Закладная как элемент ипотеки(б.д. завидов)
Федерального закона;
- леса;
- право
аренды вышеперечисленного имущества;
2)
ипотекой обеспечивается денежное
обязательство, сумма долга по которому на
момент заключения договора не определена и
которое не содержит условий, позволяющих
определить эту сумму в надлежащий
момент.
В случаях, указанных выше,
условия о закладной в договоре об ипотеке
недействительны (п. 4 ст. 13 "Закона").
Вышеуказанная формулировка п. 4 ст. 13
"Закона" дословно означает следующее.
Поскольку запрещена ипотека определенного
имущества (ст. 5 "Закона") и выдача закладной
на предмет ипотеки, перечисленной в
означенном пункте, то, естественно,
запрещены всякие условия о закладной.
Из смысла п. 4 ст. 13 "Закона" не ясно, подлежит
ли "перечень" предметов ипотеки,
запрещенных к составлению и выдаче
закладной, расширительному толкованию? Или
нет?! На наш взгляд, этот перечень является
исчерпывающим, ибо в тексте "Закона" не
сказано обратное.
И, наконец, последний
нюанс п. 4 ст. 13 "Закона". Это вопрос о том, что
залог недвижимости, обеспечивающий
какое-либо денежное обязательство, должен
во всех случаях иметь суммовое выражение,
причем на момент заключения такого
договора. Если же сумма долга, по которому
ипотекой обеспечивается обязательство, не
определена, то условия о закладной в
договоре об ипотеке считаются
недействительными.
Указанное правило
идет вразрез с п. 3 ст. 424 ГК РФ о том, что в
случаях, когда в возмездном договоре цена
не предусмотрена и не может быть определена
исходя из условий договора, исполнение
договора должно быть оплачено по цене,
которая при сравнимых обстоятельствах
обычно взимается за аналогичные товары. Но
как раз в вопросе установления цены на
недвижимое имущество и нет противоречий, а
имеется исключение из общего правила.
Таковым является правило ст. 555 ГК РФ о том,
что договор продажи недвижимости должен
предусматривать цену этого имущества.
Более того, в случае отсутствия в договоре
точно определенных данных о предмете, цене
недвижимости, подлежащей передаче, условия
в них считаются несогласованными
сторонами, а договор считается
незаключенным (ч. 2 ст. 554 и ч. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Законодатель, используя указанные выше
правила в ГК, перенес их на ипотеку и
закладную.
Содержание и сущность
закладной
"Закон" предъявляет очень
жесткие требования к самой форме закладной.
Закладная должна содержать:
1) слово
"закладная", включенное в название
документа;
2) имя залогодателя и
указание места его жительства либо его
наименование и указание места нахождения,
если залогодатель - юридическое лицо;
3)
имя первоначального залогодержателя и
указание места его жительства либо его
наименование и указание места нахождения,
если залогодержатель - юридическое лицо;
4) название кредитного договора или иного
денежного обязательства, исполнение
которого обеспечивается ипотекой, с
указанием даты и места заключения такого
договора или основания возникновения
обеспеченного ипотекой обязательства;
5) имя должника по обеспеченному ипотекой
обязательству, если должник не является
залогодателем, и указанием места
жительства должника либо его наименование
и указание места нахождения, если должник -
юридическое лицо;
6) указание суммы
обязательства, обеспеченной ипотекой, и
размера процентов, если они подлежат уплате
по этому обязательству, либо условий,
позволяющих в надлежащий момент определить
эту сумму и проценты;
7) указание срока
уплаты суммы обязательства, обеспеченной
ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате
по частям - сроков (периодичности)
соответствующих платежей и размера каждого
из них либо условий, позволяющих определить
эти сроки и размеры платежей (план
погашения долга);
8) название и
достаточное для идентификации описание
имущества, на которое установлена ипотека,
и указание места нахождения такого
имущества;
9) денежную оценку имущества,
на которое установлена ипотека;
10)
наименование права, в силу которого
имущество, являющееся предметом ипотеки,
принадлежит залогодателю, и органа,
зарегистрировавшего это право, с указанием
номера, даты и места государственной
регистрации, а если предметом ипотеки
является принадлежащее залогодателю право
аренды - точное название имущества,
являющегося предметом аренды, в
соответствии с подпунктом 8 настоящего
пункта и срок действия этого права;
11)
указание на то, что имущество, являющееся
предметом ипотеки, обременено правом
пожизненного пользования, аренды,
сервитутом, иным правом либо не обременено
никаким из подлежащих государственной
регистрации прав третьих лиц на момент
государственной регистрации ипотеки;
12)
подпись залогодателя, а если он является
третьим лицом, также и должника по
обеспеченному ипотекой обязательству;
13) сведения о времени и месте нотариального
удостоверения договора об ипотеке, а также
предусмотренные пунктом 2 статьи 22
настоящего Федерального закона сведения о
государственной регистрации ипотеки;
14)
указание даты выдачи закладной
первоначальному залогодержателю (п. 1 ст. 14
"Закона").
