Договор участия в долевом строительстве
недвижимости, а другая - обязуется принять и
оплатить обусловленную цену. Таким образом,
цель этих сделок - строительство и передача
в собственность объекта недвижимости.
Однако, во-первых, Верховный Суд РФ <*>
указывает (как на главную особенность
возникающих между сторонами договора
строительного подряда отношений) на то, что
гражданин вступает в правоотношения по
строительству своей квартиры
непосредственно с подрядчиком -
организацией, осуществляющей
строительство жилого дома. Во-вторых,
следует учитывать, что одним из
существенных условий договора
строительного подряда является
обязанность заказчика предоставить
земельный участок, на котором подрядчик
будет строить объект недвижимости <**>.
Данная норма является императивной и не
предполагает возможности в договорном
порядке возложить эту обязанность на
подрядчика. Следовательно, до начала
строительства объекта заказчик должен
приобрести какое-либо право на земельный
участок (например, право собственности или
право аренды). При отсутствии условия о
размере и конкретном местонахождении
земельного участка, на котором подрядчик
должен вести строительство, договор
строительного подряда нельзя считать
заключенным, поскольку не определено одно
из существенных условий договора. В
договоре же участия в долевом
строительстве земельный участок должен
приобрести застройщик, что является одним
из требований, без выполнения которого
данный субъект вообще не имеет права
привлекать дольщиков.
--------------------------------
<*> Обобщение
практики рассмотрения судами Российской
Федерации дел по спорам между гражданами и
организациями, привлекающими денежные
средства граждан для строительства
многоквартирных жилых домов, от 19 сентября
2002 г. // БВС РФ. 2003. N 2.
<**> См.: статья 747
ГК РФ.
Итак, можно считать правильным
мнение некоторых авторов <*>,
предлагающих исследуемый договор не
относить ни к одному из поименованных в ГК
РФ договоров. Также нельзя его
рассматривать и в качестве смешанного
договора и регламентировать отношения
сторон по нему с помощью правил о
соответствующих видах договоров, как
полагают другие правоведы <**>.
--------------------------------
<*> См.: Арапова Т.
Указ. соч.; Муравьев Б.В. Договор с участием
инвесторов в строительстве //
Законодательство. 1999. N 6; Сидоров А.А. Указ.
соч.
<**> См.: Бублик В. Квалификация
долевого участия в строительстве //
Хозяйство и право. 2002. N 2. С. 70; Козлова Е.
Указ. соч. С. 74.
Однако при этом следует
отметить, что конструкция договора участия
в долевом строительстве все-таки сочетает в
себе элементы как услуги, так и работы.
2.
Некоторые аспекты содержания
договора
участия в долевом строительстве
Элементы
договора участия в долевом
строительстве
Стороны. Сторонами
договора участия в долевом строительстве
являются участник долевого строительства,
которого можно назвать дольщиком либо
инвестором, и застройщик, также именуемый
инвестиционной компанией, или
организацией, привлекающей денежные
средства.
Несмотря на то, что Закон об
участии в долевом строительстве регулирует
отношения, связанные с привлечением
денежных средств граждан и юридических лиц
<*>, в договоре долевого строительства на
стороне инвестора могут участвовать и
другие субъекты гражданского права,
например публичные образования и
иностранные лица в силу ст. 4 Закона об
участии в долевом строительстве, которая
содержит понятие рассматриваемого
договора и не оговаривает какие-либо особые
требования к составу участников этого
соглашения. Однако если все же
руководствоваться ст. 1 указанного
Федерального закона, то иные субъекты,
кроме граждан и юридических лиц, выпадают
из-под его действия. Значит ли это, что все
же публичные образования не могут быть
сторонами договора участия в долевом
строительстве, нигде не уточняется.
--------------------------------
<*> См.: пункт 1 ст. 1
Закона об участии в долевом
строительстве.
Что касается застройщика,
то им может быть любое юридическое лицо
независимо от его организационно-правовой
формы либо индивидуальный предприниматель
<*>. О возможности публичных образований
выступать на стороне застройщика в Законе
опять же не упоминается.
--------------------------------
<*> См.: статья 2
Закона об участии в долевом
строительстве.
