Обеспечение жилищных и земельных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
его органом на довольно длительный срок
либо в изъятии имущества вообще или
временно по каким-то причинам отпала
необходимость, положение гражданина
существенно ухудшается. Следовательно, по
мнению указанного автора, целесообразно
законодательно установить максимальный
срок - три года - для реализации прав
уведомленного о предстоящем изъятии, по
истечении которого, во-первых, решение об
изъятии земельного участка и уведомление
прекращают свое действие, во-вторых,
обладатель прав на земельный участок
получает возможность проведения любых
мероприятий, повышающих стоимость земли и
находящейся на ней недвижимости с
возмещением в последующем при
возобновлении процедуры изъятия всех
понесенных в связи с этим расходов,
в-третьих, повторное решение об изъятии
одного и того же земельного участка может
быть принято также по истечении трех лет с
момента прекращения действия предыдущего
решения, если иное не будет установлено
соглашением с землеобладателем.
--------------------------------
<*> См. подробнее об
этом: Малюткина-Алексеева И. Усилить
гарантии прав граждан при изъятии у них
земельных участков // Российская юстиция.
2002. N 12. С. 26.
Высказанное предложение
представляется достаточно логичным и
заслуживает одобрения в целях защиты прав
законных владельцев недвижимого имущества.
Однако, к сожалению, автором не
аргументируется, почему необходимо
установить именно трехлетний, а не иной
срок действия решения об изъятии. Видимо, он
обусловлен требованиями разумности и
юридико-технической возможности
исполнения принятого органом власти
акта.
Важнейшим элементом механизма
изъятия имущества в контексте
рассматриваемых проблем выступает способ
компенсации изымаемого. В соответствии с п.
1 ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть
изъят у собственника для государственных
или муниципальных нужд путем выкупа.
В
подтверждение данной нормы в п. 2 ст. 55 ЗК РФ
закрепляется положение, согласно которому
принудительное отчуждение земельного
участка для государственных или
муниципальных нужд может быть проведено
только при условии предварительного (то
есть, как предусматривает ст. 63 ЗК РФ,
изъятие осуществляется только после
предоставления соответствующих гарантий) и
равноценного возмещения стоимости
земельного участка на основании решения
суда <*>. Частью 1 ст. 32 ЖК РФ
предусматривается, что жилое помещение
может быть изъято у собственника путем
выкупа в связи с изъятием соответствующего
земельного участка для государственных или
муниципальных нужд. Таким образом, процесс
изъятия земельного участка и жилого
помещения невозможен без предварительного
и равноценного возмещения изымаемого,
другими словами, выкупа, который
осуществляется Российской Федерацией,
субъектом Российской Федерации или
муниципальным образованием в зависимости
от того, для чьих нужд изымается земельный
участок.
--------------------------------
<*> Из
содержания данной нормы непонятно, должен
ли все-таки соответствующий орган в
обязательном порядке обращаться в суд или
возможно достижение соглашения с
собственником путем переговоров, поскольку
собственник может не согласиться вообще с
решением об изъятии, а может, согласившись с
решением, быть против предложенной ему
выкупной цены и других условий выкупа.
Представляются верными рассуждения С.В.
Орлова и М.А. Кисляковой о том, что орган,
принявший решение об изъятии участка, может
только предложить собственнику заключить
соглашение о выкупе у него земельного
участка. При несогласии собственника с
решением об изъятии у него земельного
участка орган, принявший решение о выкупе,
обращается в суд. Но ни в ЗК РФ, ни в ГК РФ не
сказано, что предстоит определить в
судебном процессе - только ли размер
выкупной цены земельного участка или
соответствующему органу требуется лишь
доказать саму необходимость изъятия
земельного участка. Поэтому предметом
судебного разбирательства могут быть оба
этих вопроса. См.: Орлов С.В., Кислякова М.А.
Указ. соч. С. 44.
По смыслу закона речь идет
о всем земельном участке и о всем жилом
помещении. Однако в практике встречаются
ситуации, когда необходимо выкупить часть
участка (часть жилого помещения). В таких
случаях подобный выкуп допускается не
иначе как с согласия землеобладателя
(собственника жилого помещения) (п. 5 ст. 279 ГК
РФ, ч. 1 ст. 32 ЖК РФ). Цена, сроки и другие
условия выкупа определяются соглашением с
собственником земельного участка (жилого
помещения), которое включает обязательство
Российской Федерации, субъекта Российской
Федерации или муниципального образования
уплатить выкупную цену за изымаемые
участок или жилое помещение (п. 1 ст. 281 ГК РФ,
ч. 6 ст. 32 ЖК РФ). Форма соглашения в законе не
определена, но, на наш взгляд, она должна
быть обязательно письменной.
