Обмен жилых помещений
Т.Н. КОНЯКИНА
Т.Н. Конякина, ведущий
специалист учреждения юстиции Тульского
областного регистрационного центра.
В
нашей стране с начала эпохи рыночных реформ
изменилось многое. Термин "недвижимое
имущество" после почти 70-летнего перерыва с
принятием 31 мая 1991 г. Верховным Советом СССР
Основ гражданского законодательства Союза
СССР и республик прочно вошел в
хозяйственный оборот. Законодательное
определение понятия "недвижимость"
раскрыто в ст. 130 Гражданского кодекса РФ
(далее - ГК РФ), согласно которой к
недвижимости относятся земельные участки,
участки недр, обособленные водные объекты и
все, что прочно связано с землей, т.е.
объекты, перемещение которых невозможно
без несоразмерного ущерба их назначению.
Ст. 8 Конституции РФ, ст. 3 Закона РФ от 04.07.91
"О приватизации жилищного фонда в РФ", ст. 6
Закона РФ от 24.12.92 "Об основах федеральной
жилищной политики" и ст. ст. 213 и 288 ГК РФ
закрепляется частная собственность на
объекты недвижимого имущества жилого и
нежилого фонда, в соответствии с чем
недвижимое имущество может находиться в
частной, государственной, муниципальной
собственности. Собственник же имеет право в
порядке, установленном законодательством,
владеть, пользоваться и распоряжаться
принадлежащим ему недвижимым имуществом. В
связи с этим в настоящее время
увеличивается количество сделок с
недвижимым имуществом, субъектами в
которых выступают собственники.
Обмен
жилыми помещениями - сделка, широко
распространенная в советские времена, - на
данный момент фактически становится
рудиментом нового гражданского права. Что
ее ждет в условиях глобальной приватизации
жилищного фонда? Займет ли она место в новом
Жилищном кодексе? Актуальность данной
проблеме придает тот факт, что в главе 35 ГК
РФ "Наем жилого помещения" не оговаривается
право нанимателя на обмен жилой площадью.
Безусловно, в новом Жилищном кодексе,
работа над которым усиленно ведется в
настоящее время, обязательно должна быть
норма, либо разрешающая, либо запрещающая
такой обмен.
В настоящее время тема
обмена жилыми помещениями слабо
разработана в научной литературе, в
газетных и журнальных статьях, а ведь в
недалеком прошлом многие известные юристы
и научные работники посвящали свои труды
именно этой сделке с недвижимостью. И
немудрено, так как в условиях господства
социалистической собственности (по ст. 93
Гражданского кодекса РСФСР 1964 года (далее -
ГК РСФСР) она включает в себя собственность
государственную, колхозно-кооперативную, а
также собственность профсоюзных и иных
общественных организаций) в личной
собственности граждан как объект
недвижимого имущества мог находиться, по
ст. 106 ГК РСФСР, только один жилой дом или его
часть. На остальные объекты недвижимости в
данной ситуации обмен жилыми помещениями
мог выступать в завуалированной форме в
качестве сделки купли-продажи, мены,
дарения и т.п.
Проблема обмена жилых
помещений занимала внимание следующих
исследователей: Д.П. Ватмана "Обмен жилых
помещений", В.Р. Скрипко "Обмен и раздел
жилых помещений", М.А. Нечецкого "Обмен жилых
помещений в государственных домах и домах
жилищных кооперативов". Авторы в своих
книгах с опорой на советское
законодательство и судебную практику без
каких-либо явных расхождений рассматривают
сущность обмена, порядок его совершения и
условия его недействительности. В ходе
рассмотрения общих жилищных проблем
советского законодательства довольно
подробно на обмене жилых помещений
останавливается И.И. Андрианов в работе
"Жилищное законодательство", В.Ф. Чигир -
"Жилищное право", В.П. Грибанов - "Основы
советского жилищного законодательства".
Все они сходятся во мнении, что целью обмена
жилой площади является улучшение жилищных
условий советских граждан. Характерно, что
многие из перечисленных мною исследований
были написаны в начале 80-х годов. Это
напрямую связано с принятием в 1981 году
Основ жилищного законодательства Союза ССР
и союзных республик, где, как отмечается во
многих трудах, "прослеживается
последовательное проведение в жизнь
принципа усиления охраны жилищных прав
советских граждан, что обнаруживается и при
анализе ст. 31 Основ жилищного
законодательства, сформулировавшей
основные положения обмена жилых помещений"
<*>.
--------------------------------
<*>
Вишневская И.С. Обмен жилыми помещениями //
Основы советского жилищного
законодательства. Свердловск: УрГУ, 1981. С.
109.
Несомненно, многие положения
названных работ значительно устарели. В
частности, расширился состав субъектов,
участвующих в обмене. Так, В.Р. Скрипко под
обменом жилых помещений понимает
соглашение нанимателей или нанимателей и
членов ЖСК о взаимной передаче своих прав и
обязанностей по договору найма жилых
помещений <*>. В настоящее время в
качестве субъекта договора обмена может
выступать и собственник жилого помещения, о
чем речь пойдет ниже. Однако остается
неоспоримым вклад перечисленных выше
фундаментальных исследований в области
изучения жилищного законодательства, и в
частности института обмена жилых
помещений.
