Проблемы согласования совместного строительства
// Вестник ВАС РФ. 1996. N 9; Постановление
Президиума ВАС РФ от 02.04.96 N 7849/95 // Вестник
ВАС РФ. 1996. N 7. С. 55.
<**> Постановление
Президиума ВАС РФ от 24.06.96 N 4197/96 // Вестник
ВАС РФ. 1997. N 10. С. 47 - 48.
Аналогично в случае
банкротств поступают и суды общей
юрисдикции, игнорируя вопрос квалификации
договоров долевого участия в строительстве
и признавая граждан - дольщиков застройщика
- банкрота не кредиторами пятой очереди, а
участниками общей собственности на объект
строительства <*>.
--------------------------------
<*> Определение СК
Верховного Суда РФ от 09.04.99 // Бюллетень ВС
РФ. 1999. N 9.
Очевидно, и те и другие суды
считают невозможным сослаться на п. 3 ст. 7 ФЗ
"Об инвестиционной деятельности в РСФСР",
устанавливающий долевую собственность на
незавершенные строительством объекты, т.к.
средства дольщиков - граждан не могут
считаться инвестициями, т.е. средствами,
вкладываемыми в объекты
предпринимательской деятельности в целях
получения прибыли. Граждане, как правило, не
имеют целью получение прибыли, обычно их
цель - приобретение жилья для проживания.
И признание совместной деятельности, и
признание фактического возникновения
общей собственности вынуждает суды
игнорировать условия двухсторонних
договоров о предстоящем разделе готового
здания (т.к. он не согласован со всеми
совладельцами). Доли приходится определять
пропорционально фактическим затратам на
строительство, т.е. ориентируясь в основном
на нормы ГК об общей собственности. В случае
нецелевого использования полученных
средств товарищем, заключившим
двухсторонний договор, дополнительно
подлежат применению общие нормы об
обязательствах (возмещение убытков,
причиненных неисполнением обязательства).
В любом случае нормы о совместной
деятельности фактически не
используются.
По моему мнению,
квалификация договоров долевого участия
как договоров исполнения встречных
обязательств, не предусмотренных, но и не
запрещенных законодательством, не влечет
отрицательных последствий для дольщиков в
случае, если будет иметься правовое
обоснование общедолевой собственности на
объект строительства.
Договоры
совместной деятельности
по
строительству недвижимости
Перейду к
рассмотрению договоров совместного
строительства, считая, что текст договора
полностью соответствует требованиям,
предъявляемым к договорам простого
товарищества (гл. 55 ГК РФ), а волеизъявление
сторон - тексту. Для упрощения ситуации
ограничимся также взаимоотношениями лишь
между юридическими лицами.
Суть
возникающих в ходе исполнения таких
договоров споров обычно заключается в том,
что товарищ требует от застройщика
передать часть недвижимости в размере,
указанном в договоре. Обычно этот размер
определяется из расчета стоимости
строительства единицы площади (например, 1
кв. м) на момент заключения договора, но в
процессе сооружения объекта в связи с
инфляцией стоимость строительства
возрастает. На этом основании застройщик
требует от остальных товарищей уплаты
дополнительных взносов. В случае отказа
застройщик передает лишь то количество
единиц жилой (или нежилой) площади, которое
удалось построить на внесенную каждым
товарищем сумму, исходя из фактической
стоимости строительства, сложившейся к
моменту его окончания.
Ранее
арбитражные суды обычно разделяли позицию
застройщика. В отношении жилищного
строительства ВАС РФ предлагал исходить из
нормы ст. 24 Жилищного кодекса РСФСР,
согласно которой жилая площадь в домах,
построенных с привлечением в порядке
долевого участия средств юридических лиц,
должна распределяться пропорционально
внесенным ими средствам. В других случаях
аналогичные выводы обосновываются ссылкой
на ст. 437 ГК РСФСР (ст. 1046 ГК РФ). Суд
утверждает, что "все расходы в период
строительства дома по договору о
совместной деятельности покрываются за
счет взносов участников строительства,
если иной порядок не определен договором, а
недостающие суммы раскладываются между
участниками пропорционально их взносам в
общее имущество" <*>.
--------------------------------
<*> Постановление
Президиума ВАС РФ от 28.05.96 N 4/96 // Вестник ВАС
РФ. 1996. N 9.
В любом случае подобные решения
совершенно не учитывали инфляционные
процессы и игнорировали факт большей
ценности денег, затраченных на
строительство в его начале, по сравнению с
подвергшимися обесцениванию денежными
средствами окончания строительства.
Например, если застройщиком построена
половина здания, а второй участник вступил
в совместную деятельность позже и построил
вторую половину здания, которая обошлась
значительно дороже из-за инфляции, то при
отсутствии специального соглашения о
порядке покрытия расходов, связанных с
инфляцией, застройщику по окончании
строительства может достаться меньше
половины здания (даже той, которую он
построил самостоятельно), что явно
несправедливо.
