Долевая собственность в кондоминиуме
Д. САВЕЛЬЕВ
Д. Савельев, адвокат (г.
Киров).
Согласно ст. 1 Федерального закона
от 24 мая 1996 г. "О товариществах
собственников жилья" (далее - Закон)
кондоминиум представляет собой единый
комплекс недвижимого имущества, включающий
земельный участок в установленных границах
и расположенное на нем жилое здание, иные
объекты недвижимости, где отдельные части,
предназначенные для жилых или иных целей
(помещения), находятся в собственности
граждан, юридических лиц, Российской
Федерации, ее субъектов, муниципальных
образований (домовладельцев) - частной,
государственной, муниципальной и иной
формах собственности, а остальные части
(общее имущество) находятся в их общей
долевой собственности. Типичным примером
кондоминиума является многоквартирный
жилой дом, в котором квартиры принадлежат
различным собственникам.
Особенностью
кондоминиума, отличающей его от прочих
зданий и сооружений, является сочетание
режимов единоличной собственности на
помещения и общей долевой собственности на
прочее имущество. В соответствии с п. 1 ст. 290
ГК РФ и ст. 1 Закона собственнику помещения в
кондоминиуме также принадлежит доля в
праве собственности на общее имущество.
Таким образом, отношения долевой
собственности, а значит, и сам кондоминиум,
могут возникнуть лишь при наличии не менее
двух разных собственников помещений в
одном здании. В соответствии с п. 1 ст. 4
Закона его действие распространяется на
отношения собственности в кондоминиумах,
помещения в которых принадлежат не менее
чем двум домовладельцам. При нахождении
всего здания как единого объекта
гражданских прав в единоличной или общей
собственности данные отношения
собственности регулируются общими
положениями гражданского
законодательства.
Имущественный
комплекс в кондоминиуме состоит из
помещений и общего имущества. Общим
имуществом в кондоминиуме согласно ст. 7
Закона являются обслуживающие более одного
домовладельца межквартирные лестничные
клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные
шахты, коридоры, крыши, технические этажи и
подвалы, ограждающие несущие и ненесущие
конструкции, а также механическое,
электрическое, сантехническое и иное
оборудование, находящееся за пределами или
внутри помещений и обслуживающее более
одного помещения, прилегающие земельные
участки в установленных границах с
элементами озеленения и благоустройства, а
также иные объекты, предназначенные для
обслуживания единого комплекса
недвижимого имущества кондоминиума и
служащие его использованию.
Данное
определение представляется не вполне
удачным. Ведь общее имущество в
кондоминиуме предназначено для
обслуживания не домовладельцев, а
помещений, т.е. обеспечения возможности их
использования. Благодаря этой
функциональной связи и образуется единый
имущественный комплекс. Общее имущество
служит не только домовладельцам, но и любым
лицам, пользующимся помещениями в
кондоминиуме.
Кроме того, буквальное
понимание текста закона означало бы, что
при переходе к одному лицу права
собственности на все помещения,
расположенные в одном из подъездов дома,
лестницы и межквартирные лестничные клетки
должны выпасть из состава общего имущества
в кондоминиуме, поскольку они стали бы
предназначаться для обслуживания только
одного домовладельца.
Общее имущество в
кондоминиуме находится в общей долевой
собственности домовладельцев (п. 1 ст. 8
Закона). Так как существование прав на общее
имущество в кондоминиуме ни фактически, ни
юридически немыслимо вне их связи с правом
собственности на находящееся в
кондоминиуме помещение, право долевой
собственности на общее имущество в
кондоминиуме существенно отличается от
классического права общей собственности,
предусмотренного нормами гл. 16 ГК. Отличие
состоит в том, что общее имущество в
кондоминиуме не подлежит отчуждению
отдельно от права собственности
домовладельцев на помещения в кондоминиуме
(п. 2 ст. 290 ГК и п. 3 ст. 8 Закона). Запрет на
отчуждение или иное распоряжение долей в
праве собственности на общее имущество в
кондоминиуме отражает существующую
фактическую невозможность
самостоятельного использования общего
имущества.
Невозможность отчуждения
доли означает отсутствие у участников
долевой собственности права
преимущественной покупки доли и
возможности ее выдела. Какие же правомочия
собственника определяются его долей?
Распоряжение долей в праве собственности
на общее имущество в кондоминиуме
происходит путем распоряжения помещением,
судьбе которого следует доля. Распоряжение
самим общим имуществом также возможно, но в
пределах, ограниченных целевым назначением
данного имущества. Общее имущество в
кондоминиуме не может служить предметом
различного рода сделок в силу отсутствия
оборотоспособности. Но правомочие
распоряжения не исчерпывается только
возможностью отчуждения имущества.
Цивилистическая доктрина традиционно
относит к распорядительным актам действия
по потреблению, переоборудованию и
уничтожению объекта собственности. Поэтому
такие действия, как замена устаревшего
инженерного и технического оборудования,
перестройка помещений, предназначенных для
обслуживания всего здания в целом, следует
признать распоряжением общей долевой
собственностью в кондоминиуме.
Данный
вывод находит подтверждение в судебной
практике. Определением Судебной коллегии
Верховного Суда РФ от 12 марта 1996 г.
удовлетворены требования Иванова о
признании незаконным разрешения на
возведение надстройки в доме, в котором
Иванов имел квартиру на праве
собственности. В определении указывалось:
"На основании ст. 290 ГК РФ (1995 г.) Иванову на
праве собственности принадлежит не только
квартира, но и доля в праве собственности на
общее имущество, распоряжение которым
принадлежит ему наравне с другими
собственниками дома - жильцами,
приватизировавшими жилые помещения, и
муниципалитетом. Следовательно,
Правительство Москвы не вправе было давать
разрешение на возведение надстройки в
случае обоснованных на этот счет
возражений Иванова и других
сособственников дома... Как видно из
материалов дела, в нарушение прав
сособственников дома возведение жилой
надстройки связано с частичным
уничтожением, разрушением и отчуждением их
общего имущества и изменением объекта
собственности..."
