Закладная как элемент ипотеки(б.д. завидов)
ст. 49 "Закона");
документов,
подтверждающих переход прав по закладной к
другим лицам в результате реорганизации
юридического лица или в порядке
наследования;
решения суда о признании
прав по закладной за заявителем (п. 3 ст. 16
"Закона").
Наличие закладной у
определенного лица означает, что это лицо
(кредитор) имеет не только право на
получение исполнения по определенному
денежному обязательству, но и право залога
на указанное в договоре об ипотеке (и
закладной) имущество.
Существованию у
одного контрагента (кредитора) некоторого
объема прав противостоит наличие у другого
контрагента (должника) определенного
объема его обязанностей. Говоря кратко,
правам одного субъекта корреспондируют
обязанности другого. Именно по такой схеме
построены почти все возмездные
обязательства. Не являются исключением из
этого и правоотношения по ипотеке,
построенные по такой же правовой
конструкции. Так, традиционно, если иное не
предусмотрено законом или договором,
владелец закладной обязан предъявлять
закладную тому обязанному лицу (должнику
или залогодателю), в отношении которого
осуществляется соответствующее право, по
его требованию, если только при залоге
закладной она не передана в депозит
нотариуса.
В свою очередь,
залогодержатель по исполнении
обеспеченного ипотекой обязательства
полностью обязан передать закладную
залогодателю, а в случаях, когда
обязательство исполняется по частям, -
обеспечить должнику возможность сделать
отметку на закладной об исполнении
соответствующей части обязательства или
удостоверить ее исполнение иным образом,
достаточным для залогодателя и очевидным
для возможных последующих владельцев
закладной.
В то же время нахождение
закладной у залогодержателя либо
отсутствие на ней отметки или
удостоверения иным образом частичного
исполнения обеспеченного ипотекой
обязательства свидетельствует, если не
доказано иное, что это обязательство или
соответственно его часть не исполнены (п. 3
ст. 17 "Закона").
Возможна и такая
ситуация: когда закладной нет ни у
кредитора, ни у должника, либо оба указанных
лица утратили закладную, то как быть в этом
случае? Законодатель дает ответ и на этот
вопрос. Так, нахождение закладной у любого
из обязанных по ней лиц или в органе,
осуществившем государственную регистрацию
ипотеки, свидетельствует, если иное не
доказано или не установлено "Законом", что
обеспеченное ипотекой обязательство
исполнено. В этом случае лицо, в обладании
которого окажется закладная, обязано
незамедлительно уведомить об этом других
лиц из числа вышеуказанных.
В случаях,
когда в соответствии с "Законом" закладная
аннулируется, орган, осуществивший
государственную регистрацию ипотеки,
незамедлительно по получении им закладной
аннулирует ее путем простановки на лицевой
стороне штампа "погашено" или иным образом,
не допускающим возможности ее обращения, за
исключением физического уничтожения
закладной (п. 7 ст. 17 "Закона").
Должник по
обеспеченному ипотекой обязательству
погашает свой долг полностью или в части
надлежащим исполнением своих обязанностей
по закладной в соответствии с планом
погашения долга ее законному владельцу или
лицу, письменно уполномоченному законным
владельцем закладной на осуществление прав
по ней.
В случае передачи закладной в
депозит нотариуса при залоге закладной
должник по обеспеченному ипотекой
обязательству исполняет свое
обязательство внесением долга в депозит
нотариуса (соответственно п. п. 4 и 5 ст. 17
"Закона").
Пункты 4 и 5 ст. 17 "Закона"
корреспондирует с правилами п. 3 ст. 352 ГК РФ
о том, что при прекращении залога
вследствие исполнения обеспеченного
залогом обязательства залогодержатель, у
которого находилось заложенное имущество,
обязан немедленно возвратить его
залогодателю. Обязанное по закладной лицо
вправе отказать предъявителю закладной в
осуществлении им прав по закладной в
случаях, если:
судом принят к
рассмотрению иск о признании
недействительной уступки прав по данной
закладной либо о применении последствий
недействительности этой сделки;
предъявленная закладная недействительна в
связи с ее утратой законным владельцем и
выдачей дубликата закладной (ст. 18) либо в
связи с нарушением порядка выдачи
закладной или ее дубликата, за которое
обязанные по ним лица не отвечают.
Обязанное по закладной лицо не вправе
приводить против требований законного
владельца закладной об осуществлении прав
по ней никаких возражений, не основанных на
закладной (п. 6 ст. 17 "Закона").
