Процессуальное положение учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость
ПО РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
О.
МАНАННИКОВ
О. Мананников, начальник
юридического отдела Архангельского
областного центра по регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
С
февраля 1998 г. действует Федеральный закон "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" (далее -
Закон о регистрации). В соответствии с ним в
развитие норм ГК создан новый правовой
институт - государственной регистрации.
Нельзя сказать, что он органично вписался в
правовую систему страны. Но сейчас трудно
представить себе правовую сферу оборота
недвижимости без тех позитивных
последствий, что повлекло создание системы
государственной регистрации. С этим,
пожалуй, согласятся как сторонники, так и
противники регистратуры. Тем не менее
многие нормы Закона о регистрации
продолжают оставаться предметом дискуссий.
А раз есть вопросы в их применении и
трактовке, то возникают и судебные споры.
Закон о регистрации носит больше
процессуальный характер, чем материальный.
Следовательно, и большинство споров
рассматриваются судами как жалобы на
действия государственных органов, а не как
исковые заявления. Истцы, заявители и суды
часто неверно определяют процессуальное
положение учреждения юстиции по
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним (далее -
учреждения).
Представляется, что любое
из действий учреждения как
государственного органа может быть
обжаловано в судебном порядке (гл. 24.1 ГПК
РСФСР, Закон "Об обжаловании в суд действий
и решений, нарушающих права и свободы
граждан" от 27 апреля 1993 г. (далее - Закон об
обжаловании). Однако непосредственно в
законодательных актах указана возможность
обжалования в суд только отказа или
уклонения от государственной регистрации
(п. 3 ст. 20 Закона о регистрации и п. 5 ст. 131
ГК).
Какие же возможные процессуальные
положения может занимать учреждение в
соответствии с действующим ГПК?
Во-первых, учреждение может быть привлечено
судом к участию в процессе или вступить в
него по своей инициативе для дачи
заключения по делу в целях осуществления
возложенных на него обязанностей и для
защиты прав граждан и интересов
государства (ч. 2 ст. 42, ст. 182 ГПК). При этом
уместно будет применение по аналогии п. 21
постановления Пленума Верховного Суда
РСФСР от 31 июля 1981 г. о том, что к участию в
деле по спорам о праве собственности на дом
в необходимых случаях должны привлекаться
не только органы жилищно - коммунального
хозяйства, но и учреждения юстиции.
Во-вторых, учреждение может выступить как
третье лицо, не заявляющее самостоятельных
требований на предмет спора (ст. 38 ГПК). Оно
вступает в процесс на стороне истца или
ответчика до постановления судом решения,
если решение по делу может повлиять на его
права или обязанности по отношению к истцу
или ответчику. Для вступления в процесс от
учреждения не всегда требуется заявление,
так как оно может быть привлечено по
ходатайству сторон, прокурора или по
инициативе суда. Важно отметить, что
интересы такого третьего лица, не
заявляющего самостоятельных требований на
предмет спора, не противоречат интересам
истца или ответчика, на стороне которых оно
выступает. На мой взгляд, такое
процессуальное положение наиболее
приемлемо и соответствует функциям и
полномочиям учреждения. В этом случае у
него имеются процессуальные права стороны
(за некоторыми исключениями), позволяющие
ему влиять на результат судебного процесса.
Присутствие в судебном заседании дает
возможность представителям учреждений
оказывать помощь суду по уточнению исковых
требований и вынесению такого решения,
которое в дальнейшем не вызывало бы споров
по его исполнению, способствовало
удовлетворению интересов сторон и
осуществлению регистрационных действий в
соответствии с действующими правилами.
Третьим, пожалуй, самым распространенным
способом решения разногласий между
гражданами и учреждениями является жалоба.
Гражданин вправе в любом случае обратиться
в суд с жалобой, если считает, что
неправомерными действиями учреждения
нарушены его права и свободы (ст. 46
Конституции РФ, ст. 239(1) ГПК, ч. 1 ст. 1 Закона
об обжаловании, п. 4 постановления Пленума
Верховного Суда РФ от 21 декабря 1993 г. "О
рассмотрении судами жалоб на неправомерные
действия, нарушающие права и свободы
граждан").
