Некоторые итоги правового регулирования имущественно-земельных отношений в первой половине 2005 года(юрист, 2005, n 10)

Государственная пошлина за подачу такого иска составляет 2000 рублей. Срок рассмотрения дела в суде с первой инстанции по кассацию - в среднем от 7 до 10 месяцев.
III. Об арендной плате за земли промышленности <*>
--------------------------------
<*> Трифонов А.С. Арендная плата за земли промышленности // Право и экономика. 2005. N 5.
На практике арендаторы земельных участков сталкиваются с тем, что орган местного самоуправления, руководствуясь "общественными интересами", стремится выжать из промышленных предприятий как можно больше и периодически в одностороннем порядке повышает им арендную плату. Такое повышение ведет к значительному увеличению расходов и часто становится критическим для ведения бизнеса.
Как бороться с повышением арендной платы, что говорят на эту тему действующее законодательство и суды, его применяющие?
Начиная с 1999 г. федеральными законами (как правило, это законы о бюджете) устанавливаются предельные коэффициенты повышения ставок земельного налога и арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Динамика изменения данных коэффициентов представлена в следующей таблице:
-------------------------------------------T------T-------------T---------------¬
¦ Федеральный закон ¦ Год ¦ Коэффициент ¦ Коэффициент ¦
¦ ¦ ¦ увеличения ¦ увеличения ¦
¦ ¦ ¦ ставок ¦арендной платы ¦
¦ ¦ ¦ земельного ¦ ¦
¦ ¦ ¦ налога ¦ ¦
+------------------------------------------+------+-------------+---------------+
¦от 31 декабря 1999 г. N 227-ФЗ "О ¦ ¦ ¦ ¦
¦федеральном бюджете на 2000 год" (ст. 18) ¦ 2000 ¦ 1,2 ¦ 1,2 ¦
+------------------------------------------+------+-------------+---------------+
¦от 27 декабря 2000 г. N 150-ФЗ "О ¦ ¦ ¦ ¦
¦федеральном бюджете на 2001 год" (ст. 12) ¦ 2001 ¦ 2 ¦ 2 ¦
+------------------------------------------+------+-------------+---------------+
¦от 30 декабря 2001 г. N 194-ФЗ "О ¦ ¦ ¦ ¦
¦федеральном бюджете на 2002 год" (ст. 14) ¦ 2002 ¦ 2 ¦ 2 ¦
+------------------------------------------+------+-------------+---------------+
¦от 24 июля 2002 г. N 110-ФЗ "О внесении ¦ ¦ ¦ ¦
¦изменений и дополнений в ч. 2 НК РФ и ¦ ¦ ¦ ¦
¦некоторые другие акты законодательства ¦ ¦ ¦ ¦
¦РФ" (ст. 7) ¦ 2003 ¦ 1,8 ¦ 1,8 ¦
+------------------------------------------+------+-------------+---------------+
¦от 7 июля 2003 г. N 117-ФЗ "О внесении ¦ ¦ ¦ ¦
¦изменений и дополнений в ч. 2 НК РФ и ¦ ¦ ¦ ¦
¦некоторые другие законодательные акты РФ, ¦ ¦ ¦ ¦
¦а также о признании утратившими силу ¦ ¦ ¦ ¦
¦некоторых законодательных актов ¦ ¦ ¦ ¦
¦(положений законодательных актов) РФ" ¦ ¦ ¦ ¦
¦(ст. 7) ¦ 2004 ¦ 1,1 ¦ НЕТ ¦
+------------------------------------------+------+-------------+---------------+
¦от 23 декабря 2003 г. N 186-ФЗ "О ¦ ¦ ¦ ¦
¦федеральном бюджете на 2004 год" ¦ 2004 ¦ НЕТ ¦ НЕТ ¦
+------------------------------------------+------+-------------+---------------+
¦от 29 ноября 2004 г. N 141-ФЗ "О внесении ¦ ¦ ¦ ¦
¦изменений в ч. 2 НК РФ и некоторые другие ¦ ¦ ¦ ¦
¦законодательные акты РФ, а также о призна-¦ ¦ ¦ ¦
¦нии утратившими силу отдельных законодате-¦ ¦ ¦ ¦
¦льных актов (положений законодательных ак-¦ ¦ ¦ ¦
¦тов) РФ" (ст. 4) ¦ 2005 ¦ 1,1 ¦ НЕТ ¦
L------------------------------------------+------+-------------+----------------
Может ли орган местного самоуправления повышать в текущем году арендную плату на коэффициент, превышающий размер, установленный федеральным законом?
Необходимо сразу подчеркнуть, что на федеральном уровне нет ни одного нормативного акта, который прямо запрещал бы органам местного самоуправления повышать арендную плату на землю больше, чем это позволяет указанный коэффициент.
Однако судебно-арбитражная практика свидетельствует об отрицательном ответе на поставленный выше вопрос, исходя из следующего.
