Самовольная постройка
В.В. НЕХАЕВ
В.В. Нехаев, г. Тула
Понятие
"самовольная постройка" определяется
Гражданским кодексом Российской Федерации.
Статья 222 ГК гласит: "самовольной постройкой
является жилой дом, другое строение,
сооружение или иное недвижимое имущество,
созданное на земельном участке, не
отведенном для этих целей в порядке,
установленном законом и иными правовыми
актами, либо созданное без получения на это
необходимых разрешений или с существенным
нарушением градостроительных и
строительных норм и правил".
Таким
образом, самовольной постройкой признается
как жилой дом, так и любое иное недвижимое
имущество, другое строение (сарай, гараж,
цех, административное здание и т.д.):
-
созданное на земельном участке, не
отведенном для этих целей в порядке,
установленном законом и иными правовыми
актами;
- созданное без получения на это
необходимых разрешений;
- созданное с
существенным нарушением градостроительных
и строительных норм и правил.
При
наличии любого из трех признаков строение,
сооружение и иное недвижимое имущество
признается самовольной постройкой.
Следует отметить, что в соответствии с
Законом РФ "Об основах федеральной жилищной
политики" (ст. 23) право на осуществление
строительства жилищного фонда
предоставляется застройщику либо в
порядке, установленном законодательством,
физическому или юридическому лицу,
которому этот жилищный фонд предоставлен в
пользование или аренду, а также
застройщику, которому такое право
предоставлено собственником по
договору.
Строительство осуществляется
на основе строительного разрешения,
предоставляемого местной администрацией в
срок не более одного месяца с момента
обращения.
Право собственности на
самовольную постройку может быть признано
судом за лицом, осуществившим постройку на
не принадлежащем ему земельном участке, при
условии, что данный участок будет в
установленном порядке предоставлен этому
лицу под возведенную постройку.
Суд
может принять и иное решение, защитив
законные интересы владельца земельного
участка, на котором осуществлена
постройка.
Суд может признать
собственником постройки лицо, в
собственности, пожизненном наследуемом
владении, бессрочном (постоянном)
пользовании которого находится земельный
участок. В этом случае владелец участка
возмещает лицу, осуществившему самовольную
постройку, расходы в размере, определенном
судом.
Спор между этими лицами и
органами местного самоуправления может
занять много времени. Возникает вопрос: кто
является собственником самовольной
постройки с момента фактического
возведения до определения ее юридической
судьбы? По мнению авторов Комментария к ГК
РФ, лицо, осуществившее самовольную
постройку, будет являться лишь
собственником строительных материалов,
поскольку при всех указанных в Гражданском
кодексе вариантах оно вправе как
распорядиться ими при сносе строения, так и
получить компенсацию в размере,
определенном судом, если строение будет
закреплено на праве собственности за
законным владельцем земельного участка.
Согласно гражданскому законодательству
лицо, осуществившее самовольную постройку,
не приобретает на нее права собственности.
Оно не вправе распоряжаться постройкой -
продавать, дарить, сдавать в аренду,
совершать другие сделки.
Сделки,
направленные на продажу, дарение, сдачу в
аренду или иное распоряжение самовольной
постройкой, недействительны как
противозаконные на основании ст. 169 или ст.
168 ГК. К ним должны применяться указанные
там последствия. Самовольная постройка
подлежит сносу осуществившим ее лицом либо
за его счет, кроме случаев, предусмотренных
в законе.
Данное правило применялось и
ранее. Так, согласно постановлению СНК
РСФСР от 22 мая 1940 года N 390 "О мерах борьбы с
самовольным строительством в городах,
районных, курортных и дачных поселках"
самовольные застройщики обязаны
немедленно по получении соответствующего
требования местного исполнительного
органа прекратить строительство и в
течение месячного срока своими силами и за
свой счет снести все возведенные ими
строения или части строений и привести в
порядок земельный участок. В случае
невыполнения самовольным застройщиком
требования органа власти о прекращении
строительства и о сносе строений
исполнительный комитет даст распоряжение
отделу коммунального хозяйства о сносе
самовольно возведенного строения или части
строения.
