Аренда - арендатору, арендная плата - арендодателю?
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним на территории
регистрационного округа по месту
нахождения недвижимого имущества.
Государственная регистрация прав
проводится на основании заявления
правообладателя, стороны договора или
уполномоченного ими на то лица.
Распоряжение Госкомимущества РФ от 28.01.1993 N
148-р "О введении в действие "Порядка сдачи и
переоформления договоров на аренду зданий,
сооружений и нежилых помещений в жилых
домах, находящихся на балансе предприятий,
организаций, учреждений, воинских частей
Министерства обороны Российской Федерации,
Министерства безопасности Российской
Федерации, Министерства внутренних дел
Российской Федерации, Федерального
управления железнодорожных войск
Российской Федерации, Федерального
агентства правительственной связи и
информации при Президенте Российской
Федерации" утратило силу в связи с изданием
распоряжения Мингосимущества РФ от 16.09.1998 N
1199-р "О признании утратившим силу
распоряжения Госкомимущества России от 28
января 1993 г. N 148-р". Вопрос, связанный с
использованием арендной платы,
представляет суть договора, а значит,
третьей существенной характеристикой
договора является плата за пользование
имуществом. Распоряжением Госкомимущества
России 1996 г. N 1268-р было определено, что
арендная плата перечисляется в бюджет, тем
самым отменены распоряжения
Госкомимущества от 19 июля 1994 г. N 1964-р и N 2481-р,
которыми было установлено, что 100% арендной
платы оставалось у балансодержателей. В
настоящее время размер и порядок расчета
арендной платы за пользование федеральным
недвижимым имуществом определяются (в
соответствии с положениями, утвержденными
местными органами власти, устанавливающими
ставки арендной платы для данного региона)
распоряжением Министерства
государственного имущества Российской
Федерации от 14 мая 1999 г. N 671-р. Согласно
положениям данного документа величина
арендной платы определяется путем деления
величины расчетной арендной платы,
рассчитанной в установленном порядке в
рублях, на курс условной денежной единицы,
эквивалентный курсу доллара США,
объявленному ЦБ РФ на 1 сентября 1998 г. (9,33
руб. за один доллар США), и арендная плата
подлежит перечислению балансодержателем в
федеральный бюджет на счет по учету доходов
федерального бюджета.
В развитие
требований данного распоряжения
Департаментом государственного имущества
военно - промышленного комплекса и военного
имущества (письмо от 28 июня 1999 г. N 7/1187) был
разработан и рекомендован в качестве
примерного договор на сдачу
Мингосимуществом России в аренду зданий,
объектов, сооружений и нежилых помещений,
являющихся федеральной собственностью.
Арендная плата (с января 1999 г. минимальная
величина арендной платы за 1 кв. м
составляет 306 руб.) производится за каждый
месяц вперед, до 10-го числа оплачиваемого
месяца; в случае увеличения законом размера
НДС, введения других налогов на оказание
услуг по сдаче в аренду арендатор вносит
арендную плату с учетом ее увеличения с
момента вступления в силу соответствующего
законодательного акта; перерасчет арендной
платы в целях приведения ее в соответствие
с устанавливаемыми централизованно ценами
и тарифами оформляется в случаях,
предусмотренных нормативными актами
Российской Федерации; отказ арендатора от
приведения арендной платы в соответствие с
устанавливаемыми централизовано ценами и
тарифами является основанием для
досрочного расторжения договора в
одностороннем порядке; оплата
эксплуатационных коммунальных и
необходимых административно -
хозяйственных услуг не включается в
арендную плату и производится по
отдельному договору с балансодержателем,
хотя целесообразнее было бы заключение
такого договора с эксплуатирующей
организацией - поставщиком услуг (МЦ КЭЧ,
Мосэнерго, РЭУ и т.п.); размер арендной платы
может быть пересмотрен в одностороннем
порядке досрочно в случаях
централизованного изменения цен и тарифов
и в других случаях, предусмотренных
нормативными актами Российской Федерации;
уведомление о перерасчете арендной платы
вместе с расчетом направляется арендатору
балансодержателем, является обязательным
для арендатора и составляет неотъемлемую
часть договора.
