О влиянии процедуры государственной регистрации на частные отношения
именно; условия же сделки всегда лежат за
пределами баланса. Кажется, что явно
расширительное применение судами п. 2 ст. 183
ГК РФ сигнализирует об очередных проблемах
(или пробелах) как в сфере
представительства, так и в сфере
деятельности органов юридического
лица.
Все, о чем говорилось выше, более или
менее очевидно. Допущенные судом ошибки,
видимо, основаны также на том широко
распространенном мнении, что аннулирование
акта государственной регистрации
автоматически влечет ликвидацию общества.
На самом деле такое мнение, как уже
говорилось, представляется
поверхностным.
Если иск заявлен с целью
возврата имущества, как в данном случае,
никакого законного способа ликвидации не
существует. Ведь истец, добившись
аннулирования акта о создании общества (не
всегда для этого требуется оспаривать
устав, хотя и оспаривание устава не меняет
ситуацию), далее возвращает себе имущество
по правилам ст. 167 ГК РФ, то есть
одновременно возвращая акции (долю в
уставном капитале). Но отдав акции (долю), он
утрачивает и права учредителя, а стало быть,
право на ликвидацию по п. 1 ст. 61 ГК РФ. Если
же истец, ссылавшийся до того на нарушение
своих имущественных прав, попытается все же
взамен реституции заявить требование о
ликвидации, ему должно быть отказано по ст.
10 ГК РФ. Кроме того, суд вправе по требованию
других заинтересованных лиц (если таких лиц
нет, то и спора нет) либо по своей инициативе
применить реституцию и лишить истца акций,
а тем самым и права на ликвидацию.
Общество, получив обратно акции, не лишено
возможности продолжить свою деятельность,
внеся изменения в учредительные документы
и передав их на государственную
регистрацию (п. 3 ст. 52 ГК РФ). Впрочем, в
будущем законе о государственной
регистрации эту процедуру можно
уточнить.
Понятно, что возможность
таких изменений не свидетельствует об
устранимости допущенных нарушений - ведь
изменения вносятся после и в результате
завершения спора с одним из участников,
тогда как пока спор не разрешен, никакие
изменения, конечно, невозможны.
Аналогичные проблемы, связанные с
публичным эффектом гражданских сделок,
возникают и в сфере оборота
недвижимости.
Предметом судебного
спора стал договор аренды сооружений. Спор
был возбужден одним из учредителей
организации - арендодателя, прежде всего,
из-за того, что условия договора - 45-летний
срок с фиксированной арендной платой, не
подлежащей пересмотру, были явно невыгодны
для собственника и влекли значительные
потери. Обсуждался вопрос: нет ли здесь
оснований для изменения договора в порядке
ст. 451 ГК РФ. Но точный смысл ст. 451 Кодекса
исключает ссылку на явно невыгодные
условия, поскольку именно очевидность
исключает их квалификацию как
непредвиденных. В подобной ситуации
возможна защита только путем признания
сделки недействительной. Такое требование
может быть заявлено и учредителем (ст. 166 ГК
РФ), ибо у него есть интерес в сделке. С
содержательной точки зрения на
рассмотрение суда ставился вопрос о
притворности аренды, прикрывающей куплю -
продажу недвижимости в рассрочку (ст. 170 ГК
РФ). Ответ на этот вопрос в значительной
мере определяется усмотрением суда,
поэтому оставим его в стороне.
При
подготовке к делу истец обнаружил, что в
самом тексте договора не согласовано
имущество, передаваемое в аренду. В
соответствующем пункте упоминаются лишь
некие сооружения. В преамбуле, которую
стороны рассматривают как предварительный
договор, есть, кроме того, ссылка на
приложение N 1.
Очевидно, что таких общих
оговорок недостаточно, чтобы считать, что
стороны определенно согласовали
имущество.
Вместе с договором
представлены три приложения: в одном
перечислены сооружения, во втором
содержится план земельного участка, в
третьем указана арендная плата. В самих
приложениях не названо, к какому документу
они относятся.
Возникли вопросы,
является ли данный договор действительным
и заключенным.
Договор считается
заключенным, если в нем точно указано
имущество, сдаваемое в аренду (п. 3 ст. 607 ГК
РФ). В тексте собственно договора имущество
определено как "сооружения", что, конечно, не
позволяет говорить о выполнении требований
ст. 607 Кодекса. Но и в приложении сооружения
указаны без всяких характеристик -
физических (размер, расположение,
местонахождение), технических (материал, из
которого они изготовлены, технологическое
назначение), стоимостных. По мнению истца,
такой способ описания имущества также
нарушает предписания ст. 607 ГК РФ.
