Чистота по-риэлторски
А. БЕРЕГОВ
А. Берегов, юрист.
В наше
время, когда правовых норм становится все
больше и когда неискушенному человеку
трудно разобраться в юридических
тонкостях, покупка жилья представляет
собой процесс коварный, а иногда даже
опасный для человека, решившегося на такой
шаг. И связано это, в первую очередь, с тем,
что квартира может оказаться "юридически
нечистой". И тогда ее приобретение потянет
за собой целый "букет" различных
неприятностей как морального, так и
имущественного характера.
Если вы решили
приобрести квартиру, то лучше всего
обратиться в агентство недвижимости либо к
специалистам, которые могут провести
необходимую экспертизу квартиры. Конечно,
при наличии определенных навыков и связей
можно попытаться провести экспертизу
самостоятельно. Но, как показывает опыт
работы на рынке жилья, такое случается
крайне редко.
В первую очередь,
удостоверьтесь в том, что квартира
принадлежит вашему продавцу. Это можно
сделать, проверив его паспортные данные и
документы на квартиру в органе,
регистрирующем права на жилые помещения.
Для этого необходимо сделать
соответствующий запрос в регистрирующий
орган. Только там имеются последние точные
данные о том, кому и на основании чего
принадлежит конкретная жилплощадь и какие
имеются ограничения на продажу квартиры.
Проверка в регистрирующем органе -
необходимый и обязательный этап в процессе
экспертизы квартиры.
Убедитесь в том,
что продавец является тем, за кого он себя
выдает. Ведь достаточно вклеить в паспорт
истинного продавца свою фотографию и при
определенном умении можно собрать все
документы, необходимые для проведения
сделки купли - продажи и продать квартиру.
При этом никто ничего не заподозрит. Для
проверки личности продавца можно, например,
обратиться к соседям данной квартиры и
показать фотографию продавца.
Следует
обратиться в организацию по управлению
дома, в чьем ведении находится данная
жилплощадь (РЭУ, ДЭЗ, ЖСК и т.д.), зайти в
паспортный стол и бухгалтерию.
В
паспортном столе по выписке из домовой
книги (документ, показывающий, кто в данной
квартире живет, откуда прибыл и куда выбыл)
можно узнать количество прописанных <*>
на конкретной жилплощади лиц. На основании
этого вы можете сделать вывод о количестве
лиц, не обладающих правом собственности. На
рынке жилья бывают случаи, когда после
покупки жилья оказывалось, что в данной
квартире прописаны другие лица.
--------------------------------
<*> Здесь и далее
использована терминология, более привычная
гражданам (прописан, выписан и т.д.). В
настоящее время эти понятия заменены
другими (зарегистрирован по месту
жительства, снят с регистрационного учета
по месту жительства).
По выписке из
домовой книги можно судить о наличии
несовершеннолетних детей, проживающих на
конкретной жилплощади. В том случае, если
таковые имеются, для продажи квартиры
необходимо получить справку из органов
опеки и попечительства с разрешением на
такую продажу.
Если такая справка
имеется на руках у продавца, необходимо ее
проверить в указанных органах. На практике
бывает так, что продавцом представляется
подложное разрешение на продажу квартиры.
Например, в одном из случаев специалисту
достаточно было одного звонка в органы
опеки и попечительства, чтобы узнать, что за
таким-то номером действительно выдавалось
разрешение на продажу квартиры, но оно
касалось совсем другой жилплощади и
продавца.
Также в паспортном столе
можно узнать о временно отсутствующих
гражданах, за которыми забронировано право
проживания на данной жилплощади (служба в
армии, командировка и т.д.).
При проверке
в паспортном столе нельзя довольствоваться
просмотром только выписки из домовой книги,
так как она, как правило, дает информацию
лишь о том, кто в настоящий момент проживает
на данной жилплощади или выписался из нее в
последнее время. Необходимо просмотреть
саму домовую книгу данного дома, где есть
информация о всех когда-либо проживавших в
данной квартире.
Это стоит сделать по
многим причинам. Одна из них заключается в
следующем. В соответствии с Постановлением
Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. за N
8-П признаны не соответствующими
Конституции РФ положения ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60
Жилищного кодекса РСФСР, которые допускали
лишение гражданина (нанимателя жилого
помещения или членов его семьи) права
пользования жилым помещением в случае
временного отсутствия. Информацию о
временно отсутствующих гражданах можно
почерпнуть в основном из домовой книги, где
имеются сведения о всех проживающих на
данной площади и месте их выбытия.