Представляется, что в силу
сходства по многим признакам институтов
нотариата и регистрации возможно также
применение по аналогии положений
постановления Пленума Верховного Суда
РСФСР от 17 марта 1981 г. "О практике применения
судами законодательства при рассмотрении
дел по жалобам на нотариальные действия или
на отказ в их совершении". В соответствии с
п. 5 этого постановления при принятии жалобы
(на действия учреждения юстиции
(регистратора прав) или на отказ в
совершении регистрации) суду необходимо
выяснить, не имеется ли спора о праве
гражданском. Если из жалобы и приобщенных к
ней документов усматривается, что такой
спор имеется или подведомственный суду
спор возникнет при рассмотрении дела, судье
следует, исходя из требований ст. 246 ГПК,
вынести определение об оставлении жалобы
без рассмотрения, разъяснив заявителю его
право обратиться в суд или арбитражный суд
с иском. В связи с этим судья не вправе при
возникновении спора в процессе судебного
разбирательства отменить совершенное
регистрационное действие или обязать
учреждение юстиции его выполнить, т.е.
разрешить жалобу по существу.
В случае
удовлетворения жалобы учреждение должно
сообщить суду и гражданину об исполнении
судебного решения в месячный срок со дня
его получения (ст. 239(8) ГПК, ст. 8 Закона об
обжаловании, п. 19 постановления Пленума
Верховного Суда РФ от 21 декабря 1993 г.).
В
случае неисполнения решения суда без
уважительных причин судебный пристав -
исполнитель вправе наложить штраф до 200
минимальных размеров оплаты труда, а при
последующих нарушениях срока исполнения
удваивать размер штрафа каждый раз, а также
внести представление о привлечении к
административной или уголовной
ответственности должностного лица, которое
обязано было его исполнить.
Может
возникнуть ситуация, когда учреждение не
сможет исполнить решение суда.
Удовлетворяя жалобы граждан, суды выносят
решения о наложении обязанности на
учреждение совершить действия по
регистрации права либо сделки. В этом
случае вступает в действие ст. 28 Закона о
регистрации, п. 1 которой предусматривает,
что права на недвижимое имущество,
установленные решением суда, подлежат
государственной регистрации на общих
основаниях, т.е. на основании ст. ст. 13, 14 и 16.
Заявитель должен представить заявление,
сопутствующие документы, судебное решение
и т.д. Так как регистрация носит
заявительный характер, то без юридического
присутствия правообладателя она не может
быть осуществлена. Тем более это относится
к регистрации сделки. Если решение касается
установления прав по сделке у одной из
сторон, то без подачи заявления на
регистрацию сделки одновременно обеими
сторонами учреждение юстиции не может ее
осуществить.
Очевидно, что без
обращения гражданина с заявлением налицо
уважительная причина, по которой
учреждение юстиции не сможет исполнить
решение суда. Из такой ситуации есть, по
моему мнению, два выхода. Первый
предусматривает возвращение
исполнительного документа без исполнения
выдавшему его органу в случае
невозможности исполнения по объективным
(уважительным) причинам (п. 4 ст. 73 Закона "Об
исполнительном производстве").
Второй
выход зависит от четкости и определенности
резолютивной части судебного решения. При
анализе ст. 28 Закона о регистрации
возникают сомнения в части применения ее
положений к решениям, где содержится только
обязанность учреждения совершить
регистрационные действия, но ни слова не
говорится об установлении прав или моменте
их возникновения. Представляется, что, если
судебное решение не страдает подобным
недостатком, учреждение вправе указать в
графе "документы - основания регистрации"
только решение суда. Это позволит избежать
вероятности ответственности за
неисполнение судебного решения.
Государственная регистрация прав на
недвижимое имущество и сделок с ним - это
юридический акт признания и подтверждения
государством возникновения, ограничения
(обременения), перехода или прекращения
прав на недвижимое имущество. На учреждения
юстиции возложены функции по признанию
права собственности и других вещных прав
государством. Следовательно, если
учреждение отказывает в регистрации права,
то, таким образом, государство в его лице не
признает за заявителем это право. Значит,
учреждение может выступать в качестве
ответчика по делам о признании права в
порядке искового производства. Однако для
этого необходимо внести соответствующие
изменения в законодательство,
корректирующие его процессуальное
положение.
Пока же учреждения вынуждены
предлагать заявителям в интересах
скорейшего решения вопроса обращаться в
суд не с исковым заявлением о признании
права собственности, а за установлением
факта, имеющего юридическое значение, в
порядке особого производства.
По делам
особого производства суды Архангельской
области выносят решения на основании ст. 247
ГПК или постановления Пленума Верховного
Суда СССР от 21 июня 1985 г. "О судебной
практике по делам об установлении фактов,
имеющих юридическое значение". При этом
используется два пути.