Считаю, что подобные
проблемы возникали лишь из-за
неподготовленности юристов для работы в
условиях инфляции. Для их преодоления в
договоре вполне могло бы быть
предусмотрено, что удорожание строительных
материалов и работ, приходящихся на вторую
половину здания, покрывается вторым
участником в счет его вклада, не являясь
общими расходами. Кроме того, в договоре
должен был бы быть согласован порядок
определения долей товарищей в общей
собственности таким образом, чтобы
дополнительные затраты второго участника
по инфляционному удорожанию не меняли
размер его доли.
Чтобы разъяснить эту
мысль, проанализируем несколько норм
Гражданского кодекса.
Прежде всего
нужно отметить, что в соответствии со ст. 1043
ГК РФ объект строительства обычно является
общедолевой собственностью товарищей
(пусть лишь с момента прекращения договора
строительного подряда).
Согласно ст. 252
ГК РФ имущество, находящееся в долевой
собственности, может быть разделено по
соглашению сособственников.
Заключая
договор совместного строительства
недвижимости, стороны практически всегда
согласовывают ее раздел по окончании
строительства. Возможность
предварительного согласования
предстоящего раздела подтверждена многими
решениями арбитражных судов <*>, но
проблемы по разделу могут возникнуть
гораздо раньше, т.е. до завершения
строительства. Ст. 252 ГК РФ будет в этом
случае неприменима, доли в объекте
незавершенного строительства будут не
согласованы, и суд поделит имущество либо
поровну, либо по фактическим расходам (что
может не устроить стороны).
--------------------------------
<*> Постановление
Президиума ВАС РФ от 06.10.98 N 249/98 // Вестник ВАС
РФ. 1999. N 2; Постановление Президиума ВАС РФ
от 24.06.97 N 1665/97 // Вестник ВАС РФ. 1997. N
10.
Чтобы избежать такого результата,
желательно воспользоваться нормами ст. 245
ГК РФ. На основании п. 1 и 2 этой статьи
сторонам необходимо установить соглашение
о порядке определения их долей в общей
собственности в зависимости от их вклада. В
случае установления разумного порядка,
учитывающего инфляционное удорожание,
вполне возможно справедливое разрешение
подобных споров и до окончания
строительства.
Для случая предыдущего
примера стороны могли договориться о том,
что вкладом второго товарища являются
строительно - монтажные работы и материалы,
приходящиеся на вторую половину здания.
Стороны лишь описывают этот вклад, но не
оценивают его в денежном выражении. Доли же
в объекте строительства в каждый текущий
момент определяются следующим порядком (п. 2
ст. 245 ГК РФ):
1. Определяется текущая
рыночная стоимость объекта строительства
(СО).
2. Определяется текущая рыночная
стоимость незавершенного объекта, который
являлся вкладом застройщика (СН).
3. Доля
застройщика в объекте строительства равна
СН/СО.
4. Доля второго товарища равна
дополнению до единицы доли застройщика.
(Несмотря на кажущуюся запутанность этой
формулировки, считаю, что сокращать ее не
стоит, т.к. это вызовет возможность
разночтений.)
Другим примером порядка
определения долей в общей собственности
может являться соглашение об определении
долей в зависимости от долларовой оценки
вклада. (Этот порядок больше подходит для
денежных вкладов, вносимых застройщику, и
вклада застройщика, передаваемого
подрядчику.) Товарищи договариваются, что
внесенные в общее дело денежные средства в
рублях будут оцениваться в долларах по
курсу ЦБ на момент внесения. Доли в общей
собственности будут рассчитываться
пропорционально этим долларовым оценкам (п.
2 ст. 245 ГК РФ).
Таким образом, и первый, и
второй примеры согласования порядка
полезны для разрешения проблем, связанных с
инфляцией. Они вполне могли быть
использованы юристами - практиками после
вступления в силу первой части ГК РФ. В
настоящее же время ситуация в этом смысле
несколько упростилась. Появилось
информационное письмо Президиума ВАС РФ N 56
от 25 июля 2000 г. <*>, в п. 2 которого
разъясняется, что доля в общем имуществе,
созданном в результате совместной
деятельности, может быть определена
пропорционально размеру фактических
вкладов участников договора о совместной
деятельности, если иное не предусмотрено
условиями договора. Эта мысль, судя по
всему, является развитием п. 3 ст. 245 ГК РФ,
дающего участнику долевой собственности,
осуществившему неотделимые улучшения,
право "на соответствующее увеличение своей
доли в праве". Только эта норма позволяет
отойти от требования п. 1 ст. 245 ГК РФ об
определении равных долей. Если же исходить
сразу из нормы - первоисточника, получается,
что рекомендация п. 2 письма о денежной
оценке вкладов подразумевает оценку всех
вкладов в одинаковом масштабе цен (дабы
увеличение всех долей было
"соответствующее"). Если Президиум
подразумевал именно такую оценку, тогда
следует признать, что прежняя
несправедливая, не учитывающая инфляцию
практика в настоящее время
откорректирована и можно обойтись без
установления порядка определения долей.
--------------------------------
<*> Информационное
письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 //
Вестник ВАС РФ. 2000. N 9.
