Правовые особенности удостоверения согласия супруга при совершении сделок
СУПРУГА ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛОК
С.И.
РЕУТОВ
С.И. Реутов, канд. юрид. наук,
профессор Пермского государственного
университета, вице-президент Пермской
областной нотариальной палаты.
При
совершении одним из супругов сделки по
распоряжению общим имуществом супругов
предполагается, что он действует с согласия
другого супруга. Таким образом, закон
устанавливает презумпцию согласия другого
супруга при распоряжении общим супружеским
имуществом. Это означает, что супруг,
заключающий сделку, не нуждается в
доверенности и не обязан доказывать, что
другой супруг выразил согласие на ее
заключение. В повседневной жизни каждый из
супругов довольно часто совершает
разнообразные сделки (делает покупки,
оплачивает услуги и тому подобное), а
поэтому необходимость предоставления
доказательств согласия другого супруга
привела бы к чрезвычайному затруднению
гражданского оборота. Закрепляя презумпцию
согласия другого супруга, законодатель
исходит из нормальных, доверительных
отношений в семье <*>.
--------------------------------
<*> См.: Симонян С.Л.
Имущественные отношения между супругами.
М., 1998. С. 83.
В случае если один из супругов
совершает сделку без согласия другого,
такая сделка может быть признана судом
недействительной по иску супруга, чье право
было нарушено, только тогда, когда другая
сторона сделки знала или заведомо должна
была знать о несогласии супруга на
совершение данной сделки (ст. 253 ГК, п. 2 ст. 35
СК). Данное правило обусловило
необходимость обеспечить стабильность
гражданского оборота. Имеет место
своеобразная конкуренция интересов
добросовестных контрагентов (третьих лиц),
вступающих в сделки с одним из супругов, и
интересов второго супруга, непосредственно
не участвующего в сделке <*>. Поэтому
предпочтение отдается интересам супруга,
то есть суд признает сделку
недействительной лишь в том случае, если
третье лицо действовало недобросовестно,
поскольку заведомо знало, что другой супруг
не выразит согласия на заключение сделки
<**>.
--------------------------------
<*> См. об
этом: Чефранова Е.А. Имущественные
отношения в российской семье. М., 1997. С. 25.
<**> Антокольская М.В. Семейное право. М.,
1996. С. 156.
К требованиям супругов о
признании сделки по распоряжению общим
имуществом, совершенной другим супругом,
недействительной по мотиву отсутствия
согласия супруга в соответствии со ст. 4 СК и
п. 2 ст. 181 ГК применяется срок исковой
давности в один год. Этот срок начинается с
того дня, когда супруг узнал или должен был
узнать о совершении сделки другим супругом
без его согласия.
Особые правила закон
устанавливает для совершения сделок
относительно наиболее ценных видов
имущества, имеющих существенное значение
для семьи. При заключении таких сделок
интересы супруга, не участвующего в
совершении сделки, нуждаются в
дополнительной защите. Пункт 3 ст. 35 СК
предусматривает, что для совершения одним
из супругов сделки по распоряжению
недвижимостью и сделки, требующей
нотариального удостоверения и (или)
регистрации в установленном законом
порядке, необходимо получить нотариально
удостоверенное согласие другого супруга.
Итак, согласие супруга должно быть
нотариально удостоверено в следующих трех
случаях:
1) при совершении сделки по
распоряжению недвижимостью;
2) при
совершении сделки, требующей нотариального
удостоверения, и (или)
3) при совершении
сделки, для которой предусмотрена
обязательная государственная
регистрация.
Статья 130 ГК, ст. 1
Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" <*> к
недвижимому имуществу относят, в частности,
земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты и все объекты,
которые связаны с землей так, что их
перемещение невозможно без несоразмерного
ущерба их назначению, в том числе леса и
многолетние насаждения, жилые и нежилые
помещения, здания, сооружения,
кондоминиумы, предприятия как
имущественные комплексы.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст.
3594.
Нотариально удостоверенное согласие
супруга необходимо и при совершении сделок,
требующих нотариального оформления.
Перечень сделок, подлежащих нотариальному
оформлению, определен в ГК; это договор об
ипотеке, договор о залоге движимого
имущества или прав на имущество в
обеспечение обязательств по договору,
который должен быть нотариально
удостоверен (ст. 339 ГК), договор ренты (ст. 584
ГК). Нотариальное удостоверение сделок
возможно также в случаях, предусмотренных
соглашением сторон, хотя по закону для
сделок данного вида нотариальная форма и не
требовалась бы (ст. 163 ГК). Например, договор
купли-продажи автомобиля или договор займа
супруги решили удостоверить в нотариальном
порядке. В этом случае согласие другого
супруга должно быть обязательно
нотариально удостоверено.