Мы с определенной целью
привели текст п. 1 ст. 14 "Закона" дословно. И
вот почему! Законодатель указывает далее в
тексте п. 1 ст. 14 указанного "Закона", что если
в документе, названном "закладная",
отсутствуют какие-либо данные, указанные в
подпунктах 1 - 14 п. 1 ст. 14 "Закона", то такой
документ не является закладной и не
подлежит выдаче первоначальному
залогодержателю. (См. также п. 1 ст. 10 "Закона":
нарушение правил о закладной влечет
ничтожность договора об ипотеке.)
По
смыслу п. 2 ст. 14 "Закона" допускается
расширение формы, содержания и единого
существа закладной, но только по соглашению
между залогодателем и залогодержателем.
При этом в закладную могут вноситься и
другие данные и условия, которые не
установлены в п. 1 ст. 14 "Закона". Поэтому
"сужение" содержания закладной
категорически запрещается.
Должно быть,
что вскоре появятся разработанные
формализованные бланки закладной. Но и в
этом случае при недостаточности на самой
закладной места для передаточных надписей
или отметок о частичном исполнении
обеспеченного ипотекой обязательства к
закладной прикрепляется добавочный лист,
надписи и отметки на котором делаются таким
образом, чтобы они начинались на закладной
и заканчивались на этом листе.
Пункт 3
ст. 14 "Закона" гласит, что все листы
закладной составляют единое целое. Они
должны быть пронумерованы и скреплены
печатью нотариуса. Отдельные листы
закладной не могут быть предметом
сделок.
Может так статься, что закладная
не соответствует договору об ипотеке и (или)
наоборот. Как быть в таком случае? Приоритет
в таком случае отдается закладной. Так, при
несоответствии закладной договору об
ипотеке или договору, обязательство из
которого обеспечено ипотекой, верным
считается содержание закладной, если ее
приобретатель в момент совершения сделки
не знал и не должен был знать о таком
несоответствии. Это правило не
распространяется на случаи, когда
владельцем закладной является
первоначальный залогодержатель (абз. 1 п. 4
ст. 14 "Закона"). "Послабление" в виде
исключения из указанного выше правила
дается добросовестному первоначальному
залогодержателю.
В силу п. 4 ст. 14
"Закона", законный владелец закладной
вправе требовать устранения указанного
несоответствия путем аннулирования
закладной, находящейся в его владении, и
одновременной с этим выдачи новой
закладной, если требование было заявлено
немедленно после того, как законному
владельцу закладной стало известно о таком
несоответствии. Составитель закладной
несет ответственность за убытки, возникшие
в связи с указанным несоответствием и его
устранением.
Здесь следует подчеркнуть,
что "Закон" не оговаривает действия
составителя закладной: совершены ли они
умышленно либо по неосторожности. Поэтому,
в силу ст. 15, п. 3 ст. 401 ГК РФ, в отношениях
между предпринимателями лежит
ответственность без вины, за исключением
непреодолимой силы, или в случае
составления такой закладной по вине других
лиц (залогодателя и залогодержателя), а если
залогодателем является третье лицо (п. 5 ст.
13 "Закона"), то по схеме: "третье лицо -
залогодержатель", тогда-то при обоюдной
форме вины применяются соответственно
правила ст. 404 ГК "Вина кредитора", либо
"Просрочка должника" (ст. 405 ГК), либо
"Просрочка кредитора" (ст. 406
ГК).
Приложения к закладной
О
приложении к закладной прямо сказано
только в ст. 15 "Закона", а в п. 7 ст. 13 и ст. 9
"Закона" о наличии приложения к закладной
можно только предполагать. Между тем в
тексте "Закона" (п. 4 ст. 10; п. 3 ст. 20; п. 5 ст. 47;
ст. ст. 48 и 49 "Закона") неоднократно говорится
о самой закладной, в частности о ее
содержании (ст. 14 "Закона"). А поскольку ст. 15
"Закона" разрешает приложения различных
документов к закладной, то ст. ст. 15 и 14
"Закона" надлежит применять в совокупности,
ибо, на наш взгляд, закладная в будущем
будет обязательно иметь соответствующие
приложения.
Законодатель не дает
определения приложения к закладной. Да его
и не может быть, так как невозможно
перечислить все те приложения, которые
могут понадобиться к закладной различного
вида: ипотека здания, земельного участка,
предприятия и т.п. Законодатель как бы
констатирует факт того, что к закладной
могут быть приложены документы,
определяющие условия ипотеки или
необходимые для осуществления
залогодержателем своих прав по
закладной.
Абзац 2 ст. 15 "Закона" вовсе
наполнен демократическим содержанием:
"Если документы, прилагаемые к закладной, не
названы в ней с такой степенью точности,
которая достаточна для их идентификации, и
в закладной не сказано, что такие документы
являются ее неотъемлемой частью, такие
документы необязательны для лиц, к которым
права по закладной перешли в результате ее
продажи, залога или иным образом".
Однако из содержания ст. 15 "Закона", как и из
всего текста "Закона", неясно: подлежат ли
государственной регистрации приложения к
закладной или нет? Ответа на этот вопрос в
"Законе" нет. Как быть правоприменителю?