В первом случае
устанавливается факт владения строением
(квартирой, домом и пр.) на праве
собственности (п. 6 ч. 2 ст. 247 ГПК). Однако
согласно ст. 248 ГПК суд устанавливает факты,
имеющие юридическое значение, лишь при
невозможности получения заявителем в ином
порядке надлежащих документов,
удостоверяющих эти факты, либо при
невозможности восстановления утраченных
документов. Следовательно, судом может
устанавливаться факт владения строением на
праве собственности, только если у
заявителя был правоустанавливающий
документ о принадлежности строения, но он
утрачен, и указанный факт не может быть
подтвержден во внесудебном порядке. Не
подлежат судебному рассмотрению в порядке
особого производства заявления об
установлении факта владения строением,
зарегистрированным ранее на имя другого
лица или приобретенным заявителем по
ненадлежаще оформленной сделке (п. 8
постановления Пленума Верховного Суда СССР
от 21 июня 1985 г.). В большинстве случаев
установление факта владения строением в
судебной практике Архангельской области
связывается с последующим разрешением
спора о праве, а это напрямую противоречит
п. 2 указанного постановления. В то же время
действующим законодательством не
предусмотрен иной (внесудебный) порядок
установления такого факта или
восстановления утраченных документов. При
этом решение суда об установлении факта,
подлежащего регистрации или оформлению в
других органах (учреждении юстиции), служит
основанием для регистрации или оформления
и не может заменять собой свидетельства о
государственной регистрации права (ст. 251
ГПК РСФСР).
Во втором случае суд
устанавливает факт заключения сделки.
Согласно п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 558 ГК договор
купли - продажи жилого дома, квартиры, части
жилого дома или квартиры подлежит
государственной регистрации и считается
заключенным с момента такой регистрации.
Если такой договор не зарегистрирован, то
сделка считается ничтожной. В этом случае
суд вправе, установив факт заключения
сделки своим решением, "заменить"
государственную регистрацию. Сделка с
момента вынесения решения суда считается
заключенной и не требует регистрации, а
учреждение имеет возможность произвести
регистрацию прав приобретающей по договору
стороны без привлечения другой стороны и
без регистрации сделки. Основанием для
регистрации прав заявителя будет
совокупность юридических фактов - решение
суда и договор. Такой путь не противоречит
ни ГК, ни ГПК, ни постановлениям пленумов
Верховного Суда. Представляется, что
разрешение споров, возникающих с
применением ст. ст. 6 и 13 Закона о
регистрации, может происходить именно
подобным образом, за исключением тех
случаев, где сам договор не подлежит
государственной регистрации. Тогда
применимо только исковое производство с
признанием права собственности
непосредственно за заявителем и основанием
для регистрации прав будет только один
юридический факт - решение суда (ст. 28 Закона
о регистрации).
В обоих вариантах
учреждение может быть привлечено в
качестве третьего лица, не заявляющего
самостоятельных требований (ст. 38 ГПК), либо
как орган государственного управления для
дачи заключения (ст. ст. 42, 182 ГПК).
ССЫЛКИ
НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"КОНСТИТУЦИЯ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принята
всенародным голосованием
12.12.1993)
"ГРАЖДАНСКИЙ ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ
КОДЕКС РСФСР"
(утв. ВС РСФСР
11.06.1964)
ЗАКОН РФ от 27.04.1993 N 4866-1
"ОБ
ОБЖАЛОВАНИИ В СУД ДЕЙСТВИЙ И РЕШЕНИЙ,
НАРУШАЮЩИХ ПРАВА И
СВОБОДЫ
ГРАЖДАН"
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N
51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"
от 26.01.1996 N
14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
22.12.1995)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N
122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И
СДЕЛОК
С НИМ"
(принят ГД ФС РФ
17.06.1997)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Верховного
Суда РФ от 17.03.1981 N 1
"О ПРАКТИКЕ
ПРИМЕНЕНИЯ СУДАМИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ПРИ
РАССМОТРЕНИИ
ДЕЛ ПО ЖАЛОБАМ НА
НОТАРИАЛЬНЫЕ ДЕЙСТВИЯ ИЛИ НА ОТКАЗ В
ИХ
СОВЕРШЕНИИ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума
Верховного Суда СССР от 31.07.1981 N 4
"О
СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПО РАЗРЕШЕНИЮ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ПРАВОМ
ЛИЧНОЙ
СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЙ
ДОМ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Верховного
Суда СССР от 21.06.1985 N 9
"О СУДЕБНОЙ
ПРАКТИКЕ ПО ДЕЛАМ ОБ УСТАНОВЛЕНИИ ФАКТОВ,
ИМЕЮЩИХ
ЮРИДИЧЕСКОЕ
ЗНАЧЕНИЕ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума
Верховного Суда РФ от 21.12.1993 N 10
"О
РАССМОТРЕНИИ СУДАМИ ЖАЛОБ НА НЕПРАВОМЕРНЫЕ
ДЕЙСТВИЯ, НАРУШАЮЩИЕ
ПРАВА И СВОБОДЫ
ГРАЖДАН"
Российская юстиция, N 8, 2000
