Рента и пожизненное содержание с иждивением
З. ЦЫБУЛЕНКО
З. Цыбуленко, доктор
юридических наук, профессор.
По договору
ренты одна сторона (получатель ренты)
передает другой стороне (плательщику ренты)
в собственность имущество, а плательщик
ренты обязуется в обмен на полученное
имущество периодически выплачивать
получателю ренты в виде определенной
денежной суммы либо предоставления средств
на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК).
При этом можно установить обязанность по
выплате ренты бессрочно (постоянная рента)
или на срок жизни получателя ренты
(пожизненная рента). Последняя может быть
установлена на условиях пожизненного
содержания гражданина с иждивением (п. 2 ст.
583 ГК).
Следует отметить, что договоры
постоянной ренты и денежной пожизненной
ренты являются новыми для российского
гражданского законодательства. Хотя такая
разновидность пожизненной ренты, как
договор пожизненного содержания с
иждивением, был ему известен и предусмотрен
ст. ст. 253 - 254 ГК РСФСР 1964 года. В новом ГК РФ
он сформулирован значительно шире, и прежде
всего относительно получателя ренты и
видов отчуждаемого имущества, о чем будет
подробнее сказано дальше.
Договор ренты
- реальный и возмездный. Сущность его
заключается в передаче одной стороной
имущества в собственность другой стороны и
получении в обмен на него периодически
определенных денежных сумм от плательщика
либо пожизненного содержания с
иждивением.
Сторонами договора ренты
могут быть граждане и юридические лица.
Получателями ренты выступают, как правило,
граждане, а постоянной ренты - также и
некоммерческие организации, если это не
противоречит закону и соответствует целям
их деятельности (общественные и
религиозные организации, фонды и т.д.).
Притом граждане могут быть получателями
ренты независимо от их возраста,
трудоспособности, состояния здоровья.
Однако такие некоммерческие организации,
как учреждения, созданные и финансируемые
собственником, не вправе быть получателями
ренты. Это объясняется тем, что согласно ст.
298 ГК учреждение не имеет вообще права
отчуждать или иным способом распоряжаться
закрепленным за ним имуществом и
имуществом, которое приобретено за счет
средств, выделенных ему по смете.
Не
имеют права быть получателями ренты и
коммерческие организации. Согласно ст. 50 ГК
они являются юридическими лицами,
созданными для извлечения прибыли в
качестве основной цели своей деятельности.
Прибыль же должны получать от
использования имущества, продажи товаров,
выполнения работ, оказания услуг, т.е. от
осуществления предпринимательской
деятельности, а не от передачи другим лицам
в собственность имущества под выплату
постоянной ренты.
Плательщиками ренты
имеют право выступать граждане,
коммерческие и некоммерческие организации
- юридические лица, у которых имеется
заинтересованность и необходимость в
приобретении имущества у получателя ренты,
и имеющие экономические возможности
выполнять обязанности по такого рода
договору.
Договор ренты представляет
собой один из видов договоров по передаче
имущества в собственность, что сближает его
с договорами купли-продажи, мены, дарения.
Но он является самостоятельным видом
договора, имеющим отличия от сходных
договоров.
При купле-продаже покупатель
обязан уплатить за переданное ему
имущество точно заранее определенную
денежную сумму, даже при оплате его в
рассрочку. По договору мены считается, что
обмен производится равноценными товарами,
стоимость которых сторонами заранее
определена, а если товары признаются
неравноценными, то производится оплата
разницы в ценах на них.
В отличие от
подобных договоров и в силу того, что при
постоянной ренте обязанность по ее выплате
действует бессрочно, а при пожизненной
ренте - на срок жизни получателя ренты, в
данном случае общий размер платежей,
причитающихся получателю ренты, является
неопределенным, поскольку его невозможно
заранее вычислить. Здесь каждая из сторон
рискует получить фактически меньше, чем
сама предоставила.
От дарения рента
отличается возмездностью передачи
имущества.
Предметом договора ренты
может быть любое недвижимое и движимое
имущество (ст. 130 ГК), в отношении которого
закон допускает совершение различных не
противоречащих ему сделок, с учетом правил
ст. 129 ГК об оборотоспособности объектов
гражданских прав.
Вместе с тем следует
иметь в виду, что имущество, отчуждаемое под
выплату ренты, может передаваться ее
получателем в собственность плательщика
ренты за плату или бесплатно (п. 1 ст. 585 ГК). В
первом случае имущество отчуждается с
условием предоставления в обмен на него не
только периодических рентных платежей, но и
оплаты его стоимости. К отношениям сторон,
касающимся передачи и оплаты имущества,
применяются правила о купле - продаже.
Однако более типичным для подавляющего
числа случаев рентных отношений
представляется отчуждение имущества в
собственность плательщика ренты бесплатно,
с получением взамен переданного имущества
только периодических рентных платежей. При
этом для регулирования порядка и условий
передачи имущества должны применяться
правила о договоре дарения, если иное не
установлено ГК и не противоречит существу
договора ренты (п. 2 ст. 585 ГК РФ).
