Некоторые вопросы взаимодействия органов опеки и попечительства и нотариата по защите прав и законных интересов несовершеннолетних при совершении сделок отчуждения недвижимого имущества
ОПЕКИ И ПОПЕЧИТЕЛЬСТВА И НОТАРИАТА ПО
ЗАЩИТЕ
ПРАВ И ЗАКОННЫХ ИНТЕРЕСОВ
НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ
ПРИ СОВЕРШЕНИИ
СДЕЛОК ОТЧУЖДЕНИЯ
НЕДВИЖИМОГО
ИМУЩЕСТВА
Б.М. ВЕРЗУБ
Б.М. Верзуб,
специалист по социально - правовой защите
несовершеннолетних.
Вопросы защиты прав
и законных интересов несовершеннолетних
при совершении сделок отчуждения
недвижимого имущества постоянно находятся
в поле зрения органов опеки и
попечительства. Необходимо отметить, что
если в 1991 - 1994 годах к нотариусам со стороны
органов опеки и попечительства было очень
много вопросов и очень много возникало
проблем, то в последние годы проблем
гораздо меньше. До 1991 года, как известно, к
нотариусам обращались с точки зрения
защиты имущественных прав ребенка в
соответствии со статьей 133 Кодекса о браке и
семье РСФСР. Это были случаи, когда
происходило отчуждение части жилого дома,
иногда кооперативной квартиры (речь пойдет
далее лишь о жилье). А вот приватизированных
квартир не было. В 1991 году выходит Закон
Российской Федерации "О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации".
Сейчас очень многие ссылаются на то, что в
этом Законе во второй и третьей статьях не
была предусмотрена защита прав
несовершеннолетних на участие в
приватизации. Но, когда возникает такой
юридический спор, всегда хочется задать
вопрос: неужели вы, господа юристы, не знали
о том, что существует 53 статья Жилищного
кодекса РСФСР, действующая на момент, когда
вышел этот Закон?
Сейчас руководители
различных органов муниципального жилья в
разных регионах высылают методические
письма в органы опеки и попечительства о
том, что последние должны выдавать
предварительные разрешения на различные
сделки с жилыми помещениями в виде
распоряжений (постановлений) руководителей
органов местного самоуправления. Однако я
помню время, когда группа специалистов
органов опеки и попечительства боролась за
то, чтобы разрешение на совершение сделок с
имуществом несовершеннолетних, в первую
очередь с жильем, было оформлено только в
форме распоряжения (постановления).
Необходимо отметить, что в старом
Гражданском кодексе РСФСР была норма,
указывающая, что для совершения
нотариально удостоверенных сделок должно
было выдаваться разрешение от исполкомов в
виде Постановления. А поскольку
правопреемниками Исполкомов явились
различные органы местного самоуправления
(причем в разных субъектах Российской
Федерации носящие разные названия), то
предварительное согласие на совершение той
или иной сделки должно оформляться
органами опеки и попечительства только в
виде Распоряжения (постановления) главы
органа местного самоуправления. Меня
удивляет позиция некоторых юристов:
поскольку в первой редакции Закона "О
приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации" не были предусмотрены (а
фактически оговорены) права
несовершеннолетних детей при приватизации
жилищного фонда, то детей не обязательно
было включать в договоры передачи жилья в
собственность. Однако в 1991 г., и в 1992 г., и в 1993
г., и в 1994 году детей обязательно надо было
включать в договоры приватизации в
соответствии с 53 статьей Жилищного кодекса
РСФСР!
Кроме того, в Постановлении
Пленума Верховного Суда Российской
Федерации N 8 от 24 августа 1993 года в пункте 7
указано, что отказ от принадлежащих
несовершеннолетним прав со стороны
родителей недопустим! Как раз в
соответствии со статьей 53 Жилищного
кодекса РСФСР. Кстати, эта статья действует
до сих пор! А дети являлись членами семьи
нанимателя жилого помещения и пользовались
совершенно одинаковыми правами с ними.
Более того, 53 статья Жилищного кодекса
РСФСР четко указывает, что они могут быть
бывшими членами семьи нанимателя и
пользуются этими же правами.
Очень
часто со стороны нотариусов возникает
такой вопрос: по какому месту давать
разрешение на совершение сделки с участием
либо затрагивающей права и законные
интересы несовершеннолетнего - по месту
нахождения имущества либо по месту
проживания ребенка? В законодательстве (ст.
