Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике
И ПРАВО НА ОБЪЕКТ СТРОИТЕЛЬСТВА В СУДЕБНОЙ
ПРАКТИКЕ
К. СКЛОВСКИЙ
К. Скловский,
кандидат юридических наук.
Судебные
споры, вытекающие из договоров о застройке,
составляя значительную часть
рассматриваемых арбитражными судами дел,
представляют и немалые юридические
проблемы, которые с принятием Гражданского
кодекса, пожалуй, не стали проще.
Примечательно, что именно в последнее время
заметно нарастает критика сложившихся
подходов к разрешению споров в сфере
застройки.
Мы можем обнаружить ряд
частично пересекающихся комплексов прав:
отношения из договора подряда, отношения из
долевого участия, отношения из
инвестиционной деятельности и ряд не
вполне согласованных нормативных массивов:
законодательство о подряде,
законодательство о собственности,
законодательство об инвестиционной
деятельности. Полное раскрытие всех
аспектов затронутых правоотношений едва ли
возможно в рамках одной статьи. Остановимся
на наиболее значительном из них:
определении прав на объект застройки,
обращая внимание прежде всего на
наметившиеся пути разрешения этих вопросов
судами.
Видимо, есть смысл сначала
определиться с правом на объект
строительного подряда, или, следуя
терминологии закона (ст. 742 ГК), объект
строительства. Если в силу ст. 219 ГК право
собственности на объект недвижимости
возникает с момента регистрации, то до этих
пор соответствующий объект невозможно
считать недвижимостью, на что обращает
внимание Е.А. Суханов <*>. Объект
строительства, таким образом, представляет
собой некий имущественный комплекс,
выступающий как определенное единство.
Право собственности на этот объект у
заказчика возникает с момента его приемки у
подрядчика, что не вызывает сомнений.
Трудности состоят в определении субъекта
права на объект строительства до его
передачи в порядке ст. 753 Гражданского
кодекса.
--------------------------------
<*>
Комментарий части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации для
предпринимателей. - М.: Фонд "Правовая
культура", Редакция журнала "Хозяйство и
право", 1995, с. 241.
Президиум Высшего
Арбитражного Суда РФ при рассмотрении
конкретного дела указал, что "право
собственности на спорное здание возникает
с момента передачи подрядчиком заказчику
здания по окончании его строительства.
Поэтому право собственности на
незавершенный объект строительства у истца
отсутствовало" <*>. Суд далее признал
право подрядчика распорядиться объектом,
передав его третьим лицам.
--------------------------------
<*> Вестник Высшего
Арбитражного Суда РФ, 1996, N 9, с. 81.
Данный
подход встречается и в других делах,
поэтому можно говорить об определенной
тенденции, но, может быть, это все же не
окончательно сложившаяся линия.
По
крайней мере, ряд доводов, имеющих опору в
законе, заставляют усомниться в том, что
право на объект до его передачи заказчику
полностью принадлежит подрядчику.
Необходимо отметить, что, признав объект
строительства движимым имуществом, мы
должны опираться и на общие нормы о подряде
при рассмотрении данного вопроса.
Во-первых, в силу ст. 705 ГК на подрядчика
возложен риск случайной гибели предмета
договора. Однако если подрядчик уже
предполагается собственником вещи, то нет
никакой необходимости специально
переносить на него риск, так как здесь
достаточно прямого действия ст. 211 Кодекса.
Следовательно, это норма не столько
подтверждает собственность подрядчика,
сколько ставит ее под сомнение.
Во-вторых, в соответствии со ст. 729 ГК
заказчик вправе требовать передачи ему
результата незавершенной работы в случае
прекращения договора до исполнения. Едва ли
можно найти иное основание такого
требования, кроме предположения, что
собственником вещи является заказчик.
В-третьих, подрядчик, как известно, имеет
против заказчика право удержания вещи (ст.
712, 360 ГК), которым, кстати, уже довольно
активно пользуется на практике. Но отсюда
следует, что подрядчик не может считаться
собственником вещи, потому что право
удержания вещи вплоть до ее реализации по
правилам, установленным для залога, то есть
для чужой вещи, имеет смысл лишь постольку,
поскольку ее собственником является другое
лицо. То же вытекает и из правила п. 6 ст. 720
ГК: зачисление выручки от продажи вещи на
имя заказчика служит указанием на
заказчика как на лицо, признаваемое
собственником.
Наконец, в силу нормы п. 1
ст. 218 ГК изготовление вещи лишь тогда
порождает право собственности для
изготовителя, когда она создана им для себя.
Суть же подряда состоит в изготовлении вещи
для другого. В ином случае мы должны
говорить о смешении подряда с иными
договорами.
Итак, подрядчик, по моему
мнению, не вправе распорядиться объектом
строительства как своим, а имеет на него
лишь право владения, защищаемое, впрочем,
как полноценное титульное владение против
третьих лиц, в том числе против заказчика,
если, например, последний без оснований
пытается завладеть незавершенным
строительством.
