Права на недвижимость: в регистрации отказать?
Е. КИНДЕЕВА
Е. Киндеева, заместитель
председателя Московского городского
комитета по государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с
ним.
Закон "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ определяет
государственную регистрацию прав как
юридический акт признания и подтверждения
государством возникновения, ограничения
(обременения), перехода или прекращения
права на недвижимое имущество в
соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 1
ст. 2). Органами, которые от имени
государства осуществляют признание и
подтверждение прав на недвижимое
имущество, являются учреждения юстиции по
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним,
созданные в субъектах РФ, которые могут
принять решение об отказе в
государственной регистрации права. На
практике часто возникают ситуации, когда
граждане и юридические лица не согласны с
их решением. Возникает вопрос: как им
поступить в случае отказа?
Датой
государственной регистрации прав является
день внесения соответствующих записей о
правах в Единый государственный реестр
прав.
Государственная регистрация прав
начинается с приема документов,
необходимых для государственной
регистрации, учреждениями юстиции по
регистрации прав и их регистрации в книге
учета входящих документов, ведение которой
осуществляют специалисты учреждения
юстиции по регистрации прав.
В ходе
проведения государственной регистрации
учреждение юстиции осуществляет правовую
экспертизу документов и проводит проверку
законности сделки, устанавливает
отсутствие противоречий между уже
зарегистрированными и заявляемыми правами,
вносит записи в Единый государственный
реестр прав, совершает надписи на
правоустанавливающих документах и, как
следствие произведенной государственной
регистрации, выдает удостоверения о
произведенной государственной регистрации
прав.
Однако не всегда государственная
регистрация завершается выдачей
документов о произведенной
государственной регистрации.
Учреждение юстиции по регистрации прав,
рассмотрев представленные документы, может
принять решение об отказе в
государственной регистрации права.
Основания для отказа в государственной
регистрации права установлены ст. 20
Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ.
При
принятии решения об отказе в
государственной регистрации прав
заявителю в письменной форме в срок не
более 5 дней после окончания срока,
установленного для рассмотрения заявления,
направляется сообщение о причинах
отказа.
Как в случае внесения записи о
праве в Единый государственный реестр прав,
так и в случае отказа в государственной
регистрации права, учреждением юстиции
осуществлялась процедура государственной
регистрации права.
Как поступить
гражданам и юридическим лицам в случае,
если они не согласны с решением, принятым
учреждением юстиции по регистрации прав?
Общие нормы ГК РФ определяют способы
защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ). Защита
гражданских прав осуществляется, в т.ч.
путем признания недействительным акта
государственного органа и органа местного
самоуправления. В соответствии со ст. 13 ГК
РФ ненормативный акт государственного
органа, не соответствующий закону или иным
правовым актам и нарушающий права и
законные интересы граждан и юридических
лиц, может быть признан судом
недействительным.
На практике в
большинстве случаев граждане и юридические
лица, не согласные с произведенной
государственной регистрацией, обращаются в
суд с иском о признании недействительной
государственной регистрации как
ненормативного акта органа
государственной власти, привлекая
ответчиком по делу учреждение юстиции по
регистрации прав.
Как уже говорилось
выше, отказ в государственной регистрации
права является правовым актом учреждения
юстиции. Однако исковые требования к
учреждениям юстиции о признании
недействительным отказа в государственной
регистрации не предъявляются. В этом случае
подается жалоба на действия учреждения
юстиции. Если же рассматривать
государственную регистрацию как
ненормативный акт органа государственной
власти, в этом случае также должны
выдвигаться исковые требования о признании
недействительным ненормативного акта об
отказе в государственной регистрации.
Однако Закон N 122-ФЗ устанавливает иные пути
защиты нарушенных прав граждан и
юридических лиц.
В соответствии с п. 1 ст.
2 Закона зарегистрированное право на
недвижимое имущество может быть оспорено
только в судебном порядке.
Таким
образом, в тех случаях, когда гражданин или
юридическое лицо не согласны с
осуществленной государственной
регистрацией, то они могут обратиться с
иском о признании права в суд, арбитражный
суд, оспаривая зарегистрированное право на
недвижимое имущество, а не государственную
регистрацию права.
Законодательно
закреплен принцип бесповоротности и
достоверности государственной
регистрации: государственная регистрация
права является единственным
доказательством существования
зарегистрированного права. Исходя из этого
принципа, если право зарегистрировано в
Едином государственном реестре прав, то
может иметь место только спор о праве.
В
случае если судом будет признано право на
недвижимое имущество за истцом,
регистрация его установленного судом права
на недвижимое имущество осуществляется в
соответствии со ст. 28 Закона N 122-ФЗ.
Рассмотрение в данном случае иска о
признании недействительной
государственной регистрации приводит к
тому, что имеющий место спор о праве судом
по существу не разрешается, а признается
недействительным правовой акт
государственной регистрации.
