Продажа земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий
+-------------+------------+
¦03.11.94 - ¦субъекта ¦N
1535 ¦200-кратная ¦Постановле- ¦
¦11.05.95
¦Российской ¦ ¦ставка ¦ние Прави-
¦
¦ ¦Федерации ¦
¦земельного ¦тельства ¦
¦ ¦или
органом¦ ¦налога ¦Российской ¦
¦ ¦местного ¦ ¦
¦Федерации ¦
¦ ¦самоуправле-¦
¦ ¦от 3 ноября ¦
¦ ¦ния от
1 - ¦ ¦ ¦1994 г. ¦
¦
¦кратного до¦ ¦ ¦N 1204 ¦
+-------------+3-кратного ¦ +-------------+------------+
¦11.05.95 - ¦размера ¦ ¦10-кратная
¦Указ ¦
¦16.05.97 ¦нормативной ¦
¦ставка ¦Президента ¦
¦ ¦цены
земли ¦ ¦земельного ¦Российской ¦
¦ ¦ ¦ ¦налога
¦Федерации ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦от 11 мая ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦1995 г. ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦N 478 ¦
+-------------+------------+----------+-------------+------------+
¦16.05.97 - ¦от 1 - ¦Абз. 3 ¦Нормативная
¦Постановле- ¦
¦наст. время ¦кратного
до ¦п. 4.10 ¦цена земли ¦ние ¦
¦
¦3-кратного ¦Основных ¦ежегодно
¦Правительст-¦
¦ ¦размера
¦положений ¦определяет- ¦ва Россий- ¦
¦
¦нормативной ¦N 1535; ¦ся органами
¦ской Федера-¦
¦ ¦цены земли, ¦п. 7
Указа¦исполнитель- ¦ции от ¦
¦
¦но не ниже ¦Президента¦ной власти ¦15
марта ¦
¦ ¦5-кратной
¦Российской¦субъектов ¦1997 г. ¦
¦
¦ставки ¦Федерации ¦Российской ¦N 319
¦
¦ ¦земельного ¦от 11 мая
¦Федерации ¦ ¦
¦ ¦налога
¦1995 г. ¦и ¦ ¦
¦ ¦
¦N 478 в ¦уточняется ¦ ¦
¦
¦ ¦редакции ¦органами ¦ ¦
¦ ¦ ¦Указа ¦местного ¦
¦
¦ ¦
¦Президента¦самоуправле- ¦ ¦
¦
¦ ¦Российской¦ния ¦
¦
¦ ¦ ¦Федерации ¦ ¦
¦
¦ ¦ ¦от 16 мая ¦
¦ ¦
¦ ¦ ¦1997 г. ¦
¦ ¦
¦ ¦ ¦N 485 ¦
¦ ¦
L-------------+------------+----------+-------------+-------------
Цена
доли земельного участка
Порядок
определения цены доли земельного участка
при ее продаже несколько отличается от
порядка определения цены земельного
участка. Приведем пример из судебной
практики, который ярко иллюстрирует эти
отличия.
В марте 1997 года ТОО "Свежесть"
приобрело у Комитета по управлению
имуществом Оренбурга долю земельного
участка площадью 0,05 га для размещения
магазина. Цена приобретения доли
земельного участка равнялась нормативной
цене. Однако в июле - ноябре 1997 года Комитет
по управлению имуществом Оренбурга дважды
предложил ТОО "Свежесть" заключить
дополнительное соглашение, в котором цена
приобретения доли земельного участка
устанавливалась в размере трехкратной
нормативной цены. При этом Комитет по
управлению имуществом руководствовался
решением Арбитражного суда Оренбургской
области, который в аналогичной ситуации
установил, что цена приобретения доли
земельного участка при приватизации должна
равняться трехкратной нормативной цене.
Федеральный арбитражный суд Уральского
округа Постановлением от 17 мая 1996 года
установил, что цена приобретения доли
земельного участка должна равняться
нормативной цене.
