Договор купли - продажи: вещный эффект
К. СКЛОВСКИЙ
К. Скловский, член
Ставропольской краевой коллегии адвокатов,
кандидат юридических наук.
Важное место в
гражданском праве занимают договоры о
передаче вещи в собственность, иногда
называемые договорами с реальным (вещным)
действием (от res - вещь). Прежде всего это
договоры купли - продажи. Их сопровождает
передача самой вещи, выступающая как
самостоятельный акт, определяющий переход
собственности (ст. 223 ГК). Таким образом,
налицо усложненный механизм возникновения
вещного права: требуется не только
достижение соглашения, но и передача
вещи.
Соответственно договор порождает
лишь обязательство - право требования к
должнику, а собственность передается
вместе с вещью.
Первые практические
трудности связаны с разграничением вещного
и обязательственного действия договора.
Приведем пример, который интересен как
определенностью поставленного вопроса, так
и тем, что он вызвал затруднения у судов
разных инстанций. ТОО "Кокетка" заключило
договор купли - продажи нежилого помещения
с ИЧП Бардина "Лорд". Помещение передано, и
право собственности на него
зарегистрировано в установленном порядке.
В связи с тем, что покупатель не оплатил
приобретенную недвижимость, продавец
обратился в суд с иском о расторжении
договора. Арбитражный суд, поддержанный
апелляционной инстанцией, иск удовлетворил
и, как можно понять, принял решение о
возврате проданной недвижимости продавцу.
Решение было отменено в кассационном
порядке и в иске было отказано, так как
право собственности на предмет договора у
покупателя уже возникло, и оснований для
расторжения договора нет (Вестник Высшего
Арбитражного Суда РФ. 1997. N 4. С. 52 - 53).
Очевидно, что расторжение договора
означает сохранение собственности у
продавца лишь до тех пор, пока им не
исполнена обязанность по передаче вещи.
После этого в силу того известного правила,
что расторжение договора имеет силу лишь на
будущее время (ст. 453 ГК), возврат имущества
возможен только в том случае, если это было
предусмотрено договором (т.е. он происходит
не автоматически, а по специальному
соглашению о возврате, которое отнюдь не
подразумевается).
Применительно к
данному случаю можно было бы использовать и
классический прием включения в сделку
резолютивного (отменительного) условия:
"Вещь куплена, но если деньги не будут
уплачены в срок, пусть она считается
некупленной". При наступлении такого
условия "вещные права, установленные
сделкой и на основании ее, теряют силу, и
прежнее состояние восстанавливается...
наступление резолютивного условия имеет не
обязательственное, а вещное действие" (см.:
Хвостов В.М. Система римского права. М., 1996. С.
163).
В ГК предусмотрен скорее
обязательственный аналог этого средства,
что, впрочем, не меняет его направленности:
условием договора может быть сохранение
собственности за продавцом до оплаты
товара. Тем самым покупатель лишен - но не в
силу договора, который не может вводить
таких запретов, а в силу того, что он не стал
собственником - права отчуждения или иного
распоряжения товаром. При наступлении
просрочки оплаты продавец, сохранив
собственность, вправе потребовать возврата
товара (ст. 491 ГК).
Впрочем, применительно
к недвижимости стороны не могут в договоре
изменить императивно устанавливаемый
датой государственной регистрации момент
перехода собственности. Поэтому они вправе
лишь оговорить составление акта передачи
недвижимости против платежа (ст. 556 ГК).
Оказавшееся у покупателя без составления
акта владение вещью в этом случае не влечет
вещных последствий, поскольку передача
вещи имеет юридическую силу, лишь если
совершается с намерением передать
собственность.
Если никаких условий в
договор включено не было, то суду не
остается ничего иного, как подтвердить, что
собственность уже возникла у покупателя и
отношения сторон сводятся к его
обязанности выплатить цену.
Пока
основание приобретения вещного права не
поколеблено, спор решается таким образом.
