Обмен жилых помещений
и попечительства, а в случае достижения
несовершеннолетними возраста 14 лет -
самостоятельно с согласия их законных
представителей и органов опеки и
попечительства. Данное положение, не
имевшее место в прежней редакции ЖК РСФСР,
было введено в действие Федеральным
законом РФ "О внесении изменений и
дополнения в Жилищный кодекс РСФСР",
принятым Государственной Думой 4 марта 1998
года.
Статья 119 ЖК РСФСР регулирует
обмен жилого помещения членом кооператива.
Ранее, в соответствии с Примерным уставом
ЖСК, утвержденным Постановлением Совета
Министров РСФСР от 24.09.58 N 1125 <*>, члены ЖСК
в РСФСР не имели права обмена жилых
помещений. Положение изменилось с
принятием Примерного устава ЖСК,
утвержденного Постановлением Совета
Министров РСФСР от 05.10.62 N 1395 <**> (п. 19
данного Устава). По статье 119 ЖК РСФСР член
кооператива и член его семьи, за которым
признано право на часть паенакопления,
вправе требовать в судебном порядке
принудительного обмена занимаемого
помещения. Кроме того, необходимым условием
для желающего по обмену вселиться в дом ЖСК
является решение общего собрания членов
кооператива о его приеме в кооператив.
--------------------------------
<*> Собрание
постановлений Совета Министров РСФСР. 1958. N
13. С. 154.
<**> Собрание постановлений
Совета Министров РСФСР. 1962. N 21. С. 103.
Если
обмен производится между членами
кооператива (разных кооперативов), то
равные суммы паенакоплений взаимно
передаются, а разница вносится
соответствующей стороной. Если обмен
производится с нанимателем жилого
помещения, то последний после приема его в
члены кооператива обязан будет внести
паевые взносы. Размер пая вновь принятого
не может быть меньше балансовой стоимости
предоставленной ему квартиры, однако, если
выбывший из кооператива еще не полностью
погасил задолженности, эта сумма должна
быть не менее паенакоплений последнего.
После внесения этой суммы выбывшему члену
кооператива возвращаются его
паенакопления <*>.
--------------------------------
<*> Советское
жилищное законодательство / Под ред. П.И.
Седугина. М., 1986. С. 86.
Отказ в выдаче
разрешения на обмен может быть также
обжалован в судебном порядке, за
исключением случаев, где объектом обмена
является жилое помещение, принадлежащее на
праве личной собственности. В данном случае
отказ в судебном порядке не
оспаривается.
Ст. 68 ЖК РСФСР допускает
проведение в судебном порядке
принудительного обмена при отсутствии
согласия между всеми членами семьи.
Обязанность произвести обмен жилой площади
в принудительном порядке может быть
возложена судом лишь на лицо, которое
своими неправомерными действиями создает
невозможность совместного с ним
проживания. В.Р. Скрипко указывает, что иски
о принудительном обмене жилых помещений в
домах ЖСК могут предъявляться лишь членами
кооперативов, а не лицами, проживающими
совместно с ними. В противном случае,
разрешая по их иску дело, суд фактически
решал бы вопрос об исключении пайщика из
ЖСК, что выходило бы за пределы его
компетенции <*>.
--------------------------------
<*> Скрипко В.Р. Обмен и раздел жилой
площади. М., 1972.
Для оформления обмена
наниматель жилого помещения подает
заявление в организацию, занимающуюся
обменом жилья (как правило, это Бюро по
обмену). Так, обмен жилых помещений в Москве
производится в МГКА "Мосжилсервис" и его
территориальных отделениях (бывших Бюро
обмена). В заявление входят сведения о
нанимателе, объекте обмена, на основании
чего была получена данная жилая площадь,
сведения о проживающих вместе с
нанимателем, причина обмена, сведения о
контрагенте по обмену и другом объекте
обмена, личная подпись ответственного
нанимателя и совершеннолетних членов
семьи. Кроме того, в заявлении особо
оговариваются лица, временно
отсутствующие, но за которыми сохраняется
право на жилую площадь.
В статье "Обмен
жильем без проблем" Л. Ксенофонтова
достаточно подробно оговаривает перечень
документов, необходимых для совершения
обмена жилыми помещениями. К ним относятся:
копия ордера на жилое помещение; копия
договора аренды (в случае отсутствия в
договоре аренды права арендатора на обмен -
дополнительное согласие арендодателя);
справка органа, регистрирующего граждан по
месту жительства, с указанием лиц,
проживающих в жилом помещении; справка ЖЭО
об отсутствии задолженности по оплате
жилого помещения и плате за коммунальные
услуги; согласие органа опеки и
попечительства (если одним из участников
сделки является лицо, над которым
установлена опека или попечительство) и т.д.
<*>
--------------------------------
<*>
Ксенофонтова Л. Обмен жильем без проблем //
Домашний адвокат. 1998. N 8. С. 8.
По ст. 71 ЖК
РСФСР соглашение об обмене жилыми
помещениями вступает в силу с момента
получения ордеров. Отказ в выдаче ордеров
может быть обжалован в судебном порядке.
Обмен жилых помещений может быть признан
судом недействительным (ст. 74 ЖК РСФСР).
