Договор продажи предприятия
(ст. 562).
Обязанностью сторон по договору
продажи предприятия является письменное
уведомление кредиторов по обязательствам,
включенным в состав предприятия, до момента
передачи покупателю этого предприятия.
Объем прав кредиторов и последствия
реализации ими своих прав для сторон
поставлены в прямую зависимость от
исполнения продавцом и покупателем
обязанности по уведомлению кредиторов о
продаже предприятия.
Кредиторам,
получившим уведомление о продаже
предприятия, но не давшим согласие на
перевод долга, а также не получившим такого
уведомления, предоставлено право
потребовать: прекращения или досрочного
исполнения обязательств и возмещения
продавцом причиненных этим убытков;
признания договора продажи предприятия
недействительным полностью или в
соответствующей части. Разница состоит в
том, что кредитор, получивший уведомление,
может воспользоваться своими правами в
течение трех месяцев со дня получения
уведомления о продаже предприятия, а
кредитор, не получивший уведомления, - в
течение года со дня, когда он узнал или
должен был узнать о передаче предприятия
покупателю.
Кроме того, по долгам,
включенным в состав данного предприятия,
которые были переданы покупателю без
согласия кредиторов на перевод этих прав,
продавец и покупатель после передачи
предприятия последнему несут солидарную
ответственность.
Исполнение
обязательств. Государственная
регистрация
перехода права
собственности
Исполнение обязательств
по договору продажи предприятия требует от
продавца совершения определенных действий,
несвойственных иным договорным
обязательствам. В частности, если иное не
будет предусмотрено договором, продавец за
свой счет должен подготовить предприятие к
передаче покупателю, составить и
представить на подписание покупателю
передаточный акт. В передаточном акте
должны быть отражены сведения об
уведомлении кредиторов о продаже
предприятия, данные о составе предприятия,
о недостатках, выявленных в переданном
имуществе, перечень утраченного продавцом
имущества.
День подписания продавцом и
покупателем передаточного акта признается
моментом передачи покупателю предприятия и
перехода на него риска случайной гибели или
случайного повреждения имущества
предприятия.
Вместе с тем момент
передачи предприятия покупателю не
совпадает с моментом перехода права
собственности на это предприятие, который
определяется датой государственной
регистрации права собственности. Однако не
являясь собственником переданного
предприятия (до регистрации), покупатель
получает право распоряжаться имуществом
предприятия в той мере, в какой это
необходимо для целей, для которых
приобреталось предприятие (ст. 564 ГК РФ). И,
соответственно, продавец, сохраняющий
право собственности на переданное
предприятие до момента государственной
регистрации, лишается такого права.
Как
уже отмечалось, помимо договора продажи
предприятия, государственной регистрации
подлежит также переход права собственности
к покупателю, которая осуществляется после
исполнения продавцом обязательств по
договору продажи предприятия.
Обращает
на себя внимание, что, хотя в состав
предприятия могут входить многие объекты
недвижимости, передаваемые покупателю,
требуется лишь один акт государственной
регистрации права собственности
покупателя на предприятие в целом.
В
пункте 2 статьи 22 Закона о государственной
регистрации содержится специальное
правило, относящееся к порядку
государственной регистрации прав на
предприятие, которое отражает специфику
указанного объекта, а именно: наличие в
составе предприятия как имущественного
комплекса целого ряда отдельных объектов
недвижимости; переход прав на предприятие
влечет изменение субъекта в отношении прав
на все объекты недвижимости, входящие в
состав имущественного комплекса. Учитывая
данные обстоятельства, законодатель
определил, что собственно государственной
регистрации подлежат соответствующая
сделка и переход прав, объектом которых
является само предприятие, а не
многочисленные сделки, связанные с
отдельными объектами недвижимости,
входящими в состав предприятия. Поэтому
местом регистрации является не место
нахождения указанных отдельных объектов
недвижимости, а место регистрации
предприятия как юридического лица.
Таким образом, право на предприятие
(переход права) подлежит государственной
регистрации по месту нахождения
юридического лица - правообладателя. Что же
касается отдельных объектов недвижимости,
входящих в состав предприятия, то в
отношении них осуществляется не
государственная регистрация, а внесение
записей в Единый государственный реестр о
новом собственнике (владельце) предприятия,
а следовательно, и субъекте права на
соответствующие объекты недвижимости.
Основанием для внесения таких записей
применительно к каждому из объектов
недвижимости, входящих в состав
предприятия, по месту их нахождения
является государственная регистрация
предприятия в целом как имущественного
комплекса.
Правила внесения записей о
сделках, объектом которых является
предприятие как имущественный комплекс, и
переходе прав на указанные объекты
определяются Министерством юстиции
Российской Федерации.