Считаю, что пока, с
учетом неоднозначности разъяснения,
порядок определения долей все же
желательно согласовывать, тем более что он
может помочь и в вопросе сохранности
вкладов, переданных товарищу, ведущему
общие дела.
Действительно, порядок
определения долей в общей собственности
может быть основан на оценке денежных
вкладов, переданных застройщику (товарищу,
ведущему общие дела), в размере площади
готового объекта. В договорах этот порядок
обычно формулируется слишком кратко,
допуская возможность их произвольного
толкования судами. Вклад же застройщика
вообще не описывается. Чтобы договор
считался заключенным, а между сторонами
было поменьше споров, необходимо в тексте
договора подробнее описать все вклады, а
также подробно согласовать порядок
определения долей в общей собственности.
Вклад застройщика может быть согласован
как денежные средства, конкретные
стройматериалы или объект, не завершенный
строительством, передаваемые
генподрядчику либо как конкретные
строительно - монтажные работы, выполняемые
застройщиком самостоятельно, а также любые
сочетания этих объектов гражданских
прав.
Примером же согласования порядка
может быть следующая громоздкая, но простая
по сути формулировка:
"Доли в объекте
строительства в каждый текущий момент
стороны устанавливают в соответствии со
следующим порядком (п. 2 ст. 245 ГК РФ):
1.
Определяется текущая рыночная стоимость
объекта строительства (СО).
2.
Определяется сумма оценок вкладов всех,
кроме застройщика, товарищей в кв. метрах
площади готового объекта (ПТ).
3.
Определяется текущая рыночная стоимость ПТ
кв. метров площади аналогичного готового
объекта (СПТ).
4. Доля застройщика в
объекте строительства устанавливается
равной:
- (СО-СПТ) / СО, если СО больше чем
СПТ,
- нуль в противном случае.
5. Доли
остальных товарищей в объекте
устанавливаются пропорционально оценкам в
кв. метрах их вкладов от доли,
дополнительной к доле застройщика".
Поясним это определение на цифровом
примере.
Товарищ А передает застройщику
денежный вклад в размере 1 млн. руб., который
оценивается как 100 кв. м готового объекта.
Товарищ В - 3 млн. руб., который оценивается
как 300 кв. м. Застройщик заплатил подрядчику
6 млн. руб. за выполненный объем работ (т.е.
затратив 2 млн. руб. собственных средств).
Пусть текущая рыночная цена не
завершенного строительством объекта
составляет 7 млн. руб., а рыночная цена 400 кв.
м готового аналогичного объекта - 6 млн. руб.
(Эти цены в каждый конкретный момент может
представить суду эксперт - оценщик.)
Согласно согласованному порядку доля
застройщика будет равна (7 млн. руб. - 6 млн.
руб.) / 7 млн. руб. = (7 - 6) / 7 = 1/7.
Таким
образом, сумма долей товарищей А и В будет
равна 6/7, а значит, доля товарища А будет
равна 6/7 x 100 кв. м / 400 кв. м, т.е. 6/28, а доля
товарища В будет равна 6/7 x 300 кв. м / 400 кв. м,
т.е. 18/28.
Очевидно, что полученные
размеры долей вполне разумны.
Подробность вышеприведенной формулировки
исключает возможность разночтений и дает
дополнительную уверенность товарищам,
передающим вклады застройщику. Согласие
застройщика на такой порядок ко многому его
обязывает. Его доля определяется по
остаточному принципу. Помимо того что он
несет ответственность в случае нецелевого
использования полученных средств в виде
обязанности возмещения возникших в связи с
этим убытков, застройщик становится как бы
гарантом сохранности этих средств, отвечая
еще и размером своей доли. Так, в ситуации
предыдущего цифрового примера, если
площадь недостроенного объекта составляет
800 кв. м, то в случае раздела его в таком виде
товарищи А и В получат не по 100 и 300 кв. м
готового объекта, а по 171 и 514 кв. м
незавершенного объекта соответственно.
Причем увеличение происходит за счет
уменьшения доли застройщика.
Подведем
некоторые итоги.
1. При заключении
договоров совместной деятельности по
строительству недвижимости следует
обязательно согласовывать вклады всех
товарищей. Если вклады не согласованы, то
договор не должен признаваться
заключенным. Отношения сторон будут
регулироваться не нормами о совместной
деятельности (гл. 55 ГК РФ), а нормами об общей
собственности (гл. 16 ГК РФ).
2. С учетом
того, что в двухсторонних договорах
долевого участия в строительстве
отсутствует согласование вклада участника,
принимающего вклад от дольщика, и вкладов
других первоначальных товарищей, они не
могут признаваться заключенными
договорами совместной деятельности.
Единственно возможным выводом является
вывод о том, что это договоры исполнения
встречных обязательств, не предусмотренные
и не запрещенные законодательством.
3. В
договорах совместного строительства,
являющихся договорами простого
товарищества, способом преодоления
проблем, вызванных инфляцией, является
согласование всеми товарищами порядка
определения долей в общей собственности.
Соглашение о разумном порядке
