Аренда - арендатору, арендная плата - арендодателю?
В.Б. ДОГЛЯД
В.Б. Догляд, майор юстиции,
помощник начальника военно - дирижерского
факультета Консерватории им. П.И.
Чайковского, преподаватель военного
права.
Хроническое недофинансирование
воинских частей необходимыми денежными
средствами, недостаточное обеспечение
продовольствием, вещевым и другими видами
имущества, материальными и иными ресурсами
(услугами) не позволяют своевременно и в
полном объеме организовывать боевую
подготовку, поддерживать нормальные
условия службы и быта воинских частей,
учреждений, организаций Министерства
обороны Российской Федерации, вынуждают
командиров (начальников) прибегать к такому
предпринимательскому виду деятельности,
как сдача в аренду временно пустующего
казарменно - жилищного фонда и объектов
специального назначения Министерства
обороны Российской Федерации.
Некоторую степень свободы в заключении
различных хозяйственных договоров
получили воинские части, так как произошли
определенные изменения общественно -
политической и экономической обстановки в
стране. Заключая договор аренды нежилых
зданий, командир воинской части должен
знать, что данное имущество (здания,
сооружения), используемое в воинской части,
является федеральной собственностью, т.е.
собственностью государства, а не командира,
что и подтверждается п. 12 ст. 1 Федерального
закона "Об обороне", согласно которому
имущество Вооруженных Сил Российской
Федерации, других войск, воинских
формирований и органов является
федеральной собственностью и находится у
них на правах хозяйственного ведения или
оперативного управления. Из этого можно
заключить, что в соответствии со ст. ст. 296,
298, 299 Гражданского кодекса Российской
Федерации вещное право, которым обладает
воинская часть на данное имущество (право
оперативного управления), ограничивает
командира воинской части, поскольку он
распоряжаться (продавать, оставлять в
залог, сдавать в аренду) этим имуществом не
имеет права без разрешения собственника
имущества либо лица (органа),
уполномоченного собственником.
Государство, являясь собственником
имущества, делегировало свои полномочия
специализированному органу - Министерству
государственного имущества Российской
Федерации на основании Постановления
Верховного Совета Российской Федерации от
27 декабря 1991 г. N 3020-1, Постановления
Правительства Российской Федерации от 4
декабря 1995 г. N 1190 и Указа Президента
Российской Федерации от 14 октября 1992 г. N
1230.
В целях использования федерального
недвижимого имущества действующим
законодательством предусмотрена сдача его
в аренду. Основной законодательной базой,
регулирующей вопросы сдачи в аренду
нежилых помещений, являются: гл. 34
Гражданского кодекса РФ, Федеральный закон
"О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним",
Постановления Правительства РФ от 10
февраля 1994 г. N 96, от 30 июня 1998 г. N 685, Указ
Президента РФ от 14 октября 1992 г. N 1230 "О
регулировании арендных отношений и
приватизации имущества государственных и
муниципальных предприятий, сданных в
аренду", распоряжение Министерства
государственного имущества РФ от 14 мая 1999 г.
N 671-р "О порядке расчета арендной платы за
пользование федеральным недвижимым
имуществом", распоряжение Государственного
комитета РФ по управлению государственным
имуществом от 31 декабря 1996 г. N 1391-р,
директива МО РФ от 27 марта 1993 г. N Д-23,
директива заместителя МО РФ от 19 июня 1996 г. N
ДЗ-15 "О страховании сдаваемых в аренду
зданий, объектов, сооружений и нежилых
помещений в иных домах МО РФ" (с изменениями,
внесенными директивой заместителя МО РФ от
18 августа 1997 г. N ДЗ-11).
При заключении
договора на сдачу в аренду зданий, объектов,
сооружений и нежилых помещений, являющихся
федеральной собственностью, участвуют
несколько сторон. С одной стороны, это
арендодатель, собственник федерального
имущества в лице заместителя министра
государственного имущества Российской
Федерации (титулодержатель) и
балансодержатель в лице командира воинской
части (начальника вуза и т.д.) и, с другой
стороны - арендатор - любое юридическое,
физическое лицо. Особое место в договорных
отношениях занимает балансодержатель.
Балансодержатель - юридическое лицо,
подписывающее договор на стороне
арендодателя, не являясь им, отвечая лишь за
техническое обслуживание, содержание,
эксплуатацию и ремонт объекта аренды.
Балансодержатель - хозяйствующий субъект
арендодателя. Он не наделен правом
заключать договор аренды, его подписывает
соответствующий орган по управлению
имуществом, являющийся титулодержателем. В
данном вопросе нет единого подхода, так как
на практике в роли балансодержателей в
большинстве случаев выступают воинские
части, тогда как целесообразнее ими
признавать квартирно - эксплуатационные
органы министерств, т.е. держателей
индивидуальных учетных карточек
(технических паспортов) на объекты,
передаваемые в аренду.
