Заключение договоров: требования законодательства
до регистрации перехода прав на это
имущество".
Кроме того, заключение
сделки с недвижимым имуществом путем
нотариального удостоверения создает для
добросовестной стороны, в случае уклонения
от регистрации недобросовестного
контрагента, условия требовать защиты
своих прав в порядке, определенном ст. 165 ГК
РФ, при этом взаиморасчеты, произведенные
до регистрации сделки, могут быть как в
присутствии нотариуса с внесением
соответствующего условия в договор, так и с
использованием банковской ячейки.
Безусловно, что нотариально оформленный
договор помимо внесения единообразия в
договорную практику и упрощения работы
регистрирующих органов служит
дополнительной гарантией соблюдения и
защиты имущественных прав физических и
юридических лиц, препятствует совершению
ряда одномоментных сделок и мошеннических
операций по отчуждению и передаче в залог
одного и того же объекта недвижимости.
Представляется целесообразным
акцентировать внимание на особенностях
правоприменительной практики заключения
договоров, связанных с понуждением
заключения договоров. Так, по делу N
КА-А40/1249-97 (МГАС, N 49-171) Московский земельный
комитет обратился с иском к Строительному
управлению МВО Министерства обороны
Российской Федерации о понуждении к
заключению договора аренды. В обоснование
своих требований Москомзем ссылался на ст.
29 Земельного кодекса РФ, согласно которой
предоставление земельного участка
осуществляется решением местной
администрации, а также на распоряжение мэра
Москвы от 17.01.94 N 23-рн и пункт 2.1 распоряжения
префекта Юго-Восточного административного
округа (ЮВАО) г. Москвы от 06.02.96 N 119.
Определением суда производство по делу
прекращено по пункту 1 ст. 85 АПК РФ,
поскольку спор не подлежит рассмотрению в
арбитражном суде, так как обязанность
ответчика заключить договор аренды не
предусмотрена Кодексом и другими законами
(п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса).
Кассационная инстанция указала на то, что
иск заявлен о понуждении Строительного
управления МВО Министерства обороны
Российской Федерации - органа Вооруженных
Сил РФ заключить договор аренды земельного
участка, на котором расположены здания и
сооружения этого управления. В качестве
основания заявленного иска Москомзем
ссылался на распоряжение мэра Москвы от
17.01.94 N 23-рн и распоряжение префекта ЮВАО г.
Москвы от 06.02.96 N 119 "Об установлении права
пользования земельным участком ГП
"Строительное управление МВО Министерства
обороны Российской Федерации" по
Стахановской ул., владение 18 на условиях
краткосрочной аренды земли сроком на 3
года".
В соответствии со ст. 22 АПК РФ
споры об обязании заключить договор
рассматриваются в случаях, установленных
законом или соглашением сторон. Согласно
ст. 421 ГК РФ сторона вправе обратиться в суд
с иском о понуждении заключения договора,
если в соответствии с ГК РФ или другими
законами заключение договора обязательно
для другой стороны, но она уклоняется от его
заключения.
По существу, Москомзем
предъявил иск об обязании заключить
договор аренды земельного участка на
основании распоряжений мэра и префекта
ЮВАО г. Москвы. Указанные распоряжения не
являются законом, который обязывал бы
ответчика заключить договор аренды. В связи
с этим кассационная инстанция оставила без
изменения определение арбитражного суда
первой инстанции, поскольку спор
неподведомствен суду, так как обязанность
ответчика заключить договор аренды не
предусмотрена ни ГК РФ, ни другими законами
РФ (Вестник ВАС РФ. 1998. N 7. С. 75 - 76). Таким
образом, арбитражный суд правомерно и
обоснованно сделал вывод о рассмотрении им
споров о понуждении заключить договор
аренды, если такая обязанность
предусмотрена ГК РФ или иным законом, и при
уклонении стороны от заключения такого
договора.
В другом рассмотренном
арбитражным судом деле (дело N КА-А40/1422-96;
МГАС, N 19-272) АО "Царицыно" обратилось в суд с
иском о понуждении Москомзема заключить
договор на долгосрочную аренду земельного
участка по месту расположения
имущественного комплекса по адресу: г.
Москва, Пролетарский просп., д. 30.
Арбитражный суд г. Москвы обязал Москомзем
заключить договор на долгосрочную аренду
земельного участка с АО "Царицыно" по месту
расположения имущественного комплекса. При
этом суд исходил из того, что АО "Царицыно"
является приватизированным предприятием,
имеющим свидетельство на право
собственности 22 объектов, находящихся по
указанному адресу, и согласно Указам
Президента РФ "Об основных положениях
государственной программы приватизации
государственных и муниципальных
предприятий в РФ после 1 июля 1994 года" от
22.07.94 N 1535 и "О втором этапе приватизации в г.
Москве" от 06.02.95 N 96 собственник
приватизируемого недвижимого имущества
имеет право на получение в долгосрочную
аренду соответствующего земельного
участка.
