Как определить неопределенный срок
Г.А. ЛОБАНОВ
Лобанов Г.А., юрист.
Исходя
из текста п. 11 информационного письма
Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59
договор аренды здания, возобновленный на
неопределенный срок, не нуждается в
государственной регистрации, так как
согласно п. 2 ст. 651 ГК государственной
регистрации подлежит договор аренды
здания, заключенный только на срок не менее
одного года.
Акционерное общество,
приобретшее в собственность здание по
договору купли-продажи, обратилось в
арбитражный суд с иском об освобождении
здания лицом, его занимающим, т.к. данное
лицо, по мнению истца, без законных
оснований владеет и пользуется указанным
зданием. Между этим лицом и бывшим
собственником здания заключен договор
аренды здания, который был возобновлен на
неопределенный срок в соответствии с
пунктом 2 статьи 621 ГК. Поскольку договор
аренды, возобновленный на неопределенный
срок, не был зарегистрирован, истец полагал,
что договор является незаключенным.
Арбитражный суд первой инстанции отказал
истцу в удовлетворении иска, указав, что
согласно п. 2 ст. 651 ГК подлежит
государственной регистрации и считается
заключенным с момента такой регистрации
только договор аренды здания или
сооружения, заключенный на срок не менее
года. Следовательно, договор аренды,
возобновленный на неопределенный срок, в
государственной регистрации не
нуждается.
По сути, Президиум Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации
создал норму права, определенно указав, что
договор аренды недвижимого имущества,
возобновленный на неопределенный срок, в
государственной регистрации не нуждается,
то есть заключен на срок менее года.
Фактически Президиум Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации нормативно
уточнил положения п. 2 ст. 621 Гражданского
кодекса России: если срок аренды в договоре
не определен, договор аренды считается
заключенным на неопределенный срок или, по
мнению названного суда, на срок менее
года.
Предположим, что это так, и договор
аренды недвижимого имущества, заключенный
на неопределенный срок, благополучно
исполняется сторонами свыше года, допустим,
пять лет. Что ж, если следовать нормам п. 11
данного информационного письма, то
государственной регистрации данный
договор не подлежит. Можно чуть-чуть
развить "мысль" названого арбитражного
суда. Допустим, сам договор аренды заключен
на неопределенный срок, длящийся более года
(скажем, 5 лет), а договоры субаренды
заключаются на конкретный срок свыше
одного года и подлежат государственной
регистрации; еще интереснее ситуация, когда
договоры субаренды недвижимости
заключаются так же, как и основной договор
аренды, на неопределенный срок и длятся
свыше года, опять же, государственной
регистрации таких договоров, по мысли
названного суда, не требуется.
Думаю,
что описанные ситуации могут возникать
из-за того, что Президиум Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации не
совсем точно на философском уровне осознал,
что такое конечный отрезок времени,
являющийся точной величиной, и отрезок
времени с неопределенной датой его
завершения. Указанные отрезки времени в
общем случае не совпадают, в этом корень
неправильного "положения", включенного
судом в п. 11 информационного письма.
Что
же делать, если у нас такой Президиум
Высшего Арбитражного Суда России? Однако
какой подход следовало бы предложить судам,
дабы избежать неправильных решений,
предначертанных Президиумом упомянутого
суда?
Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского
кодекса Российской Федерации договор
аренды заключается на срок, определенный
договором. Допустим, договор аренды
недвижимого имущества заключен на
неопределенный срок. Как только
неопределенный срок пользования
арендатором недвижимого имущества
фактически превысит один год, а в
соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского
кодекса Российской Федерации договор,
заключенный на срок не менее года, подлежит
государственной регистрации, то возникает
и реализуется упомянутый юридический факт -
истечение годичного срока аренды
недвижимого имущества, что позволяет нам
судить о реализации договора аренды свыше
года. По сути, данное обстоятельство
объективно свидетельствует о заключении
договора аренды недвижимости на срок свыше
года, а следовательно, влечет за собой
обязанность его государственной
регистрации. При этом если договор аренды
недвижимого имущества не зарегистрирован в
месячный срок, установленный
законодательством о регистрации прав на
недвижимое имущество, после истечения
годичного срока аренды, то договор аренды,
заключенный на неопределенный срок, должен
в данном случае признаваться судом
незаключенным с наступлением для
арендатора и арендодателя недвижимого
имущества нежелательных последствий, в том
числе налоговых.
Арбитражный и
гражданский процесс, 2005, N 7
