр. - ¦ квартире ¦ 5,5 ¦
¦ от 65 лет, ¦ 1-комн. квартира ¦ 8,5 ¦
¦ инвалиды II гр. - ¦ 2-комн. квартира ¦ 10,5 ¦
¦ от 70 лет) и выше ¦ 3-комн. квартира ¦ 12,5 ¦
+----------------------+---------------------------+-------------+
¦ 70 - 75 лет ¦ комната в коммунальной ¦ ¦
¦ (инвалиды I гр. - ¦ квартире ¦ 3,0 ¦
¦ 60 - 65 лет, ¦ 1-комн. квартира ¦ 6,0 ¦
¦ инвалиды II гр. - ¦ 2-комн. квартира ¦ 8,5 ¦
¦ 65 - 70 лет) ¦ 3-комн. квартира ¦ 10,5 ¦
+----------------------+---------------------------+-------------+
¦ 65 - 70 лет ¦ комната в коммунальной ¦ ¦
¦ (инвалиды I гр. - ¦ квартире ¦ 2,5 ¦
¦ 55 - 60 лет, ¦ 1-комн. квартира ¦ 4,5 ¦
¦ инвалиды II гр. - ¦ 2-комн. квартира ¦ 6,0 ¦
¦ 60 - 65 лет) ¦ 3-комн. квартира ¦ 8,5 ¦
L----------------------+---------------------------+--------------
Постановлением Правительства Москвы от 24 сентября 1996 года N 808 Комитету муниципального жилья социальной защиты поручено осуществить мероприятия по активизации деятельности "Моссоцгарантии", призванной защитить интересы жителей города, отнесенных к "группе риска", от действий криминогенных элементов.
Несмотря на то, что приемы мошенничества при совершении сделок с жильем могут быть самыми разнообразными, нередко весьма неожиданными и сложными, все-таки в большинстве своем они стереотипны и осуществляются путем обмана граждан или злоупотребления их доверием.
Ниже рассматриваются самые распространенные, по существу типовые,

Комментарии к законам »