Анализ действующего
законодательства позволяет выявить
некоторые противоречия закону в вопросе
установления арендной платы и ее
использования. Так, п. 3 ст. 614 ГК РФ гласит,
что размер арендной платы может изменяться
по соглашению сторон в сроки,
предусмотренные договором, но не чаще
одного раза в год, и только законом могут
быть предусмотрены иные минимальные сроки
пересмотра размера арендной платы для
отдельных видов аренды. Кроме того,
например, согласно п. 4 ст. 27 Федерального
закона "О высшем и послевузовском
профессиональном образовании", п. 11 ст. 39
Федерального закона "Об образовании"
средства, полученные высшим учебным
заведением в качестве арендной платы,
используются на обеспечение и развитие
образовательного процесса. Отдельно в
отношении государственных научных
организаций постановлением Правительства
Российской Федерации установлено, что 70%
средств, получаемых от сдачи в аренду
имущества, направляются этими
организациями на содержание и развитие их
материально - технической базы, а
оставшиеся средства перечисляются в
федеральный бюджет. П. 8 Указа Президента
Российской Федерации "О первоочередных
мерах по реформированию Вооруженных Сил
Российской Федерации и совершенствованию
их структуры" 1997 г. N 725с определил, что
средства, получаемые от приватизации
организаций... и недвижимого имущества
Вооруженных Сил Российской Федерации, а
также от использования имущества
Вооруженных Сил Российской Федерации и
оказания ими услуг на договорной основе,
переводятся на специальный счет
Министерства обороны Российской Федерации
и используются этим министерством для
финансирования мероприятий, направленных
на обеспечение социальной защиты
увольняемых с военной службы
военнослужащих (в том числе на приобретение
для них жилья), и других мероприятий,
связанных с реформированием Вооруженных
Сил Российской Федерации. В данной ситуации
напрашивается вывод, что арендная плата
может использоваться балансодержателем
самостоятельно, на осуществление его
уставной деятельности, если это не
противоречит действующему
законодательству Российской Федерации.
Не менее важное место в договоре занимает
вопрос ответственности арендатора. Так, в
случае невнесения арендатором платежей в
сроки, установленные договором,
начисляется пеня по 0,7% в день с
просроченной суммы за каждый день
просрочки, за невыполнение какого-либо
обязательства, предусмотренного по
договору, арендатор уплачивает
балансодержателю неустойку в размере 5%
годовой арендной платы. При этом уплата
неустойки (пени), установленной договором,
не освобождает стороны от выполнения
лежащих на них обязательств или устранения
нарушений. За повреждение арендуемых
помещений или любой их части, за
исключением износа или амортизации их в
процессе эксплуатации в соответствии с
условиями договора, арендатор должен
уплатить балансодержателю стоимость работ
по восстановлению на основании финансовых
документов.
Дополнением к действующим
правилам при заключении договоров может
быть пункт о внесении страховых платежей,
которые производятся арендатором (согласно
директиве заместителя Министра обороны РФ
1996 г. N ДЗ-15 (с изменениями, внесенными
директивой заместителя МО РФ от 18 августа
1997 г. N ДЗ-11)) в сумме и в сроки, установленные
страховым договором, заключенным со
страховой организацией.
Изменение
условий договора, его расторжение и
прекращение допускаются по соглашению
сторон, если иное не предусмотрено частью
первой ГК РФ, другими законами или
договором. Вносимые дополнения и изменения
рассматриваются сторонами в месячный срок
и оформляются дополнительным
соглашением.
По требованию одной из
сторон договор аренды может быть изменен
или расторгнут по решению суда только при
существенном нарушении другой стороной
условий договора (ст. ст. 450 - 453 ГК РФ).
