Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике
вкладов других участников), даже если
именно такой смысл и вкладывался
законодателем в данную норму.
Если не
упускать из виду это обстоятельство,
следует признать, что вызванное
практическими нуждами вовлечение в
судебную практику Закона об инвестиционной
деятельности может наряду с решением ряда
проблем привести к новым.
Прежде всего,
из применения этого Закона вытекает
необходимость выяснять каждый раз круг
инвесторов. Это особенно касается
подрядчика, поскольку его участие едва ли
охватывается понятием инвестирования,
кроме, конечно, все более редких случаев
одновременного прямого участия подрядчика
в финансировании строительства, которые
вследствие их ясности не будем обсуждать.
Рассматриваемый Закон, видимо, позволяет
говорить о фактическом попадании
("впадании") <*> подрядчика помимо воли в
статус инвестора и тем самым -
сособственника, если выполненные им работы
и затраты остались не возмещенными
заказчиком и в силу этого оказались
ненамеренным вкладом подрядчика в объект.
Нетрудно заметить, что в этом случае у
подрядчика появляется выбор: с позиций
Гражданского кодекса он вправе заявить
обязательственные требования к заказчику
из договора подряда и обеспечить их
удержанием объекта, а с позиций Закона об
инвестиционной деятельности - закрепить за
собой соответствующую часть объекта на
праве общей собственности (правда, если это
делается подрядчиком только в целях
последующей продажи для возмещения своих
потерь, реальной разницы нет, кроме того,
что право удержания имеет все же более
легальный и надежный вид). Такую
радикальную конкуренцию исков, однако, вряд
ли можно считать нормальной.
--------------------------------
<*> Здесь, может
быть, уместно напомнить, что римские юристы,
характеризуя основания возникновения
общей собственности, говорили о том, что
обычно в нее именно "впадают".
Другая
трудность состоит в определении статуса
дольщика. Если цель участия дольщика в
застройке состоит в получении прибыли (п. 1
ст. 1 Закона об инвестиционной
деятельности), то на него могут быть
распространены нормы этого Закона. Если же
дольщик - физическое лицо - имеет только
потребительские цели, его следует считать
потребителем и соответственно применять
законодательство о защите прав
потребителей <*>.
--------------------------------
<*> См., например: Долевое строительство
жилья и права потребителей // Экономика и
жизнь, 1996, N 17, с. 47; Свирин Ю. Инвестор или
потребитель? // Российская юстиция, 1997, N 3, с.
36 - 37.
На эту сторону отношений по
застройке обращают внимание и
антимонопольные органы, к ведению которых
относится защита прав потребителей. См.:
Коломийченко О., Лукьянова Н. Рынок
недвижимости в свете антимонопольных
правил // Хозяйство и право, 1977, N 2, с. 59 - 60.
Другое решение проблемы, опираясь на
понятие security, предлагает А.В. Майфат,
считающий, что дольщики должны иметь статус
инвесторов, а долевое строительство как
высокорискованная сфера должно
подвергнуться дополнительному контролю.
См.: Майфат А.В. Ценные бумаги (сравнительный
анализ понятий в правовых системах России и
США) // Государство и право, 1997, N 1, с.
88.
Весьма серьезные проблемы появляются в
результате столкновения Закона об
инвестиционной деятельности с новейшим
законодательством.
Прежде всего,
договор о совместной деятельности, в
которой чаще всего и облекаются отношения
по инвестированию, подобно норме п. 3 ст. 7
Закона "Об инвестиционной деятельности в
РСФСР" приводит к образованию общей долевой
собственности (ст. 1043 ГК) и в то же время
никак не допускает последующего
исчезновения возникшего права
собственности из-за невыполнения
договорных обязательств.
Например, ТОО
"А.", АО "А.-И.", ТОО "С." заключили договор о
совместном строительстве объекта -
комплекса жилых и нежилых зданий в г.
Ставрополе. При этом ТОО "А." и ТОО "С."
обязывались финансировать подрядные
работы и приобретение стройматериалов в
равной мере, а АО "А.-И." предоставляло под
застройку принадлежащий ему земельный
участок. Доли участников в выстроенном
объекте считались равными и должны были
быть определены по жребию.
