Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений
ПРИ АРЕНДЕ ЗДАНИЙ И ИНЫХ СООРУЖЕНИЙ
А.В.
ЕРШ
Ерш А.В., кафедра гражданского права
МГУ им. М.В. Ломоносова.
Здания и иные
сооружения являются объектами
недвижимости, прочно связанными с
земельным участком, на котором они
расположены. Следовательно, владение и
пользование такими объектами предполагает
наличие у арендатора определенных прав на
земельный участок, которые должны быть
переданы одновременно с передачей в аренду
здания или иного сооружения. Причем
передаче подлежат не только права на
земельный участок, непосредственно занятый
недвижимостью, но и на ту его часть, которая
необходима для использования здания или
иного сооружения. Установление подобного
законодательного положения вызвано прежде
всего, требованиями гражданского оборота,
поскольку пользоваться недвижимостью
отдельно от земельного участка
невозможно.
Говоря о правах арендатора
на земельный участок, занимаемый
недвижимостью, необходимо обратить
внимание на существенное противоречие
положений Земельного кодекса Российской
Федерации <*> (далее по тексту - ЗК РФ) и
положений Гражданского кодекса. Глубинная
причина этих противоречий кроется в
концептуально разных подходах к
определению объекта недвижимости. И, как
следствие этого, различное определение
юридической судьбы земельного участка и
недвижимости, которая на нем расположена.
Анализ положений о недвижимости,
содержащихся в ГК РФ, позволяет сделать
вывод, что при отчуждении недвижимости или
передаче ее во временное владение и
пользование земельный участок следует
судьбе недвижимого объекта. ГК РФ
рассматривает земельный участок и строение
на нем как относительно самостоятельные
объекты, а в некоторых случаях строение
можно рассматривать в качестве главной
вещи (купля-продажа недвижимости, аренда
зданий и иных сооружений). Положения ЗК РФ,
напротив, направлены на восстановление
принципа единого объекта, т.е. земельного
участка и строений на нем. Следовательно,
устанавливается принцип единства судьбы
земельного участка и прочно связанных с ним
объектов. Причем ЗК РФ определяет главной
вещью именно земельный участок,
устанавливая в п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ правило, что
все объекты недвижимости, прочно связанные
с земельным участком следуют его судьбе, ЗА
ИСКЛЮЧЕНИЕМ СЛУЧАЕВ, УСТАНОВЛЕННЫХ
ФЕДЕРАЛЬНЫМИ ЗАКОНАМИ (выделено мной. - А.
Е.). В итоге с принятием ЗК РФ многие
положения ГК РФ стали нереализуемыми.
Земельное законодательство попыталось
возродить классический принцип римского
права superficies solo cedit. Однако сделано это
весьма непоследовательно. Положение п. 5 ч. 1
ст. 1 ЗК РФ не носит императивного характера
и допускает отступление от названного
принципа в случаях, установленных иными
федеральными законами. ГК РФ, являясь, так
же как и ЗК РФ, федеральным законом,
устанавливает иной, прямо противоположный
принцип. Последняя фраза п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ, с
одной стороны, дает возможность применения
положений ГК РФ при отчуждении или сдаче в
аренду недвижимого имущества. С другой,
приведет к тому, что оборот недвижимости
будет регулироваться весьма противоречиво.
Оборот недвижимости, прочно связанной с
земельными участками, будет регулироваться
правилами ГК РФ, а оборот самих земельных
участков - правилами ЗК РФ, поскольку
положения ЗК РФ в силу правила ч. 3 ст. 3 ЗК РФ
имеют приоритет. Подобная ситуация
недопустима. Вряд ли на сегодняшний день
можно предложить какое-либо универсальное
решение проблемы. Думается, что положения
ЗК РФ, содержащие нормы гражданского права,
обречены на неприменение. Во-первых,
устанавливая нормы гражданского права, ЗК
РФ вторгается в сферу регулирования
гражданско-правовых отношений, в то время
как земельные отношения представляют собой
отношения по использованию и охране земель
в Российской Федерации как основы жизни и
деятельности народов, проживающих на
соответствующей территории (ч. 1 ст. 3 ЗК РФ).
Во-вторых, нормы гражданского права,
содержащиеся в ЗК РФ, не должны применяться
в силу абз. 2 ч. 2 ст. 3 ГК РФ, согласно которой
нормы гражданского права, содержащиеся в
других законах, должны соответствовать ГК
РФ. Таким образом, можно сделать вывод, что
имущественные отношения по владению,
пользованию и распоряжению земельными
участками как объектами недвижимости
должны регулироваться исходя из положений
главы 17 ГК РФ.
--------------------------------
<*> Земельный кодекс Российской
Федерации от 26 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ.
29.10.2001. N 44. Ст. 4147.
Отношения по поводу
аренды зданий и иных сооружений, а
следовательно, по поводу передачи прав на
земельные участки, занятые этими объектами
недвижимости, бесспорно, регулируются
гражданским законодательством. Таким
образом, ч. 3 ст. 3 ЗК РФ исключает применение
п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ и включение этой нормы в ЗК
РФ не подлежит логическому объяснению и,
возможно, объясняется несовершенством
юридической техники российского
законодателя.