Арендодатель вправе досрочно расторгнуть
договор аренды в следующих случаях:
-
при объявлении арендатора банкротом;
-
при ликвидации арендатора;
- если
арендатор является неплатежеспособным
(неудовлетворительная структура
баланса);
- если на все имущество
арендатора наложен арест;
- если
арендатор более двух раз подряд по
истечении установленного договором срока
платежа не вносит арендную плату;
- если
арендатор пользуется имуществом с
существенным нарушением условий договора
или назначения имущества либо с
неоднократными нарушениями;
- если
арендатор существенно ухудшает
имущество.
Арендатор вправе досрочно
расторгнуть договор аренды в следующих
случаях:
- если балансодержатель не
предоставляет имущество в пользование
арендатору либо создает препятствия
пользования имуществом в соответствии с
условиями договора или назначением
имущества;
- если переданное арендатору
имущество имеет препятствующие
пользованию им недостатки, которые не были
оговорены балансодержателем при
заключении договора;
- если имущество в
силу обстоятельств, за которые арендатор не
отвечает, окажется в состоянии, не
пригодном для использования.
Вместе с
тем арендатор в случае надлежащего
выполнения им принятых по настоящему
договору аренды обязательств по окончании
действия договора имеет преимущественное
перед другими лицами право на продление
договора.
Требование об изменении или
расторжении договора может быть заявлено
сторонами в суде только после получения
отказа другой стороны на предложения
изменить или расторгнуть договор либо
неполучения ответа в месячный срок.
Расходы арендатора на капитальный ремонт
помещений являются основанием для снижения
арендной платы до 10% ежемесячно до полной
компенсации задолженности, что оформляется
дополнительным соглашением сторон.
Проектно - сметная документация на
капитальный ремонт разрабатывается
квартирно - эксплуатационными службами с
составлением описи работ и сметы.
Используемые нормы, цены, тарифы, расценки и
сметные коэффициенты не должны превышать
применяющихся ремонтно - строительными
организациями (в рамках военно -
административной единицы Российской
Федерации).
В ходе реализации арендных
отношений между арендаторами и
арендодателями наиболее типичными
нарушениями являются следующие:
задолженность арендаторов по арендной
плате;
недоплаты по арендным платежам
перед федеральным бюджетом со стороны
арендаторов;
отсутствие технической
документации на нежилые помещения
(вызывает затруднение в установлении
площади нежилых помещений);
сдача
нежилых помещений с просроченными
договорами аренды;
неправильное
применение расчетных коэффициентов при
расчете арендных ставок;
неперечисления арендной платы в
федеральный бюджет балансодержателем в
соответствии с порядком, установленным
Постановлением Правительства Российской
Федерации "О мерах по обеспечению
поступления в федеральный бюджет доходов
от использования федерального имущества"
от 30 июня 1998 г. N 685.
Вопрос, связанный с
реализацией арендных отношений в
Вооруженных Силах, далек от совершенства и
требует приведения норм подзаконных
нормативных правовых актов в соответствие
с законом.
Думается, что созданная
Указом Президента Российской Федерации от
19 июля 1997 г. N 731 комиссия по финансовому и
экономическому обеспечению военной
реформы при Совете обороны Российской
Федерации установит конкретный порядок
перечисления арендных платежей в бюджет и
процент арендной платы, который будет
оставаться у балансодержателя.