В процессе
совместной деятельности был заключен
договор подряда, начаты строительные
работы. ТОО "А." перечислило подрядчику 400
млн. руб., а ТОО "С." - лишь 50 млн. руб. и после
этого прекратило финансирование. Тем самым,
по мнению ТОО "А.", были нарушены условия о
равном участии в расходах по строительству.
Не добившись исполнения договора иными
средствами, ТОО "А." заявило иск о
расторжении договора и разделе объекта
застройки в соответствии с фактически
вложенными средствами. К моменту
рассмотрения судом дела подрядные работы
были прекращены и подрядчик покинул объект.
Обстоятельства дела не давали оснований
считать подрядчика инвестором.
Нельзя
не заметить, что исход спора станет
различным в зависимости от того, будут
применены нормы о совместной деятельности
либо Закон об инвестиционной деятельности.
При первом варианте, если даже суд не найдет
оснований для расторжения договора о
совместной деятельности, он не может не
признать возникновение общей
собственности на объект незавершенного
строительства. Спорными при этом останутся
два подхода - применение установленного
договором правила равных долей либо
определение долей по фактически вложенным
средствам. В пользу последнего говорит не
только то, что он находится в согласии с
установившейся судебной практикой, но и то,
что договор, по-видимому, нарушен. Другой
спорный момент - возможен ли раздел в
натуре. Этот вопрос решается по правилам об
общей собственности в зависимости от того,
возможно ли вести отдельное строительство
соответствующей части объекта.
Если бы
спор рассматривался по правилам ст. 7 Закона
"Об инвестиционной деятельности в РСФСР",
перед судом встал бы вопрос о необходимости
выяснить, кто из инвесторов "отказался" от
дальнейшего инвестирования и каким образом
он должен компенсировать затраты другим
участникам. Едва ли можно определенно
ответить на эти вопросы, особенно на второй.
Но еще сложнее двинуться дальше. Ведь если
по правилам п. 3 ст. 7 Закона отказавшийся от
инвестиций инвестор обязан компенсировать
затраты другим участникам, очевидно, что
как раз исправный участник не
рассматривается как сторона, производящая
выплаты в порядке компенсации. Между тем
именно такой путь разрешения коллизий при
выделе доли предусмотрен п. 4 ст. 252 ГК. В
данном случае, например, исправные
участники - ТОО "А." или АО "А.-И." - могли бы
компенсировать неисправной стороне - ТОО
"С." ее вклад и оставить за собой объект.
Можно, впрочем, расценивать обязанность
компенсации, установленную п. 3 ст. 7 Закона
об инвестиционной деятельности, как форму
ответственности (возмещение убытков). Но,
во-первых, тогда эта норма является
излишней, так как она становится лишь
неудачным изложением общих положений
обязательственного права, действующих и
без специальных оговорок, а во-вторых,
остается вовсе неясной судьба возникшей
ранее в силу того же п. 3 ст. 7 указанного
Закона общей собственности.
Приходится
еще раз констатировать, что Закон об
инвестиционной деятельности не
согласуется с иными нормами гражданского
права <*>, в этом случае - о собственности,
хотя и прямо указывает на возникновение
общей собственности.
--------------------------------
<*> См. об этом
выступление Н.В. Дыбовской на конференции
о
защите прав предпринимателей
арбитражными судами // Государство и право,
1997, N 2, с. 58 - 60.
В связи с этим следует,
конечно, признать вполне оправданным
начатый законодателем пересмотр Закона об
инвестиционной деятельности. Однако даже
при быстром продвижении нового закона в
жизнь, учитывая длительность отношений по
застройке и затяжной характер возникающих
при этом споров, можно ожидать, что еще
долго обозначенные проблемы могут
находиться в орбите судебных
споров.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
ЗАКОН РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1
"ОБ
ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В
РСФСР"
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N
51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"
от 26.01.1996 N
14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)
ПИСЬМО ВАС
РФ от 20.05.1993 N С-13/ОП-167
"ОБ ОТДЕЛЬНЫХ
РЕКОМЕНДАЦИЯХ, ПРИНЯТЫХ НА СОВЕЩАНИЯХ ПО
СУДЕБНО -
АРБИТРАЖНОЙ ПРАКТИКЕ"
Хозяйство и право, N 10, 1997
