Регистрация прав на недвижимость
А. ЭРДЕЛЕВСКИЙ
А. Эрделевский, доцент
МГЮА.
30 июля 1997 г. опубликован Федеральный
закон РФ "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с
ним". Трудно переоценить его значение для
придания устойчивости отношениям,
складывающимся в гражданском обороте, -
ведь сделки с недвижимостью составляют
весьма значительную часть и в наибольшей
степени нуждаются в государственном
признании и подтверждении прав их
участников, что обусловлено особым
характером предмета таких сделок -
недвижимости. Закон вводится в действие на
всей территории Российской Федерации через
шесть месяцев после его официального
опубликования, т.е. 30 января 1998 г.
Пункт 1
ст. 2 Закона определяет государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и
сделок с ним как юридический акт признания
и подтверждения государством
возникновения, ограничения (обременения),
перехода или прекращения прав на
недвижимое имущество в соответствии с
Гражданским кодексом РФ. При этом
устанавливается, что государственная
регистрация - единственное доказательство
существования зарегистрированного права.
Будучи зарегистрировано, право на
недвижимое имущество может быть оспорено
только в судебном порядке.
В
соответствии с п. 1 ст. 130 ГК, к недвижимому
имуществу относятся земельные участки,
участки недр, обособленные водные объекты и
все, что прочно связано с землей, т.е.
объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние
насаждения, здания, сооружения. К
недвижимому имуществу относятся также
подлежащие государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания, космические объекты, однако
регистрация прав на эти виды имущества не
подпадает под действие принятого Закона и
до принятия соответствующих федеральных
законов производится органами, которые в
соответствии с действующими транспортными
уставами и кодексами осуществляют их
регистрацию. Иное, т.е. не обладающее
вышеуказанными признаками, имущество может
быть отнесено к недвижимости законом (так,
ст. 132 ГК относит к недвижимому имуществу
предприятие в целом как имущественный
комплекс, хотя бы этот комплекс и состоял из
средств, внесенных в уставный фонд, и одного
письменного стола). К недвижимому имуществу
относятся и квартира или иное помещение в
здании (ст. 549 ГК, ст. 1 Федерального закона от
15 июня 1996 г. "О товариществах собственников
жилья").
Обратим внимание, что
применительно к недвижимости термин
"регистрация", в соответствии с ГК, может
иметь три значения: регистрация самого
объекта недвижимости, регистрация прав на
недвижимость, регистрация сделок с
недвижимостью. Правильное разграничение
правового содержания этих понятий имеет
важное значение при совершении сделок с
недвижимостью. Государственной
регистрацией в смысле Закона и ГК являются
регистрация прав на недвижимость и сделок с
ней. Регистрация (или учет) объекта
недвижимости, в соответствии с п. 2 ст. 131 ГК, -
это специальная регистрация или учет
отдельных видов недвижимого имущества,
которые осуществляются в случаях,
предусмотренных законом. Так,
комментируемым Законом (ст. 1) предусмотрен
кадастровый и технический учет
(инвентаризация) объекта недвижимости. Этот
учет состоит в описании и индивидуализации
объекта недвижимого имущества, в
результате чего он получает такие
характеристики, которые позволяют
однозначно выделить его из других объектов
недвижимого имущества. Кадастровый учет
сопровождается присвоением объекту
недвижимости кадастрового номера.
Отличие регистрации прав на недвижимость
от регистрации сделок с ней заключается в
том, что в первом случае сделка уже
действует и регистрация необходима для
того, чтобы во исполнение этой сделки
произошел переход прав на недвижимое
имущество, а во втором случае регистрация
необходима для вступления в силу самой
сделки. Следует заметить, что вопрос о
разграничении этих двух видов регистрации
крайне неудачно и противоречиво решен (а
скорее - совсем не решен) ни в ГК, ни в Законе,
что может привести к возникновению
затруднений в правоприменительной
практике. Дело в том, что ст. 164 ГК
предусматривает государственную
регистрацию сделок с недвижимостью в
случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК
и Законом о регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним. Но ст. 131 ГК
предусматривает лишь виды подлежащих
государственной регистрации прав на
недвижимость, но не виды сделок, подлежащих
такой регистрации. Можно было ожидать, что
новый Закон внесет некоторую ясность, но
этого не произошло. В п. 1 ст. 4 Закона
указывается, что государственной
регистрации подлежат права собственности
на недвижимое имущество и сделки с ним в
соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 ГК. Таким
образом, ст. 164 ГК отсылает к Закону, а Закон -
к ст. 164 ГК, и круг замыкается.
Изложенное
может иметь значение в основном для
договора купли-продажи и мены недвижимости.