В том
случае, если обнаруживается, что кто-то из
проживавших граждан был выписан из
квартиры в связи с лишением свободы,
отказываться от покупки такой квартиры
необязательно. Сначала надо выяснить у
продавца его отношения с осужденным. И
только после этого принимать решение.
Вполне возможно, что гражданин, лишенный
свободы, не будет возражать против продажи
квартиры. Тогда следует получить от него
доверенность на продажу, которая может быть
удостоверена начальником колонии.
В
организации по управлению домом иногда
удается почерпнуть и другую информацию о
квартире. Может оказаться, к примеру, что
совсем недавно ваш продавец затопил
несколько нижних квартир и на нем сейчас
"висит" штраф в крупном размере. Или
коммунальные платежи за данную жилплощадь
не вносились более года и т.д. и т.п.
Специалисты знают, что для спокойствия
покупателя необходимо проверить, не
состоит ли продавец на учете в
психоневрологическом (ПНД) и
наркологическом диспансерах (НД). Как
показывает практика, иски о расторжении
договора купли - продажи квартиры,
исходящие от такой категории граждан, в
большинстве случаев удовлетворяются.
Причин тому может быть несколько, но
главная - то, что продавец может заявить, что
на момент сделки он не отдавал себе отчет в
своих действиях, представив при этом
соответствующую справку из медицинского
учреждения. Такая справка вкупе с учетом в
ПНД или НД является веским доказательством
его правоты. В результате возникает большая
вероятность того, что сделка купли - продажи
квартиры может быть признана
недействительной (ст. 177 ГК РФ). Ссылка на то,
что в договоре указано, что нотариусом
дееспособность сторон проверена, не
признается веским аргументом. Ведь
нотариус - не врач. Истинное состояние
сторон может установить только медицинский
работник.
Выясните дееспособность
продавца. Сведения о признании гражданина
недееспособным или ограничении в
дееспособности можно получить в суде и
органах опеки и попечительства.
Если вы
все-таки хотите купить квартиру,
собственником которой является гражданин,
состоящий на учете в ПНД или НД, то можно
порекомендовать следующее. За несколько
дней до проведения сделки купли - продажи
получите справку из лечебного учреждения, в
котором продавец состоит на учете, о том,
что он сейчас находится в нормальном
состоянии (период ремиссии). А в день
проведения сделки получите аналогичную
справку о том, что в данный момент продавец
отдает себе отчет в собственных действиях.
Таким способом вы значительно уменьшаете
возможность расторжения договора купли -
продажи квартиры по указанному
основанию.
Следующим этапом проверки
квартиры следует признать общение с
соседями вашей потенциальной будущей
собственности. На первый взгляд, это не
является столь уж важным этапом в
экспертизе квартиры. В действительности же
нередко, пообщавшись с соседями квартиры,
покупатель может отказаться от покупки
данной жилплощади.
Причины могут быть и
не криминальными, а обычными житейскими, но
от этого не в меньшей мере способными
повлиять на дальнейшую судьбу квартиры.
Например, вы решили купить квартиру,
которая в два раза дешевле, чем аналогичные
в данном районе, а деньги, как вы узнали,
нужны продавцу на срочную операцию за
границей. Вас это не смутило и вы купили
квартиру.
Казалось бы, в этом нет ничего
опасного для покупателя. Но, к сожалению,
это не всегда так. Может произойти
следующее: продавец, продав квартиру,
уезжает за границу на лечение. Выздоровев,
он приезжает обратно и подает иск о
расторжении договора купли - продажи.
Следует отметить, что такой иск имеет под
собой вполне законные основания - ст. 179 ГК
РФ. В ней говорится о недействительности
сделки, совершенной в том числе в
результате стечения тяжелых обстоятельств.
Для признания сделки недействительной по
этому основанию требуется наличие двух
фактов: нахождение лица, совершающего
сделку, в тяжелых обстоятельствах и
совершение сделки на крайне невыгодных
условиях. Эти факты обязательно должны быть
взаимосвязаны, что предопределяет
кабальный характер сделки.
Последствием расторжения договора купли -
продажи квартиры в соответствии со ст. 179 ГК
РФ является односторонняя реституция, в
результате которой бывшему собственнику
возвращается его квартира, а деньги,
которые тот получил от покупателя,
отчисляются в доход государства.
Последующая проверка "юридической чистоты"
квартиры предполагает обращение к
нотариусам, удостоверявшим сделки по
данной квартире. Здесь тоже есть свои
трудности. Дело в том, что в соответствии с
Основами законодательства РФ о нотариате
нотариусу при исполнении служебных
обязанностей, а также лицам, работающим в
нотариальной конторе, запрещается
разглашать сведения, оглашать документы,
которые стали им известны в связи с
совершением нотариальных действий. В
результате нотариусы часто отказывают в
предоставлении всякого рода информации.