34 ч. 3 Гражданского кодекса Российской
Федерации) указано, что надзор за
деятельностью опекунов, попечителей
несовершеннолетних осуществляется по
месту жительства подопечных. Поскольку
родители являются фактически опекунами
своих детей, то предварительное разрешение
органа опеки и попечительства на
совершение той или иной сделки с имуществом
несовершеннолетнего либо затрагивающей
его права и законные интересы выдается по
месту фактического проживания ребенка. До 14
лет в соответствии с ч. 2 ст. 20 Гражданского
кодекса Российской Федерации - это место
проживания родителей, а местом проживания
на сегодняшний день является место
регистрации по месту жительства. После 14
лет - это уже особый вопрос. Если было выдано
разрешение органа опеки и попечительства
на раздельное проживание ребенка с
родителями, то нотариусу необходимо
выяснить это. На практике, действительно,
встречаются случаи, когда
несовершеннолетний проживает раздельно с
родителями по их письменному согласию и
предварительному разрешению органа опеки и
попечительства.
Почему же все-таки
предварительное разрешение фактически и
должно выдаваться по месту регистрации по
месту жительства. Давайте так рассуждать:
если орган опеки и попечительства выдает
предварительное разрешение на сделку, он
может отследить только за теми, кто
фактически проживает на его территории.
Неважно, где находится имущество (жилье) -
оно может находиться и в другом городе
(районе, регионе и т.д.). Такая практика
сложилась, и такую практику органы опеки
поддерживают, в том числе она отражена во
всех инструктивных материалах для работы
этих органов.
Следует особо затронуть
дарение. Особенно когда речь идет о дарении
имущества ребенку одиноким родителем либо
единственным родителем в случае смерти
второго родителя. Позиция органов опеки и
попечительства следующая: поскольку
одинокая мать либо единственный родитель
ребенка не поражены в правах, сделка может
совершаться без присутствия представителя
органа опеки и попечительства. Какие
вопросы возникают у специалистов органов
опеки и попечительства к нотариусам по
документальному оформлению договоров по
сделкам?
К сожалению, не все нотариусы
при оформлении договора включают
необходимые статьи (речь идет о ст. ст. 37, 292
ГК РФ, ст. 60 СК РФ). Видимо, есть смысл
включать в пункт, напоминающий об
обязанностях собственников, собственников
жилых помещений фразу о таких обязанностях
со стороны законных представителей детей
вплоть до их совершеннолетия. В договорах
же чаще всего на детей возлагаются
обязанности, которые они не могут выполнять
в силу возраста (например, осуществление
ремонта и эксплуатации и т.д.).
Теперь
несколько слов о различных ситуациях,
возникающих в практике работы. Иногда орган
опеки и попечительства дает
предварительное разрешение на передачу
права собственности на жилое помещение (в
том числе принадлежащее
несовершеннолетнему) в обмен на право
проживания. В каких случаях это возможно?
Как известно, в соответствии с нормой
Федерального закона N 26-ФЗ от 11.08.94 г. "О
внесении изменений и дополнений в Закон
Российской Федерации "О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации"
несовершеннолетним гарантировано
однократное повторное участие в
приватизации после их совершеннолетия. В
связи с этим в случаях, когда при совершении
договора передачи права собственности в
обмен на право проживания семья
значительно улучшает свои жилищные
условия, такое разрешение выдается. В
случаях совершения сделок купли - продажи
кооперативного жилья необходимо учитывать
интересы в первую очередь пайщика: но в то
же время не забывать - площадь жилого
помещения, куда выезжает ребенок, должна
быть идентичной либо близкой по метражу.
Несколько слов о документах, которые, как
правило, запрашиваются специалистами
органов опеки и попечительства для выдачи
предварительного разрешения на сделки:
перечень этих документов оговаривается в
двух инструктивно - методических письмах
Министерства образования РФ от 20.02.95 г. N 09-М
и Министерства общего и профессионального
образования от 09.06.99 г. N 244/26-5, напечатанных
соответственно в Вестнике образования (N 8
за 1995 и 1999 годы):
- запрос нотариуса,
-
правоустанавливающие документы на жилье
(договор, свидетельство о собственности и
т.п.),
- выписка из домовой книги и копия
финансового лицевого счета,
- справка
БТИ,
- справка из налоговой инспекции об
отсутствии задолженности по уплате
налога,
- заявление обоих родителей
(либо лиц, их заменяющих) и
несовершеннолетних старше 14-ти лет,
-
разрешение на регистрацию в населенном
пункте субъекта Российской Федерации в
случае выезда семьи по новому адресу из ОВД
(форма 6).
Кроме вышеперечисленных, в
некоторых ситуациях могут быть затребованы
дополнительные документы (например, план
земельного участка в случае, когда семья
выезжает в сельскую местность).
Запрос
нотариуса должен быть адресован главе
органа местного самоуправления. Решение о
выдаче предварительного разрешения на
сделки, как правило, обсуждается
коллегиально в комиссиях по охране прав
детей либо других подобных им органах.