В соответствии со ст. 550 ГК, такой договор
должен быть заключен в письменной форме
путем составления одного документа,
подписанного сторонами. Несоблюдение этого
требования влечет недействительность
договора. В п. 1 ст. 551 ГК устанавливается, что
переход права собственности на
недвижимость подлежит государственной
регистрации. Обязательной регистрации
сделки купли-продажи недвижимости как
общего правила в ст. 551 ГК не
устанавливается, в отличие от отдельных
видов купли - продажи и других видов сделок,
о которых скажем ниже. Отсюда можно сделать
вывод, что договор купли - продажи вступает
в силу с момента подписания сторонами
единого документа и не требует специальной
регистрации. Но возможность разных
толкований все-таки остается, а на практике
в вопросах, связанных с недвижимостью,
необходима максимальная определенность.
Поэтому, если в подзаконных актах, которые
будут приняты до вступления Закона в силу,
не будет внесена полная ясность в
затронутый вопрос, можно рекомендовать при
регистрации перехода права по договору
купли - продажи недвижимости требовать
регистрации и самого договора.
Какие
сделки, в соответствии с ГК, необходимо
регистрировать? Это: договор об ипотеке -
залоге недвижимого имущества (ст. 339 ГК);
договор продажи жилого дома, квартиры,
части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК);
договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК);
договор дарения недвижимого имущества (п. 3
ст. 574 ГК); договор ренты (ст. 584 ГК) и
пожизненного содержания с иждивением (ст. 601
ГК); договор аренды недвижимого имущества,
если иное не установлено законом, -
например, договор аренды здания или
сооружения подлежит регистрации, если он
заключен на срок более одного года (п. 2 ст.
609, п. 2 ст. 651 ГК).
Государственная
регистрация прав на недвижимое имущество и
сделок с ним проводится на всей территории
РФ по установленной Законом системе
записей о правах на каждый объект
недвижимого имущества в Едином
государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (далее - Реестр)
учреждениями юстиции на территории
регистрационного округа по месту
нахождения недвижимого имущества. Правила
ведения этого реестра должны быть
утверждены Правительством РФ не позднее
чем за три месяца до вступления Закона в
силу, т.е. до 30 октября 1997 г. (п. 1 ст. 32 Закона).
Статья 7 Закона, развивая положения п. 4 ст. 131
ГК, устанавливает правила, обеспечивающие
открытость сведений о государственной
регистрации прав на недвижимость. Орган
юстиции, осуществляющий регистрацию,
обязан предоставлять сведения,
содержащиеся в Реестре, в любом объекте
недвижимости любому лицу, физическому и
юридическому. Однако обращение за
сведениями не должно быть анонимным. Закон
устанавливает, что для получения сведений
физическое лицо должно предъявить
удостоверение личности (здесь в Законе,
очевидно, допущена неточность - не
удостоверение личности, а документ,
удостоверяющий личность) и письменное
заявление о предоставлении сведений, а
юридическое лицо - документы,
подтверждающие регистрацию данного
юридического лица и полномочия его
представителя, и письменное заявление.
Сведения предоставляются в виде
установленной формы выписки из Реестра,
которая должна содержать описание объекта
недвижимости, зарегистрированные права на
него, а также ограничения (обременения)
прав. Иные сведения могут быть
предоставлены лишь ограниченному кругу
органов и лиц, перечисленных в п. 3 ст. 7
Закона. Сведения должны быть предоставлены
в пятидневный срок с момента обращения за
ними, либо в тот же срок заявителю выдается
мотивированный отказ, который может быть
обжалован в судебном порядке (п. 2 ст. 7
Закона). В Законе прямо не указывается,
входят ли в состав сведений о
зарегистрированных правах на имущество,
которые должны предоставляться любому
лицу, сведения, идентифицирующие личность
правообладателя. Но из смысла Закона
следует, что такие сведения должны
предоставляться. Такой вывод
подтверждается содержанием п. 3 ст. 7 Закона,
где введены ограничения на предоставление
обобщенных сведений о правах отдельного
лица на имеющиеся у него объекты
недвижимости - следовательно, данные о
правообладателе отдельного объекта
недвижимости должны быть предоставлены
любому лицу. К этому же выводу приводит и
анализ п. 4 ст. 7 Закона, в соответствии с
которым регистрирующий орган обязан по
запросу правообладателя предоставлять ему
информацию о лицах, получивших сведения об
объекте недвижимости, на который
правообладатель имеет права, - ведь было бы
по меньшей мере странно, если бы по замыслу
законодателя правообладатель получал
сведения о получивших информацию лицах, сам
оставаясь при этом неизвестным. Обратим
внимание - правообладатель вправе получить
сведения не о лицах, обратившихся за
получением информации, а о получивших ее
лицах. Следовательно, сведения о лицах,
которым было отказано в предоставлении
сведений об объекте недвижимости, не могут
быть предоставлены правообладателю.
Информация о зарегистрированных правах
предоставляется за плату, если иное не
установлено законом (п. 1 ст. 8).