В случаях, когда в
качестве объекта имущественных прав или
сделок выступают земельные участки и иные
отдельные объекты недвижимости, входящие в
состав предприятия, а не само предприятие
как имущественный комплекс,
соответствующие права и сделки подлежат
государственной регистрации в общем
порядке по месту нахождения недвижимого
имущества.
Неисполнение либо
ненадлежащее исполнение сторонами
обязательств, вытекающих из договора
продажи предприятия, влечет негативные
последствия для нарушителя,
предусмотренные общими положениями о
договоре купли - продажи, если иное не
вытекает из договора продажи предприятия
или не предусмотрено специальными
правилами о последствиях нарушения
договора продажи предприятия (ст. 565 ГК
РФ).
Специальные правила предусмотрены
ГК РФ в отношении последствий нарушения
договора продажи предприятия в форме
передачи и принятия предприятия с
недостатками.
Во-первых, если
недостатки предприятия либо утрата его
имущества выявлены уже при передаче
предприятия покупателю и об этом указано в
передаточном акте, покупатель имеет право
требовать от продавца соответствующего
уменьшения покупной цены предприятия.
Договором продажи предприятия могут быть
предусмотрены правомочия покупателя по
предъявлению к продавцу иных требований,
однако в этом случае покупатель будет лишен
возможности реализовать свое право на
уменьшение покупной цены предприятия.
Во-вторых, покупатель наделяется правом
требовать уменьшения покупной цены также в
случае передачи ему в составе предприятия
долгов (обязательств) продавца, которые не
были указаны в договоре продажи
предприятия или передаточном акте. Но, если
продавец докажет, что покупатель во время
заключения договора и передачи предприятия
знал о наличии таких долгов (обязательств) в
составе имущества предприятия, покупатель
лишается права требовать уменьшения цены
предприятия, предусмотренной договором.
В-третьих, в случае получения уведомления
от покупателя о недостатках имущества,
переданного в составе предприятия, или об
отсутствии отдельных видов имущества
продавец может незамедлительно заменить
имущество ненадлежащего качества или
предоставить покупателю недостающее
имущество и тем самым избежать возможных
неблагоприятных последствий нарушения
договора продажи предприятия.
Названные правила о последствиях нарушения
договора продажи предприятия носят
специальный характер и не подлежат
расширительному толкованию, что
подтверждено и арбитражно - судебной
практикой.
Так, товарищество с
ограниченной ответственностью обратилось
в арбитражный суд с иском к комитету по
управлению имуществом о внесении изменений
в договор купли - продажи. Истец просил
включить в договор пункт о том, что
покупатель становится правопреемником
прав и обязательств приобретаемого
предприятия в соответствии с условиями
конкурса.
В обоснование исковых
требований истец указал, что комитет по
управлению имуществом объявил в условиях
конкурса, опубликованных в печати, что
продаваемое предприятие - магазин "Овощи" -
имеет кредиторскую задолженность в размере
10 млн. рублей. Однако после оформления
договора купли - продажи выяснилось, что
фактическая кредиторская задолженность
предприятия составляет 40 млн. рублей.
Решением арбитражного суда в иске отказано.
Апелляционная и кассационная инстанции не
нашли оснований для изменения принятого
решения.
Отказывая в иске, суд
правомерно сослался на следующие
обстоятельства.
В соответствии с
пунктом 1 статьи 559 ГК РФ по договору продажи
предприятия продавец обязуется передать в
собственность покупателя предприятие в
целом как имущественный комплекс (ст. 132
Кодекса), за исключением прав и
обязанностей, которые продавец не вправе
передавать другим лицам. В пункте 2 статьи 132
ГК РФ указано, что в состав предприятия как
имущественного комплекса входят все виды
имущества, предназначенные для его
деятельности, права требования, долги, а
также права на обозначения и другие
исключительные права, если иное не
предусмотрено законом или договором.
Внесение в договор условия, которое
ограничивало бы правопреемство покупателя
по обязательствам приобретенного
предприятия объемом кредиторской
задолженности, указанным в печатном
сообщении об условиях конкурса по продаже
магазина, не основано на приведенных выше
положениях Кодекса.
В то же время
покупатель в силу пункта 3 статьи 565 ГК РФ
вправе требовать уменьшения покупной цены
в случае передачи ему в составе предприятия
долгов (обязательств) продавца, которые не
были указаны в договоре продажи
предприятия или передаточном акте, если
продавец не докажет, что покупатель знал о
долгах (обязательствах) во время заключения
договора и передачи предприятия.
Такие
требования истцом не заявлялись и не были
предметом судебного разбирательства
<*>.