Итак, регулированию
отношений по поводу владения и пользования
земельным участком, на котором расположена
арендованная недвижимость, закон посвятил
ст. 652 ГК РФ. В данной статье выделяются две
ситуации. Первая - когда арендодатель
здания и иного сооружения одновременно
является собственником земельного участка,
на котором расположена недвижимость.
Вторая - когда земельный участок, на котором
расположена арендуемая недвижимость, не
принадлежит арендодателю на праве
собственности. В любом случае вопрос о
правах на соответствующий земельный
участок должен быть решен одновременно с
предоставлением здания или иного
сооружения.
В том случае, когда
арендодатель является собственником
земельного участка, арендатору
предоставляется право аренды или на иное
право, предусмотренное договором аренды
здания или иного сооружения.
Если же в
договоре стороны не определили характер
прав арендатора на земельный участок, то к
нему переходит право пользования той
частью земельного участка, которая занята
зданием или иным сооружением и необходима
для его использования в соответствии с его
назначением (ч. 2 ст. 652 ГК РФ).
Соглашением между арендодателем и
арендатором может быть предусмотрено лишь
такое право на земельный участок, которое
содержится в перечне прав на земельные
участки, установленном ЗК РФ. К числу таких
прав относятся: право собственности,
постоянное (бессрочное) право пользования,
пожизненное наследуемое владение, аренда
земельного участка, сервитут и
безвозмездное срочное пользование
земельным участком.
Право постоянного
(бессрочного) пользования земельным
участком не может быть передано, поскольку
основания возникновения этого права не
носят договорный характер, а субъектами
могут быть только государственные
(муниципальные) унитарные предприятия,
федеральные казенные предприятия, органы
государственной власти или местного
самоуправления. Иные лица (граждане,
юридические лица), имеющие право
постоянного (бессрочного) пользования,
получившие его до введения в действие ЗК РФ,
не вправе распоряжаться земельным
участком. Это положение ЗК РФ противоречит
ст. 270 ГК РФ, согласно которой распоряжение
земельным участком возможно, но только с
согласия собственника и только путем
передачи земельного участка в аренду или
безвозмездное срочное пользование.
Поскольку согласно ч. 3 ст. 3 ЗК РФ земельное
законодательство имеет приоритет при
регулировании отношений по владению,
пользованию и распоряжению земельными
участками, то применение ст. 652 ГК РФ
оказывается заблокированным. Арендодатель,
обладающий правом собственности на
земельный участок, на котором расположена
арендуемая недвижимость, может передать
этот участок только в аренду.
Гражданин-арендодатель в соответствии с ч. 2
ст. 20 ЗК РФ вовсе не вправе распоряжаться
земельным участком, а следовательно, сдача
в аренду здания, находящегося на этом
земельном участке, возможна только в случае
приобретения арендодателем права
собственности на земельный участок. Такое
право предоставлено только гражданам ч. 5
ст. 20 ЗК РФ.
Абзацем 2 ч. 2 ст. 652 ГК РФ
установлено, если договором не определено
передаваемое арендатору право на
соответствующий земельный участок, к нему
переходит на срок аренды здания или иного
сооружения право пользования той частью
земельного участка, которая занята зданием
или иным сооружением и необходима для его
использования в соответствии с его
назначением.
Необходимо заметить, что
ЗК РФ предусматривает ограниченный
перечень прав на земельные участки, а
именно: право собственности, постоянное
(бессрочное) право пользования, пожизненное
наследуемое владение, аренда земельного
участка, сервитут и безвозмездное срочное
пользование земельным участком. К какому
праву на земельный участок относится право
пользования земельным участком
арендатором, предоставляемое ему в
соответствии с абз. 2 ч. 2 ст. 652 ГК РФ?
Очевидно, что это право не может быть правом
собственности и правом пожизненного
наследуемого владения. Следовательно, оно
может быть определено как аренда, сервитут,
право постоянного (бессрочного)
пользования либо право безвозмездного
срочного пользования. Рассматривать это
право пользования как сервитут не
представляется возможным в силу
особенностей сервитута. Прежде всего
сервитут предполагает соседство земельных
участков. Часть 1 ст. 274 ГК РФ не предполагает
установление сервитута в пользу владельца
строения, находящегося на обременяемом
земельном участке. Кроме того, сервитут как
ограниченное вещное право на чужое
недвижимое имущество не соединено с
владением этим имуществом. Арендатор же
здания не может не владеть земельным
участком, на котором это здание
расположено.