--------------------------------
<*>
Скрипко В.Р. Обмен и раздел жилой площади. М.:
Юридическая литература, 1972. С. 5.
Институт
обмена жилыми помещениями, возникший еще в
20-е годы, не нашел своего отражения в новом
Гражданском кодексе РФ. Однако ст. 325 ГК
РСФСР оговаривает право нанимателя на
обмен жилого помещения, а ст. 326
устанавливает случаи, в которых обмен
жилого помещения не допускается. (Статьи 325
и 326 утратили силу по Указу Президиума
Верховного Совета РСФСР от 24 февраля 1987 г.
<*>). В настоящее время следует
руководствоваться Жилищным кодексом РСФСР
1984 года (далее - ЖК РСФСР) и Инструкцией о
порядке обмена жилых помещений,
утвержденной Приказом Министерства
коммунального хозяйства РСФСР от 9 января
1967 г. N 12 <**> (далее - Инструкция), в частях,
не противоречащих ГК РФ. Кроме того, для
правильного применения жилищного
законодательства важное значение имеет
судебная практика по рассмотрению и
разрешению жилищных споров. В целях
единообразия применения закона еще
Верховному Суду СССР было предоставлено
право изучать и обобщать судебную практику
и давать руководящие разъяснения по
вопросам применения законодательства
<***>.
--------------------------------
<*>
Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1987. N 9. С.
250.
<**> Советская юстиция. 1967. N 6. С. 31 -
32.
<***> Закон Союза ССР "О Верховном
Суде СССР", принятый Верховным Советом СССР
30 ноября 1979 г. // Ведомости Верховного Совета
СССР. 1979. N 49. С. 842.
Нельзя ассоциировать
договор мены и обмен жилых помещений. П.В.
Крашенинников достаточно четко дает нам
критерии различия:
- при мене обе
стороны (могут быть как физические, так и
юридические лица) являются собственниками
жилья, а при обмене стороны - всегда
физические лица, как правило, не являющиеся
собственниками жилья;
- при мене стороны
руководствуются Гражданским кодексом, при
обмене наряду с ГК РФ отношения
регламентируются Жилищным кодексом РСФСР,
Законом Российской Федерации "Об основах
Федеральной жилищной политики" и
нормативными актами, принимаемыми
субъектами Федерации;
- для меняющихся
характерен письменный порядок оформления
договора мены с последующей
государственной регистрацией, для
обменивающихся - оформление через органы
местного самоуправления;
- для договора
мены не действует часть условий, при
которых обмен не допускается <*>.
--------------------------------
<*> Крашенинников
П.В. Сделки с жилыми помещениями. М.: Статут,
1999. С. 38.
Итак, по ст. 67 ЖК РСФСР наниматель
жилого помещения вправе произвести обмен
занимаемого жилого помещения с другим
нанимателем или членом
жилищно-строительного кооператива (далее -
ЖСК), в том числе с проживающими в другом
населенном пункте. (Имеются в виду члены
ЖСК, не выплатившие паевых взносов). В
данной статье особо оговаривается взаимная
передача прав и обязанностей, вытекающих из
договора найма жилого помещения. ЖК РСФСР и
Инструкция в качестве субъекта договора
обмена указывают нанимателя жилого
помещения или члена ЖСК. Однако ч. 2 ст. 20
Закона РФ "Об основах Федеральной жилищной
политики" устанавливает и другой вариант
обмена, где наниматель или арендатор жилого
помещения имеет право совершить данную
сделку с собственником частного жилищного
фонда со взаимной передачей прав и
обязанностей. Г.И. Петрищева в своей
диссертации "Основания возникновения и
изменения жилищных правоотношений в
государственном жилищном фонде",
написанной в 1959 году, указывает, что ранее
по Инструкции Наркомата коммунального
хозяйства (НККХ) и Наркомата юстиции (НКЮ)
РСФСР от 03.11.39 N 816/94 "Об условиях и порядке
обмена жилых помещений в домах местных
советов, государственных учреждений,
предприятий и общественных организаций"
обмен между нанимателем и собственником
жилых помещений до 1952 года в исключительных
случаях допускался с особого разрешения
Министерства коммунального хозяйства.
Федеральное законодательство не
регламентирует данный вид обмена, уступая
приоритет в этом направлении субъектам
Федерации. П.В. Крашенинников приводит
пример механизма регулирования порядка
обмена, установленного отдельными
субъектами Российской Федерации <*>. Как
собственник жилого помещения, так и
наниматель подают соответствующие
заявления органу местного самоуправления
по месту нахождения объекта обмена. После
разрешения органами местного
самоуправления произвести обмен стороны
оформляют соответствующий договор.
--------------------------------
<*> Крашенинников
П.В. Сделки с жилыми помещениями. М.: Статут,
1999. С. 30 - 31.