Ответственность за
самовольное строительство, осуществляемое
гражданами, устанавливается ст. 143 Кодекса
РСФСР "Об административных
правонарушениях", согласно которой
"самовольное строительство гражданами
хозяйственных и бытовых строений и
сооружений влечет наложение штрафа".
Административная ответственность
предприятий, учреждений, организаций и
объединений установлена Законом РФ от 17
декабря 1992 года N 4121-1 "Об административной
ответственности предприятий, учреждений,
организаций и объединений за
правонарушения в области строительства". В
соответствии с этим Законом Постановлением
Правительства РФ от 27 июля 1993 года N 729
утверждено Положение о порядке наложения
штрафов за правонарушения в области
строительства. Так, установлен штраф за
строительство объекта без полученного в
установленном порядке разрешения, а также
за нарушение обязательных требований
нормативных актов в области строительства,
при выполнении проектных, строительно -
монтажных работ, при производстве
строительных материалов, конструкций и
изделий, влекущих снижение параметров
прочности производимых строительных
материалов, конструкций и изделий, снижение
или потерю прочности, устойчивости,
надежности зданий, строений, сооружений, их
частей или отдельных конструктивных
элементов. Наложение штрафа не освобождает
виновных от обязанности устранения
допущенных ими нарушений и возмещения
ущерба.
Если же предприятие не согласно
с постановлением о наложении штрафа, оно
может обжаловать его (с приостановлением
исполнения) в установленном порядке в
течение десяти дней с момента вынесения
этого постановления.
В ГК говорится
только о двух случаях, когда вопрос об
оставлении на месте самовольных построек
решает суд (п. 3 ст. 222):
- когда лицо
осуществило постройку на не принадлежащем
ему земельном участке, но этот участок в
установленном порядке предоставляется
указанному лицу под возведенную
постройку;
- когда лицо осуществило
постройку на земельном участке, который
находится в собственности или в
пользовании другого лица.
В указанных
случаях суд может признать за
собственником (пользователем) земельного
участка право собственности на самовольную
постройку с условием возмещения расходов
самоуправному застройщику.
Из этих
положений Кодекса следует, что во всех
других случаях, когда самовольная
постройка возведена на земельном участке,
находящемся в собственности или в
пользовании самоуправного застройщика,
вопрос об оставлении на месте самовольной
постройки решает местная администрация.
Если допустить иное, получится абсурдная
ситуация, а именно: коль лицо самоуправно
построилось на чужой земле, суд вправе
оставить самовольную постройку на месте, а
если на своей, то она (самовольная
постройка) подлежит только сносу, ибо суду
это дело неподведомственно, а
администрация не имеет права принимать
решение об оставлении самостроя на
месте.
Следует учесть и то, что при
определении самовольной постройки в ст. 222
ГК употребляется фраза: "строение ...
созданное без получения на это необходимых
разрешений". Согласно Закону РФ "О местном
самоуправлении в Российской Федерации"
разрешение на строительство на территории
местного самоуправления дает местная
администрация, а следовательно, она же
может дать это разрешение и после
сооружения постройки в виде формулы:
"самовольно возведенную постройку оставить
на месте".
Вполне понятно, что подобное
разрешение возможно только при условии, что
самовольная постройка возведена на
земельном участке, отведенном для этих
целей, в установленном порядке, с
соблюдением градостроительных и
строительных норм и правил.
Судебные
споры по делам о самовольном строительстве
и строительстве с нарушением действующих
норм и правил ранее были обобщены в
постановлении Пленума Верховного Суда СССР
от 25 февраля 1977 года N 5 "О применении
законодательства при рассмотрении судами
дел об изъятии домов, построенных
гражданами с нарушением действующих
правил" (с изменениями и дополнениями).
Сегодня это постановление фактически
утратило силу.
В отличие от ранее
действовавшего законодательства Кодекс
допускает признание права собственности на
самовольно возведенную постройку при
условии, что лицу, осуществившему
строительство, в установленном порядке
будет предоставлен земельный участок под
возведенным строением (п. 3 ст. 222).
В
судебной практике возникли вопросы о том,
как следует понимать положение закона о
необходимости выяснения того, будет ли
земельный участок выделен в установленном
порядке, и на какой стадии процесса суд
должен сделать это. Дело в том, что в законе
не регламентирован порядок выделения
осуществившему самовольную постройку лицу
земельного участка под этой постройкой.
Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего
Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 1
июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах,
связанных с применением части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации"
рекомендовали судам на стадии подготовки
дела к судебному разбирательству
предлагать истцу представлять
доказательства, свидетельствующие о
предоставлении ему в установленном порядке
земельного участка, на котором расположена
самовольная постройка (п. 34). Однако
Судебная коллегия по гражданским делам
Верховного Суда РФ считает, что не будет
ошибкой, если суд выяснит этот вопрос и в
ходе судебного разбирательства до
вынесения решения.
Так, малое
предприятие "Башкортостан" обратилось в суд
с иском к Н. о признании права собственности
на не законченный строительством жилой дом
и о выселении из него ответчицы, ссылаясь на
то, что в 1990 году на выделенном ему
земельном участке было начато
строительство дома, который самовольно
заняла ответчица.
Н. предъявила к истцу
встречный иск о признании за ней права
собственности на спорный дом, указывая, что
в 1990 году она заключила с истцом договор
подряда на строительство этого дома и тогда
же полностью оплатила стоимость
строительных материалов и работ.
Суд
признал право собственности на дом за
ответчицей Н., поскольку ею были
представлены достоверные доказательства
выполнения своих обязательств по договору
подряда - оплатить стоимость работ и
материалов по строительству дома.
Судебная коллегия по гражданским делам
Верховного Суда РФ оставила решение без
изменения, согласившись с выводом суда о
том, что земельный участок под домом будет в
установленном порядке выделен
ответчице.
Как установил суд при
рассмотрении дела, земельный участок для
жилищного строительства в установленном
порядке ни истцу, ни ответчице не
предоставлялся. Суд привлек к участию в
деле местную администрацию и предложил ей
решить вопрос о передаче земельного
участка под самовольно возведенным жилым
домом одной из сторон или решить вопрос об
изъятии этого участка.
Администрация в
письменном ответе на запрос суда сообщила,
что земельный участок под домом по плану
развития города предназначен для
индивидуального жилищного строительства и
будет выделен в установленном порядке той
стороне, за которой суд признает право
собственности на самовольно возведенный
жилой дом.
Такая позиция местной
администрации не препятствовала
рассмотрению спора о праве собственности
на самовольно возведенное строение, в связи
с чем суд правильно разрешил этот спор в
зависимости от того, кем из сторон были
представлены достоверные доказательства
об оплате работ и строительных
материалов.
Очевидно, что необходимо
обобщение судебной практики по делам о
самовольном строительстве.
ССЫЛКИ НА
ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"КОДЕКС РСФСР ОБ
АДМИНИСТРАТИВНЫХ ПРАВОНАРУШЕНИЯХ"
(утв.
ВС РСФСР 20.06.1984)
ЗАКОН РФ от 06.07.1991 N 1550-1
"О МЕСТНОМ САМОУПРАВЛЕНИИ В РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ"
ЗАКОН РФ от 17.12.1992 N 4121-1
"ОБ
АДМИНИСТРАТИВНОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ
ПРЕДПРИЯТИЙ, УЧРЕЖДЕНИЙ,
ОРГАНИЗАЦИЙ
И ОБЪЕДИНЕНИЙ ЗА ПРАВОНАРУШЕНИЯ В
ОБЛАСТИ
СТРОИТЕЛЬСТВА"
ЗАКОН РФ от
24.12.1992 N 4218-1
"ОБ ОСНОВАХ ФЕДЕРАЛЬНОЙ
ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ"
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от
30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СНК РСФСР от 22.05.1940 N
390
"О МЕРАХ БОРЬБЫ С САМОВОЛЬНЫМ
СТРОИТЕЛЬСТВОМ В ГОРОДАХ, РАБОЧИХ,
КУРОРТНЫХ И ДАЧНЫХ
ПОСЕЛКАХ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ
от 27.07.1993 N 729
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ
О ПОРЯДКЕ НАЛОЖЕНИЯ ШТРАФОВ ЗА
ПРАВОНАРУШЕНИЯ В ОБЛАСТИ
СТРОИТЕЛЬСТВА"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума
Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8
от 01.07.1996
"О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЧАСТИ ПЕРВОЙ
ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ"
Хозяйство и право, N 6, 1998