Наибольшее число
споров, связанных с правом на объект
застройки, вытекает из договоров, обычно
называемых сторонами договорами долевого
участия, что еще не предопределяет их
правовой природы. Обычно суд пытается
ответить на вопрос, является ли договор об
участии в строительстве договором о
совместной деятельности, и если основания
для такой квалификации есть, то на спорный
объект распространяется режим общей
долевой собственности, причем общая
собственность возникает непосредственно
одновременно с возникновением самого
объекта.
Известно, например, дело, в
котором один из участников совместной
деятельности продал свою долю в общей
собственности на объект третьему лицу.
Другой участник потребовал перевести на
него права по этой сделке в связи с
нарушением преимущественного права
покупки.
Судебная практика достаточно
твердо стоит на определении долей
участников пропорционально размеру их
вклада. В Информационном письме от 20 мая 1993
года содержится предложение
ориентироваться прежде всего на
сложившуюся стоимость на момент
распределения жилплощади и рассчитывать
долю "в пределах ранее переданных средств"
<*>, что значительно снизило роль
договора в определении объема прав
участников строительства. В дальнейшем эта
позиция неоднократно подтверждалась при
рассмотрении конкретных дел и применялась
не только к жилищному строительству.
Подобная практика подвергалась критике
<**>.
--------------------------------
<*>
Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1993, N 6,
с. 117.
<**> См.: Защита прав
предпринимателей арбитражными судами //
Государство и право, 1997, N 2, с. 54 - 56, 58 и
др.
Можно, однако, отметить и наличие
иного подхода, признающего приоритет
договорных условий.
Например, по
условиям договора от 6 июня 1989 года между АО
"Железобетон" и АО "Полет" последнее
обязалось выделить истцу (АО "Железобетон") 6
квартир по окончании строительства жилого
дома при условии поставки по
государственным расценкам железобетонных
и бетонных конструкций. В течение 1990 и 1991
годов истец свои обязательства выполнил,
предварительное распределение квартир
состоялось. Однако затем в передаче квартир
было отказано, в связи с чем возник спор.
Ответчик ссылался на то, что конструкции им
оплачены и у него нет имущественных
обязательств перед истцом. Кроме того, в
качестве предварительного условия
передачи квартир ответчик требовал
дополнительной оплаты в сумме 43400 тыс. руб.
Суд отклонил эти доводы, сославшись на то,
что возникшие обязательства должны
исполняться в соответствии с условиями
договора. Требование о доплате отклонено
как не основанное на договоре <*>.
--------------------------------
<*> Вестник Высшего
Арбитражного Суда РФ, 1997, N 3, с. 49. При
рассмотрении дела арбитражными судами всех
инстанций разногласий не было.
Надо
отметить, что сама по себе природа
совместной деятельности не предполагает
обязательной возмездности. Характерно, что,
когда речь идет о совместной деятельности,
не связанной с застройкой, суд считает
возможным не применять расчет долей по
фактическим вкладам сторон, а опирается на
условия договора о размерах долей <*>. Из
этого следует, что нормы о совместной
деятельности применяются по отношению к
застройке в некоторой мере компенсационно,
как способ введения гарантий дольщика. В
противном случае, оставив за дольщиком
только обязательственные права, мы
столкнемся с его практической
незащищенностью. Характерно, например, что
в приведенном деле по спору между АО
"Железобетон" и АО "Полет" суд особо отметил,
что спорные квартиры не обременены
обязательствами перед третьими лицами.
Иначе обязательственное требование истца
натолкнулось бы на более сильное вещное
право собственника квартир.
--------------------------------
<*> См., например:
Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1996, N
10, с. 79.
Кроме того, сам по себе способ
разрешения конфликтных ситуаций в
застройке через институт совместной
деятельности имеет свои границы.
Серьезная проблема возникла прежде всего
из правила ст. 554 ГК, императивно требующего
точно указывать объект недвижимости в
договорах о продаже недвижимости. На этой
почве появилась коллизия между правом на
долю в застройке в целом и правом третьих
лиц на точно оговоренную недвижимость,
размещенную в объекте застройки. Суды,
естественно, отдают приоритет собственнику
(владельцу) конкретного объекта
недвижимости <*>.
--------------------------------
<*> Вестник Высшего Арбитражного Суда
РФ, 1996, N 9, с. 47, 61, 72.
Попутно можно
заметить, что договоры долевого участия,
прямо направленные на приобретение
конкретного жилого помещения, едва ли можно
вывести из-под действия нормы ст. 554 ГК
только потому, что они не имеют
наименования договора купли - продажи, или
даже потому, что им не придана нотариальная
форма, хотя второе обстоятельство не может
считаться вполне ясным до принятия закона о
регистрации прав на недвижимость.
Пока
неясны способы разрешения этой коллизии.