Суд,
оценивая эти доводы, пришел к выводу, что у
собственника никакого иного аналогичного
имущества не было, именно это имущество
фактически к моменту рассмотрения спора
находится у ответчика (хотя акт приема -
передачи и не составлялся), поэтому, исходя
из фактически сложившейся ситуации,
следует признать, что объект аренды
достаточно определен.
Данная позиция
суда вызывает сомнения. Дело в том, что в
отличие от ст. 431 ГК РФ, позволяющей
устранять неясности в содержании договора
путем выяснения действительной воли
сторон, пороки формы договора о
недвижимости не могут быть устранены
никаким дополнительным толкованием.
Во-первых, форма и содержание, конечно,
разные вещи. Во-вторых, смысл повышенных
требований к форме договора о недвижимости
состоит в том, что этот договор, требующий
обязательной государственной регистрации,
имеет публичное значение. А третьи лица, не
имея возможности вдаваться в исследование
действительной воли сторон, должны
исчерпывающим образом определенно
получить данные об арендованной (проданной)
недвижимости только из самого текста
договора. Именно для неопределенного круга
третьих лиц (кредиторов, учредителей,
фискальных органов и т.д.), а отнюдь не для
сторон и установлены обсуждаемые нами
строгие требования к форме договоров о
недвижимости. Поэтому такой порок формы
договора, как неопределенное описание в нем
объекта недвижимости, влечет признание
договора незаключенным без дальнейшего
обсуждения.
Следующий вопрос был связан
с тем, что описание сооружений было
вынесено в приложение, принадлежность
которого к договору аренды вызывала
сомнения. В соответствии со ст. 651 ГК РФ
договор аренды зданий и сооружений под
страхом недействительности должен иметь
форму одного документа и подлежит
государственной регистрации. Понятно, что
заключение договора путем обмена письмами
и т.п. способами нельзя рассматривать как
один документ. Но как отнестись к такому
способу, как снабжение текста договора
приложениями? Думаю, вопрос должен решаться
конкретно, в зависимости от ситуации. В
данном случае, например, в самом договоре
было указано, что он составлен на 10
страницах, печать регистрации находилась
именно на последней, десятой странице.
Приложения в эти десять страниц не входили,
регистрации не подвергались. Полагаю, здесь
есть основания заключить, что требования п.
1 ст. 651 ГК РФ не выполнены. Более того, по
смыслу ст. 607 ГК РФ предмет аренды и не
должен выноситься в такую переменную,
вариативную часть договора, как приложение,
ибо предмет аренды должен быть определен
без вариантов. В то же время условия об
арендной плате в принципе могут быть
вынесены в приложение, поскольку
неопределенность арендной платы не влияет
на силу договора (ст. 614 ГК РФ), а пересмотр
платы при длительных сроках - явление
вполне нормальное. Ненормальной и чреватой
конфликтами следует считать иную ситуацию -
фиксированную арендную плату на длительный
срок.
Если речь идет о купле - продаже
недвижимости, условие об оплате необходимо
помещать в текст договора.
В любом
случае приложения, если уж стороны не
сумели обойтись без них, должны иметь все
формальные признаки неотделимой части
одного документа - договора - и
подвергнуться государственной регистрации
вместе с ним как одно целое. Конечно,
последующее изменение условий, вынесенных
в приложения, следует рассматривать как
изменение договора с вытекающими отсюда
последствиями, в том числе в части
регистрации таких изменений. Поэтому можно
сделать вывод, что придавать договору о
недвижимости форму основного документа с
приложениями не только опасно и неудобно,
но и не имеет никакого практического
смысла.
В завершение можно заметить, что
если юридический состав включает акт
публично - правовой природы, то и частные
акты, формирующие тот же состав, испытывают
соответствующее влияние. Поэтому суд,
рассматривающий споры, возникшие на почве
частных отношений, не должен оставаться в
свободной и неформальной сфере частного
права, какой бы увлекательной она ни была
сама по себе, но учитывать, что всякий раз,
когда частный акт будет иметь публичный
эффект, спор не исчерпывается лишь частными
взаимоотношениями сторон. Защиту в этих
ситуациях должна получить также и, пожалуй,
прежде всего, внешняя сторона:
формальности, точное разграничение
компетенции и т.п. правила, обеспечивающие
устойчивость принятых решений, их
независимость от изменений во внутренних
отношениях в организации. В противном
случае достоверность данных
государственной регистрации, и без того не
слишком надежная, получит сильнейший удар
еще и со стороны судов.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ
АКТЫ
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N
51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"
от 26.01.1996 N
14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
22.12.1995)
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО ВАС РФ от
23.10.2000 N 57
"О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ
ПРИМЕНЕНИЯ СТАТЬИ 183 ГРАЖДАНСКОГО
КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
Хозяйство и право, N 8, 2001