Представляется, что юридический (правовой)
акт, который осуществляет учреждение
юстиции, внося запись о регистрации права в
Единый государственный реестр прав, не
может признаваться судом недействительным
в порядке ст. 13 ГК РФ, поскольку
государственная регистрация не является
ненормативным актом органа
государственной власти.
Отказ в
государственной регистрации права также
является правовым актом учреждения
юстиции. Закон о регистрации содержит
специальную норму, в соответствии с которой
отказ в государственной регистрации может
быть обжалован заинтересованным лицом в
суд, арбитражный суд. Речь идет об
обжаловании действий, а не о признании
недействительным ненормативного акта об
отказе в государственной регистрации. В
данном случае учреждение юстиции является
ответчиком и в случае признания судом
отказа в государственной регистрации
необоснованным оно должно выполнить
решение суда, обязывающее учреждение
юстиции произвести государственную
регистрацию права.
Закон о регистрации
не устанавливает, каким образом учреждение
юстиции должно поступить, выполняя
вступившее в законную силу решение суда о
признании необоснованным отказа в
регистрации и обязании осуществить
регистрацию.
В практической
деятельности учреждений юстиции
существует два пути осуществления
регистрации после признания судом отказа
необоснованным.
Ряд учреждений юстиции
в этом случае требуют от заявителя подачи
документов на регистрацию вновь. При этом
необходимым условием является внесение
платы за регистрацию. Установление платы за
регистрацию ст. 11 Закона N 122-ФЗ отнесено к
компетенции субъекта РФ. В ряде субъектов
РФ нормативно - правовыми актами
установлено, что в случае отказа в
государственной регистрации плата за
регистрацию не возвращается, и для того
чтобы документы были приняты на
регистрацию, заявителю придется еще раз
внести плату за регистрацию, и это при том,
что отказ в регистрации признан судом
необоснованным.
Решение суда в данном
случае выполняется только после подачи
заявителем заявления на государственную
регистрацию и представления всех
необходимых документов, в т.ч. и решения
суда, и документа, подтверждающего внесение
платы за регистрацию. Регистрация
осуществляется в месячный срок с момента
приема документов на регистрацию. В то же
время в решении суда может быть указан срок,
в который должна быть осуществлена
государственная регистрация. Решение суда
является обязательным для исполнения
учреждением юстиции.
Более правильным
представляется другой подход. Учреждение
юстиции, получившее решение суда,
осуществляет регистрацию по имеющимся в
учреждении юстиции документам на основании
решения суда и в срок, установленный
решением суда. Плата за регистрацию
повторно в данном случае не взимается.
Данный подход основан на том, что по каждому
поступившему на регистрацию заявлению
учреждением юстиции должно быть принято
решение. Когда решение об отказе признано
судом незаконным, то по данному заявлению
должно быть принято новое решение. В
противном случае по принятому на
рассмотрение заявлению о государственной
регистрации решение регистратора
отсутствует, и заявление считается не
рассмотренным.
Если не имеется других
причин, препятствующих проведению
государственной регистрации, помимо
указанных в отказе, то в соответствии с
решением суда учреждение юстиции должно
принять решение о регистрации и
осуществить регистрационные действия.
Регистрация в данном случае осуществляется
в срок, установленный решением суда, а если
в решении суда срок не установлен, то в
месячный срок. Если же имеются иные причины,
препятствующие проведению государственной
регистрации, помимо указанных в отказе и
явившихся предметом рассмотрения жалобы в
суде, то учреждение юстиции вправе
запросить суд о порядке исполнения решения
суда и принять решение о регистрации с
учетом данных судом разъяснений о порядке
исполнения решения.
Закон о регистрации
не предусматривает возможности отменить
принятое учреждением юстиции решение об
отказе в государственной регистрации иначе
как по решению суда, арбитражного суда.
Достаточно часто после получения отказа в
государственной регистрации заявитель
обращается в учреждение юстиции с просьбой
пересмотреть решение об отказе,
аргументируя как ссылками на нормы
действующего законодательства, так и
готовностью предоставить дополнительные
документы.
Регистратор, принявший
решение об отказе, не вправе отменить свое
решение и даже в том случае, когда он
согласен с доводами заявителя. Закон не
предусматривает такой процедуры и не
представляет регистратору права отмены
принятого решения, равно как не
предусматривает процедуры внесудебного,
административного обжалования решений
регистратора.
Отменить решение
регистратора прав об отказе в
государственной регистрации не может ни
руководитель учреждения юстиции, ни
Министерство юстиции РФ, осуществляющее
правовой контроль за деятельностью
учреждений юстиции по регистрации прав.
В этом случае отказ может быть обжалован в
суд или заявитель может вновь обратиться за
государственной регистрацией.
ССЫЛКИ НА
ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от
30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N
122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И
СДЕЛОК
С НИМ"
(принят ГД ФС РФ 17.06.1997)
Бизнес-адвокат, N 17, 2001