Особенности
восстановления прав при утрате
закладной
"Закон" предусмотрел правовое
регулирование и в случаях утраты закладной,
путем восстановления прав на нее. Такое
восстановление производится
залогодателем, если он является третьим
лицом, также и должником по обеспеченному
ипотекой обязательству. При этом
восстановление прав на утраченную
закладную осуществляется:
- на
основании заявления того лица, который
значится залогодержателем в Едином
государственном реестре прав на недвижимое
имущество;
- в том случае, если
утраченная закладная подтверждает факт
установления всех передаточных надписей,
совершенных на утраченной закладной,
согласно ст. 16 "Закона";
- на основании
решения суда, вынесенного по результатам
рассмотрения в порядке особого
производства дела об установлении фактов,
имеющих юридическое значение согласно
процессуальному законодательству РФ (ст.
ст. 247 - 248 ГПК РСФСР; ст. ст. 27, 32 АПК РФ).
Напомним, что согласно ст. 27 АПК РФ дела об
установлении фактов, имеющих юридическое
значение, рассматриваются по месту
жительства заявителя, за исключением дел об
установлении факта владения зданием,
сооружением, земельным участком, которые
рассматриваются по месту нахождения
здания, сооружения, земельного участка.
Итак, основания к восстановлению закладной,
перечисленные нами выше (п. 1 ст. 18 "Закона"),
на наш взгляд, являются исчерпывающими и не
подлежат расширительному толкованию. Во
всех спорных случаях, в т.ч. и тогда, когда
регистратор отказывается выдать другую
закладную, восстановление закладной
осуществляется путем обращения в суд. В
силу ст. 12 ГК РФ с названием "Способы защиты
гражданских прав", восстановление
закладной возможно по иску
заинтересованного лица. Такой иск мог бы
иметь следующие названия: "О признании
права на закладную" либо "О восстановлении
положения, существовавшего до выдачи
закладной, и выдаче дубликата закладной" и
т.д.
Между тем, если нет спора о праве на
восстановление закладной, она
восстанавливается, причем залогодателем.
Однако, если залогодатель - третье лицо, то
также и должником, т.е. ими, как правило
совместно, составляется дубликат такой
закладной. "Закон" не устанавливает точного
или другого, но конкретного срока на
составление дубликата закладной, а лишь
указывает, что он (дубликат) составляется
(обязан составляться) "в минимально
возможные сроки" с отметкой на нем
"дубликат" и передается в орган, который
осуществил регистрацию ипотеки. Последний
и должен вручить дубликат лицу, утратившему
закладную.
Представляется не совсем
удачной формулировка: "в минимально
возможные сроки". Гражданский кодекс России
не содержит в себе указанного понятия. В
Кодексе имеются другие понятия на этот
счет: "исполнение обязательств надлежащим
образом"; "в соответствии с условиями
обязательства и требованиями закона, иных
правовых актов"; "в соответствии с обычаями
делового оборота"; "в соответствии с обычно
предъявляемыми требованиями" (ст. 309 ГК РФ).
Наконец, относительно срока исполнения
обязательств имеются понятия: "разумный
срок", который должник обязан исполнить в
семидневный срок со дня предъявления
кредитором требования о его исполнении (ст.
314 ГК РФ).
Мы полагаем, что введение
законодателем в п. 2 ст. 18 "Закона" необычного
словосочетания "в минимально возможные
сроки" не упростит правоприменения, а
напротив - усложнит его. Поэтому
целесообразнее было использовать в этом
случае традиционную формулировку ГК: "в
разумные сроки", либо в "короткие разумные
сроки", или "возможно разумные сроки". В этом
случае неизбежно применялись бы правила ст.
314 ГК РФ о максимальном семидневном сроке
исполнения обязательства.
И последнее,
о составлении дубликата закладной. Он
должен полностью соответствовать
утраченной закладной. Составитель
дубликата закладной несет ответственность
за убытки, возникшие в связи с
несоответствием дубликата закладной
утраченной закладной. Напомним, что убытки
надлежит доказывать в каждом конкретном
случае, что вытекает из взаимосвязи ст. 15 и
ст. 393 ГК РФ.
Кем же выдается дубликат?
Дубликат закладной выдается органом,
осуществившим государственную регистрацию
ипотеки, путем вручения лицу, утратившему
закладную. Дубликат закладной должен
полностью соответствовать утраченной
закладной.
И еще. О последнем
предложении в главе III Закона "Об ипотеке":
"Обязательные по закладной лица не вправе
отказывать законному владельцу дубликата
закладной в осуществлении прав по ней, в
связи с указанным несоответствием, если они
за него отвечают". Согласитесь, что данная
формулировка не совсем понятна. Но
попробуем в ней разобраться.