Постановлением
Президиума Высшего Арбитражного Суда от 3
июня 1997 г. N 5910/96 <*> Постановление
Федерального арбитражного суда Уральского
округа отменено, решение от 7 февраля 1996
года и Постановление апелляционной
инстанции от 18 марта 1996 года Арбитражного
суда Оренбургской области оставлены без
изменения.
--------------------------------
<*>
Вестник ВАС РФ. 1997. N 8.
После отказа
подписать дополнительное соглашение
Комитет по управлению имуществом обратился
в Арбитражный суд Оренбургской области с
иском к ТОО "Свежесть" "О внесении изменений
в договор купли - продажи доли земельного
участка в части цены выкупа".
Заключение
договора купли - продажи земельного
участка
Порядок заключения договора
купли - продажи земельного участка, на
котором расположено приватизированное
предприятие, или его доли включает в себя
следующие стадии:
1) Собственник
приватизированного предприятия
представляет продавцу земельных участков
заявку на приобретение в собственность
земельного участка и прилагает к ней:
план земельного участка или сведения о его
расположении и размерах;
акт о величине
нормативной цены земельного участка;
выписку из реестра акционеров
(учредительного договора), подтверждающую,
что не менее 75 проц. уставного капитала
юридического лица находится в частной
собственности;
документы,
удостоверяющие право собственности на
здание, сооружение, приватизированное
предприятие или копию утвержденного плана
приватизации.
Дата подачи заявки имеет
существенное значение, поскольку при
установлении выкупной цены продажи
земельного участка в расчет принимается
ставка земельного налога, действовавшая на
этот момент. При этом срок действия заявки
на выкуп земельного участка не может
превышать одного года со дня ее подачи (п. 7
Указа Президента Российской Федерации от 11
мая 1995 г. N 478 (в ред. Указа Президента
Российской Федерации от 16 мая 1997 г. N 485).
2) В недельный срок с момента поступления
заявки продавец:
выдает собственнику
приватизированного предприятия платежное
поручение на оплату стоимости земельного
участка;
заключает договор купли -
продажи земельного участка;
направляет
копии данного договора в местный комитет по
земельным ресурсам и землеустройству и
орган архитектуры и градостроительства.
3) В двухмесячный срок местный комитет по
земельным ресурсам и землеустройству и
орган архитектуры и градостроительства
представляют заявителю для ознакомления
сведения об ограничении прав на
использование земельного участка, в том
числе о публичных сервитутах.
4) Договор
купли - продажи земельного участка
регистрируется в комитете по земельным
ресурсам и землеустройству, покупателю
выдается документ, удостоверяющий его
право собственности на земельный
участок.
Правовое регулирование
порядка заключения договора купли - продажи
земельного участка при приватизации
государственных и муниципальных
предприятий характеризуется активным
участием в процессе органов
государственной власти субъектов
Российской Федерации и органов местного
самоуправления. Отметим лишь некоторые
направления нормотворческой деятельности
регионов.
Первое. Несмотря на то, что
согласно абз. 15 п. 4.10 Основных положений N 1535
заявка на приобретение в собственность
земельного участка составляется в
произвольной форме, а форма плана
земельного участка и акта установления
нормативной цены земельного участка,
заявленного на приобретение в
собственность, утверждена письмом Комитета
Российской Федерации по земельным ресурсам
и землеустройству от 10 августа 1992 г. N 5-10/2125 и
Государственного комитета Российской
Федерации по управлению государственным
имуществом от 11 августа 1992 г. N ПМ-9/5132,
практически все субъекты Российской
Федерации утвердили собственные типовые
формы указанных документов (см., например,
Положение о порядке применения
законодательства Российской Федерации о
продаже земельных участков собственникам
приватизированных предприятий, зданий,
строений, сооружений и иных объектов
нежилого фонда, расположенных на этих
земельных участках, утвержденное
Постановлением главы администрации
Алтайского края от 13 сентября 1996 г. N 548).
Второе. Во многих субъектах Российской
Федерации и органах местного
самоуправления попытались исправить
очевидный недостаток Основных положений N
1535, допускающий возможность заключения
договора купли - продажи без участия
комитета по земельным ресурсам и
землеустройству и органа архитектуры и
градостроительства.
Третье.
