Проблемы согласования совместного строительства
Р.Р. МИФТАХОВ
Р.Р. Мифтахов, адвокат.
В
настоящее время в судах рассматривается
большое количество споров, связанных с
совместным строительством недвижимости.
Прежде всего это споры о размерах вкладов,
подлежащих внесению, и споры о разделе
объекта строительства. Тексты подписанных
сторонами договоров обычно не дают
подробных рекомендаций по разрешению этих
споров, применение же в этих случаях норм
гражданского права, по моему мнению,
требует дополнительного разъяснения для
юристов - практиков. Учитывая это, попытаюсь
дать некоторые практические рекомендации
по согласованию проектов договоров,
которые в дальнейшем могут значительно
сократить число споров между участниками
совместного строительства.
Прежде
всего начнем с вопроса квалификации
подписанных сторонами договоров. Заказчики
строительства, привлекающие денежные
ресурсы, предпочитают заключать договоры
простого товарищества. Это связано с их
желанием переложить часть ответственности
за организацию и за возможные убытки на
остальных участников строительства. Но те,
в свою очередь, не всегда готовы взвалить на
себя такую ответственность. В результате
сторонами часто подписываются тексты
договоров, получившиеся в результате
компромисса. Одним из них является договор
долевого участия в строительстве, широко
распространенный в настоящее время.
В
каких же случаях эти договоры можно
признать договорами простого товарищества?
Регулируются ли отношения сторон договора
нормами о совместной
деятельности?
Квалификация договоров
долевого участия в
строительстве
Согласно ст. 1041 ГК РФ по
договору простого товарищества (договору о
совместной деятельности) двое или
несколько лиц (товарищей) обязуются
соединить свои вклады и совместно
действовать без образования юридического
лица для извлечения прибыли или достижения
иной не противоречащей закону цели.
ГК
не содержит специальных норм о
существенных условиях договора простого
товарищества, а следовательно, для
заключения договора достаточно
согласовать лишь условия о предмете
данного договора. Возникает вопрос - какие
объекты гражданских прав могут его
составлять? Является ли согласование
совместных действий самым важным для
исполнения договора? Считаю, что,
анализируя легальное определение договора
(совместно со ст. 1044 ГК РФ, позволяющей
товарищам проявлять собственную
инициативу), следует признать, что
конкретные совместные действия в предмет
договора, подлежащий согласованию в момент
его заключения, не входят. Практически
всегда эти действия не могут быть заранее
согласованы. Действительно, для случая
совместного строительства недвижимости на
первый взгляд кажется, что именно
строительные работы, требующиеся для
строительства объекта, описанного в
проектной документации, и являются
совместными действиями, о которых идет речь
в определении, и что их вполне можно
согласовать в момент подписания договора.
На самом же деле практически всегда
строительные работы подрядчиков (как и
действия по контролю за качеством работ, по
поставке стройматериалов и т.п.)
совместными действиями не являются. Эти
работы либо лишь оплачиваются за счет
вкладов всех товарищей, либо выполняются
одним из товарищей в счет его вклада. И в том
и в другом случае выполнение этих работ
регулируется в большей степени нормами о
строительном подряде, а нормами о
совместной деятельности - лишь в части
согласования их оплаты.
Нормы гл. 55
Гражданского кодекса в основном направлены
на урегулирование действий товарищей в
случае возникновения непредвиденных
ситуаций в ходе их продвижения к общей цели.
Например, это непредвиденные действия по
взысканию долгов с причинителей вреда
объекту строительства, непредвиденные
действия по дополнительным согласованиям в
административных органах, непредвиденные
действия по взысканию убытков, возникших по
вине какого-либо из товарищей, и многие
другие. Именно эти действия, которые
невозможно заранее поручить конкретному
товарищу, чтобы их выполнение явилось его
вкладом, обычно и являются общими делами,
порядок распределения которых между
товарищами урегулирован в ст. 1044 ГК РФ. Их
неопределенность не позволяет согласовать
их в момент заключения договора
совместного строительства недвижимости, а
значит, в предмет договоров этого вида они
не входят.
Считаю, что в нашем случае
самое важное значение для исполнения
договора имеет согласование не действий, а
вкладов сторон. В подтверждение этому можно
привести следующий пример.
Действительно, пусть первый участник внес в
качестве вклада не завершенный
строительством объект стоимостью 1 млн.
рублей. Второй перечислил ему денежные
средства в размере 1 млн. рублей. Первый
оплатил строительство объекта, затратив на
это 3 млн. рублей (1 млн. рублей вклада
второго участника и 2 млн. рублей
собственных средств).
В связи с тем, что
между вкладами товарищей и их общими
расходами существует очень большое
сходство, необходимо соглашение товарищей
по вопросу их разграничения. От этого
соглашения зависит предстоящий раздел
строящегося объекта.