Статья 6
Закона устанавливает порядок и условия
признания ранее возникших прав на
недвижимость. В соответствии с п. 1 этой
нормы, права на недвижимое имущество,
возникшее до вступления Закона в силу,
признаются действительными без
предусмотренной Законом государственной
регистрации, но по желанию
правообладателей она может быть
произведена. Однако в случае регистрации
возникших после введения в действие Закона
ограничений (обременений) или иной сделки с
недвижимостью регистрация возникших до
введения в действие Закона прав становится
обязательной. Особо следует остановиться
на регистрации права собственности на
имущество, приобретаемое в силу
приобретательной давности. Пункт 3 ст. 6
Закона устанавливает, что право
собственности на такое имущество подлежит
государственной регистрации после
установления факта приобретательной
давности в предусмотренном законом
порядке. Под установлением факта
приобретательной давности законодатель
имеет в виду установление факта
добросовестного, открытого и непрерывного
владения лицом недвижимым имуществом как
своим собственным в течение пятнадцати лет
- с наступлением этого факта п. 1 ст. 234 ГК
связывает возникновение у этого лица права
собственности на это имущество. Какой-либо
специальный порядок установления факта
приобретательной давности законом не
предусмотрен, поэтому в данном случае
подлежит применению судебный порядок
установления фактов, имеющих юридическое
значение (ст. ст. 247 - 251 ГПК, ст. 144 АПК).
Государственная регистрация прав
производится на основании заявления
правообладателя, стороны (сторон) договора
или уполномоченного ими лица при наличии у
него надлежащим образом оформленной
доверенности. Если права возникают на
основании акта государственного органа или
органа местного самоуправления, заявление
о государственной регистрации подается
лицом, права которого возникают на
основании указанных актов. Закон
предусматривает разный порядок в отношении
сделок, требующих и не требующих
обязательного нотариального удостоверения
(ст. 16 Закона). Круг сделок, требующих
обязательного нотариального
удостоверения, определен в п. 2 ст. 163 ГК - это
сделки, обязательность нотариального
удостоверения которых установлена в
законе, и сделки, нотариальная форма
удостоверения которых предусмотрена
соглашением сторон, хотя бы по закону для
сделок этого вида нотариальная форма не
требовалась. При регистрации прав,
вытекающих из сделки, не требующей
нотариального удостоверения, заявления о
государственной регистрации прав подают
все стороны сделки. Из п. 4 ст. 16 Закона
следует, что заявление должно подаваться
физическим лицом лично с предъявлением
документа, удостоверяющего личность, а
представителем юридического лица - с
предъявлением учредительных документов
юридического лица, документа,
удостоверяющего личность представителя, и
документа, подтверждающего его полномочия
действовать от имени юридического лица.
Хотя это прямо не указано в Законе,
заявление может подаваться и
представителем физического лица с
предъявлением документов, удостоверяющих
его личность и подтверждающих полномочия. В
случае уклонения одной из сторон от
государственной регистрации прав переход
права собственности регистрируется на
основании решения суда (п. 3 ст. 551 ГК). Для
регистрации прав, вытекающих из
нотариально удостоверенной сделки,
достаточно заявления одной из сторон
сделки. При получении заявления на
регистрацию прав должностное лицо органа
юстиции вносит об этом запись в книгу учета
документов и выдает заявителю расписку в
получении документов с указанием их
перечня и даты представления.
Государственная регистрация должна быть
проведена в месячный срок с момента
принятия заявления и необходимых для
регистрации документов (п. 3 ст. 13 Закона).
Правовые последствия регистрации
наступают со дня внесения в Реестр записи о
сделке или праве (п. 7 ст. 16 Закона).
Регистрация возникновения и перехода прав
удостоверяется соответствующим
свидетельством, а регистрация сделок -
посредством совершения специальной
регистрационной надписи на документе,
выражающем содержание сделки. Форма
свидетельства и надписи устанавливается
Правилами ведения Реестра. Свидетельства,
выданные до утверждения Правил, признаются
действительными (ст. 14 Закона).
В ст. ст. 19
и 20 Закона определены порядок и условия
соответственно приостановления
государственной регистрации и отказа в
таковой. Основание приостановления
регистрации по инициативе регистратора -
возникновение у него сомнений в наличии
оснований для регистрации, указанных в ст. 17
Закона. В этом случае в течение месяца
регистратор обязан принять необходимые
меры для получения дополнительных
сведений, известив об этом заявителя,
который также вправе представить
дополнительные доказательства для
устранения возникших у регистратора
сомнений. При направлении представленных
документов на экспертизу регистрация может
быть приостановлена не более чем на один
месяц, не считая месяца, установленного для
проведения регистрации, о чем заявитель
должен быть уведомлен в письменной форме.
По инициативе самого правообладателя