Форма
договора ренты письменная, с нотариальным
удостоверением. Договор, который
предусматривает отчуждение недвижимого
имущества под выплату ренты, подлежит также
государственной регистрации (ст. 584 ГК).
Рента обременяет недвижимое имущество,
которое передано под ее выплату (земельный
участок, предприятие, здание, сооружение,
дом, дачу, квартиру и т.д.). Это значит, что
если плательщик ренты произведет
отчуждение такого имущества, то его
обязательства по договору ренты переходят
на приобретателя имущества (п. 1 ст. 586 ГК).
Кроме того, бывший плательщик ренты,
который передал обремененное рентой
недвижимое имущество в собственность
другому лицу, несет с последним
дополнительную ответственность по
требованиям получателя ренты, возникшим в
связи с нарушением договора ренты, если
законом или договором не установлена
солидарная ответственность по этому
обязательству (п. 2 ст. 586 ГК). Следовательно,
если новый собственник недвижимости,
обремененной рентой, не будет выплачивать
рентные платежи их получателю вследствие
неплатежеспособности или преднамеренного
уклонения либо от него не будет в разумный
срок получен ответ на требование об их
выплате, получателю предоставлено право
предъявить такое требование предыдущему
плательщику ренты, которое должно быть
удовлетворено в соответствии с нормами о
дополнительной (субсидиарной)
ответственности (ст. 399 ГК) или солидарной
ответственности (ст. ст. 323, 325 ГК), если это
предусмотрено законом или договором.
Рассмотренное выше обременение направлено
на создание гарантий стабильности рентных
отношений. Кроме того, с целью обеспечить
исполнение обязанности по выплате ренты
при передаче под выплату ренты земельного
участка или другой недвижимости закон
предоставляет получателю ренты в
обеспечение обязательства плательщика
ренты право залога на эту недвижимость (п. 1
ст. 587 ГК). Важно отметить, что право залога
здесь возникает не в силу соглашения сторон
о залоге, а порождается автоматически самим
фактом заключения договора ренты
недвижимого имущества. Таким образом, закон
предусмотрел дополнительную гарантию для
удовлетворения требований получателя
ренты, поскольку в силу залога на
переданное им плательщику недвижимое
имущество получатель при невыполнении
плательщиком обязанностей по выплате
рентных платежей имеет право удовлетворить
свои требования из стоимости заложенного
имущества преимущественно перед другими
кредиторами. Плательщик ренты в этих
случаях обязан в соответствии со ст. 343 ГК
принимать меры для обеспечения сохранности
находящегося у него заложенного
имущества.
В отличие от передачи
недвижимости под выплату ренты, когда меры
по обеспечению исполнения обязанностей по
ее выплате возникают непосредственно в
силу предписаний закона, при передаче под
выплату ренты денежной суммы или иного
движимого имущества существенным условием
договора ренты согласно п. 2 ст. 587 ГК
признается условие, которое
предусматривает обязанность плательщика
ренты предоставить обеспечение исполнения
его обязательств (ст. 329 ГК) либо
застраховать в пользу получателя ренты
риск ответственности за неисполнение либо
ненадлежащее исполнение этих
обязательств.
Если плательщик ренты не
выполнит названных выше обязанностей, а
также в случае утраты обеспечения или
ухудшения его условий не по вине получателя
ренты, последний имеет право на расторжение
договора ренты и возмещение возникших
вследствие этого убытков (п. 3 ст. 587 ГК).
Укрепляет положение получателя ренты и
содержащееся в ст. 588 ГК правило об
ответственности за просрочку выплаты
ренты, согласно которому за это плательщик
ренты должен уплатить ее получателю
проценты, установленные ст. 395 ГК, если иной
размер процентов не предусмотрен договором
ренты.
В соответствии со ст. 395 ГК размер
этих процентов определяется существующей в
месте жительства кредитора-гражданина
(месте нахождения юридического лица)
учетной ставкой банковского процента на
день исполнения денежного обязательства.
Как разъясняется в Постановлении Пленума
Верховного Суда РФ и Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О
некоторых вопросах, связанных с
применением части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации", в настоящее
время в отношениях между организациями и
гражданами России подлежат уплате проценты
в размере единой учетной ставки
Центрального банка РФ по кредитным
ресурсам, предоставляемым коммерческим
банкам.
Проценты должны выплачиваться
за весь период пользования чужими
средствами по день фактической уплаты этих
средств кредитору, если законом или
договором не установлен более короткий
срок. Если на момент вынесения решения суда
денежное обязательство не было исполнено
должником, то суд в решении о взыскании с
него указанных процентов должен отразить
сведения о денежной сумме, на которую
начислены проценты; дату, начиная с которой
производится начисление процентов; размер
процентов, исходя из учетной ставки
банковского процента, соответственно на
день предъявления иска или на день
вынесения решения; указание на то, что
проценты подлежат начислению по день
фактической уплаты кредитору денежных
средств (п. 51).