Условиями признания обмена
недействительным являются:
- совершение
обмена с нарушениями требований,
установленных Жилищным кодексом;
-
общие основания признания сделок
недействительными по гражданскому
законодательству.
Требования о
признании недействительности обмена жилых
помещений могут быть заявлены в течение
срока исковой давности, установленного ст.
181 ГК РФ.
Статья 73 ЖК РСФСР оговаривает
условия, при которых обмен жилых помещений
не допускается. К ним относятся:
-
предъявление иска нанимателю о расторжении
или изменении договора найма жилого
помещения;
- внушающее опасение
состояние жилого помещения;
-
существенное ухудшение жилищных условий
одной из обменивающихся сторон и т.д.
Кроме того, П.В. Крашенинников приводит
пример запрета обмена жилыми помещениями,
прямо не оговоренного в федеральном
законодательстве, но учтенного в
законодательных актах субъектов
Российской Федерации. Так, не допускается
обмен, если жилое помещение является
предметом залога <*>.
--------------------------------
<*> Крашенинников
П.В. Сделки с жилыми помещениями. М., 1999. С.
32.
Данные выше условия еще являются
актуальными в настоящее время. Однако
законодательством до сих пор не
допускается обмен жилых помещений, носящий
корыстный или фиктивный характер. Это
выглядит, мягко сказать, устаревшим, как и
положения все еще действующей ч. 6 ст. 10 ЖК
РСФСР, где говорится о том, что жилые
помещения не могут использоваться
гражданами в целях личной наживы и
извлечения нетрудовых доходов. Ранее
основанием недопустимости спекулятивного
обмена служила ст. 13 Конституции СССР 1977
года, согласно которой имущество,
находящееся в личной собственности или в
пользовании граждан, не должно было
использоваться для извлечения нетрудовых
доходов в ущерб интересам общества.
Итак, можно отметить, что некоторые
положения законодательства, регулирующие
обмен жилых помещений, устарели. Кроме того,
огромное количество изменений и
дополнений, внесенных в законодательные
акты жилищной сферы, не добавляют ясности в
решение данного вопроса. В связи с этим
большие надежды возлагаются на принятие
нового Жилищного кодекса, а в соответствии
с ним и новой Инструкции о порядке обмена
жилых помещений. В данной Инструкции,
руководствуясь Федеральным законом "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним",
необходимо отразить особый порядок обмена
жилых помещений между нанимателями и
собственниками жилья.
С другой стороны,
будет ли иметь обмен жилых помещений
практическое преломление в будущем, не
будет ли он полностью поглощен сходным с
ним договором мены? Возможно, что в новом
Жилищном кодексе, как и в главе 35 ГК РФ "Наем
жилого помещения", не будет нормы,
регулирующей обмен жилых помещений, или
будет содержаться норма, запрещающая этот
вид сделки. В данной ситуации можно будет
руководствоваться ст. 687 ГК РФ и расторгнуть
договор найма, заключив новый на более
приемлемых условиях.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ
АКТЫ
"КОНСТИТУЦИЯ (ОСНОВНОЙ ЗАКОН)
СОЮЗА СОВЕТСКИХ СОЦИАЛИСТИЧЕСКИХ
РЕСПУБЛИК"
(принята ВС СССР
07.10.1977)
"КОНСТИТУЦИЯ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ"
(принята всенародным
голосованием 12.12.1993)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
РСФСР"
(утв. ВС РСФСР 11.06.1964)
"ЖИЛИЩНЫЙ
КОДЕКС РСФСР"
(утв. ВС РСФСР
24.06.1983)
"ОСНОВЫ ГРАЖДАНСКОГО
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА СОЮЗА ССР И РЕСПУБЛИК"
(утв. ВС СССР 31.05.1991 N 2211-1)
ЗАКОН РФ от 04.07.1991
N 1541-1
"О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
ЗАКОН РФ от 24.12.1992 N
4218-1
"ОБ ОСНОВАХ ФЕДЕРАЛЬНОЙ ЖИЛИЩНОЙ
ПОЛИТИКИ"
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N
51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"
от 26.01.1996 N
14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
22.12.1995)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N
122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И
СДЕЛОК
С НИМ"
(принят ГД ФС РФ
17.06.1997)
ИНСТРУКЦИЯ Наркомата
коммунального хозяйства и Наркомата
юстиции
РСФСР от 03.11.1939 N 816/94
"ОБ
УСЛОВИЯХ И ПОРЯДКЕ ОБМЕНА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
В ДОМАХ МЕСТНЫХ
СОВЕТОВ,
ГОСУДАРСТВЕННЫХ УЧРЕЖДЕНИЙ, ПРЕДПРИЯТИЙ И
ОБЩЕСТВЕННЫХ
ОРГАНИЗАЦИЙ"
"ИНСТРУКЦИЯ О ПОРЯДКЕ ОБМЕНА
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ"
(утв. Приказом
Минкоммунхоза РСФСР от 09.01.1967 N
12)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Верховного Суда
СССР от 03.04.1987 N 2
"О ПРАКТИКЕ ПРИМЕНЕНИЯ
СУДАМИ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА"
Юрист, N 5, 2002