Сделки,
подлежащие государственной регистрации,
как правило, также представляют особое
значение для семьи. К таковым относятся:
договор об ипотеке (ст. 339 ГК), договор
продажи недвижимости (ст. 551 ГК), договор
продажи предприятия (ст. 560 ГК), договор
дарения недвижимости (ст. 574 ГК), договор
аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК),
договор аренды здания или сооружения (ст. 651
ГК), договор аренды предприятия (ст. 658 ГК),
договор доверительного управления
недвижимым имуществом (ст. 1017 ГК).
Для
одних сделок закон устанавливает
необходимость обязательного нотариального
удостоверения и государственной
регистрации (договор ипотеки, договор
ренты), для других - необходимость лишь
государственной регистрации
(купля-продажа, мена, дарение жилого дома,
квартиры, гаража). Относительно таких
сделок, как купля-продажа, мена, дарение
недвижимости, законодатель отменил
обязательность соблюдения нотариальной
формы. Однако сделки по распоряжению
недвижимостью подлежат государственной
регистрации, поэтому для них в обязательном
порядке следует получить нотариально
удостоверенное согласие супруга.
Анализ п. 3 ст. 35 СК, ст. ст. 253, 256 ГК, ст. 24
Федерального закона от 21.07.1997 "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним"
позволяет сделать вывод о том, что согласие
- это ясно выраженное волеизъявление лица
на совершение определенных действий другим
лицом. Статья 153 ГК квалифицирует сделками
действия, направленные на установление,
изменение или прекращение гражданских прав
и обязанностей. Для выражения согласия
одним супругом на совершение сделки другим
достаточно лишь волеизъявления супруга;
это волеизъявление можно рассматривать как
одностороннюю сделку, которая может
создавать обязанности для других лиц. Так,
супруг, заключающий сделку по отчуждению
недвижимости, обязан соблюсти те условия ее
продажи, которые исходят от другого супруга
и закреплены в документе.
Волеизъявление супруга на заключение
сделки должно быть выражено в письменном
виде и нотариально удостоверено. Это
означает, что оно должно быть официально
закреплено в специальном документе, в
котором отражается содержание сделки, он
должен быть подписан лицом, совершающим эту
сделку (как согласие), а также соблюдены
правила по оформлению документа (подпись,
печать нотариуса и другое).
Федеральная
нотариальная палата рекомендует при
удостоверении согласия супруга соблюдать
требования ст. ст. 42 - 44, 46 и 54 Основ
законодательства Российской Федерации о
нотариате и взыскивать тариф за совершение
указанного нотариального действия в
размере 50% минимального размера оплаты
труда согласно п. 25 ст. 4 Федерального закона
от 31.12.1995 "О государственной пошлине" <*>.
Соблюдение требования о предварительном
нотариально удостоверенном согласии
супругов на заключение сделок
обеспечивается органами государственной
регистрации сделок с недвижимостью и
нотариусами.
--------------------------------
<*>
См.: Нотариальное оформление согласия //
Нотариальный вестник. 2000. NN 11 - 12. С. 106 -
107.
Волеизъявление супруга на продажу
(мену, залог) недвижимого имущества,
являющегося общей совместной
собственностью, может быть выражено в общем
виде "за цену и на условиях" по усмотрению
самого супруга-продавца.
Вместе с тем,
если в заявлении другого супруга указано,
кому именно персонально (фамилия, имя,
отчество гражданина) он согласен продать,
подарить совместно приобретенную
недвижимость, либо указана продажная цена
или недопустимость продажи с рассрочкой
платежей и другие условия сделки, то
нотариус при удостоверении договора обязан
проверить, соблюдены ли условия, которые
указаны в заявлении супруга.
В
соответствии со ст. 7 Федерального закона от
26.01.1996 "О введении в действие части второй
Гражданского кодекса Российской Федерации"
<*> обязательная нотариальная форма
удостоверения договоров купли-продажи,
мены, дарения недвижимости сохранялась до
введения в действие закона о
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество, то есть до 30.01.1998. В
настоящее время в большинстве случаев
сделки с недвижимостью заключаются в
простой письменной форме. Нотариальная
практика и практическая деятельность
регистрационных палат показывают, что
иногда согласие супруга на совершение
сделки оформляется, по существу,
неправильно. Например, иногда
регистрационные палаты принимают договоры
по отчуждению недвижимости, являющейся
общей совместной собственностью супругов,
выполненные в простой письменной форме. При
этом договор подписывается обоими
супругами, несмотря на то что
правообладателем является один из них.
Подобная практика, на наш взгляд, является
неправильной, поскольку закон совершенно
четко волеизъявление другого супруга
называет "согласие", которое к тому же
должно быть нотариально удостоверено. В
текст договора следует ввести пункт о том,
когда и кем нотариально удостоверено
согласие супруга. На наш взгляд, не будет
противоречием закону, если в самом договоре
указать, что супруг продавца дает свое
согласие на продажу недвижимого имущества.
