Недвижимость в аренде
Г. ГРАД
Г. Град, юрист.
163427. Требуется ли
государственная регистрация договора
аренды помещения, заключенного на срок
менее года?
Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ
предусматривается, что договор аренды
здания или сооружения, заключенный на срок
не менее одного года, подлежит
государственной регистрации и считается
заключенным с момента такой регистрации.
При этом в отношении недвижимого
имущества в общей части ГК РФ (п. 1 ст. 131)
указано, что регистрации подлежат: право
собственности, право хозяйственного
ведения, право оперативного управления,
право пожизненного наследуемого владения,
право постоянного пользования, ипотека,
сервитуты, а также иные права в случаях,
предусмотренных настоящим Кодексом и иными
законами.
Приведенная выше норма закона
применительно к регистрации не связывает
вопросы реализации имущественных прав на
недвижимость со сроками действия
обязательств, по которым приобретаются
данные права.
Кроме того, в соответствии
с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим
недвижимым имуществом подлежат
государственной регистрации в случаях и
порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и
законом о регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
Федеральный
закон "О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21
июля 1997 г. N 122-ФЗ не сопрягает вопрос
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним со
сроками реализации прав на недвижимость и
сделок с ней.
В связи с этим возникает
вопрос, подлежат ли государственной
регистрации договоры аренды частей зданий
и сооружений, заключенных
заинтересованными лицами, на срок менее 1
года?
В настоящее время получает
распространение следующий подход к решению
данного вопроса.
Статьей 3 Федерального
закона "О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним" не
установлено приоритета действия норм
Гражданского кодекса Российской Федерации
в соотношении с данным законом. Поэтому
ответить на поставленный вопрос, исходя из
положений ст. 3 данного Закона, не
представляется возможным.
Однако в ч. 2
ст. 6 Федерального закона "О введении в
действие части второй Гражданского кодекса
Российской Федерации" 26 января 1996 г. N 15-ФЗ
специально указывается, что впредь до
введения в действие федерального закона о
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним применяется действующий
порядок регистрации сделок с недвижимым
имуществом.
Следовательно, вводный
Закон установил приоритет действия
положений, содержащихся в Федеральном
законе "О регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним", по отношению к
правилам, предусматривающим порядок
регистрации сделок с недвижимым
имуществом, действовавшим до введения в
действие Федерального закона о
государственной регистрации.
Как
известно, договор есть двусторонняя сделка.
А ст. 651 ГК РФ была введена в действие до
вступления в силу Федерального закона о
государственной регистрации сделок с
недвижимым имуществом.
Таким образом, в
соответствии с Федеральным законом "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним"
государственной регистрации подлежат
договоры аренды помещений (частей зданий и
сооружений) независимо от срока действия
соответствующих обязательств.
Однако
предложенное решение затронутой проблемы
является в корне неправильным, поскольку в
самом Федеральном законе "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 1 ст.
26) записано следующее:
"Право аренды
недвижимого имущества подлежит
государственной регистрации, если иное не
установлено законодательством Российской
Федерации".
Поскольку "иное установлено
законодательством", в частности, п. 2 ст. 651 ГК
РФ, то, следовательно, договоры аренды
помещений (частей зданий и сооружений) или
права, являющиеся содержанием данных
договоров, государственной регистрации не
подлежат, но лишь в случаях, когда указанные
договоры заключаются на срок менее 1
года.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N
51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"
от 26.01.1996 N
14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
22.12.1995)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 26.01.1996 N 15-ФЗ
"О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЧАСТИ ВТОРОЙ
ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ
22.12.1995)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N
122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И
СДЕЛОК
С НИМ"
(принят ГД ФС РФ 17.06.1997)
Бизнес-адвокат, N 3, 1999