В соответствии с п. 1 ст.
246 ГК и п. 1 ст. 247 ГК распоряжение, владение и
пользование имуществом, находящимся в
долевой собственности, осуществляется по
соглашению всех ее участников. Из существа
отношений по поводу общей собственности в
кондоминиуме не следует, что данные
положения ГК не могут к ним применяться.
Поскольку правомочия распоряжения,
владения и пользования общим имуществом в
кондоминиуме осуществляются участниками
долевой собственности совместно, то
возникает вопрос: что в таком случае
определяет доля в праве общей
собственности? Правомерно ли называть
подобную собственность долевой?
В
определенной степени доля в праве
собственности на общее имущество в
кондоминиуме соответствует доле участия в
управлении товариществом собственников
жилья или кооператива и в несении расходов
по содержанию общего имущества в
кондоминиуме. В ст. 1 Закона термин "доля
участия" определен как установленная доля
домовладельца в праве общей долевой
собственности на общее имущество. Она
определяет его долю в общем объеме
обязательных платежей на содержание и
ремонт общего имущества, в других общих
расходах, а также в общем случае - долю
голосов на общем собрании домовладельцев и
членов товарищества собственников жилья.
Следует отметить, что в уставе товарищества
или кооператива может содержаться иной
порядок участия в управлении (например,
каждому домовладельцу может принадлежать
один голос на общем собрании). Кроме того,
право на управление товариществом или
кооперативом следует не из права
собственности, а из членства в данном
юридическом лице.
Таким образом, доля в
общем имуществе представляет собой в
большей степени долю в несении бремени
содержания общего имущества. В
соответствии со ст. 249 ГК каждый участник
долевой собственности обязан соразмерно со
своей долей участвовать в уплате налогов,
сборов и иных платежей по общему имуществу,
а также в издержках по его содержанию. По
отношению к участникам долевой
собственности в кондоминиуме данное
требование конкретизировано в п. 2 ст. 18
Закона, согласно которому размер
обязательных платежей каждого
домовладельца на содержание и ремонт
общего имущества пропорционален его доле в
праве общей собственности на общее
имущество в кондоминиуме (доле участия).
Несмотря на вполне определенное указание
Закона, правило соразмерности доли в общей
собственности и доли участия в расходах
нельзя абсолютизировать. В конкретной
ситуации суд, руководствуясь принципом
справедливости, может поставить
распределение затрат на содержание общего
имущества в кондоминиуме в зависимость от
характера и степени использования
домовладельцами общего имущества.
Доля
в ценности общего имущества оказывает
влияние на степень интереса в
использовании и обеспечении сохранности
общего имущества. Эта степень интереса
частично определяет и степень несения
затрат по содержанию общего имущества. Она
же может учитываться судом и при разрешении
конфликтов между собственниками помещений
в кондоминиуме. Таким образом, в основе
деления права общей собственности в
кондоминиуме на доли лежит степень
интереса домовладельцев. Вместе с тем она
неодинакова по отношению к различным
объектам общего имущества в кондоминиуме.
Законодатель не делает различий в правовом
статусе общего имущества, предназначенного
для обслуживания всех помещений в
кондоминиуме (например, крыши) и общего
имущества, обслуживающего только часть
помещений, входящих в состав
кондоминиума.
Практически все
возводимые в настоящее время
многоквартирные здания включают в себя
несколько подъездов с межквартирными
лестничными клетками и лестницами, каждый
из которых обслуживает только квартиры,
находящиеся внутри данного подъезда.
Подъезд объединяет помещения в
своеобразный субкондоминиум.
Многие
вопросы, возникающие по поводу
эксплуатации общего имущества в
субкондоминиуме, решаются исключительно
домовладельцами только тех помещений,
которые находятся в этом субкондоминиуме.
Это решение таких вопросов, как уборка в
подъезде, приобретение и установка дверей,
домофонов и т.д. Дверь в подъезд,
приобретенная на средства домовладельцев
помещений, находящихся в этом подъезде,
несомненно является общим имуществом в
кондоминиуме. В соответствии с п. 1 ст. 8
Закона все имущество, предназначенное для
обслуживания более одного помещения,
находится в общей долевой собственности
всех домовладельцев в кондоминиуме,
независимо от того, на чьи средства оно
приобреталось. Поэтому домовладельцы,
понесшие затраты на приобретение двери,
вправе потребовать соразмерного
возмещения своих затрат со стороны иных
домовладельцев, в том числе и тех, которым
принадлежат помещения в других
подъездах.
На практике различные
улучшения общего имущества в кондоминиуме
производятся только за счет тех
домовладельцев, для обслуживания помещений
которых предназначены эти улучшения. В
результате складывается ситуация, когда
затраты на приобретение имущества несет
часть домовладельцев, а имущество
переходит в долевую собственность всех
домовладельцев, большая часть которых
относится к этому имуществу отчужденно, не
имея к нему никакого интереса.
По моему
мнению, в законодательстве нужно отразить
фактически существующие отношения между
домовладельцами по поводу долевой
собственности на общее имущество в
кондоминиуме. Для этого следует закрепить
правило, согласно которому общее имущество
в кондоминиуме находится в долевой
собственности тех домовладельцев, для
обслуживания помещений которых оно
предназначено.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N
51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 15.06.1996 N 72-ФЗ
"О ТОВАРИЩЕСТВАХ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ"
(принят ГД ФС РФ 24.05.1996)
Российская
юстиция, N 10, 2000