Статьей 1 Закона РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю" установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за землю являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. В силу ст. 21 этого Закона при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.
В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.
Как следует из ст. 7 Федерального закона от 28 августа 1995 г. N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", местное самоуправление осуществляется в соответствии с Конституцией РФ, данным Федеральным законом, другими федеральными законами, конституциями, уставами субъектов РФ, законами субъектов РФ.
Системный сравнительный анализ законодательства говорит о том, что органы местного самоуправления, определяя размер арендной платы за земли, находящиеся в собственности или в ведении соответствующего муниципального образования, не вправе устанавливать не предусмотренные федеральным законом обязанности и обременения, ограничивающие конституционные права и свободы субъектов предпринимательской деятельности.
Следовательно, при установлении размеров арендной платы орган местного самоуправления должен следовать вышеприведенным положениям Федеральных законов о коэффициентах повышения арендной платы.
Такая позиция последовательно проводится в судебной практике некоторых регионов России (решение АС Республики Марий Эл от 30 декабря 2003 г. N А-38-4164-15/530-2003, решение АС Чувашской Республики от 17 декабря 2003 г. N А79-6805/03-СК-1-6483, Постановление ФАС Поволжского округа от 4 - 9 сентября 2003 г. N А06-656у-4к/03, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 4 декабря 2003 г. N А19-15849/02-28-Ф02-4173/03-С1).
Следовательно, если орган местного самоуправления повысил ставку арендной платы на коэффициент выше, чем указанный в федеральном законе, то такое постановление можно и нужно смело обжаловать в суд.
Из приведенной таблицы следует, что на 2004 г. коэффициент повышения арендной платы федеральным законом не установлен.
Следовательно, если орган местного самоуправления принял решение об изменении арендных ставок за землю на 2004 г. и в результате такого изменения сумма арендной платы для данного конкретного предприятия повысилась, то такое изменение (повышение) можно смело обжаловать в суд.
Как показывает практика, организации, арендующие землю у муниципалитетов, испытывают трудности не только из-за непомерно высоких арендных ставок, но и из-за того, что эти ставки периодически повышаются, т.к. местные администрации в договорах аренды земельных участков всегда оговаривают за собой право повышать арендную плату в одностороннем порядке.
Между тем законность такого условия весьма сомнительна.
В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей. Порядок и особенности заключения договора аренды предусмотрены гл. 34 ГК РФ. Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Согласно ч. 3 данной статьи, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Следовательно, гражданским законодательством предусмотрено, что изменение размера арендной платы по действующему договору производится только по соглашению сторон. Именно так складывается сейчас судебная практика на уровне ФАС Уральского округа.
Сделанная Марком Твеном в позапрошлом веке остроумная рекомендация покупать землю, поскольку ее больше не производят, в сегодняшней России актуальна как никогда.
Краткий обзор, произведенный автором, не претендует на истину в последней инстанции и свидетельствует лишь о том, что законодательство, регулирующее имущественно-земельные отношения, и практика (в т.ч. арбитражная) его применения развиваются по принципу "три шага вперед, два назад". Впрочем, учитывая крайнюю степень политизированности имущественно-земельного вопроса, это лучше, чем если бы это законодательство и практика правоприменения вовсе не существовали.

Реализация преимущественного права покупки участниками общей долевой собственности  »

Комментарии к законам »