Очевидно, она может возникнуть не иначе как
в результате нарушения режима общей
собственности, предписывающего совместное
распоряжение имуществом. У стороны, чье
право нарушено, появляется право на
взыскание убытков по отношению к
нарушителю либо право оспаривать
соответствующие сделки и требовать
реституции, когда она возможна (то есть
когда недвижимость после отсуждения не
была существенно изменена и нет
препятствий, вытекающих, например, из норм
жилищного права). (Виндикация нереальна,
поскольку истец лишен возможности
обосновать право собственности на
индивидуально - определенный объект
недвижимости, ставший предметом сделки.)
Первый путь иногда не имеет смысла, а второй
чрезвычайно тяжел, даже когда для этого
есть условия.
Наметившиеся трудности
заставляют искать иные подходы. В этом
плане можно отметить нарастающий в
последнее время интерес к применению в
сфере застройки подзабытого и достаточно
несовершенного Закона от 26 июня 1991 года "Об
инвестиционной деятельности в РСФСР".
Приведем такой пример. Банк финансировал
долю в строительстве. После выполнения
своих обязательств по платежам банк заявил
требование о передаче ему соответствующего
имущества (части объекта). Суд в иске
отказал, поскольку истец не доказал, что
наступил срок исполнения обязательства.
После этого банк на основании п. 3 ст. 7
Закона об инвестиционной деятельности
предъявил иск о выделе его доли в объекте
застройки.
В соответствии с упомянутой
нормой незавершенные объекты
инвестиционной деятельности являются
долевой собственностью субъектов
инвестиционного процесса до момента
приемки и оплаты инвестором (заказчиком)
выполненных работ. В случае отказа
инвестора (заказчика) от дальнейшего
инвестирования проекта он обязан
компенсировать затраты другим его
участникам, если иное не предусмотрено
договором.
Очевидно, что, поскольку
банк, бесспорно, - инвестор, при условии
доказанности выполнения своих
обязательств по инвестированию он тем
самым уже приобрел долю в праве
собственности на строящийся объект. При
этом обычно вызывающее трудности
обстоятельство - незавершенность
строительства - здесь скорее выступает
дополнительным подкреплением самой общей
собственности.
В другом случае
госучреждение, выполнившее в 1987 - 1989 годах
свои обязательства по финансированию доли
в строительстве, затем натолкнулось на
отказ застройщика выделить квартиры. Суд,
рассматривая спор, признал отношения
совместной деятельностью и прекратил
договор в связи с невозможностью его
дальнейшего осуществления сторонами,
одновременно отказав истцу в праве
собственности на часть объекта и оставив
ему только возможность денежной
компенсации. В процессе нового спора между
этими сторонами по иным основаниям суд счел
необходимым признать за истцом право на
часть выстроенного дома на основании ст. 7
Закона об инвестиционной деятельности.
Между тем смысл и последствия нормы п. 3 ст. 7
указанного Закона едва ли исчерпываются
лишь таким ее применением. Следует
предположить, что, по-видимому, в свое время
на первом плане здесь были цели создания
дополнительных, кроме общих способов
обеспечения обязательств, гарантий
(вспомним, что право удержания появилось
позже). Тогда обеспечение режима общей
собственности до приемки и полной оплаты
выступает как угроза инвестору потерять
предполагаемое (и уже возникшее!) вещное
право на объект и тем самым подстегивает
его.
Именно так трактуется эта ситуация
в приведенном со ссылкой на ст. 7 Закона об
инвестиционной деятельности решении суда,
которым отказано в иске о признании права
собственности на часть здания инвестору
(страховому обществу), уплатившему две
трети стоимости выполненных работ и
прекратившему дальнейшие платежи. Суд
признал, что "право собственности у истца в
соответствии с условиями договора могло
возникнуть после исполнения договора и
передачи ему здания. По условиям договора
создание общей долевой собственности на
здание не предусматривалось". По этим
основаниям все здание было передано
ответчику - строительной организации
<*>.
--------------------------------
<*> Савкин
С.Ф. Споры, возникающие из правоотношений
собственности и аренды (судебно -
арбитражная практика) // Государство и
право, 1997, N 2, с. 71.
Не обсуждая очевидной
здесь и уже отмеченной тенденции отдавать
приоритет подрядчику при определении прав
на объект строительства, нельзя не
заметить, что упомянутое решение исходит
лишь из "гарантийного" толкования п. 3 ст. 7
Закона об инвестиционной деятельности.
Если же следовать буквальному смыслу этой
нормы, право общей собственности возникает
до завершения работ, но тогда не имеет
смысла обсуждение будущих прав, в том числе
и после исполнения договора и передачи
объекта. Дело в том, что, однажды появившись,
право собственности уже не может исчезнуть
просто в силу одного только факта
прекращения дальнейших платежей (хотя,
конечно, доля будет уменьшаться
соответственно возрастанию