По ст. 131 ГК РФ сторонам данного
договора необходимо будет явиться в
учреждение юстиции по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним и зарегистрировать переход
права собственности, а также право
собственности на объект недвижимого
имущество частного жилищного фонда. По п. 1
ст. 16 Федерального закона "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущества и сделок с ним" N 122-ФЗ,
вступившего в силу 31 января 1998 года,
заявление о государственной регистрации
подписывается и подается в регистрационные
органы лично самим собственником и
нанимателем жилых помещений либо
уполномоченными им на то лицами.
Л.
Ксенофонтова в своей статье "Обмен жильем
без проблем" оговаривает некоторые
особенности обмена жилых помещений между
нанимателями и собственниками <*>. Так,
если сторонами договора обмена являются
один собственник жилого помещения и один
наниматель, арендатор, член ЖСК, то
последний становится полным собственником
жилого помещения. Если же у собственника
при обмене несколько контрагентов, то право
собственности на недвижимое имущество у
последних может возникнуть в равных долях,
если иное не предусмотрено договором. В
случае обмена жилой площади, принадлежащей
на праве общей совместной собственности
нескольким сособственникам, для совершения
данной сделки требуется согласие всех
сособственников (п. 2 ст. 253 ГК РФ). Однако в
статье "Обмен жильем без проблем" неверно
указано положение о том, что для обмена
жилой площади, находящейся в общей долевой
собственности, согласия других
сособственников не требуется. Это
противоречит п. 1 ст. 246 ГК РФ, которая гласит,
что распоряжение имуществом, находящимся в
долевой собственности, осуществляется по
соглашению всех ее участников.
--------------------------------
<*> Ксенофонтова Л.
Обмен жильем без проблем // Домашний
адвокат. 1998. N 9 - 10. С. 12.
Следует
подчеркнуть, что сторонами, участвующими в
обмене, могут быть наниматели, арендаторы,
члены ЖСК, не выплатившие паевые взносы, и
собственники жилых помещений. При этом
необходимо учесть, что под "арендаторами"
подразумеваются только физические лица.
Несмотря на то что по ст. 671 ГК РФ
арендаторами выступают и юридические лица,
последние не могут быть участниками
договора обмена, поскольку не являются
непосредственными пользователями жилых
помещений (как и по договору найма, по
договору аренды жилое помещение должно
использоваться по назначению - для
проживания граждан) <*>.
--------------------------------
<*> Комментарий к
жилищному законодательству РФ. М., 1999. С.
109.
Предметом обмена, так же как и
предметом найма, по ст. 3 Инструкции могут
быть только жилое помещение, состоящее из
квартиры либо одной или нескольких комнат,
и смежные, неизолированные комнаты,
связанные общим входом. Жилые помещения,
находящиеся в подвале, полуподвале, бараке
или другом не приспособленном для жилья
строении, не могут быть предметом обмена.
Также не могут быть предметом обмена
подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.),
переоборудованные в жилые. В порядке
исключения в соответствии со ст. 70 ЖК РСФСР
в качестве объекта обмена может выступать и
часть комнаты, при условии, что гражданин,
въезжающий в порядке обмена, становится
членом семьи нанимателя. Например, в
однокомнатной квартире живут две сестры.
Одна выходит замуж, и другая обменивает
свою часть комнаты на комнату мужа сестры
<*>.
--------------------------------
<*>
Советское жилищное законодательство / Под
ред. П.И. Седугина. М.: Юридическая
литература, 1986. С. 86.
Законодатель
статьями 67 и 69 ЖК РСФСР устанавливает
следующие условия обмена: письменное
согласие проживающих с нанимателем членов
семьи, включая временно отсутствующих, и
согласие наймодателей, будь то предприятия,
учреждения или организации. Если между
членами семьи не достигнуто соглашение об
обмене, то любой из них вправе требовать в
судебном порядке принудительного обмена
занимаемого помещения на помещения в
разных домах (квартирах). При этом судом
учитываются и мнения лиц, проживающих в
обмениваемых помещениях (ст. 68 ГК РФ). Кроме
того, по п. 12 Постановления Пленума
Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года N 2 "О
практике применения судами жилищного
законодательства" <*> суды, рассматривая
иски о разделе или обмене жилых помещений,
должны исходить из равного права на
пользование жилым помещением нанимателя и
проживающих с ним членов семьи. Если между
нанимателем и членами его семьи было
достигнуто соглашение, определяющее иной
порядок пользования жилыми помещениями,
суд может учесть это обстоятельство. При
обращении в суд обязательно должно быть
указано, на какую именно площадь
предполагается произвести обмен, - без
этого суд не в состоянии оценить,
заслуживают ли внимания доводы и интересы
граждан, как требующих обмена, так и
возражающих против него <**>.
--------------------------------
<*> Бюллетень
Верховного Суда СССР. 1987. N 3. С. 8.
<**>
Советское жилищное законодательство / Под
ред. П.И. Седугина. М., 1986. С. 86.
Обмен жилых
помещений, в которых проживают
исключительно несовершеннолетние,
оставшиеся без попечения родителей, в том
числе временно отсутствующие, производится
их законными представителями с разрешения
органов опеки