Мы бы обратили внимание читателя на
формулировку абзаца 2 п. п. 5, 6 и 7 ст. 13
"Закона", согласно которым закладная,
во-первых, выдается только после ее
государственной регистрации, а во-вторых, в
случае изменения своих "свойств" (изменения
предмета ипотеки, изменения размера
обеспечения) либо внесения других
изменений в содержание закладной, такая
закладная подлежит как бы "перерегистрации"
либо "старая" закладная аннулируется, а
взамен залогодержателю выдается новая
закладная, после ее государственной
регистрации. В-третьих, согласно п. 4 ст. 10
"Закона", нотариус делает отметку на
закладной о времени и месте нотариального
удостоверения договора об ипотеке,
нумерует и скрепляет печатью листы
закладной согласно части 2 п. 3 ст. 14 "Закона".
(Все листы закладной составляют единое
целое. Они должны быть пронумерованы и
скреплены печатью нотариуса. Отдельные
листы закладной не могут быть предметом
сделок.)
Итак, элементарная логика нам
подсказывает, что приложения к закладной -
элементы самой закладной! А раз приложения
к закладной являются ее отдельными
составными частями, то, естественно, и
приложения к закладной необходимо
нотариально удостоверять и осуществлять
госрегистрацию приложения (приложений) к
закладной точно так же, как и саму
закладную. Это умозаключение вытекает
также из смысла п. 2 ст. 13 "Закона" о том, что
закладная является именной ценной бумагой
(ст. 144 ГК РФ "Требования к ценной
бумаге").
Проблемы регистрации владельцев
закладной
К сожалению, Закон "Об ипотеке"
содержит в себе не так много прямых
отсылочных норм к ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" <*>. Это нормы п. 1 и п. 2 ст. 19
Закона "Об ипотеке" и косвенно - ст. 10
"Закона". Поэтому правоприменителю с самого
начала неясна конкретная соотносимость
последнего закона с Законом "Об ипотеке"
именно в вопросах государственной
регистрации не только закладной, но и
договора об ипотеке. Не видно и особой
прямой "обратной взаимосвязи" ФЗ "О
государственной регистрации прав на
недвижимость и сделок с ним" с ФЗ "Об ипотеке
(залоге недвижимости)". Это настораживает: в
какой плоскости взаимосвязаны эти два
Закона? Однозначного ответа нет.
--------------------------------
<*> См.: СЗ РФ. 1997. N 30.
Ст. 3594 (с посл. изм. и
дополн.).
Абстрагируясь от анализа двух
схожих в вопросах государственной
регистрации вышеупомянутых Законов, мы
кратко проанализируем пока суть проблем в
регистрации владельцев закладной. Согласно
п. 1 ст. 16 "Закона", любой законный владелец
закладной вправе потребовать от органа,
осуществившего государственную
регистрацию ипотеки, зарегистрировать его
в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество в качестве
залогодержателя с указанием его имени и
места жительства, а если владельцем
закладной является юридическое лицо, - его
наименования и места нахождения.
При
этом должник, в силу п. 2 ст. 16 "Закона", по
обязательству, обеспеченному ипотекой,
получивший от законного владельца
закладной письменное уведомление о
регистрации последнего в Едином
государственном реестре прав на недвижимое
имущество с надлежаще заверенной выпиской
из этого реестра, обязан осуществлять
промежуточные платежи по указанному
обязательству, не требуя всякий раз
предъявления ему закладной. Такая
обязанность должника прекращается по
получении письменного уведомления от этого
или другого законного владельца закладной
об уступке прав по закладной.
Абсолютная новизна данной правовой нормы
не вызывает сомнений. В формулировке: "...не
требуя всякий раз предъявления ему
закладной" - мы видим не только некую
поддержку "слабой" стороны гражданского
оборота кредитора, но и нечто большее. Это -
запрет на всякие бюрократическо-формальные
отношения в обязательствах между
кредитором и должником, но и проявление
частноправовых начал в цивильном
праве.
Возможности осуществления прав по
закладной
и исполнение обеспеченного
ипотекой обязательства
Противопоставим
п. 3 ст. 16 "Закона", ст. 13 ФЗ "О регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним". Так
вот, согласно данной ст. 13, регистрация
ограничений (обременений) права ипотеки,
аренды или иной сделки с недвижимостью
проводится не позднее чем в месячный срок
со дня подачи заявления и всех иных
документов. Сравните: 1 день и 1 месяц!
Регистрационная запись о законном
владельце закладной должна быть
осуществлена в течение одного дня с момента
обращения заявителя в орган, осуществивший
государственную регистрацию ипотеки, при
предъявлении закладной на основании:
совершенной в соответствии с настоящим
"Законом" передаточной надписи на имя
заявителя, если совершившее такую надпись
лицо являлось законным владельцем
закладной или залогодержателем закладной,
на имя которого была сделана специальная
залоговая передаточная надпись и который
продал закладную по истечении
определенного в ней срока (п. 4