Подпись супруга производится в присутствии
нотариуса и непосредственно после
соответствующего пункта договора о
согласии на продажу.
--------------------------------
<*> См.: СЗ РФ. 1996. N 5.
Ст. 411.
На практике нередко возникает
вопрос, может ли доверенность на
представительство интересов в
регистрационной палате и согласие на
распоряжение имуществом выполнять
одинаковые функции при регистрации сделок
по отчуждению недвижимого имущества. Нам
представляется, что, несмотря на то что
указанные документы называются по-разному,
доверенность также можно расценивать как
согласие супруга на совершение сделки по
отчуждению недвижимости. В этом случае
доверенность непременно должна быть
нотариально удостоверена и в ней, помимо
полномочий по регистрации сделки,
однозначно должно быть выражено
волеизъявление супруга на совершение
другим супругом сделки по отчуждению
недвижимости.
Анализ п. 3 ст. 35 СК
показывает, что к сделкам "по распоряжению
недвижимостью" и к сделкам, "требующим
нотариального удостоверения и (или)
регистрации в установленном законом
порядке", необходимо отнести также сделки,
направленные на приобретение недвижимости
в собственность. Так, если супруги на общие
средства, нажитые во время брака,
приобретают жилой дом, квартиру, гараж,
земельный участок или иное недвижимое
имущество и оформляют договор
купли-продажи (пусть даже в простой
письменной форме), то согласие другого
супруга необходимо нотариально
удостоверить. Это требование закона
объясняется тем, что как те (сделки по
приобретению недвижимости), так и другие
сделки (по ее отчуждению) с точки зрения
последствий имеют важное значение для
семьи в целом, поэтому для их совершения
необходимо четко выраженное и нотариально
оформленное согласие обоих супругов. Такая
позиция законодателя вполне логична и
объяснима. Приобретая недвижимость,
супруги распоряжаются доходами, которые
также являются общей совместной
собственностью <*>.
--------------------------------
<*> См. об этом:
Зайцева Т.И., Галеева Р.Ф., Ярков В.В.
Настольная книга нотариуса. М., 2000. Т. 1. С. 296;
Симонян С.Л. Имущественные отношения между
супругами. М., 1998. С. 84.
Противоположную
позицию по данному вопросу занимает Е.А.
Чефранова, которая полагает, что
"рассматриваемое правило не столько
защищает права супруга, не участвующего в
сделке, сколько осложняет гражданский
оборот" <*>.
--------------------------------
<*> См.: Чефранова Е.А. Имущественные
отношения в российской семье. М., 1997. С. 28.
С
таким утверждением нельзя согласиться.
Супруг, не участвующий в совершении сделки,
становится собственником недвижимости, и
его интересам, после того как он выразил
свое согласие на заключение сделки, ничто
не угрожает. Установление подобного
правила - это не "неразумный запрет", как
считает Е.А. Чефранова <*>, а мера,
направленная на охрану имущественных прав
супругов, на предотвращение нарушения
интересов мужа и жены.
--------------------------------
<*> Нечаева A.M.
Семейное право: Курс лекций. М., 1998. С.
132.
Учитывая, что недвижимость - это
наиболее ценные виды имущества, а для
многих граждан это основное богатство, что
большинство сделок по ее отчуждению и
приобретению совершаются в последнее время
в простой письменной форме, установление
обязательности нотариального
удостоверения согласия супруга, скорее
всего, будет не осложнять гражданский
оборот, а создавать предпосылки устранения
неопределенности и способствовать
профилактике нарушений имущественных прав
супругов и возникновения споров между ними.
Полагаем, что при этом соблюдается принцип
невмешательства в дела семьи, так как
только сам супруг, чье нотариально
удостоверенное согласие на совершение
указанной сделки не было получено, вправе
требовать признания сделки
недействительной в судебном порядке. К тому
же нотариальная практика удостоверения
согласия супруга, в равной мере как по
отчуждению, так и по приобретению
недвижимости, уже сформировалась.
Представляет интерес вопрос получения
согласия супруга в связи с нотариальным
удостоверением доверенностей. В
соответствии со ст. 185 ГК доверенности для
совершения сделок, требующих нотариальной
формы, должны быть нотариально
удостоверены. Следует согласиться с Е.А.
Чефрановой в том, что буквальное толкование
п. 3 ст. 35 СК приводит к выводу, что
нотариально удостоверенное согласие
супруга необходимо получить и при
удостоверении нотариусом доверенности в
порядке передоверия, доверенности на
продажу, покупку недвижимости, на продажу и
снятие автомобиля с регистрационного
учета, ибо доверенность - это тоже сделка,
только односторонняя <*>.
--------------------------------
<*> Чефранова Е.А.
Цит. соч. С. 28.
Действительно, нотариальная
практика сложилась таким образом, что при
заключении договоров по отчуждению и
приобретению недвижимости одним супругом
неукоснительно требуется нотариально
удостоверенное согласие другого