Нельзя рассматривать
право пользования, предоставляемое
арендатору в силу абз. 2 ч. 2 ст. 652 ГК РФ, как
право постоянного (бессрочного)
пользования. Во-первых, основания
приобретения такого права не носят
договорный характер, поскольку право
постоянного (бессрочного) пользования
предоставляется на основании решения
государственного или муниципального
органа, уполномоченного предоставлять
земельные участки. Единственным
исключением из этого правила является
положение ст. 271 ГК РФ, согласно которому
собственник здания, сооружения или иной
недвижимости, находящейся на чужом
земельном участке, имеет право постоянного
(бессрочного) пользования частью
земельного участка, на которой расположено
это недвижимое имущество.
Таким
образом, право пользования земельным
участком, предоставляемое арендатору в
силу абз. 2 ч. 2 ст. 652 ГК РФ, можно
рассматривать как предоставление
земельного участка в аренду либо как право
безвозмездного срочного пользования. ЗК РФ
допускает передачу земельного участка его
собственником в безвозмездное срочное
пользование по договору. ГК РФ, хотя и
устанавливает правило, в соответствии с
которым плата за пользование зданием или
иным сооружением включает плату за
пользование земельным участком (ч. 2 ст. 654 ГК
РФ), однако придает этому правилу
диспозитивный характер. Следовательно,
стороны договора аренды могут установить
своим соглашением только плату за
пользование зданием или иным сооружением,
предоставив арендатору на срок аренды
здания или иного сооружения земельный
участок на праве безвозмездного срочного
пользования.
Безусловно, право
пользования арендатора земельным участком,
предоставляемое ему в соответствии с абз. 2
ч. 2 ст. 652 ГК РФ, может носить арендный
характер.
Если арендодатель не является
собственником земельного участка, то по
общему правилу аренда здания и иного
сооружения, расположенного на таком
участке, требует согласия собственника
земельного участка. Передача здания или
иного сооружения во временное владение и
пользование без согласия собственника
земельного участка допускается, если
подобные действия арендодателя не
противоречат условиям пользования таким
земельным участком, установленным законом
или договором, заключенным с собственником
земельного участка.
К числу
несобственников ГК РФ относит лиц,
владеющих земельным участком на праве
постоянного (бессрочного) пользования, на
праве пожизненного наследуемого владения.
Причем согласно ст. 270 ГК РФ распоряжение
земельным участком, который принадлежит
лицу на праве постоянного (бессрочного)
пользования, возможно лишь с согласия
собственника этого участка.
Видимое
противоречие между положением ч. 3 ст. 264 ГК
РФ, запрещающим владельцам земельных
участков, не являющимся собственниками,
распоряжаться этими участками, и нормами
обязательственного права о недвижимости
нивелируется, если учесть, что положение ч. 3
ст. 264 ГК РФ носит диспозитивный характер. В
законе или в договоре может быть
предусмотрена возможность распоряжения
участком. В нормах о купле-продаже, об
аренде недвижимости предусмотрена такая
возможность. В то же время с введением в
действие ЗК РФ запрет на распоряжение
земельными участками, не принадлежащими
гражданам и юридическим лицам на праве
собственности, приобрел характер
императива.
Необходимо учитывать, что
арендодатель, не являющийся собственником
земельного участка, может передать
арендатору права на земельный участок в том
объеме, которым обладает сам, или в меньшем
объеме. Таким образом, если арендодатель
владеет земельным участком на праве
постоянного (бессрочного) пользования, он
может (с согласия собственника) передать
земельный участок арендатору только на
праве безвозмездного срочного пользования
или в аренду (на срок аренды строения). В
случае выкупа арендованного строения
арендатор приобретает право постоянного
(бессрочного) пользования земельным
участком (абз. 2 ч. 1 ст. 271 ГК РФ).
Владелец
земельного участка, принадлежащего ему на
праве пожизненного наследуемого владения,
также ограничен законом в способах
распоряжения участком. Он может передать
его по наследству, сдать в аренду или
безвозмездное срочное пользование.
Таким образом, анализ положений ГК РФ
позволяет сделать вывод, что арендодатель,
на каком бы праве он ни владел земельным
участком, при передаче в аренду здания или
иного сооружения, находящегося на этом
участке, может передать арендатору часть
земельного участка либо в безвозмездное
срочное пользование, либо в аренду.
В
рамках данного раздела необходимо
остановиться на вопросе о передаче во
временное владение и пользование
земельного участка в том случае, когда на
нем расположены строения, не принадлежащие
арендодателю участка. ЗК РФ, устанавливая в
ст. 22 правила об аренде земельных участков,
не упоминает о судьбе строений, находящихся
на таком участке. Согласно принципу
единства судьбы земельного участка и
недвижимости, расположенной на нем,
строение также должно быть передано в
аренду. Однако ГК РФ строится на иных
принципах. Поскольку этот вопрос не
урегулирован ЗК РФ, применению подлежат
положения ГК РФ. Статья 653 ГК РФ регулирует
подобные отношения только в случае продажи
земельного участка, устанавливая правило,
согласно которому за арендатором
недвижимости сохраняется право
пользования частью земельного участка,
которая занята недвижимостью и необходима
для ее использования. Думается, что данное
правило можно было бы применить