Рассмотренные выше
правила относятся к общим положениям о
ренте и пожизненном содержании с
иждивением. Вместе с тем каждый из видов
ренты имеет отличия, относящиеся к
предмету, сторонам договора ренты, срокам
выплаты, размерам и т.д.
В связи с этим
каждый из видов ренты целесообразно и
необходимо рассмотреть отдельно, начав с
постоянной ренты.
Согласно п. 1 ст. 589 ГК в
качестве ее получателей могут выступать
только граждане, а также некоммерческие
организации, если это не противоречит
закону и соответствует целям их
деятельности.
Обязанность по выплате
этой ренты не ограничена каким-либо
определенным сроком, даже сроком жизни ее
получателя, поэтому постоянная рента
согласно закону и является бессрочной.
Вследствие этого закон предусматривает
возможность передачи прав получателя ренты
другим гражданам или некоммерческим
организациям путем уступки требования (ст.
ст. 382 - 390 ГК) и перехода по наследству либо в
порядке правопреемства при реорганизации
юридических лиц, если иное не установлено
законом или договором (п. 2 ст. 583 ГК). Выплата
постоянной ренты производится прежде всего
в деньгах в размере, определенном
договором. Вместе с тем договором может
быть предусмотрена ее выплата также путем
предоставления вещей, выполнения работ или
оказания услуг, которые соответствуют по
стоимости денежной сумме ренты (п. 1 ст. 590
ГК). Размер выплачиваемой ренты подлежит
увеличению пропорционально увеличению
установленного законом минимального
размера оплаты труда, если иное не
предусмотрено договором (п. 2 ст. 590 ГК).
Рассматриваемый вид ренты должен
выплачиваться по окончании каждого
календарного квартала, если иное не
установлено договором (ст. 591 ГК).
Несмотря на бессрочный характер
обязанности по выплате постоянной ренты,
это не означает, что она установлена
навечно и ее нельзя прекратить. В
соответствии с законом ее плательщику
предоставлено безусловное право
отказаться от дальнейшей ее выплаты путем
ее выкупа (п. 1 ст. 592 ГК). Условие договора об
отказе плательщика от этого права является
ничтожным (п. 3 ст. 592 ГК). Вместе с тем закон
предусматривает условия реализации этого
права плательщика ренты. Такой отказ
плательщика будет действительным лишь при
условии, что он заявлен в письменной форме и
не позднее чем за три месяца до прекращения
выплаты ренты или за более длительный срок,
определенный договором; обязательство по
выплате ренты сохраняется до получения
всей суммы выкупа ее получателем, если иной
срок выкупа не установлен договором (п. 2 ст.
592 ГК). Кроме этого, договором постоянной
ренты может быть запрещен выкуп ренты при
жизни ее получателя либо в течение иного
срока, который не должен превышать 30 лет с
момента заключения договора (п. 3 ст. 592
ГК).
Получателю постоянной ренты также
предоставлено право требовать ее выкупа
плательщиком в следующих случаях: 1) при
просрочке плательщиком ее выплаты более
чем на один год, если иное не предусмотрено
договором; 2) нарушения плательщиком своих
обязанностей по обеспечению выплаты ренты;
3) признания плательщика
неплатежеспособным либо когда стало
очевидно, что рента не будет выплачиваться
им в размере и сроки, определенные
договором; 4) когда недвижимость, переданная
под выплату ренты, перешла в общую
собственность или разделена между
несколькими лицами; 5) в других случаях,
установленных договором (ст. 593 ГК).
В
изложенных выше случаях выкуп постоянной
ренты производится по цене, установленной
договором (п. 1 ст. 594 ГК). Если условие о
выкупной цене отсутствует в договоре, по
которому имущество передано за плату для
получения постоянной ренты, выкуп
производится по цене, которая
соответствует годовой сумме подлежащей
выплате ренты (п. 2 ст. 594 ГК). Когда такое
условие отсутствует в договоре постоянной
ренты, по которому имущество передано под
выплату ренты бесплатно, в выкупную цену
наряду с годовой суммой рентных платежей
должна включаться и цена переданного
имущества, определяемая в порядке,
предусмотренном п. 3 ст. 424 ГК, т.е. исходя из
цены, которая обычно взимается за
аналогичное имущество (п. 3 ст. 594 ГК).
Если имущество передано бесплатно для
получения постоянной ренты, то риск
случайной гибели или случайного
повреждения его несет плательщик ренты.
Когда имущество передано за плату, то при
случайной его гибели или случайном
повреждении плательщик имеет право
требовать соответственно прекращения
обязательства по выплате ренты либо
изменения условий ее выплаты (ст. 595 ГК).
Пожизненная рента имеет свои особенности,
отличающие ее от постоянной ренты.
Получателями пожизненной ренты могут быть
только граждане. Она устанавливается на
период