Предмет. Статья 4 Закона об
участии в долевом строительстве определяет
предмет договора участия в долевом
строительстве (как и в подрядных договорах)
- результат деятельности застройщика,
имеющий конкретную овеществленную форму,
то есть объект недвижимости. Несмотря на
это, ст. 5 указанного Закона, говоря о цене
договора, упоминает, что в нее также может
входить оплата услуг застройщика. Таким
образом, думается, что не будет ошибкой
разбить предмет договора на две
составляющие: объект нового строительства
и деятельность застройщика. В этом случае
деятельность застройщика надо
рассматривать в более широком смысле, через
призму инвестиционных понятий. С этой точки
зрения деятельность застройщика включает
его действия по обеспечению реализации
инвестированных денежных средств, что,
бесспорно, можно определить как оказание
услуг, так как здесь речь идет не только о
выполнении работ по строительству, но и о
распоряжении привлеченными денежными
средствами. Эти понятия перекликаются с
терминами из банковского права, а
банковские договоры относятся к сфере
услуг. Но все же этой части предмета
придается не столь важное значение, поэтому
весь спектр деятельности застройщика по
реализации инвестиционного проекта
заключается в маленькой фразе: "своими
силами и (или) с привлечением других лиц
построить (создать)" <*>.
--------------------------------
<*> См.: пункт 1 ст. 4
Закона об участии в долевом
строительстве.
Итак, по смыслу Закона об
участии в долевом строительстве дольщика
не должно волновать, как будет строиться
объект недвижимости, главное, чтобы он
все-таки был возведен, причем в
соответствии с проектом и с описанием его в
договоре. Следует обратить внимание на то,
что когда мы говорим о предмете договора
участия в долевом строительстве, то имеется
в виду не полностью здание, а конкретное
"жилое или нежилое помещение, подлежащее
передаче участнику долевого строительства
после получения разрешения на ввод в
эксплуатацию многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости и входящее в
состав указанного многоквартирного дома и
(или) иного объекта недвижимости,
строящихся (создаваемых) также с
привлечением денежных средств участника
долевого строительства" <*>.
--------------------------------
<*> Абзац 3 ст. 2
Закона об участии в долевом
строительстве.
Как показала практика,
застройщик в предлагаемом проекте договора
обычно не утруждал себя подробным
описанием объекта инвестирования. Новый
Закон предписывает обязательно определять
подлежащий передаче конкретный объект в
соответствии с проектной документацией
<*>.
--------------------------------
<*> См.:
статья 4 Закона об участии в долевом
строительстве.
Цена. Цена в договоре
долевого строительства является
существенным условием <*>. Она состоит из
суммы денежных средств, потраченных на
строительство, и денежных средств на оплату
услуг застройщика.
--------------------------------
<*> См.: статья 4 Закона об участии в
долевом строительстве.
Необходимо
отметить, что Закон об участии в долевом
строительстве, а следовательно, и договор
участия в долевом строительстве регулируют
привлечение только денежных средств, то
есть цена договора всегда выражается в
деньгах. В этом есть одно из существенных
отличий изучаемого договора от договора
простого товарищества, с которым наиболее
часто отождествляли договор долевого
строительства.
Строительство - это
деятельность объемная и нестабильная,
поэтому вопрос изменения цены - самый
трудный среди условий договора. С одной
стороны, необходимо защитить интересы
дольщика как более уязвимого субъекта
данного договора. С другой стороны,
застройщик берет на себя не только риск по
непосредственному строительству, подобно
подрядчику, но и несет ответственность за
реализацию инвестиционного проекта в
целом, что охватывает и сферу услуг. А
услугодатель, как известно, не всегда может
гарантировать положительный результат
своей деятельности <*>, не может
предусмотреть все нюансы предстоящей
работы, поэтому и стоимость услуг
достаточно неустойчива. В связи с этим,
думается, необходимо более детально
разработать вопрос об изменении цены.
--------------------------------
<*> См.: Гражданское
право: Учебник. Т. 2 / Под ред. А.П. Сергеева,
Ю.К. Толстого. С. 542.
Таким образом,
ценообразование отдается полностью в руки
сторон исследуемого договора, что
неизбежно приводит к новым судебным тяжбам.
Решить данную проблему, возможно, поможет
стабильность законодательства в сфере
строительства, а также повышение
профессионализма чиновников в
соответствующих органах. Ведь на практике
за время возведения объекта
законодательная база может измениться
несколько раз, а ошибки и неграмотность
чиновников могут привести либо к
неоправданной трате финансов, либо к
изменению сроков строительства.
Срок.
Срок в договоре долевого строительства
также имеет существенное значение <*>,
так как инвестор заинтересован в
выполнении обязательства застройщика не
вообще, а к определенному сроку.
--------------------------------
<*> См.: статья 4
Закона об участии в долевом
строительстве.