Встречаются случаи введения оплаты
земельного участка в рассрочку в
зависимости от его цены: чем выше цена
земельного участка, тем больший срок дается
покупателю на его оплату.
Четвертое. В
ряде субъектов Российской Федерации от
покупателей требуют представления справки
об источниках денежных средств,
направляемых на оплату сделки приватизации
земельного участка, заверенную в
территориальном налоговом органе.
С
одной стороны, Основные положения N 1535 прямо
указывают, что нормативными правовыми
актами субъектов Российской Федерации не
могут изменяться порядок и сроки
осуществления приватизации,
предусматриваться иной порядок
согласования, размещения, утверждения
документов, а также осуществление прочих
действий, не предусмотренных
законодательством Российской Федерации;
перечень указанных действий,
предусмотренных законодательством
Российской Федерации о приватизации,
считается исчерпывающим (п. 2.11). Не
допускается введение органами
государственной власти и органами местного
самоуправления ограничений на
приватизацию предприятий и иного
имущества, находящегося в государственной
или муниципальной собственности, не
предусмотренных Основными положениями N 1535
(п. 1.6). Поэтому требование у покупателей
земельных участков представления,
например, справки об источниках денежных
средств следует признавать незаконным.
С другой стороны, мы видим оправданные
попытки конкретизации федеральных
нормативных правовых актов, устранения их
недостатков и приближения к реалиям жизни.
Если эти попытки прямо не противоречат
законодательству Российской Федерации, не
нарушают прав и законных интересов граждан
и юридических лиц - покупателей земельных
участков, можно признать их право на
существование.
Подводя итоги, можно
отметить следующее. Законодательство
Российской Федерации о продаже земельных
участков при приватизации государственных
и муниципальных предприятий
характеризуется бессистемностью,
пробельностью, не отвечает требованиям
юридической техники. По информации
Генеральной прокуратуры Российской
Федерации, из 94 тысяч приватизированных
государственных и муниципальных
предприятий только 4,9 тысячи (5 проц.)
приобрели земельные участки на праве
собственности. Очевидно, что это число
значительно увеличится, если в
законодательство Российской Федерации
будут внесены соответствующие изменения и
дополнения, устраняющие указанные
недостатки.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
ЗАКОН РСФСР от 25.12.1990 N 445-1
"О
ПРЕДПРИЯТИЯХ И ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ"
"ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РСФСР"
(утв. ВС РСФСР 25.04.1991 N 1103-1)
ЗАКОН РФ от
03.07.1991 N 1531-1
"О ПРИВАТИЗАЦИИ
ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ
ПРЕДПРИЯТИЙ В
РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ"
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от
30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 30.11.1994 N 52-ФЗ
"О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЧАСТИ ПЕРВОЙ
ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N
123-ФЗ
"О ПРИВАТИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОГО
ИМУЩЕСТВА И ОБ ОСНОВАХ
ПРИВАТИЗАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА В
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ
24.06.1997)
УКАЗ Президента РФ от 25.03.1992 N 301
"О ПРОДАЖЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ГРАЖДАНАМ И
ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦАМ ПРИ
ПРИВАТИЗАЦИИ
ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ
ПРЕДПРИЯТИЙ"