Тогда для проверки вам понадобится либо
присутствие вашего продавца, либо
доверенность от него.
Выясните все
возможности расторжения договора купли -
продажи квартиры.
Проверьте возможные
ущемления прав собственников (нанимателей)
или бывших собственников (нанимателей)
квартиры.
У нотариуса надлежит
проверить, была ли соблюдена процедура
проведения такой сделки. Например, было ли
получено согласие супруга продавца на
отчуждение квартиры и согласие супруга
покупателя на ее покупку, разрешение
органов опеки и попечительства на
отчуждение квартиры, если в числе
собственников или нанимателей имелись
несовершеннолетние граждане и т.д. И если
окажется, что не была соблюдена процедура
совершения сделки, то такой договор можно
признать недействительным в судебном
порядке.
Помимо несоблюдения процедуры
сделки купли - продажи квартиры, в процессе
ее проверки у нотариуса могут выявиться и
многие другие факты, влияющие на
юридическую чистоту квартиры. Показателен
в этом отношении следующий случай.
Проверялась квартира на предмет ее
"юридической чистоты". Она принадлежала
продавцу на основании договора купли -
продажи. Выяснялось, что квартира
перепродавалась несколько раз.
Специалисту, проводившему экспертизу,
пришлось обратиться ко всем нотариусам,
удостоверившим сделки купли - продажи по
данной квартире. У нотариуса,
удостоверившего первую сделку отчуждения
данной квартиры, выяснилось, что у него
находится копия решения суда о признании
данной сделки недействительной. Произошло
это в результате того, что продавец, получив
на руки решение суда, принес его не в
регистрирующий орган, а нотариусу. В
результате в органе регистрации не было
никаких отметок о расторжении договора
купли - продажи. Более того, так как в
регистрирующий орган это решение суда не
попало, квартира после вынесения решения
судом спокойно перепродавалась еще
несколько раз.
Результатом экспертизы
явилось признание данной квартиры
"юридически нечистой", и последний
покупатель пострадал более всего. Он должен
будет вернуть квартиру первому продавцу, а
уплаченные им деньги скорей всего будут
возвращаться ему постепенно.
В ходе
экспертизы следует обратиться в суд по
месту нахождения квартиры. В нем можно
узнать о наличии всевозможных претензий к
вашему продавцу, а также споров по
конкретной жилплощади. Для этого
достаточно просмотреть в канцелярии суда
книгу регистрации исковых заявлений по
жилищным вопросам.
Эта проверка
необходима только для того, чтобы узнать о
решении суда, признающем, например, договор
купли - продажи, на основании которого
квартира принадлежит вашему продавцу,
недействительным. Чаще приходится
сталкиваться с тем, что квартира находится
в споре. При выявлении такого факта лучше
сразу отказаться от покупки такой квартиры,
так как неизвестно, чем может закончиться
этот конфликт.
Еще одной стадией
проверки квартиры является беседа с
участковым инспектором. Как правило,
участковые знают подведомственную
территорию и могут помочь в выяснении
обстоятельств, предшествующих продаже
квартиры, если они связаны с криминалом.
В заключение нужно сказать, что полной
гарантии "юридической чистоты" квартиры не
может дать ни одна экспертиза. И, если кто-то
вас уверяет в стопроцентной надежности их
экспертизы, знайте - это либо просто
рекламная акция, либо недостаточная
компетентность. В действительности же одни
обстоятельства повышают вероятность
расторжения сделки купли - продажи, а другие
- понижают.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РСФСР"
(утв. ВС РСФСР
24.06.1983)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N
51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Конституционного
Суда РФ от 23.06.1995 N 8-П
"ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ
КОНСТИТУЦИОННОСТИ ЧАСТИ ПЕРВОЙ И ПУНКТА
8
ЧАСТИ ВТОРОЙ СТАТЬИ 60 ЖИЛИЩНОГО
КОДЕКСА РСФСР В СВЯЗИ С ЗАПРОСОМ
МУРОМСКОГО ГОРОДСКОГО НАРОДНОГО СУДА
ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ И
ЖАЛОБАМИ
ГРАЖДАН Е.Р. ТАКНОВОЙ, Е.А. ОГЛОБЛИНА, А.Н.
ВАЩУКА"
Бизнес-адвокат, N 22, 1999