Действительно,
если стороны согласились, что
первоначально внесенные средства являются
полным внесением вкладов, а дополнительные
расходы на строительство в размере 2 млн.
рублей являются общими расходами, то вклады
обоих участников будут равны 1 млн. рублей.
При этом второй участник обязан возместить
первому участнику половину из 2 млн. рублей
общих расходов, т.е. 1 млн. рублей. Объект
будет считаться равнодолевой
собственностью.
Если же стороны
согласились, что дополнительные расходы
первого участника являются его вкладом, то
его вклад будет равным 3 млн. рублей, а вклад
второго участника останется равным 1 млн.
рублей. Второй участник не должен ничего
выплачивать первому, но первому будет
принадлежать уже 3/4 объекта
строительства.
Таким образом, в данном
случае без согласования отличия вкладов
товарищей от расходов по совместной
деятельности возможны весьма
трудноразрешимые споры о размерах долей. С
учетом того, что, как указано выше, все
предстоящие действия, а значит и расходы
согласовать невозможно, получается, что это
отличие можно определить лишь полностью
описав вклады всех сторон.
Кроме того,
обращу внимание, что без договоренности о
вкладах при отсутствии согласия сторон
невозможно применение норм о распределении
общих расходов и прибыли (ст. ст. 1046, 1048 ГК
РФ). Достижение же соглашения о вкладах в
совокупности с нормами ГК РФ (особенно со
ст. 1044 ГК РФ о ведении общих дел товарищей)
ведет к заключению вполне работоспособного
договора, который вполне может быть
исполнен и без судебных споров.
Неизбежным выводом вышесказанного
является вывод, что самыми важными
объектами гражданских прав, которые
обязательно входят в состав предмета
договора совместной деятельности по
строительству, являются именно вклады
сторон. Без их согласования (т.е. без
согласования существенных условий
поддоговоров, регулирующих порядок
внесения конкретных видов вкладов) договор
следует признавать незаключенным.
Возможно, некоторые теоретики возразят, что
исходя из общей стоимости строительных
работ и согласованных долей в готовом
объекте, можно определить вклады сторон.
Считаю, что таким образом можно определить
лишь оценку вкладов, а вот сами вклады
определить невозможно. Как суд будет решать
спор, если два товарища заявят, что
планировали в счет вклада внести
выполнение кровельных работ? Кому отдать
предпочтение, ведь крыша лишь одна?
Так
что это возражение не может поколебать
важный вывод о том, что вклады сторон входят
в предмет договора. Запомнив его, вернемся к
вопросу квалификации договоров долевого
участия в строительстве.
Застройщики
обычно не хотят признать этот договор
договором исполнения встречных
обязательств. Они всячески пытаются
убедить суд, что это договор простого
товарищества. Очевидно, что это связано как
с попытками уклониться от ответственности
за возможную просрочку строительства, так и
с желанием сэкономить на налогах (т.к.
вклады в простое товарищество не являются
выручкой).
Несмотря на разнообразие
взглядов, большинство теоретиков согласны,
что спорные договоры не являются
договорами простого товарищества <*>. Их
аргументы сводятся к следующим:
--------------------------------
<*> Чубаров В.В.
Простое товарищество // Комментарий к
гражданскому кодексу РФ, части второй
(постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1998.
С. 633; Муравьев Б.В. Договор с участием
инвесторов в строительстве //
Законодательство. 1999. N 6; Романец Ю.В.
Договор простого товарищества и подобные
ему договоры (вопросы теории и судебной
практики) // Вестник ВАС РФ. 1999. N 12.
Комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации (части второй) (под
ред. О.Н. Садикова) включен в информационный
банк согласно публикации - М.: Юридическая
фирма КОНТРАКТ, Издательская группа
ИНФРА-М-НОРМА, 1997.1. Цель дольщика -
приобретение для потребления, а цель
застройщика - получение прибыли.
2.
Застройщик не требует от дольщика никакого
другого участия, кроме вкладов.
3.
Дольщик не принимает участия ни в
управлении общими делами общества, ни в
заключении договоров с третьими лицами.
4. Дольщику приходится оплачивать не только
стоимость строительства причитающейся ему
части здания, но и прибыль застройщика
(оплату его "содержания").
5. Отсутствует
многосторонняя правовая связь между
дольщиками, которые не являются, таким
образом, участниками одного договора.
Рассмотрим эти аргументы подробнее.
Суды общей юрисдикции по большей части
соглашаются с первым аргументом в случае
граждан - дольщиков. Более того, суды
признают правомерным применение к
отношениям сторон ФЗ "О защите прав
потребителей". Норма ст. 16 этого Закона
признает недействительными условия
договора, ущемляющие права потребителей.
Заключение же договора совместной
деятельности потребителя с
предпринимателем является явным
ущемлением этих прав. Тем более что
согласно п. 2 ст. 1041 ГК РФ потребитель не
вправе быть стороной договора,
заключенного в целях предпринимательской
деятельности.