Кассационная инстанция
установила, что исковое заявление
неконкретно: не указан размер земельного
участка, который истец просит передать ему
в аренду, на какой срок и на каких условиях.
В материалах дела отсутствует проект
договора передачи АО "Царицыно" в
долгосрочную аренду земельного участка с
отказом Москомзема его заключить.
Осуществив приватизацию и используя свое
право на получение в долгосрочную аренду
земельного участка в соответствии с Указом
Президента РФ от 06.02.95 N 96, истец не
представил доказательств, что его право
нарушено. В нарушение ст. 130 АПК РФ
арбитражный суд в резолютивной части не
указал условий, на которых стороны обязаны
заключить договор аренды земельного
участка. При таких обстоятельствах решение
суда было отменено (Вестник ВАС РФ. 1998. N 7. С.
77).
На наш взгляд, такое решение
кассационной инстанции является
необоснованным. Фактический отказ
Москомзема заключить договор аренды,
установленный судом первой инстанции,
препятствовал реализации истцом
принадлежащих ему на основании норм
действующего законодательства прав на
долгосрочную аренду земельного участка. В
выводах кассационной инстанции
отсутствует довод об отсутствии проекта
договора по причинам, не зависимым от истца,
так как является общеизвестным факт, что
заключение договоров аренды земельного
участка в г. Москве происходит на основе
договоров, разрабатываемых исключительно
Москомземом (по существу договоров
присоединения), содержащих условия
договора, срок договора и размер земельного
участка, на которых акцентировала внимание
кассационная инстанция. Истец при всем
желании не мог подменить собой
уполномоченного государственного органа -
Москомзема. Арбитражный суд должен был
затребовать при рассмотрении данного дела
необходимые документы от сторон, в
противном случае налицо неполнота
вынесенного судебного решения.
Также
является злободневной проблема
соотношения положений Гражданского
кодекса РФ, регулирующих отношения в
рассматриваемой сфере, и ст. 30 Федерального
закона "О банках и банковской деятельности".
Так, А. Дубинчин ("Хозяйство и право". 1998. N 2. С.
84 - 88) в этой связи отмечает, что ст. 30
Федерального закона РФ "О банках и
банковской деятельности" "перечисляет ряд
существенных условий для договоров с
участием кредитных организаций и их
клиентуры. В числе таковых условие о
процентной ставке по кредитам. Иными
словами, согласно закону договор, не
содержащий такого условия, будет считаться
незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ)". В связи с
этим вполне убедительна точка зрения о
неприменении правила в отношении договора
займа на том основании, что ст. 809 ГК РФ
фактически закрепляет размер платы за
пользование заемными средствами (размер
процентов), не является существенным
условием договора, а нормы гражданского
права, предусмотренные в других законах,
согласно п. 2 ст. 3 ГК РФ, должны
соответствовать Кодексу. Но при заключении
кредитного договора названное условие ст. 30
Закона должно соблюдаться под страхом
признания договора незаключенным по
следующему основанию.
Пункт 2 ст. 819 ГК РФ
устанавливает, что правила, регулирующие
отношения по договору займа, применимы к
кредитному договору, если иное не вытекает
из существа последнего. В отличие от
договора займа кредитный договор является
безусловно возмездным. Его сущность
проявляется главным образом в цели и
характере деятельности кредитора: для
кредитной организации данный договор
является основным способом извлечения
прибыли, это ее профессиональная
деятельность, ремесло. Отсутствие
процентной ставки в кредитном договоре
сравнимо с невыставлением магазином
ценников на товары. Поэтому размер
процентов как единственно преследуемая
кредитной организацией цель должен быть
указан в договоре, а положения п. 1 ст. 809 ГК
РФ к кредитному договору неприменимы.
Таким образом, вышеуказанных противоречий
между Гражданским кодексом и Федеральным
законом "О банках и банковской
деятельности" в части определения размера
процентов в кредитном договоре не
усматривается.
На наш взгляд, с выводом
автора указанной публикации можно
согласиться, однако руководствуясь
несколько иными соображениями. На самом
деле то, что кредитный договор является
возмездным и должен в качестве
существенного условия содержать
определенный размер процентов, выводимо из
одних только норм ГК РФ. Так, согласно п. 1 ст.