"Обязанные
по закладной лица", - кто же они такие?
Видимо, те лица, которые заложили свою
недвижимость, т.е. залогодатели. Так вот, эти
"залогодатели", оказывается, "не вправе
отказывать законному владельцу дубликата
закладной (в нашем варианте -
залогодержателю) в осуществлении прав по
ней". Под "правами" понимаются все права
залогодержателя: требовать исполнения
обязательства, проверять заложенную
недвижимость (предмет залога); требовать
улучшения сохранности заложенной
недвижимости и т.п. Наконец, самое
непонятное словосочетание, последнее в
указанной правовой норме: "...в связи с
указанным несоответствием, если они за него
отвечают". Что означает эта последняя
формулировка законодателя?! "Закон", видимо,
имеет в виду тот случай, когда
"несоответствие" дубликата закладной
возникает именно по вине залогодателя как
должника. В этом случае должник
(залогодатель) не может ссылаться на
несоответствие дубликата закладной
первоначальной закладной. Более того,
законодатель не вправе отказывать
законному владельцу дубликата (в нашем
случае - залогодержателю) в осуществлении
прав по дубликату такой закладной, ибо сам
же должник (залогодатель) и составлял этот
документ, а следовательно, сам должен и
отвечать за неправильное составление
такого документа. Таков основной смысл
последнего предложения в абз. 2 п. 4 ст. 18
"Закона".
Выводы как заключение
Итак, мы
исследовали правовые проблемы закладной.
Несмотря на отдельные недоработки в
построении некоторых правовых конструкций
в закладной, этот "подинститут" ипотеки, а
следовательно, и гражданского права имеет
большое будущее. И смысл закладной не
только в том, что она представляет собой
абсолютную новеллу в современном
гражданском законодательстве, а сколько в
ее практической направленности.
Во-первых, закладная значительно облегчает
гражданский оборот в ипотечных
правоотношениях. Так, например, хотя
закладная и составляется в обоснование
договора об ипотеке, тем не менее ее
самостоятельное значение очевидно. В силу
ст. 49 "Закона" закладную можно заложить,
продать и "перезаложить" при определенных
условиях и распорядиться иным образом, в
т.ч. и путем учинения специальной залоговой
передаточной надписи на ней, согласно
Закону "Об ипотеке" (ст. 49 "Закона").
Во-вторых, закладывая или продавая
закладную (залогодатель, залогодержатель,
третье лицо либо другой правообладатель),
можно не изменять договор об ипотеке.
В-третьих, при определенных условиях
приоритет в ипотечных отношениях отдается
не договору об ипотеке, а закладной (п. 4 ст. 14
"Закона").
В-четвертых, "Закон"
предоставляет права участникам договора об
ипотеке изменить предмет ипотеки
(уменьшить и (или) увеличить его) либо
изменить размер обеспечения путем
составления соглашения (дополнения), но при
этом можно не "переделывать" сам ипотечный
договор.
В-пятых, "Закон" допускает
возможность изменения содержания
закладной либо аннулирование закладной с
получением новой закладной.
В-шестых,
допускается приложение к закладной, минуя
включение каких-либо изменений (дополнений)
в ипотечный договор.
И, наконец,
в-седьмых, если закладная утрачена,
правомочное лицо вправе получить ее
дубликат.
Таков далеко не полный
перечень "достоинств" закладной. Но на
сегодня, конечно, как говорится, сразу
предприниматели не могут ощутить на себе
ценность и универсальный характер
закладной в правоотношениях по залогу
недвижимости. Однако пройдет не так и много
времени, пока приведутся в соответствие
правовые акты, касающиеся ипотеки, и жизнь с
неизбежностью докажет несомненные
достоинства закладной в договоре об
ипотеке. Тем более что в условиях все еще
разбалансированной рыночной экономики
России пока еще нет другой альтернативы,
могущей с такой очевидностью изменить
существо залога недвижимости, как это
делает ипотека и закладная.
ССЫЛКИ НА
ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"КОНСТИТУЦИЯ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принята
всенародным голосованием
12.12.1993)
"ГРАЖДАНСКИЙ ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ
КОДЕКС РСФСР"
(утв. ВС РСФСР
11.06.1964)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N
51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
"АРБИТРАЖНЫЙ ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
от 05.05.1995 N
70-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
05.04.1995)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"
от 26.01.1996 N
14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
22.12.1995)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N
122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И
СДЕЛОК
С НИМ"
(принят ГД ФС РФ
17.06.1997)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 16.07.1998 N
102-ФЗ
"ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ
НЕДВИЖИМОСТИ)"
(принят ГД ФС РФ
24.06.1997)