Чтобы вернуть вещь, нужно, стало быть,
затронуть само основание - договор о вещи.
Для оценки возникающих здесь альтернатив
можно привести другое, на первый взгляд
столь же простое, дело. АО
"Кавминкурортстрой-М" продало ТОО "Монолит"
грузовой лифт (договор был оформлен письмом
покупателя с предложением купить лифт и с
обещанием оплаты, накладной и счетом; лифт
фактически покупателем был получен). В
связи с отказом покупателя от уплаты цены
продавец обратился в суд. В суде покупатель
потребовал от продавца доказать право
собственности на проданную вещь. Суд
посчитал представленные истцом
доказательства недостаточными и в иске
отказал.
Между тем такой подход
противоречит закону. В силу ст. 454 ГК РФ
покупатель обязуется принять и оплатить
купленную вещь. При этом на продавца не
возлагается обязанность представлять
доказательства своего права собственности,
а если на вещь заявляет претензии
покупатель, он должен доказать свое право
собственности в отдельном - петиторном
процессе, когда предметом спора является
сам по себе титул, право на вещь.
Следовательно, возложение судом на истца
обязанности доказывать право
собственности на проданное имущество не
вытекает из смысла договора купли - продажи.
Известный ученый - цивилист Б.Б. Черепахин
писал еще полвека назад по этому поводу:
"...трудно себе представить гражданский
оборот, построенный на сплошной
подозрительности покупателей. В каком
положении оказались бы продавцы, если бы
они всякий раз должны были обеспечить
исчерпывающие доказательства своего права
собственности на истребуемую вещь?!"
(Черепахин Б.Б. Юридическая природа и
обоснование приобретения права
собственности от неуправомоченного
отчуждателя // Ученые записки Свердловского
юридического института. Т. 2. Свердловск, 1947.
С. 75).
Это свойство купли - продажи -
освобождение продавца от обязанности
доказывания собственности - на самом деле
лежит гораздо глубже, чем может показаться.
На нем, можно сказать, выстраивается весь
гражданский оборот движимостей,
сориентированный на владение, выступающее,
как говорят юристы, "вестником, знаком
собственности". Не говоря уже о совершенно
справедливом замечании Б.Б. Черепахина о
практической невозможности существования
оборота в условиях непременной легитимации
продавцов как собственников, утратила бы
существование и ключевая для оборота
фигура добросовестного приобретателя,
равно как и само понятие добросовестного
приобретения. Ведь если добросовестность
означает, что приобретатель не знает и не
должен знать об отсутствии права
собственности у продавца, то как только
утвердится взгляд о вытекающей из закона
обязанности продавца доказывать свою
собственность при продаже, приобретатель
тем самым оказывается в позиции, основанной
на предположении, что он всегда мог знать о
праве продавца. Но такая позиция исключает
в принципе ссылку на добросовестность и
саму добросовестность.
Теперь очевидно,
что суд не может в силу закона обязать
продавца доказывать свой титул, а значит, и
не вправе освободить покупателя - ответчика
по делу от обязательства по оплате
приобретенного имущества, если только сама
сделка не признана недействительной. Но в
этом случае применяются последствия
недействительной сделки - возврат сторон в
первоначальное положение, а это явно не
входило в намерения покупателя и никак не
отразилось в логике данного судебного
решения.
С точки зрения ответчика, в
нашем деле его заявление о том, что продавец
- не собственник, было достаточным
основанием, чтобы не платить за купленную
вещь. Но если договор купли - продажи не
расторгнут и не признан недействительным,
то, значит, обязательство по уплате цены
должно быть исполнено. А если договор
ничтожен, то вещь должна быть возвращена
(ст. 167 ГК). Достигнуть в данном случае двух
целей одновременно - удержать вещь и не
платить за нее - легальным образом
невозможно. Необходимо отметить, что при
проверке дела в кассационном порядке
решение и апелляционное постановление были
отменены, дело направлено на новое
рассмотрение.