--------------------------------
<*> См. п. 4
Обзора практики разрешения споров,
возникающих по договорам купли - продажи
недвижимости. // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С.
83.
Учитывая специфику договора продажи
предприятия и его особое социально -
экономическое значение, законодатель
существенным образом ограничил права
сторон по изменению или расторжению
договора и применению последствий
недействительности сделки.
Например,
право покупателя требовать в судебном
порядке изменения или расторжения договора
продажи предприятия ограничено только теми
случаями, когда переданное ему предприятие
имеет такие недостатки, за которые продавец
несет ответственность и которые делают
предприятие непригодным для целей,
названных в договоре продажи, и эти
недостатки не устранены продавцом в
порядке и в сроки, предусмотренные
законодательством или договором, либо эти
недостатки носят неустранимый характер (п. 5
ст. 565 ГК РФ).
Кроме того, положения ГК РФ
об изменении или расторжении договора, а
также о последствиях недействительности
сделок, в соответствии с которыми
предусмотрен возврат или взыскание в
натуре переданного (полученного) по
договору, могут применяться к договору
продажи предприятия при условии, что такие
последствия существенно не нарушают права
и охраняемые законом интересы кредиторов
продавца и покупателя, других лиц и не
противоречат общественным
интересам.
Особые случаи продажи
предприятия
Существенными особенностями
отличается правовое регулирование
отношений, связанных с продажей
предприятий, при приватизации
государственного или муниципального
имущества, а также при несостоятельности
(банкротстве) должника. В обоих случаях
нормы, содержащиеся в специальном
законодательстве, имеют приоритет над
положениями ГК РФ, регулирующими договор
продажи предприятия. Такая иерархия
правовых норм установлена самим
Кодексом.
В соответствии со статьей 217
ГК РФ при приватизации государственного и
муниципального имущества предусмотренные
Кодексом положения, регулирующие порядок
приобретения и прекращения права
собственности, применяются, если законами о
приватизации не предусмотрено иное.
Согласно пункту 3 статьи 65 ГК РФ основания
признания судом юридического лица
банкротом либо объявления им о своем
банкротстве, а также порядок ликвидации
такого юридического лица устанавливаются
законом о несостоятельности
(банкротстве).
Предприятие как
имущественный комплекс является объектом
продажи при применении такого способа
приватизации, как выкуп арендованного
государственного или муниципального
имущества. Речь идет о договорах аренды
имущественных комплексов государственных
и муниципальных предприятий, заключенных с
организациями арендаторов, созданными
трудовыми коллективами этих предприятий,
до введения в действие Закона Российской
Федерации от 17 июля 1991 г. "О приватизации
государственных и муниципальных
предприятий в Российской Федерации".
Выкуп арендованных имущественных
комплексов допускается в случае, если
организации арендаторов были
преобразованы в хозяйственные общества или
товарищества и в договоре аренды
содержатся условия о размере выкупа, сроках
и порядке его внесения. Порядок определения
стоимости выкупаемого арендаторами
государственного имущества определяется
программой приватизации Российской
Федерации и программами приватизации
субъектов Российской Федерации (ст. 26
Федерального закона "О приватизации
государственного имущества и об основах
приватизации муниципального имущества в
Российской Федерации").
Значительными
особенностями отличается продажа
предприятия (бизнеса) организации -
должника при применении к ней процедур
несостоятельности (банкротства).
Продажа принадлежащего должнику
предприятия как имущественного комплекса
допускается при применении к должнику
таких процедур банкротства, как внешнее
управление, конкурсное производство,
мировое соглашение.
В ходе внешнего
управления продажа предприятия (бизнеса)
должника возможна, если это предусмотрено
планом внешнего управления, который должен
быть утвержден собранием кредиторов
(статьи 83 и 85 Федерального закона "О
несостоятельности (банкротстве)").
В
отличие от договора продажи предприятия
(параграф 8 гл. 30 ГК РФ) при продаже
предприятия (бизнеса) должника в
соответствии с Федеральным законом "О
несостоятельности (банкротстве)" денежные
обязательства и обязательные платежи
должника на дату принятия арбитражным
судом заявления о признании должника
банкротом не включаются в состав
предприятия, то есть предприятие продается
без долгов, связанных с этим имущественным
комплексом, которые образовались до
возбуждения дела о банкротстве в
арбитражном суде.
Продажа предприятия
(бизнеса) должника производится путем
проведения открытых торгов. Внешний
управляющий выступает в качестве
организатора таких торгов либо привлекает
в этих целях специализированную
организацию. Однако планом внешнего
управления может быть предусмотрено, что
предприятие продается внешним управляющим
по отдельному