432 ГК РФ, в частности, существенными
являются условия о предмете договора, а в
соответствии со ст. 819 ГК РФ к условию о
предмете договора отнесена обязанность
заемщика уплачивать банку проценты (что уже
подразумевает возмездный характер
кредитного договора, в отличие от
предусмотренных ст. 807 ГК РФ существенных
условий о предмете договора займа, который
может быть и безвозмездным). Отсюда
совершенно ясно, что обязанность заемщика
уплачивать банку проценты подразумевает
определенный размер процентов,
устанавливаемый в качестве существенного
условия кредитного договора (размер
процентов не может отсутствовать в
кредитном договоре или быть равным нулю).
Исходя из этого, недобросовестному
заемщику легко признать незаключенным
кредитный договор, в котором отсутствует
размер процентов за пользование кредитом
или такой размер равен нулю. Об этом
"неприятном" обстоятельстве следует
помнить сотрудникам коммерческих банков,
допускающих выдачу "беспроцентных"
кредитов. Неблагоприятность последствий
для банка при этом очевидна: хотя в данном
случае у банка остается возможность
предъявления к заемщику иска о возврате
неосновательно полученных сумм и процентов
за пользование чужими средствами, но банк
теряет возможность возложить солидарную
ответственность на поручителей и
залогодателей, так как при признании
незаключенным кредитного договора
считаются недействительными договоры
залога и поручительства в силу норм
гражданского законодательства.
ССЫЛКИ НА
ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"ГРАЖДАНСКИЙ
ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ КОДЕКС РСФСР"
(утв. ВС
РСФСР 11.06.1964)
ЗАКОН РСФСР от 02.12.1990 N 395-1
"О БАНКАХ И БАНКОВСКОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ"
"ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РСФСР"
(утв. ВС РСФСР 25.04.1991 N 1103-1)
"ГРАЖДАНСКИЙ
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ
ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС
РФ 21.10.1994)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 20.02.1995 N
24-ФЗ
"ОБ ИНФОРМАЦИИ, ИНФОРМАТИЗАЦИИ И
ЗАЩИТЕ ИНФОРМАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ
25.01.1995)
"АРБИТРАЖНЫЙ ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
от 05.05.1995 N
70-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
05.04.1995)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"
от 26.01.1996 N
14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
22.12.1995)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.11.1996 N
129-ФЗ
"О БУХГАЛТЕРСКОМ УЧЕТЕ"
(принят
ГД ФС РФ 23.02.1996)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997
N 122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И
СДЕЛОК
С НИМ"
(принят ГД ФС РФ 17.06.1997)
УКАЗ
Президента РФ от 22.07.1994 N 1535
"ОБ ОСНОВНЫХ
ПОЛОЖЕНИЯХ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПРОГРАММЫ
ПРИВАТИЗАЦИИ
ГОСУДАРСТВЕННЫХ И
МУНИЦИПАЛЬНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ В РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
ПОСЛЕ 1 ИЮЛЯ 1994 ГОДА"
УКАЗ
Президента РФ от 06.02.1995 N 96
"О ВТОРОМ
ЭТАПЕ ПРИВАТИЗАЦИИ В Г. МОСКВЕ"
ПИСЬМО ВАС
РФ от 19.08.1994 N С1-7/ОП-587
"ОБ ОТДЕЛЬНЫХ
РЕКОМЕНДАЦИЯХ, ПРИНЯТЫХ НА СОВЕЩАНИЯХ
ПО
СУДЕБНО-АРБИТРАЖНОЙ
ПРАКТИКЕ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума
Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8
от 01.07.1996
"О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЧАСТИ ПЕРВОЙ
ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ"
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14
"ОБЗОР
ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С
ЗАКЛЮЧЕНИЕМ,
ИЗМЕНЕНИЕМ И РАСТОРЖЕНИЕМ
ДОГОВОРОВ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума ВАС
РФ от 14.10.1997 N 1506/97
РАСПОРЯЖЕНИЕ Мэра
Москвы от 17.01.1994 N 23-РМ
"О НЕКОТОРЫХ
ВОПРОСАХ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ И
ИМУЩЕСТВЕННЫХ
ПРАВООТНОШЕНИЙ В Г.
МОСКВЕ"
(вместе с "ВРЕМЕННОЙ
ИНСТРУКЦИЕЙ О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ
РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ И
ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ В
Г.
МОСКВЕ")
РАСПОРЯЖЕНИЕ префекта ЮВАО г.
Москвы от 06.02.1996 N 119
"ОБ УСТАНОВЛЕНИИ
ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ
ГП
"СТРОИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ МВО
МИНИСТЕРСТВА ОБОРОНЫ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ" ПО СТАХАНОВСКОЙ УЛ.,
ВЛАДЕНИЕ 18 НА УСЛОВИЯХ
КРАТКОСРОЧНОЙ
АРЕНДЫ ЗЕМЛИ СРОКОМ НА 3 ГОДА"
Законодательство и экономика, N 6, 1999