Попутно можно заметить,
что в римском праве по договору купли -
продажи передавалось только спокойное
владение вещью, а не собственность;
аналогичный подход виден и во французском
ГК. Отголоском этого является обязанность
продавца возместить покупателю убытки,
если вещь будет изъята третьими лицами по
ранее возникшим основаниям (ст. 461 ГК РФ).
Существование этой нормы, кстати, означает,
что само по себе отчуждение вещи, в том
числе и влекущее утрату покупателем
собственности, не означает ничтожности
продажи: ведь при недействительности
договора все его последствия утрачивают
силу вместе с договором.
Если договор
купли - продажи признан недействительным,
должна применяться реституция, имеющая ту
особенность, что возврат вещи стороне в
недействительной сделке не увязывается,
согласно ст. 167 ГК, с наличием права на эту
вещь. Иными словами, если даже договор купли
- продажи признан ничтожным из-за того, что
продавец не является собственником вещи,
применению реституции, т.е. возврату вещи,
это не может помешать (естественно, что
собственник вещи имеет право предъявить
иск об истребовании вещи к тому, у кого она
оказалась, хотя этот иск, в зависимости от
отношений собственника с владельцем, может
быть как вещным, т.е. виндикационным, так и
обязательственным).
При этом важно, что
для применения механизма реституции
сторона, получающая переданное ею по
сделке, должна быть той же самой. В этом
смысле показательно следующее дело. ТЭЦ - 2 -
структурное подразделение
производственного объединения
"Челябэнерго" совершило договор купли -
продажи нежилого помещения, который
впоследствии был признан ничтожным по иску
прокурора, предъявленного в
государственных интересах. Однако при
обсуждении возможности реституции суд
установил, что ПО "Челябэнерго" в процессе
приватизации и преобразования его в АО
"Челябэнерго" не включило спорное помещение
в уставный капитал. Следовательно,
ничтожность сделки означает
восстановление государственной
собственности на спорное помещение, а АО
"Челябэнерго" является частным обществом.
По этим основаниям суд отказал в требовании
о передаче спорного имущества АО
"Челябэнерго" (Вестник Высшего Арбитражного
Суда РФ. 1997. N 7. С. 79 - 80). В данном случае,
однако, возврат имущества государству
нельзя считать корректным применением ст.
ст. 166 - 167 ГК, так как лицо, в чью пользу
присуждается имущество, - государство не
является стороной в сделке. Ведь
государство в лице его органов,
распоряжающихся собственностью, и
хозяйствующие субъекты, использующие
государственное имущество, не могут
рассматриваться как тождественные,
поскольку речь идет о совершении сделки.
Защита государства как собственника не
может, следовательно, осуществляться
посредством реституции, если только
ничтожная сделка не совершалась таким
лицом, которое в гражданском обороте
рассматривается как само государство (а
такими лицами не могут считаться
предприятия).
Применительно к
указанному делу виндикация кажется более
уместной, особенно если учесть, что не может
считаться добросовестным приобретатель,
получивший имущество вопреки нормативным
запретам, так как добросовестность состоит
в извинительном незнании фактов; незнание
права таковым быть не может. Впрочем, в
другом деле с участием государственного
органа суд указал, что компенсация в
порядке реституции должна быть взыскана
именно с продавца, а не иного лица (Вестник
Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. N 1. С. 35 -
36).
Если тождественность стороны не
подтверждается, то право на реституцию
сохраняет универсальный правопреемник.
Можно, следовательно, сформулировать
правило: реституция возможна постольку,
поскольку налицо сторона в
недействительной сделке или ее
универсальный правопреемник; при ее
отсутствии передача имущества иным лицам в
порядке реституции невозможна.