В Законе (как и в
действующем законодательстве вообще) нет
требований о максимальном или минимальном
сроке, поэтому на практике срок определяет
застройщик как сторона, которая сама
планирует свою деятельность, основываясь
на опыте и на своих собственных
возможностях. Но и здесь вопрос не может
быть решен однозначно, так как при
определении сроков с учетом вышеупомянутых
причин возникают те же проблемы, что и с
изменением цены. Особенно это касается
сроков получения разрешения на ввод в
эксплуатацию построенного объекта.
В
случае, если строительство не может быть
закончено в срок, застройщик обязан об этом
предупредить не менее чем за два месяца до
истечения срока по договору и предложить
инвестору внести изменения в договор <*>
в порядке, предусмотренном ГК РФ <**>.
Стоило бы уточнить, сколько раз застройщику
можно пользоваться этой возможностью, так
как на практике иногда процесс приемки в
эксплуатацию строительного объекта
государственной приемочной комиссией
длится годами.
--------------------------------
<*> См.: пункт 3 ст. 6 Закона об участии в
долевом строительстве.
<**> См.: глава
29 ГК РФ.
Форма. Данный договор, являясь
соглашением, в результате которого в
собственность приобретается недвижимое
имущество, обязательно необходимо
регистрировать в соответствующих органах
<*>. В ряде регионов рекомендовали, а в
некоторых даже обязывали регистрировать
названные договоры <**>. Но такая практика
не имела нормативного обоснования
<***>.
--------------------------------
<*> См.:
Болтанова Е.С. Правовая интерпретация
государственной регистрации договоров //
Журнал российского права. 2002. N 1.
<**>
См.: Сидоров А.А. Указ. соч.
<***> См.:
пункт 1 информационного письма Президиума
ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики
разрешения споров, связанных с применением
Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.
С
принятием Закона об участии в долевом
строительстве требование о том, чтобы
договор, уступка требований по договору, а
также изменения к договору заключались в
письменной форме с обязательной
государственной регистрацией в органах
регистрации прав на недвижимое имущество
по месту нахождения строящегося объекта,
стало обоснованным и законным.
Несоблюдение данного правила является
основанием к признанию сделки ничтожной
как совершенной с нарушением
формы.
Обеспечение обязательств
застройщика по
договору участия в
долевом строительстве
В связи с тем, что
одним из способов обеспечения исполнения
обязательств застройщика является залог
недвижимости, к этим отношениям помимо
общих норм ГК РФ о залоге применяется
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об
ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон
об ипотеке) <*>. При этом "общие правила о
залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе
Российской Федерации, применяются к
отношениям по договору об ипотеке в
случаях, когда указанным Кодексом или
настоящим Федеральным законом не
установлены иные правила" <**>, то есть при
коллизии норм ГК РФ и Закона об ипотеке
последний имеет преимущественное значение.
При рассмотрении вопроса о залоге, о чем
будет говориться далее, были выявлены
противоречия норм Закона об участии в
долевом строительстве положениям и ГК РФ, и
Закона об ипотеке. В пункте 9 ст. 13 Закона об
участии в долевом строительстве указано,
что "к отношениям, вытекающим из залога,
возникающего на основании настоящего
Федерального закона, применяются положения
Гражданского кодекса Российской Федерации
и Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ
"Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом
особенностей, установленных настоящим
Федеральным законом". Думается,
формулировка должна быть несколько иная,
например: "к отношениям, вытекающим из
договора... применяется законодательство
Российской Федерации о защите прав
потребителей в части, не урегулированной
настоящим Федеральным законом" <***>.
--------------------------------
<*> См.: пункт 9 ст. 13
Закона об участии в долевом
строительстве.
<**> Пункт 3 ст. 1
Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об
ипотеке (залоге недвижимости)" // СЗ РФ. 1998. N
29. Ст. 3400.
<***> Пункт 9 ст. 4 Закона об
участии в долевом
строительстве.
Известно, что залог может
возникнуть по закону и из договора. В данном
случае залог предусмотрен Законом об
участии в долевом строительстве <*>. Так,
с момента государственной регистрации
договора у участников долевого
строительства (залогодержателей) считаются
находящимися в залоге предоставленный для
строительства земельный участок,
принадлежащий застройщику на праве
собственности, или право аренды на
указанный земельный участок и строящиеся
(создаваемые) на этом земельном участке
многоквартирный дом и (или) иной объект
недвижимости.
--------------------------------
<*> См.: пункт 1 ст. 13 Закона об участии в
долевом строительстве.
Из вышеназванных
положений Закона бесспорно можно
согласиться только с тем, что застройщик в
обеспечение своих требований может
заложить земельный участок, который
находится у него в собственности.
Согласно ст. 335 ГК РФ, залогодателем вещи
(имеется в виду возводимое строение) может
быть ее
