Досрочное расторжение договора аренды
Г. ЛАЗУКОВА
Г. Лазукова, юрист.
455482.
Решением арбитражного суда, вступившим в
силу, арендная плата увеличена с 4 млн. руб. в
месяц до 40 млн. руб. Однако арендатор
нежилого помещения третий срок подряд
оплачивает за аренду 4 млн. руб. в месяц.
Можно ли расторгнуть договор аренды в
судебном порядке по требованию
арендодателя по мотиву невнесения
арендатором арендной платы более двух
сроков подряд? Есть ли какая-либо
арбитражная практика по данному вопросу?
г. Москва, ТОО "Спецмонтаж"
Из Вашего
письма можно определить, что решением
арбитражного суда внесены изменения в
договор аренды, которые существенно
увеличивают арендную плату. Однако
арендатор продолжает вносить прежнюю
плату, игнорируя решения суда. Ваша
ситуация не относится к тем, которые
урегулированы ст. 619 ГК РФ, где говорится,
что досрочное расторжение договора по
требованию арендодателя возможно, когда
арендатор более двух раз подряд по
истечении установленного договором срока
платежа не вносит арендную плату. Но п. 2 ст.
450 названного Кодекса допускает
расторжение договора по требованию одной
из сторон по решению суда при существенном
нарушении договора другой стороной.
Конечно, существует очень богатая судебно -
арбитражная практика разрешения споров,
связанных с договором аренды. Но решить
однозначно именно Вашу ситуацию невозможно
потому, что там не известны ни существо
договора, заключенного Вашей организацией,
ни какие-нибудь особенности.
Можно
привести пример, аналогичный Вашему, из
которого Вы сами сможете определить Ваше
правовое положение. Арбитражный суд принял
к производству иск, заявленный Московским
учебно - производственным предприятием к
Арендному предприятию "Магазин N 72" о
расторжении договора аренды нежилого
помещения. В судебном заседании
установлено, что по договору аренды
"Магазин" имеет задолженность по арендной
плате с августа 1995 года по настоящее время.
Данный факт не подлежит документальному
исследованию, поскольку установлен
решением арбитражного суда, вступившим в
законную силу. В заседании ответчик не
представил доказательства того, что
задолженность ими погашена, то есть
отсутствовали материальные ордера,
подтверждающие погашение долга на день
рассмотрения дела.
В данной ситуации
суд руководствовался статьей 450 ГК РФ, когда
договор может быть расторгнут, так как
невыполнение ответчиком обязательств по
перечислению арендной платы носит
систематический характер, что
подтверждается периодом задолженности и
является существенным нарушением
обязательств, и требования истца следует
принять обоснованными, хотя в судебном
заседании ответчик ссылался на
перечисление арендной платы. Суд
расторгнул договор аренды и выселил
ответчика из арендуемого помещения.
Однако часты и такие ситуации, когда
ответчики (арендаторы) в судебном заседании
представляют доказательства погашения
долга, и тогда, как правило, договоры аренды
не расторгаются судом. В Вашем случае
все-таки необходимо сначала взыскать в
судебном порядке задолженность с ответчика
за весь период недоплаты и только после
этого решать вопрос о расторжении договора
аренды принудительно в одностороннем
порядке.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N
51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"
от 26.01.1996 N
14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)
Бизнес-адвокат, N 1, 1998