Сдача в аренду
временно пустующего казарменно - жилищного
фонда и объектов специального назначения
Министерства обороны РФ производится
только после получения разрешения
Министерства государственного имущества
Российской Федерации, действующего на
основе Положения о Государственном
комитете РФ по управлению государственным
имуществом, утвержденного Постановлением
Правительства Российской Федерации от 4
декабря 1995 г. N 1190. С введением в действие
части первой ГК РФ утратили силу положения
ст. 3 Указа Президента РФ от 14 октября 1992 г. N
1230, согласно которым в качестве
арендодателей при сдаче в аренду
недвижимого имущества государственных и
муниципальных предприятий могли выступать
исключительно комитеты по управлению
государственным имуществом. Теперь
названные комитеты могут быть
арендодателями лишь в отношении объектов
государственной собственности, которые не
находятся в хозяйственном ведении
предприятий. Что может быть сдано в аренду?
Объекты, находящиеся на правах
хозяйственного ведения или оперативном
управлении бюджетных организаций, воинских
частей, учреждений и временно не
используемые по прямому назначению, могут
быть сданы в аренду исключительно
Мингосимуществом РФ. Для оформления
арендных отношений необходимо представить
на согласование в Мингосимущество России
проекты договоров аренды с указанием
реквизитов лицевого счета Главного
управления федерального казначейства
Минфина России в соответствии со ст. 30
Федерального закона "О федеральном бюджете
на 1999 год" от 22 февраля 1999 г. N 36-ФЗ. До
открытия указанного счета арендная плата
подлежит перечислению в федеральный
бюджет. Проекты договоров аренды (см.
приложение 1) <*> представляются на
рассмотрение в Мингосимущество России
(проекты договоров рассматриваются в
течение 10 дней) по согласованию с
заместителем Министра обороны Российской
Федерации с приложением следующих
документов арендатора: нотариально
заверенные копии уставных документов,
копия свидетельства о регистрации, копия
лицензии, копия информационного письма
органов госстатистики, копия карты
постановки на учет в налоговой инспекции, а
также копия свидетельства
балансодержателя о государственной
аккредитации научной организации (указание
Мингосимущества России от 28 июня 1999 г. N
7/1187).
--------------------------------
<*>
Приложения не приводятся.
Порядок
использования находящихся в федеральной
собственности административных зданий и
служебных помещений, предназначенных для
размещения федеральных органов
исполнительной власти и государственных
учреждений, определяется Правительством РФ
(см. Постановление Правительства РФ "О
делегировании полномочий Правительства РФ
по управлению и распоряжению объектами
федеральной собственности" от 10 февраля 1994
г. N 96).
Справедливости ради необходимо
признать тот факт, что бремя арендодателя
несет на себе воинская часть, а значит,
организация и порядок сдачи в аренду зданий
и нежилых помещений, находящихся в
оперативном управлении воинской части,
передача имущества через оформление акта
приема - передачи, контроль за исполнением
арендатором своих обязанностей по
договору, ответственность за
несвоевременное предоставление
арендованного имущества арендатору
возлагается на командира (начальника),
который, в свою очередь, путем отдачи
соответствующих распоряжений своим
подчиненным руководит этим процессом (см.
приложение 3).
Заключению договора
должно предшествовать изучение
учредительных документов арендатора,
четкое разграничение имущественных прав на
сдаваемое внаем имущество. При этом не
лишним будет наличие информации о правах
третьих лиц на сдаваемое в аренду
имущество.
Пренебрежение этим
обстоятельством - причина многих
неприятностей. Прежде чем вступить в
договорные отношения с юридическим лицом,
следует убедиться в том, что оно
зарегистрировано в установленном законом
порядке, действует в пределах своей
правоспособности и имеет надлежащий
юридический адрес.
При подготовке
договора аренды важным является
определение существенных условий сделки, в
первую очередь необходимо отметить
следующее: предмет договора, сроки
договора, обязанности сторон, арендные
платежи и расчеты, ответственность сторон.
Определенные особенности хозяйственного
договора, его правовая природа раскрыты В.Е.
Дементьевым в статье "Подготовка
хозяйственного договора" (Право в
Вооруженных Силах. 1998. N 5).
Следует
отметить, что в отношении аренды нежилых
помещений нет единого мнения в применении
норм права, а именно не решен вопрос: какими
нормами руководствоваться в данном случае -
§ 1 гл. 34 Гражданского кодекса Российской
Федерации "Общие положения об аренде" или § 4
"Аренда зданий и сооружений" данного
Кодекса?
Существует мнение, что понятие
"здание", "строение" и т.д. определяется в
зависимости от предназначения,
функционального назначения объекта. Так,
понятие "здание" технически характеризует
строение как капитальное, что исключает из
этого понятия временные переносные
строения облегченного типа без фундамента
(павильоны, киоски, ларьки, буфеты), хотя
последние можно квалифицировать понятием
"нежилые помещения".