Связан с
обсуждаемой темой и вопрос о последствиях
совершенной продажи для продавца до
момента утраты им права собственности на
вещь. Не приходится говорить, что такая
ситуация отнюдь не является умозрительной,
поскольку между моментом заключения
договора и моментом передачи вещи в порядке
его исполнения всегда проходит
определенное время, в течение которого вещь
остается в полном праве собственности у
продавца.
Приведем такой пример.
Собственница приватизированной квартиры
продала по домашней сделке свою квартиру
проживавшему в ней нанимателю. Затем она
распорядилась ею иначе и вернула квартиру в
муниципальную собственность. Узнав об этом,
покупатель предъявил иск о признании
действительным договора купли - продажи
квартиры в связи с уклонением одной из
сторон от его нотариального удостоверения
(ст. 165 ГК), а также о признании
недействительным соглашения о расторжении
договора приватизации как притворного (ст.
170 ГК). Суд иск удовлетворил и признал право
на квартиру за покупателем. Вопрос,
заключенный в деле, формулируется
следующим образом: имеют ли силу действия
собственника, обремененного
обязательством по передаче вещи, по
распоряжению еще принадлежащей ему вещью
иным образом? Понятно, что этот вопрос
выходит за рамки конкретной ситуации и
сопровождает едва ли не каждую сделку по
отчуждению вещи.
Ситуация носит
классический характер, поэтому следует
привести и ее классическое решение в
изложении дореволюционного российского
цивилиста Г.Ф. Шершеневича: "Продавец
сохраняет право на проданную вещь до
передачи и потому может снова продать ее и
тем лишить покупщика приобретенного права,
предоставляя ему только право требовать
вознаграждения". В.М. Хвостов сформулировал
то же правило по-иному: "Договоры, по которым
стороны обязываются не отчуждать известной
вещи, не имеют вещного эффекта; отчуждение,
совершенное вопреки им, действительно;
нарушение договора порождает лишь иск об
убытках".
Итак, пока продавец не лишился
собственности, он вправе по своему
усмотрению распорядиться своей вещью, и
такая сделка не может быть ничтожной только
потому, что имеется договор об отчуждении
той же вещи иному лицу.
В судебной
практике рассмотренные проблемы обычно
становятся предметом обсуждения при
предъявлении покупателями требований о
признании права собственности, основанных
на совершении договоров, обязывающих
продавца передать вещь в собственность.
Сама возможность такой формулировки
требований, обычной в недавнем прошлом,
может быть объяснена только неразвитостью
юридического быта. В качестве примера можно
указать на многочисленные тяжбы,
возникающие между "дольщиками" -
приобретателями квартир по договорам
долевого участия и застройщиками. По
условиям этих договоров, обычно близких по
природе купле - продаже (в одном из дел
прокурор прямо ссылался на то, что такой
договор "прикрывает сделку купли - продажи
квартиры" // Бюллетень Верховного Суда РФ.
1997. N 8. С. 19), приобретатели (дольщики),
выплатив определенные договором суммы,
получали право требовать от застройщика
передачи им в собственность жилых
помещений. Очевидно, что это право -
обязательственное, а не вещное, и потому
соответствующая обязанность застройщика
не лишает его возможности распорядиться
принадлежащим ему объектом иным образом,
пока он не передал купленных помещений и не
утратил собственности. Следуемый отсюда
вывод о слабой защищенности прав дольщиков,
опирающийся на известное из теории
преимущество вещного права перед
обязательственным, понадобилось
многократно подтверждать практически
именно в части отсутствия гарантий, чтобы
эти договоры стали расцениваться как
довольно ненадежные инструменты.
Конечно, собственность у приобретателя
возникает не при заключении договора, а из
передачи вещи (не будем здесь касаться
важнейшего для недвижимости требования
точного указания предмета купли - продажи
как условия наличия самого договора),
поэтому до передачи вещи права
собственности нет, нет и возможности
добиться его признания.
ССЫЛКИ НА
ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от
30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"
от 26.01.1996 N
14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)
Российская юстиция, N 10, 1998