Сложнее, если дольщик -
юридическое лицо. Например, риэлторская
фирма, заключающая договор в целях продажи
квартир по окончании строительства. Первый
довод неприменим в арбитражном суде, а
значит, следует обратить большее внимание
на остальные аргументы. Кроме того,
хотелось бы заметить, что в реальности
застройщик в любом случае в суде, скорее
всего, будет утверждать, что цель у
участников договора общая - а именно
строительство объекта недвижимости.
То,
что от дольщика не требуется другого
участия, кроме внесения вклада, обычно не
следует из текста договора. Застройщик
вполне может впоследствии потребовать
компенсации своих расходов на основании ст.
1046 ГК РФ. Отсутствие таких требований в
момент заключения договора не является
доказательством, что волеизъявление сторон
не направлено на заключение договора
простого товарищества. Может быть,
застройщик считает договор товарищеским, а
потребует компенсации позднее...
Аналогично можно возразить и против
третьего аргумента...
По четвертому же
аргументу хочу заметить, что доказать это
очень сложно, т.к. застройщик может заявить,
что вклад дольщика полностью пошел на
закупку стройматериалов, а не на оплату
работ. К тому же в ходе строительства весьма
часто в связи с острой нехваткой денежных
средств застройщик отказывается от прибыли
по конкретной сделке, а иногда даже идет на
убытки. В этом случае говорить об оплате
дольщиком "содержания" застройщика также не
приходится. Кроме этого, как будет видно
позднее, и в договоре простого товарищества
доля построенного объекта, причитающаяся
товарищу, вполне может обойтись ему дороже
фактических затрат на его долю объекта, т.к.
в соответствии со ст. 1042 ГК РФ денежная
оценка вкладов возможна по соглашению
сторон.
Отсутствие договорных
отношений между всеми дольщиками - веский
аргумент, но он требует дополнительных
разъяснений для суда, т.к. застройщик будет
утверждать, что сторонами совместной
деятельности являются лишь он и дольщик, а
целью является совместное строительство
всего здания.
В связи с этим хочу
обратить внимание читателя еще на одно
обстоятельство.
Многосторонние
договоры простого товарищества обычно
заключаются в виде единого документа,
подписанного всеми участниками. На первом
этапе, пока число товарищей невелико,
именно так и делается. Обычно в этом
соглашении участвуют застройщик,
генеральный подрядчик и 1 - 2 инвестора -
совладельца. В дальнейшем все эти
участники, согласившись о распределении
строящегося объекта, заключают на свои доли
двухсторонние договоры с дольщиками.
Для принятия в товарищество нового
участника оферта должна быть предложена
товарищем с указанием представляемых лиц
(полномочия подтверждаются либо прежним
договором, либо доверенностями на
заключение договора с новым участником).
Она должна содержать предложение
согласовать предыдущие договоры,
согласовать вклады всех прежних
товарищей.
Такая сложная процедура
заключения последующих договоров
совместного строительства в
действительности не соблюдается. В
подписываемых по упрощенной процедуре
двухсторонних договорах долевого участия в
строительстве никогда не бывает
характеристик вкладов всех остальных
товарищей, а значит, их никак нельзя
признать как заключенные договоры простого
товарищества (вспомним вывод о важности
согласования вкладов). Необходимость же
признания всех таких договоров
незаключенными вызывает сомнение в
возможности квалификации договоров
долевого участия в строительстве как
договоров совместной деятельности.
Таким образом, с учетом последнего, самого
важного, по моему мнению, аргумента суд
обязан квалифицировать договор долевого
участия как договор, не предусмотренный, но
и не запрещенный законодательством.
Арбитражная практика в большинстве случаев
опровергает изложенные теоретические
взгляды и чаще всего расценивает
рассматриваемые договоры именно как
договоры о совместной деятельности,
заключенные между дольщиком и застройщиком
<*>. Более того, иногда не берется во
внимание даже аргумент о разных целях у
застройщика и дольщика <**>. Судя по всему,
это связано с желанием обеспечить защиту
дольщику (как более слабой стороне) в виде
признания долевой собственности на объект,
не завершенный строительством (после
прекращения строительных работ и появления
индивидуально - определенной вещи). В ином
случае дольщики обладали бы лишь правом
требования передачи части готового здания,
а в случае неисполнения этого
обязательства - лишь правом требования
возмещения убытков. При банкротстве
товарища, получившего деньги, права
дольщика совершенно не были бы обеспечены
долей в здании, он считался бы кредитором
пятой очереди с весьма сомнительной
перспективой...
--------------------------------
<*> Информационное письмо Президиума ВАС
от 20.05.1993 N с-13/оп-167 // Вестник ВАС РФ. 1993. N 6;
Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.96 N 4/96