Приведем
сравнительную таблицу норм гражданского,
земельного и жилищного законодательства,
устанавливающих составные части выкупной
цены (см. табл. 1 на с. 41).
Достижение
соглашения по всем условиям выкупа
(выкупной цене) является по большому счету
основной задачей публичной власти на
данном этапе. В этот период времени, а
именно с момента государственной
регистрации решения об изъятии участка
(жилого помещения) и до достижения
соглашения или принятия судом решения о
выкупе, землеобладатель (собственник
жилого помещения) (ст. 280 ГК РФ, ч. 5 ст. 32 ЖК
РФ): а) вправе владеть, пользоваться и
распоряжаться названным имуществом по
своему усмотрению; б) производить
необходимые затраты, обеспечивающие
использование участка (жилого помещения) в
соответствии с его назначением; в) несет
риск отнесения на него при определении
выкупной цены затрат и убытков, связанных с
произведенными в указанный период
вложениями (новым строительством,
расширением, реконструкцией, ремонтом),
значительно увеличивающими стоимость
изымаемого.
Если собственник все-таки
не согласен с решением об изъятии у него
земельного участка (жилого помещения) либо
с ним не достигнуто соглашение о выкупной
цене или других условиях выкупа, орган
государственной власти или орган местного
самоуправления, принявшие такое решение,
могут предъявить в суд иск о выкупе
земельного участка (жилого помещения) в
течение двух лет с момента направления
собственнику уведомления о принятом
решении и дате его государственной
регистрации (ст. 282 ГК РФ, ч. 9 ст. 32 ЖК РФ).
Иными словами, лицо может не согласиться
как с решением об изъятии имущества, так и,
согласившись с решением, быть не
удовлетворенным условиями выкупа. По
нашему мнению, несогласие в любом случае
должно быть выражено в письменной форме.
Как разъясняется в п. 28 Постановления
Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24
марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах,
связанных с применением земельного
законодательства" <*>, в тех случаях,
когда собственник не согласен со
стоимостью объекта, установленной в
решении уполномоченного органа об изъятии
земельного участка, или когда выкупная цена
в нем не указана и сторонами после принятия
решения об изъятии не достигнуто
соглашение о выкупной цене, арбитражный суд
определяет стоимость объекта, исходя из его
рыночной стоимости на момент рассмотрения
спора.
--------------------------------
<*> См.:
Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.
Возникает вопрос:
возможно ли произвести выкуп земельного
участка (жилого помещения) без согласия
лица до истечения годичного срока, если
орган государственной власти (орган
местного самоуправления), получив отказ от
собственника, обратится в суд с
соответствующим иском о выкупе? По общему
правилу, закон запрещает выкупать
земельный участок, жилое помещение в
течение года с момента получения
уведомления об изъятии имущества. Такой
выкуп допускается только с согласия лица, у
которого изымается имущество. В остальных
случаях в течение этого года органом
государственной власти (органом местного
самоуправления) должны предприниматься
усилия по достижению соглашения с
собственником.
Таблица
1
----T-------------------------------------T-----------------------------------¬
¦ ¦ В выкупную цену земельного участка ¦
В выкупную цену жилого помещения ¦
¦ ¦
включаются ¦ включаются
¦
¦ ¦ (п. 2, 3 ст. 281 ГК РФ, ¦
(ч. 7, 8 ст. 32 ЖК РФ) ¦
¦ ¦ п. 1, 4 ст. 63
ЗК РФ) ¦ ¦
+---+-------------------------------------+-----------------------------------+
¦ 1 ¦Рыночная стоимость земельного участ-
¦Рыночная стоимость жилого ¦
¦
¦ка <*> (если не предоставлен равно-
¦помещения ¦
¦ ¦ценный
земельный участок) и находя- ¦
¦
¦ ¦щегося на нем недвижимого
имущества ¦ ¦
¦
¦(жилых, производственных и иных зда- ¦
¦
¦ ¦ний, строений,
сооружений) ¦ ¦
+---+-------------------------------------+-----------------------------------+
¦ 2 ¦Все убытки, причиненные собственнику
¦Все убытки, причиненные изъятием, ¦
¦
¦(иному обладателю прав на землю) ¦в том
числе убытки, которые он ¦
¦
¦изъятием земельного участка, включая
¦несет в связи с: ¦
¦ ¦убытки,
которые он несет в связи с ¦- изменением
места проживания; ¦
¦ ¦досрочным
прекращением своих обяза- ¦- временным
пользованием иным жи- ¦
¦ ¦тельств
перед третьими лицами, в том ¦лым
помещением до приобретения в ¦
¦
¦числе упущенную выгоду <**>