УКАЗ Президента РФ от 14.06.1992 N
631
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОРЯДКА ПРОДАЖИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ
ПРИВАТИЗАЦИИ
ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ
ПРЕДПРИЯТИЙ,
РАСШИРЕНИИ И
ДОПОЛНИТЕЛЬНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЭТИХ
ПРЕДПРИЯТИЙ, А
ТАКЖЕ ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ
ГРАЖДАНАМ И ИХ ОБЪЕДИНЕНИЯМ ДЛЯ
ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ"
УКАЗ
Президента РФ от 14.10.1992 N 1229
"О РАЗВИТИИ
СИСТЕМЫ ПРИВАТИЗАЦИОННЫХ ЧЕКОВ В
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
УКАЗ Президента РФ
от 24.12.1993 N 2287
"О ПРИВЕДЕНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В
СООТВЕТСТВИЕ С КОНСТИТУЦИЕЙ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ"
УКАЗ Президента РФ от 22.07.1994 N
1535
"ОБ ОСНОВНЫХ ПОЛОЖЕНИЯХ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПРОГРАММЫ
ПРИВАТИЗАЦИИ
ГОСУДАРСТВЕННЫХ И
МУНИЦИПАЛЬНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ В РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
ПОСЛЕ 1 ИЮЛЯ 1994 ГОДА"
УКАЗ
Президента РФ от 11.05.1995 N 478
"О МЕРАХ ПО
ОБЕСПЕЧЕНИЮ ГАРАНТИРОВАННОГО ПОСТУПЛЕНИЯ
В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ
БЮДЖЕТ ДОХОДОВ ОТ
ПРИВАТИЗАЦИИ"
УКАЗ Президента РФ от 16.05.1997
N 485
"О ГАРАНТИЯХ СОБСТВЕННИКАМ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ В ПРИОБРЕТЕНИИ В
СОБСТВЕННОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД ЭТИМИ
ОБЪЕКТАМИ"
УКАЗ Президента РФ от 26.11.1997 N
1263
"О ПРОДАЖЕ ГРАЖДАНАМ И ЮРИДИЧЕСКИМ
ЛИЦАМ ПРЕДНАЗНАЧЕННЫХ ПОД
ЗАСТРОЙКУ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, РАСПОЛОЖЕННЫХ НА
ТЕРРИТОРИЯХ
ГОРОДСКИХ И СЕЛЬСКИХ
ПОСЕЛЕНИЙ, ИЛИ ПРАВА ИХ
АРЕНДЫ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ
от 25.02.1992 N 112
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОРЯДКА
ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТАВОК ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА И
НОРМАТИВНОЙ ЦЕНЫ ЗЕМЛИ И ПОРЯДКА
ЦЕНТРАЛИЗАЦИИ СРЕДСТВ ОТ ПЛАТЫ ЗА
ЗЕМЛЮ
НА СПЕЦИАЛЬНЫЙ БЮДЖЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИХ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Правительства РФ от 03.11.1994 N 1204
"О ПОРЯДКЕ
ОПРЕДЕЛЕНИЯ НОРМАТИВНОЙ ЦЕНЫ
ЗЕМЛИ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от
02.02.1996 N 105
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О
ПОРЯДКЕ УСТАНОВЛЕНИЯ ГРАНИЦ
ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЙ В ЗАСТРОЙКЕ ГОРОДОВ И
ДРУГИХ ПОСЕЛЕНИЙ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Правительства РФ от 15.03.1997 N 319
"О ПОРЯДКЕ
ОПРЕДЕЛЕНИЯ НОРМАТИВНОЙ ЦЕНЫ
ЗЕМЛИ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от
05.01.1998 N 2
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОРЯДКА
ОРГАНИЗАЦИИ ПРОВЕДЕНИЯ ТОРГОВ
(АУКЦИОНОВ,
КОНКУРСОВ) ПО ПРОДАЖЕ
ГРАЖДАНАМ И ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦАМ
ЗЕМЕЛЬНЫХ
УЧАСТКОВ, РАСПОЛОЖЕННЫХ НА
ТЕРРИТОРИЯХ ГОРОДСКИХ И СЕЛЬСКИХ
ПОСЕЛЕНИЙ, ИЛИ ПРАВА ИХ АРЕНДЫ"
"ТИПОВОЙ
ДОГОВОР КУПЛИ - ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО
УЧАСТКА ПРИ
ПРИВАТИЗАЦИИ
ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ
ПРЕДПРИЯТИЙ,
РАСШИРЕНИИ И
ДОПОЛНИТЕЛЬНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЭТИХ
ПРЕДПРИЯТИЙ, А
ТАКЖЕ ПРЕДОСТАВЛЕННОГО
ГРАЖДАНАМ И ИХ ОБЪЕДИНЕНИЯМ ДЛЯ
ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ"
(утв.
Роскомземом N 5-10/2125 10.08.1992, Госкомимуществом
РФ
N ПМ-9/5132 11.08.1992)
(Зарегистрировано
в Минюсте РФ 25.08.1992