Указ
Президента РФ от 19.07.1997 N 731 "Об утверждении
Положения о комиссии по военному
строительству при Совете обороны
Российской Федерации и Положения о
комиссии по финансовому и экономическому
обеспечению военной реформы при Совете
обороны Российской Федерации" утратил силу
в связи с изданием Указа Президента РФ от
03.03.1998 N 220 "О некоторых мерах по
совершенствованию государственного
управления в области обороны и
безопасности".ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
ЗАКОН РФ от 10.07.1992 N 3266-1
"ОБ
ОБРАЗОВАНИИ"
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от
30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"
от 26.01.1996 N
14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
22.12.1995)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 31.05.1996 N 61-ФЗ
"ОБ ОБОРОНЕ"
(принят ГД ФС РФ
24.04.1996)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 22.08.1996 N
125-ФЗ
"О ВЫСШЕМ И ПОСЛЕВУЗОВСКОМ
ПРОФЕССИОНАЛЬНОМ ОБРАЗОВАНИИ"
(принят
ГД ФС РФ 19.07.1996)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997
N 122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И
СДЕЛОК
С НИМ"
(принят ГД ФС РФ
17.06.1997)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 22.02.1999 N 36-ФЗ
"О ФЕДЕРАЛЬНОМ БЮДЖЕТЕ НА 1999 ГОД"
(принят ГД ФС РФ 05.02.1999)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВС
РФ от 27.12.1991 N 3020-1
"О РАЗГРАНИЧЕНИИ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ В
РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ НА ФЕДЕРАЛЬНУЮ
СОБСТВЕННОСТЬ, ГОСУДАРСТВЕННУЮ
СОБСТВЕННОСТЬ РЕСПУБЛИК В СОСТАВЕ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, КРАЕВ,
ОБЛАСТЕЙ,
АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ, АВТОНОМНЫХ ОКРУГОВ,
ГОРОДОВ МОСКВЫ И
САНКТ - ПЕТЕРБУРГА И
МУНИЦИПАЛЬНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ"
УКАЗ
Президента РФ от 14.10.1992 N 1230
"О
РЕГУЛИРОВАНИИ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ И
ПРИВАТИЗАЦИИ ИМУЩЕСТВА
ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ
ПРЕДПРИЯТИЙ, СДАННОГО В АРЕНДУ"
УКАЗ
Президента РФ от 16.07.1997 N 725с
"О
ПЕРВООЧЕРЕДНЫХ МЕРАХ ПО РЕФОРМИРОВАНИЮ
ВООРУЖЕННЫХ СИЛ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ИХ СТРУКТУРЫ"
(выписка)
УКАЗ Президента РФ от 19.07.1997 N
731
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О КОМИССИИ
ПО ВОЕННОМУ СТРОИТЕЛЬСТВУ ПРИ
СОВЕТЕ
ОБОРОНЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ПОЛОЖЕНИЯ
О КОМИССИИ ПО
ФИНАНСОВОМУ И
ЭКОНОМИЧЕСКОМУ ОБЕСПЕЧЕНИЮ ВОЕННОЙ
РЕФОРМЫ ПРИ
СОВЕТЕ ОБОРОНЫ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ"
УКАЗ Президента РФ от 03.03.1998 N
220
"О НЕКОТОРЫХ МЕРАХ ПО
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ГОСУДАРСТВЕННОГО
УПРАВЛЕНИЯ В ОБЛАСТИ ОБОРОНЫ И
БЕЗОПАСНОСТИ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Правительства РФ от 10.02.1994 N 96
"О
ДЕЛЕГИРОВАНИИ ПОЛНОМОЧИЙ ПРАВИТЕЛЬСТВА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО
УПРАВЛЕНИЮ И
РАСПОРЯЖЕНИЮ ОБЪЕКТАМИ ФЕДЕРАЛЬНОЙ
СОБСТВЕННОСТИ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Правительства РФ от 04.12.1995 N 1190
"ОБ
УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ГОСУДАРСТВЕННОМ
КОМИТЕТЕ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ ПО
УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ
ИМУЩЕСТВОМ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства
РФ от 30.06.1998 N 685
"О МЕРАХ ПО ОБЕСПЕЧЕНИЮ
ПОСТУПЛЕНИЯ В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ БЮДЖЕТ
ДОХОДОВ
ОТ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО
ИМУЩЕСТВА"
РАСПОРЯЖЕНИЕ Госкомимущества
РФ от 28.01.1993 N 148-р
"О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ
"ПОРЯДКА СДАЧИ И ПЕРЕОФОРМЛЕНИЯ
ДОГОВОРОВ
НА АРЕНДУ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ
И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ЖИЛЫХ ДОМАХ,
НАХОДЯЩИХСЯ НА БАЛАНСЕ ПРЕДПРИЯТИЙ,