Окончательное решение принимает глава
органа местного самоуправления, который и
подписывает распоряжение (постановление)
по данному вопросу.
Инспектор
(специалист) по охране прав детей права
принятия самостоятельного решения по
вопросам выдачи предварительного
разрешения на сделки не имеет. Однако, в
случае, если инспектор (специалист) не
согласен с мнением комиссии либо главы
органа местного самоуправления, он ОБЯЗАН
представить заключение о
нецелесообразности выдачи разрешения с
мотивировкой данного мнения.
Теперь о
представительстве. Права и законные
интересы несовершеннолетних во всех
органах и организациях представляют только
их законные представители - родители,
усыновители, опекуны, попечители. Прием
других лиц (в частности, по доверенности)
специалистам органов опеки запрещен.
Бывают ли из этого правила исключения? Да,
бывают. Например, заключение договора купли
- продажи жилья по доверенности семьей,
выехавшей на постоянное место жительства в
другую страну.
Что делать, если родители
несовершеннолетних разведены? Ведь второй
родитель не лишен и не ограничен, как
правило, в родительских правах. Таким
образом, он имеет право представлять
интересы несовершеннолетнего.
Очень
часто в орган опеки и попечительства и к
нотариусам обращаются разведенные
родители (чаще всего матери) и говорят:
дайте согласие на сделку, давайте заключим
договор без согласия бывшего супруга(ги).
Думается, необходимо иметь такое согласие,
дабы не попасть в неприятное положение. В
Постановлении Пленума Верховного Суда РФ "О
применении судами законодательства при
рассмотрении дел о расторжении брака" от 5
ноября 1998 года N 15 этот вопрос был уточнен.
Родитель, не лишенный родительских прав,
проживающий раздельно, обладает всеми
правами родителя, с которым проживает
ребенок. Поэтому убедительная просьба -
спрашивайте мнение обоих родителей. Очень
серьезные нарекания к нотариусам по
регистрации свидетельств о праве на
наследство по закону. Пункт свидетельств,
где записано - "подлежит регистрации в
органах опеки и попечительства", часто
просто не выполняется пережившими
супругами (статистика - около 30% копий
свидетельств до органов опеки не доходит).
Видимо, здесь необходимо подумать, как
дальше выходить из этого положения. Большая
просьба ко всем нотариусам: тщательнее
напоминать наследникам - взрослым, что они
обязаны в трехдневный срок с момента
получения свидетельства (по завещанию ли,
по закону ли) представить копию, которую вы
им выдали в орган опеки! Особенно, когда
речь идет о жилье!
Часто задают вопрос -
не нарушаются ли права человека с точки
зрения выбора конкретного нотариуса для
совершения сделки и соответствующего
запроса в орган опеки и попечительства?
Запрос может быть выдан одним нотариусом, а
договор, в принципе, может быть заключен
другим нотариусом, однако любой нотариус
должен выполнить условия, обозначенные в
распоряжении (постановлении), разрешающем
сделку.
В данной статье затронуты,
безусловно, лишь некоторые вопросы
взаимодействия органов опеки и
попечительства и нотариата. Надеемся, что
разговор, начатый сегодня, будет продолжен,
поскольку проблем и вопросов во
взаимоотношениях данных структур более чем
достаточно. Ждем ваших предложений и
вопросов.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РСФСР"
(утв. ВС
РСФСР 11.06.1964)
"КОДЕКС О БРАКЕ И СЕМЬЕ
РСФСР"
(утв. ВС РСФСР 30.07.1969)
"ЖИЛИЩНЫЙ
КОДЕКС РСФСР"
(утв. ВС РСФСР
24.06.1983)
ЗАКОН РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1
"О
ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В
РСФСР"
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 11.08.1994 N 26-ФЗ
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ В ЗАКОН
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ "О
ПРИВАТИЗАЦИИ
ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 20.07.94)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от
30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
"СЕМЕЙНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ" от 29.12.1995 N 223-ФЗ
(принят ГД ФС
РФ 08.12.95)
ПИСЬМО Минобразования РФ от
20.02.1995 N 09-М
"О ЗАЩИТЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ
НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ"
ПИСЬМО
Минобразования РФ от 09.06.1999 N 244/26-5
"О
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ МЕРАХ ПО ЗАЩИТЕ
ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ
НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8
"О
НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРИМЕНЕНИЯ СУДАМИ
ЗАКОНА РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ "О
ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума
Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15
"О
ПРИМЕНЕНИИ СУДАМИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ПРИ
РАССМОТРЕНИИ ДЕЛ О
РАСТОРЖЕНИИ
БРАКА"
Нотариус, N 5, 2000