Такое деление очень
важно для четкого определения объекта
договора аренды здания или сооружения,
который должен совпадать с объектом
государственной регистрации недвижимого
имущества. В соответствии со ст. 131 ГК РФ
такую регистрацию производят органы по
управлению имуществом (Мингосимущество РФ).
Объектом государственной регистрации
недвижимого имущества могут быть либо
основное и служебное сооружение,
сооружения на одном земельном участке как
единый объект учета либо только здание без
вспомогательных строений под
самостоятельным порядковым номером по
улице, площади, переулку. И лишь после
принятия зданий в эксплуатацию в связи с
завершением строительства, их
государственной регистрации и технической
инвентаризации (постановка на баланс,
отображение в инвентарных карточках учета
основных средств по форме ОС-6 согласно
Приказу Министерства финансов РФ от 20 июля
1998 г. N 33н) они могут быть использованы в
качестве объекта арендных отношений.
Основными документами на объекты являются:
технический паспорт, формируемый в бюро
технической инвентаризации (квартирно -
эксплуатационных органах), и свидетельство
на право пользования земельным участком,
так как согласно ст. 222 ГК РФ самовольная
постройка не может быть объектом аренды.
Объекты, находящиеся в федеральной
собственности, могут быть сданы в аренду
любым юридическим и физическим лицам, в том
числе иностранным (зарегистрированным в
Российской Федерации в установленном
законодательством порядке), при этом сдача
объектов в аренду не влечет передачу права
собственности на него. Не могут быть сданы в
аренду, например, атомные электростанции,
вооружение, железные дороги общего
пользования, другие стратегические объекты
и иные объекты общегосударственного или
специального назначения, т.е. существуют
ограничения в отношении тех видов
имущества, которые изъяты из оборота
согласно ст. 129 ГК РФ. Данные ограничения
возможны только на основании закона (п. 1 ст.
607 ГК РФ).
Помимо предмета существенным
условием договора является срок временного
предоставления объекта (срок договора).
В ГК РФ не определен ни максимальный, ни
минимальный срок. Согласно Порядку сдачи и
переоформления договоров на аренду зданий,
сооружений и нежилых помещений в жилых
домах, находящихся на балансе предприятий,
организаций, учреждений, воинских частей
Минобороны России, МБ России, МВД России,
Железнодорожных войск, ФАПСИ России,
утвержденному заместителем председателя
Госкомимущества России от 28 января 1993 г.,
договор аренды может быть краткосрочным -
сроком до 5 лет или долгосрочным - сроком
свыше 5 лет. В зависимости от срока аренды
возникает проблема необходимости
регистрации договоров аренды. Возникает
вопрос: подлежит ли государственной
регистрации договор аренды нежилых
помещений, заключенный на срок до 1 года?
Так, согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды
здания или сооружения, заключенный на срок
не менее одного года, подлежит
государственной регистрации и считается
заключенным с момента такой регистрации. Из
содержания ст. ст. 131, 164, 609 ГК РФ вытекает,
что договоры аренды подлежат
государственной регистрации учреждениями
юстиции в едином государственном реестре, а
сам порядок регистрации должен быть
определен законом. В данном случае - это
Федеральный закон "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним". Следует отметить, что закон
регистрацию прав на недвижимость и сделок с
ней свел только к регистрации прав, а
сделки, договоры (как правоустанавливающие
документы) выделил в качестве одного из
оснований такой регистрации. Ст. 26 Закона
императивно закрепляет необходимость
государственной регистрации права аренды
зданий, сооружений, нежилых помещений
независимо от срока договора. И хотя
согласно нормам ГК РФ договор аренды зданий
и сооружений, заключенный на срок менее
года, не подлежит госрегистрации в органах
юстиции, текст договора как
правоустанавливающего документа (ст. 4
Закона) необходимо представить в органы
юстиции для госрегистрации права аренды. В
этом плане не выдерживает критики и
распоряжение мэра Москвы от 7 сентября 1998 г.
N 911-РМ, в котором установлено требование о
регистрации договоров аренды недвижимости
независимо от срока, так как это требование
расходится с нормами ГК РФ. Согласимся с
тем, что данный договор необходимо
представлять на госрегистрацию в
установленном законом порядке. В этом
случае согласно ст. 5 Федерального закона "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним"
участниками отношений, возникающих при
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним,
являются собственники недвижимого
имущества и обладатели иных подлежащих
государственной регистрации прав на него, в
том числе российские и иностранные
граждане и лица без гражданства, российские
и иностранные юридические лица,
международные организации, иностранные
государства. Государственная регистрация
прав на недвижимое имущество и сделок с ним
проводится учреждением юстиции по
государственной