¦собственность другого жилого поме- ¦
¦
¦ ¦щения (в случае, если
соглашением ¦
¦ ¦
¦не предусмотрено сохранение права ¦
¦
¦ ¦пользования
изымаемым жилым поме- ¦
¦ ¦
¦щением до приобретения в собствен-
¦
¦ ¦ ¦ность
другого жилого помещения); ¦
¦ ¦
¦- переездом; ¦
¦ ¦ ¦- поиском другого
жилого помещения ¦
¦ ¦
¦для приобретения права собствен- ¦
¦ ¦ ¦ности на него;
¦
¦ ¦ ¦-
оформлением права собственности ¦
¦ ¦
¦на другое жилое
помещение; ¦
¦ ¦
¦- досрочным прекращением своих ¦
¦
¦ ¦обязательств перед
третьими лицами;¦
¦ ¦
¦- в том числе упущенную выгоду ¦
+---+-------------------------------------+-----------------------------------+
¦ 3 ¦Взамен изымаемого земельного участка
¦Взамен изымаемого жилого помещения ¦
¦
¦собственнику (также по соглашению
¦собственнику (также по соглашению с¦
¦
¦с ним) может быть предоставлен ¦ним)
может быть предоставлено ¦
¦
¦бесплатно в собственность другой
рав-¦другое жилое помещение с зачетом ¦
¦ ¦ноценный земельный участок с зачетом
¦его стоимости в выкупную цену ¦
¦
¦его стоимости в выкупную цену. ¦
¦
¦ ¦Правило о
предоставлении равноценных ¦
¦
¦ ¦земельных участков по желанию
лиц, ¦ ¦
¦ ¦у
которых они изымаются, на основании¦
¦
¦ ¦подп. 1 п. 1 ст. 63 ЗК РФ
распростра-¦ ¦
¦
¦няется и на землевладельцев, землепо-¦
¦
¦ ¦льзователей и
арендаторов ¦ ¦
L---+-------------------------------------+------------------------------------
--------------------------------
<*> Согласно п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная
стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с
Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об
оценочной деятельности в Российской
Федерации" (СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813), в котором
урегулирован спектр отношений по
проведению оценки недвижимости. Проведение
оценки обязательно при выкупе или ином
предусмотренном законодательством
Российской Федерации изъятии имущества у
собственников для государственных или
муниципальных нужд (ст. 8 названного Закона).
При этом на основании ст. 3 Закона под
рыночной стоимостью объекта оценки
понимается наиболее вероятная цена, по
которой данный объект оценки может быть
отчужден на открытом рынке в условиях
конкуренции, когда стороны сделки
действуют разумно, располагая всей
необходимой информацией, а на величине цены
сделки не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства. В
периодической печати в свое время
высказывалось суждение о том, что на
практике обычно рыночной стоимостью
считали ту, по которой земельный участок
продается под строительство домов
(коттеджей), поскольку именно в этом секторе
торговля землей более-менее
осуществлялась. См.: Арсюхин Е. У меня есть
сотки, а на сотках дача // РГ. 2001. 16 нояб. От
рыночной стоимости земельных участков
следует отличать кадастровую стоимость
земельного участка, которая должна
устанавливаться в процентах от рыночной
стоимости участка и применяться главным
образом в целях налогообложения. Правила
проведения государственной кадастровой
оценки земель утверждены Постановлением
Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316. См.: СЗ
РФ. 2000. N 16. Ст. 1709. Что же касается рыночной
стоимости жилого помещения, то, по словам
П.В. Крашенинникова, рыночная стоимость
одного квадратного метра жилья по тому или
иному региону, утверждаемая ежеквартально
Госстроем РФ, должна использоваться при
расчете жилищных субсидий. А при расчете
рыночной стоимости конкретного жилого
помещения могут применяться как данные
государственных органов, так и оценочных
комиссий, независимых оценщиков. См.: Что
делать, если крепкий дом назвали "аварийным"
// РГ. 2005. 6 апр.
<**> Основания и порядок
возмещения таких убытков определяются ст. 57
ЗК РФ и Постановлением Правительства РФ от 7
мая 2003 г. N 262 "Об утверждении Правил
возмещения собственникам земельных
участков, землепользователям,
землевладельцам и арендаторам земельных
участков убытков, причиненных изъятием или
временным занятием земельных участков,
ограничением прав собственников земельных
участков, землепользователей,
землевладельцев и арендаторов земельных
участков либо ухудшением качества земель в
результате деятельности других лиц". См.: СЗ
РФ. 2003. N 19. Ст. 1843. Так, согласно п. 1 Правил,
утвержденных названным Постановлением
Правительства РФ, убытки, причиненные
собственнику изъятием земельного участка
